MBAの技術でゲームに勝つ

MBAに通っているという話をすると大抵返ってくる質問が「実際に役に立つの？」というものだ。

卑近な例かもしれないが、コンピューターゲームに計量分析の手法を適用したら、かつては勝てなかったものが簡単に勝てるようになった事例を紹介する。

カルドセプトDS

カルドセプトはNintendoDS用のゲーム。モノポリーやいただきストリートのような双六形式で、対戦相手の足を引っ張り合う系の要素と、トレーディングカードの要素をうまく組み合わせた秀作シリーズの最新作である。

詳しくは以下URL参照。

http://ds.culdcept.com/modules/game/index.php/game.html

カルドセプトは大きく「他人の土地を奪って資産を得る」「自分の土地を大きく育てて資産を得る」という意志決定をその場の状況に応じて行っていく必要がある。

状況の枠組みである「マップ」「デッキ」「相手の戦略」によって戦略レベルの状況が大きく変化する。

さて、これがどう計量分析の技術と関係するのかというと、状況の枠組みから期待値を求めて戦略を決定してゲームを進めるのである。

例えばマップが以下のようであったとする。

マップ１・「進行方向を任意に決定できる（双六の分岐がたくさんある）」

マップ２・「進行方向は一定（双六が一本道）」

１の場合は例えば2択の分岐が3つあったとして、その終点に自分の持つ最も高価な土地があるとすると、敵がその土地に到達する確率は50%^3で、12.5%である。2では100%の確率で到達する。

土地から得られる収入が1,000だとすると、それぞれの期待値は以下である。

マップ１・125

マップ２・1,000

さて、この期待値から考えると、マップ1では相手が自分の土地に止まってくれるのを待っていても得られる利益が少ない（期待値が小さい）ため、「他人の土地を奪って資産を得る」戦略を選択すべきであり、デッキは攻めのデッキを組むという結果となる。

さて、実際にこの様な進め方をしてゲームの結果がどうだったかというと、これが大成功だった。

MBAに通う前に勝てなくて投げ出していたクリア直前のマップも難なく本日突破することができ、MBAに通っていて良かったなと実感できた。

たかがゲームにここまでやらなくて良いかもしれないが、リアルタイムでおおざっぱに期待値を求め、戦略を実行して行く訓練には非常に良いケースだと思うし、常日頃から期待値を計算しながら意志決定を行う癖は付けておくべきである。

MBAの技術でサラリーマンの副業を成功させる Vol.4

今回は一般的な賃貸物件をサラリーマンが購入するとして、一棟買いと区分所有（1部屋買い）のどちらが期待値が大きいのかを計算する。

前提条件として以下を定義する。

1棟買い　4部屋　家賃15万円/月　購入価格1億円

1部屋買い　1部屋　家賃15万円/月　購入価格2,000万円

この条件で25年間毎月家賃収入が入ってくると仮定する。

今回の計算では税金等の諸経費は全く考えず、単純な期待値のみの計算を行う。回が進み、税金や修繕費の話が出た段階でデシジョンツリーに経費の計算を加えていく。

空き室率は前回計算した12％という数字をベースにする。1部屋買いの場合は12％、4部屋の場合は以下。

※複数部屋での空き室確率は統計的な資料がなかったので、一般的な確率計算である「お互いに無関係な確率の計算」である確率1×確率2＝全体確率の公式を使った。

空き室0：86%

空き室が1部屋：12%

空き室が2部屋：1.4%

空き室が3部屋：0.17%

空き室が4部屋：0.02%

この計算式からそれぞれの期待値を求めた結果が以下のデシジョンツリーである。（単位は全て1万円）

それぞれの期待値を見ると、1部屋買いの場合は「1,960万円」、一棟買いの場合は「7,303万円」である。

一棟買い（4部屋）を1部屋分の期待値に再計算すると「1,825万円」となり、一部屋買いの方が7％も利回りが良い。

不動産関係の書籍で「1部屋買い（区分所有）はリスクが高い」と書いているものがあるが、これまでのところその裏付けはできていない。

今後諸経費や金利、税金の数字をデシジョンツリーに織り込んでいくことで、最終的な利益ベースでどのような物件が最も望ましいのか、どのように運用すれば利益を最大化できるのかを計算していく。

2009/07/18 ビジネスエコノミクス講義メモ1

需要と供給の理解が4章のポイント
需要の価格弾力性が5章のポイント

【費用の概念】

機会費用
埋没費用（サンクスコスト）
限界費用（マージナルコスト）

【需要と供給】

【需要曲線のシフト要因】

財の価格以外の条件が変化すると需要曲線が移動する。
条件1：所得の変化
条件2：代替財、補完財の価格の変化
条件3：人口構成の変化
条件4：嗜好の変化
条件5：情報の普及
条件6：信用（ローン）の入手可能性の変化
条件7：予想の変化

【供給曲線のシフト要因】

条件1：原材料の価格変化
条件2；技術進歩
条件3：自然環境の変化
条件4：信用の入手可能性の変化
条件5：予想の変化

個別・市場供給曲線が「価格が上がれば供給も増える」という現実に合致しないグラフになっているのは
前提条件となるマーケットが「無限の受給が存在する」と定義されているためである。
↓
もっと現実的なモデルが「需要と供給の法則」で、需給バランスによって価格と供給量が決定される。

【需要の価格弾力性】

需要の価格弾力性（η）＝　－（需要量の％変化率）／（価格の％変化率）
※マイナス（-）が付いているのは反比例の関係あるから
η（イータ）：価格弾力性

需要の価格弾力性の大きさを決定する要因：
要因１：代替財がどれだけあるか
要因２：消費スタイルを調整・変更するために必要な時間の長さ
例：食品や冬の灯油利用は変化しにくい。

供給の価格弾力性（η）＝　（供給量の％変化率）／（価格の％変化率）
※マイナス（-）が付いていないのは正比例の関係あるから

【市場の失敗】

市場内の競争が制限されている
不完全情報の問題が存在する
外部性が存在する
公共財が過小供給されている
↓
政府の介入
１・大きな政府介入（ハーバード学派）
２・小さな政府介入（シカゴ学派）

HHIが高い業界に対しての対応が違ってくる。

アメリカでは現状2が有力。EU内部は2が有力。
日本は2が有力だった。（キャッチアップ仮説）
公取委員会の除外業種が多かったが、増えてきている。

・不完全情報の問題
売り手と買い手間での情報格差がある状態。結果一方に不利な条件で契約を取り交わす事がある。
↓
行き過ぎれば市場の崩壊に。
例：国民皆保険　被保険者の隠された情報（病気の有無／病院へ行く頻度など）

・外部性
市場の取引を通さずに他社に影響を及ぼす事。
例：公害等の損害に対する全費用を企業が負担するわけではない。
↓
規制

正の外部性もある。過去の発明によるメリットなど。義務教育や医療もこれに当たる。
↓
知財の保護。

・公共財
非競合性／非排除性
要するに「儲からない」事業。
↓
政府が事業化する。両方を備えた純粋公共財は少ない。

2009/07/18 マーケティングマネジメント講義メモ

マーケティング分析を行う上で、戦略を立てるために外部情報をフィルタリングしないと、意志決定できない。
例：少子高齢化などに関係ない事業もある。

【戦略構築の道具箱】
ポイント1：ビジネスドメインを決定する。
誰のどのようなニーズを満たすのか？をまず考える。
例：ゼロックスであれば、企業の複写ニーズに関係する事項だけの情報を集めれば良い。

ビジネスとは外部資源と内部資源のマッチングである。

【SWOT】
SWOT分析は大まかなビジネス戦略の方向性を確認するには良いツールである。
しかし、これだけで戦略が作れるわけではない。
SWOTをさらにドリルダウンして分析する手法は以下となる。
・機会
1　ビジネスとしての魅力（成長性/利益率）
2　自社内での実行可能性
の高低で区分けた4つのセルで分析を行う。

・脅威
1　深刻度合
2　現実となる可能性
の高低で区分けた4つのセルで分析を行う。

さらに網羅的に分析する場合は以下項目で、強み・弱み・どちらでもないを分析する。
"ヒト
モノ
カネ
R&D
情報"

【SWOT交差分析】
外部と内部の強み、弱みを交差分析する。
ただし、一人でやってると、現在の思考の枠組みを超えられないのがSWOTなので、
別部門の人間と一緒にやってみると、新しい見方が出てくる。
しかし、SWOTに必要以上の期待はしても意味が無い。あくまでざっくり感を掴むツール。

5Forces分析
業界の枠組みを変化させて考えると、新しい展開を思いつくかもしれない。
真ん中の「業界」のセグメント定義によって意味ある分析ができる可能性はある。
金融商品の投資案件などには使えるかもしれない。

【VRIO分析】
V(価値）
R（希少性）
I（模倣困難性）
O（組織編成）
リソースorケイパビリティの組み合わせにこそ持続的優位性の源泉がある。

希少性が非常に高い→模倣も困難という商品があったとしても
それが持続的に保てるかが問題となる。
そのため、優位性を保つためにO（組織編成）が重要となる。
新製品の継続的開発、特許などを次々と生み出す組織構造が重要となる。

VRIO全てが揃っている場合に持続的優位性を保てる。

【バリューチェーン】
利益を上げるためには「販売価格を上げる」「コストダウンする」
コストダウンするにしても、なんとなくやってるとダメなので、以下で切り分けて施策を考える。
内向きのロジスロジスティック
オペレーション
外向きのロジスロジスティック
マーケティングと販売
サービス
技術開発

2009/07/11 ビジネスエコノミクス講義メモ

今回より講義を録音する予定だったが、録音失敗。

次回までにマイクを調整して再トライします。

有限な資源（希少性）の選択を考えることがミクロ経済学
個人や企業の視点から経済全体を眺める

一国全体の指標を把握して、経済を考えることがマクロ経済学

【ミクロ経済学】
1・何がどれだけ生産されるのか
労働
資本
エネルギー
2・どのように生産されるのか
3・何のために生産されるのか
4・誰が経済的決定を行うのか、どのようなプロセスで行うのか

市場経済
消費量と生産量を個人や企業が決定している。

市場は失敗することはある。→公害・欠陥商品などによる被害

市場と政府の折衷混合型の経済が主流

どの程度の政府割合を取るかは政府の政策次第である。
政府割合を計測するには
１・租税負担率（国民負担率）を見る
２・政府の権威で見る
講義資料PDF17Pに国民負担率を表記。
スウェーデンは非常に大きな政府、アメリカは小さな政府。

最も資源配分が効率化されるのが、競争状態。完全競争市場
市場参加者は合理的に行動するという仮定が前提
売り手買い手が無限にいる前提
差別化されていない同質の商品が無限にある前提
基本モデル（ベンチマーク）としての基本競争モデル

経済を効率的に機能させるための要素
１・価格によるインセンティブ
２・利潤と所有権によるインセンティブ

政府による所得再分配が行き過ぎると富者、貧者双方のインセンティブが阻害される可能性がある

効率性と公平性の比率のバランスが格差社会を生む

完全市場的見解：アダムスミス（古典派経済学）
不完全市場的見解：（ケインズ経済学）

ケインズ経済学
市場経済は基本的に不安定である前提に立つ
不況の影響を最小限にするために経済政策を行うべき

ミクロの市場重視派
ミクロの政府重視派

ポーターの5ForcesAnalisys

経済学と経営戦略の違い

経済学：完全競争市場であれば、価格は市場の需給によって決定される。この状態が理想的。
しかし、独占市場であれば企業は自社の生産量を減らして価格をつり上げる。
↓
ポーターの戦略
差別化して競争圧力を減らし、利潤を確保する。

ハーフィンダール＝ハーシュマン指数

シェア^を全て足し上げる
完全競争市場では０に近づく
公取委員会のHPでHHI（指数）を確認できる。

段ボール業界はHHIが1,000を切る希有な業界なので、ケースにした。

業界への参入障壁にはどのようなものが想定されるだろうか？
売り手側（板紙メーカー）の価格交渉力は？
買い手側の価格交渉力は？
代替品の脅威にはどのようなものがあるだろうか？
段ボール業界内の競争の度合いは？
段ボール業界の魅力度（収益性・成長性など）は？

内部資源理論
http://column.onbiz.yahoo.co.jp/ny?c=mm_l&a=002-1223270652

イチローに似てる？

本日ドックランにて「イチローに似てる」とのこと。

似てるのか？まぁ男顔だけど。

MBAが休講中は友人の仕事のお手伝いなどしていてちっともブログが更新できなかった。

今日からMBAは1stセメスターシーズン2nd。がっばってブログ更新していきますので、今後ともよろしくお願いします。

MBAの技術でサラリーマンの副業を成功させる Vol.3

Vol.3以降はしばらくの間以下の意志決定を順を追って進めていく。

D1・何を買うのか？　区分所有（ワンルームなど）か、一練か等を決定する

サラリーマンの副業として運営する不動産物件で一般的なものとして「区分所有」「1練もの」のアパート／マンションがある。

まずはこれらの物件のマーケットがどの程度の規模なのかを調べてみる。有料であれば最新でセグメント化された情報があるのだが、ここでは無料で使える（しかし古い）総務省の「住宅・土地統計調査」を利用する。

住宅・土地統計調査は総務省によると以下のように定義されている。

「住宅・土地統計調査（5年ごと）は、我が国の住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査です。」

平成20年10月より調査が始まっており、そのうち最新情報が集計され、利用できるようになるはずだが、ここでは平成15年度版を使って検証を進める。

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/pdf/15-1.pdf

平成15年住宅・土地統計調査（上図）によると平成15年（2003）の時点ですでに総住宅の12.2%が空き家となっており、空き家の内訳では55.7%が賃貸住宅である。ExcelのGrowth関数を使って現在の空き屋率を計算すると、17.6%という数字が出てくる。

単純計算すると以下がアパートマンション経営での空き率リスク係数となる。

17.6%×55.7%＝9.8%

昨年10月に起きた世界的な金融危機以来、都内のマンションの空き室状況はこれよりもっとひどいのではないかというのが感覚としてある。以下の郵便受けは僕が住んでいるマンションのものだが、全34戸中10戸がテープで目張りされている（＝空き室）。このマンションは昨年11月に竣工したばかりの新築マンションで、募集開始からちょうど半年程度が経過してこの惨状である。29.4%の空き室率であり、新築に関してはこのくらいの数字が感覚的にしっくりくる。

元々入居者の居る既存のマンションであればもっと空き室率は低いだろうから、平均すると9.8%よりちょっと上、12%程度をリスク係数として計算に使う。もちろん、後でもっと正確な数字が判明すればそれで再計算すれば良い（ベイズ分析）。

計量分析のおさらい第一弾として、毎月の家賃が10万円であり、かつ空き室率が12%である場合の期待値をデシジョンツリーを使って求めてみる。

105.6万円が月10万円の家賃での年間期待値である。物件を評価し、キャッシュフローを計算する場合は、必ずこのように期待値ベースで計算する必要がある。空き室率0%の想定で銀行ローンなんて組んだ日にはあっという間に破産するだろうと言うことが、この単純な期待値計算からもわかる。（すでに利回りが12%も低下している）

ということで、Vol.3はここまで。次回以降もこのような形で、調査→現状とすりあわせ→デシジョンツリーによる分析というフレームワークを使って意志決定プロセスを進めていく。

今回はアパマン全体での空き室率の話だったが、次回はもっと細かく物件タイプ毎の期待値を計算していく。

MBAの技術でサラリーマンの副業を成功させる Vol.2

■意志決定事項

不動産ビジネス、特にアパマン経営に際しては意志決定すべき事項が膨大にある。全てを記載するわけに行かないので、基本的には定量的に扱える意志決定事項（帳簿上の数値、確率など）を扱っていく。
大まかに以下に関してディシジョン・ツリーを書き、キャッシュフローが最大化する意志決定を行うフレームワークを構築する。
その後、いくつかの実際の物件をフレームワークで分析し、最もROIの高い物件を選択する。

D1・何を買うのか？　区分所有（ワンルームなど）か、一練か等を決定する
D2・どこに買うのか？　地域を決定する
D3・どのように買うのか？　借り入れか、自己資本か
D4・どうやって管理するのか？　管理会社委託か、自己管理か
D5・どうやってリスクヘッジするのか？

■不動産ビジネス開始に当たって利用するツール

・マイクロソフトOffice（Excel・Wordなど）

・財務諸表：中小企業庁中小企業の会計ツール集

http://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/kaikei/kaikei_tool.html

・不動産情報サイトホームズローンシミュレーション
http://toushi.homes.co.jp/%E3%81%94%E5%88%A9%E7%94%A8%E6%A1%88%E5%86%85/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3/

・オンラインバンクのアカウントアグリゲーション（今回はJNBのものを紹介）

第2回はここまで。最後に不動産ビジネスに関するオススメ書籍を紹介しておく。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本

大家さんのための アパート・マンション経営の資金と税金でトクする法

MBAの技術でサラリーマンの副業を成功させる Vol.1

短いようで、やっぱり短かった1stセメスター（3ヶ月）が終わった。

同期の皆さんテストお疲れ様でした。

とにもかくにも計量分析と財務会計という2つのMBAツールを手に入れたわけで、早速これを実践で活かしてみようと思う。

そこで思いついたのが、サラリーマンの副業としてメジャーなスモールビジネスを開始するに当たっての調査・準備・意志決定を習い覚えた技術で実行してみようということ。

テーマは以下を想定。

・アパートマンション経営

・ワンコインビジネス経営（コインロッカーとか）

所属している会社では副業が禁じられているので、実際にやってみたレポートになるわけではなく、ビジネスを開始するに当たってのプランニングレベルで留めておく。

とりあえず第一回目は副業を開始する意志を固めたらまずやるべきことを書いておく。

【まずはじめに】

1・いつまでにいくらのお金を得るのかを決める

2・手持ち資金を正確に把握する

3・何を事業とするかを決める

4・運営体制を明確化する、協力者に同意をとる

1の説明

誰にとってもこれが一番難しいはずだ。人間の欲には際限がないから「とにかくお金持ちに」という回答になりがちだが、明確に決める。ここでは10年後に1億円の金融資産を貯める事にする。1億円程度では悠々自適な生活にはほど遠いが、少し余裕のある生活はできるだろう。

2の説明

ネット銀行やネット証券の顧客になると「アカウントアグリゲーション」の機能を無料で利用できるので、これを利用すると簡単に自分の金融資産（手持ち資金）を統合管理できる。名称は各社それぞれだが、基本的な機能は同じだし、NTTビズリンクの「アグリッパ」エンジンをOEMで使っている会社がほとんどなので、使い勝手もどこも同じようなものである。

自分の使っている銀行や証券会社のWeb取引用のIDとパスワードを登録しておくと、勝手に残高などを収集し、集計してくれる。資産状況をグラフ化したり、証券の発注ができたりするので、非常に便利。

さらに高度な使い方をしたい場合はMoney Plus Edition （有料）もある。

3の説明

今回はアパートマンション経営でシミュレーションしてみる

4の説明

自分自身副業はしたことがないが、どう考えても運用体制は、ビジネス成否の重要なファクターではないかと思っている。

一般のサラリーマンが副業をする場合、一番の制約になるのが時間である。

どんなビジネスでも（勉強でも）時間をかけることができること≒才能である。しっかり稼ぐ人、勉強ができる人はビックリするほどの時間を使っている。

恐ろしいのは「時間がないから」「面倒だから」で意志決定のプロセスを省いてしまうこと。感覚ベース、思い切りだけの意志決定は万が一成功しても次に繋がらない。そもそも成功もしないだろう。

実家が家業をやっていたせいで、子供といえど家族のビジネスの一スタッフとして働くことに全く抵抗は無かったのだが、サラリーマンが副業をするとなると、家族もこのくらいの覚悟・協力は必要だと思う。

平日の昼間に役場に行ってもらう、資料を買ってきもらう、ちょっとした協力体制があれば、意志決定にかけることができる時間を作り出せる。

家族を納得させられない程度の熱意や能力で副業をやろうとは思わない方が良い。

親類縁者や知り合いにも脱サラや副業で失敗して家族離散したり、行方不明になった人が何人もいるが、家族も「お父さん実業家になるんだって」程度の認識だったはずだ。たとえ子供でも家族は大切な共同経営者だ。しっかり話して組織作りしよう。

とりあえず第一回目はここまで。次回より事前調査、意志決定などでMBAの技術を利用していく。

計量分析おすすめ本

テスト勉強をしていて、ブログで紹介するの忘れてた事を思い出した計量分析おすすめ本。

定量分析実践講座―ケースで学ぶ意思決定の手法

回帰分析やベイズの使い方、そしてなによりそれらを使って計算した後、どのように意志決定するのかを、現実的なケース（コンビニの商品仕入れとか）で説明した本。

だいぶ前に買って一度よんで「ああ、これはわかりやすい」と思ったきり、そのままにしてしまった。

テスト直前での紹介となったが、すぐに読めるので、今からでも購入をオススメ。

たぶん一番のテスト対策になると思う（カンですけど…）。