あなたはどっち？
期待する？しない？
8月末の日本にとっての歴史的な選挙の結果から、
先月から新政権が発足しました。
その結果、少なからず私たちの生活にも影響が出てきます。
皆さんは新政権に期待しますか？
それとも・・・ ここでは、政権の中心を担う民主党の政策集を見ながら、
私たちの「住まい」に関する影響について少しだけ考えてみましょう。
《温暖化対策》
まだ具体的な政策が決まったわけではありませんので、
あくまで今までの発表を基にした簡単な予測ということでご理解を。
さて、最初は温暖化防止対策ですが、
民主党はCO2削減目標を
前の政府より高く設定するとされています。
そこで、住宅に設置する太陽光発電の
設置費用に対する補助の強化が考えられます。
そして、家庭で作った自然エネルギーを
電力会社が買い取ることが義務付けられると、
一般家庭での太陽光発電機などの設置が急速に進むかもしれません。
《相続税》
相続税の課税の考え方が変わるかもしれません。
今までは、相続人の人数や妻か子かなどで、
税金の額が変わりましたが、
民主党が主張している「遺産課税方式」が採用されると、
相続人の人数等には関係なく、
相続財産の評価によってその税額が決まるようになり、
今までより増税になる人が増えそうです。
《住宅ローン控除》
民主党は「いたずらに控除可能額を増やす」より
バリアフリーや省エネ住宅に対する
控除を増やすという考え方です。
したがって、これからは、
こういったリフォーム工事費用に対する借り入れや、
こういった設備を備えた住宅に対する
ローン控除額の増額などが考えられます。
具体策が発表されたときの詳細は今しばらくお待ち下さい。
なんでもQ&A
前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第２回目です。
今回からはその説明の内容について触れていきます。
売買の対象は？
「不動産の表示」
ここには、取引の対象不動産を特定するために
必要な項目が記載されます。
土地と建物についての、所在、面積などです。
土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さなのか、
その広さの根拠は、建物の新築年月日などの情報を確認します。
確認するための資料としては「登記事項証明書」
「公図」「土地測量図」「建物図面」などになります。
特に面積については、その広さが実際に測量した面積なのか、
そうでないかは重要なポイントです。
売主さんは誰？
「売主の表示」
売買対象不動産の売主さんが誰なのかが記載されています。
多くの場合は「売主さん」＝「所有名義人」になりますが、
そうでない場合もあります。
例えば、対象不動産が相続物件のような場合では、
登記名義人は亡くなった方のままで、
売主さんは相続人というときもあります。
また、売主さんが対象不動産を購入するために、
まだ完全に引渡しを受けていな場合もあります。
こういったケースは「売主さん」＝「登記名義人」にはなりません。
このように、誰が今回の取引の売主になるのかが明らかにされます。
誰かに貸している？
「第三者による占有」
これもまた多くの場合
「売主さん」＝「占有者（建物なら住んでいる人）」になりますが、
いつもそうだとは限りません。
賃貸にしている場合などが代表的なケースです。
こういった「第三者が占有」しているようなときは、
契約条件によって二つのパターンがあります。
ひとつは、買主さんがその状態をそのまま引き継ぐ場合です。
物件が賃貸用マンションで、
それを入居者がいるまま売買されるようなケースです。
その場合は、敷金などの入居者から預かっている金額を
引渡し時までにどう処理するのか、
入居者の方との契約がどうなっているのか、
細かい部分まで確認する必要があります。
もうひとつは、対象不動産を占有している第三者に、
そこから明け渡してもらった状態で物件の引渡しを受ける場合です。
この場合は、契約で予定される引渡し時までに
占有者が退去できないということが最悪の事態です。
そうならないように、売主さんと占有者の間で、
明け渡しに関しての約束が確実になされているかどうかを、
書面などで確認しておかなくてはなりません。
取引に影響のある問題は？
「登記記録に記載された事項」
ここでは主に、取引が最後まで
安全に行われるかどうかの確認が行われます。
多くの場合、売主さんは銀行に対する
住宅ローンが残っているまま売買契約を締結します。
その場合は銀行が対象不動産を担保にしている証として
「抵当権」を設定しています。
売主さんは引き渡し時に売買代金の一部で残った住宅ローンを精算して、
その抵当権を抹消しなくてはなりません。
そういった手続がスムーズに行われるかどうか、
その借入内容の説明や抵当権の内容などが説明されます。
多くの場合はこの抵当権についての説明になりますが、
その他にも金融機関から「差押」をされていたり、
更に進んで「競売」の手続が済んでいたり、
また裁判に巻き込まれていたりしているという特殊なケースもあります。
こういったケースも含め、
引渡しまでにどういったスケジュールで取引が進むのか、
ここで十分に確認しておくことが必要です。
（次回に続く）
今月の注目NEWS
今月の ＜注目 ＮＥＷＳ＞
「首都圏中古マンション、8月は成約2ケタ増」
（財）東日本不動産流通機構が発表した
8月の中古マンション成約件数は、
首都圏では前年同月比18.4％増となる2175件となり、
2008年5月以来1年4カ月ぶりの2ケタ増となった。
成約が前年を上回るのは6カ月連続。
＜トレンド＞
中古マンション市場は、
住宅ローン減税やフラット35の融資基準緩和など
各種経済対策の効果に加え、
今年に入って新築マンションの供給が
大幅に減っていることも手伝って活況を呈している。
都県別では、千葉県が前年同月比34.6％の342件、
東京都が同21.9％の1035件とともに大幅に増加した。
千葉ではマンションストックの多い千葉市と
市川市などを含む総武地区が
それぞれ前年から6～4割増加している他、
松戸市などの常磐地区も前年から２割近く増加した。
東京では、品川区などの城南地区、
文京区などを含む城北地区が4割増と高い水準だった。
また、東京や千葉ほどではないものの、
埼玉県は同14.0％増、神奈川県は同6.4％増とともに成約件数は増加。
神奈川では、安定した需要のある横浜市や
川崎市の増加率が１ケタ台だったのに対し、
相模原市や座間市など比較的低額物件の多い県央地区が
同32.1％と大幅に増加しているという点が注目。
成約価格は首都圏平均で前月比2.3％増と
2カ月ぶりに上昇した。
前年同月比では2.3％下落しているものの、
下落幅は5カ月連続で縮小傾向が続いており、
新規登録物件数も大幅に減っていることから
現時点では売り手優位にシフトしている印象がある。
融資基準緩和、新築マンションの在庫不足という状況は、
関西圏、中部圏、九州圏なども同様で、
今後はこういった状況が、地方にも及んでくることが予想されています。
今後も中古マンション市場を注目しましょう。
草加市の賃貸と不動産（センチュリー２１オガワホームリアルティー）