なんでもQ&A
Ａ．
不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、
不動産業者（宅地建物取引業者）に
不動産取引において取引の相手方に対し、
物件に関する法律関係、
その他必要な事項について書面を交付して
説明することを義務付けています。
Ｑ．
前回に引き続き、
今回も重要事項説明についてのお話の第3回目です。
今回からも、その説明の内容について触れていきます。
法的な制限
「都市計画法と建築基準法」
ここでは、土地や建築物に対する規制でも、
特に重要な内容の説明になります。
購入しようとする、不動産を将来、売却しようとしたときに、
その価値にも大きく影響してくる内容ですので、
次のポイントに注目しながら説明を受けましょう。
最初のポイントは、現状の建物（もしくは建築予定の建物）が
全ての法的規制をクリアしているかどうかです。
中古住宅などでは、建築当時は問題がなかったのに、
途中で法律が変わってしまって、
現状では不適格になってしまっているものもありますので注意しましょう。
代表的なところでは「建ぺい率」や「容積率」などです。
建物が建っている場所には、
これらの割合の上限が決められています。
この他の規制も含めて、全てをクリアしていないということは、
将来、建物を建て替えようと思っても、
同じ広さのものが建てられないということにつながります。
そして、次に重要なのは、将来、建物を再建築するときに、
特別な条件がつくかどうかです。
現状では問題のない建物でも、都市計画法、
建築基準法以外の法律の規制も含めて、
再建築する際には、
高さ、構造、広さ以外にも様々な規制がある場合があります。
売るのはまだまだ先だと安心しないで、確実に確認しましょう。
道路の状況は？
「敷地と道路の関係」
法的な制限の多くは、
その土地に家を建てるときにかかる様々な規制の内容が中心ですが、
そもそも土地には再建築ができないケースもあります。
その原因の多くが、
土地が接している道路が家を建てるための条件を
満たしていないというものです。
家が建てられない土地では、
その価値にも重大な影響を及ぼします。
資料などと併せて説明を受けましょう。
確認しておかなくてはならないのは、
土地が道路に何メール接しているか（間口）ということと、
土地が接している道路がどういう種類で幅（幅員）が
何メートルかということです。
基本は4メートル以上の道路（公道か許可を受けた私道）に
2メートル以上接していない土地に
建築物を建てることはできません。
例外もありますが、その際には多くの条件が付されますので、
その内容を確認します。
土地の間口と道路の幅員は土地の価値を決めるうえで、
重要なファクターです。確実に確認しておきましょう。
私道のときは？
「私道の負担等に関する事項」
土地が接する道路が「私道」の場合には
更に確認が必要です。
まず、その私道が法律的に認められたものなのかどうかを確認しましょう。
道路を勝手に作って、そこに家を建てることは認められません。
基本的には公的機関から許可を得た私道に面していないとなりません。
代表的なものとしては、
「位置指定道路」というものがあります。
土地が接している道路がこの位置指定道路の場合には、
役所にその許可当時の図面も保管されていますので、
図面のコピーと一緒に確認しましょう。
更に、私道の場合その所有方法についても確認が必要です。
今回売買される土地に、この私道持分が含まれるのか、
その所有形態は共有なのか、
細かく分かれた土地を別々に所有するのか、
または、持分がないのかなどに加えて、私道を維持、
管理するのに費用が必要なのかどうかも、確認しておく必要がります。
（次回に続く）
草加市の賃貸と不動産（センチュリー２１オガワホームリアルティー）
今月の注目NEWS
「瑕疵（かし）担保履行法が前面施行」
消費者が安心して住宅を購入できるようにするための
「住宅瑕疵担保履行法」が10月1日、全面施行された。
新築住宅に欠陥があった場合、売主が万が一倒産しても、
確実に補修される仕組みを新設したのが柱。
2005年に起こった耐震強度偽装事件を受け、
国土交通省が講じた再発・被害防止策の一環。
＜トレンド＞
「瑕疵担保履行法」は、
新築住宅を引き渡す建設業者や宅地建物取引業者に対し、
専門保険に加入するか、
法務局に保証金を供託するよう義務付けることによって、
住宅の欠陥の補修費用をあらかじめ確保しておくのが狙い。
対象となる住宅は10月1日以降に引渡しを受ける新築住宅。
契約が施行前でも、
10月1日以降に引き渡しを受けるような場合なら
この法律の対象となります。
ただし、対象となる新築住宅とは、
「建設工事の完了から１年以内で、人が住んだことのないもの」 で、
竣工から１年以上を経過した住宅、
または竣工後１年以内でも誰かが住んだことのある住宅は
資力確保措置の対象外となりますので注意が必要です。
今回の法律の大きな目玉は、
補修などの責任を負うべき事業者が倒産などの理由で
対応できない場合でも、
新築住宅の取得者（消費者）が保険法人に対して費用 （保険金） を
直接請求できることになっていること。
当然、供託の場合でも同様に、
事業者が倒産していて瑕疵の補修などができなくても、
新築住宅の取得者が供託所に対して
費用の還付請求をすることができます。
苦労して手に入れたマイホームに欠陥があることは、
決して許されることではありませんが、
耐震強度偽造事件という、過去最悪の事件を教訓に、
万一の事態にも対応できるように法律面からも、
安心できる住宅購入をバックアップするものです。
不動産の言葉
都市計画法に基づく地域地区の一種。
市街化区域内にある農地等
(酪農・林業・漁業の用に供されている採草放牧地、
森林や池沼等も対象)が持っている農業生産活動等に
裏付けられた緑地機能に着目して、公害又は災害の防止、
農林漁業と調和した都市環境の保全などに役立つ
農地等を計画的に保全して、
良好な都市環境の形成を図る都市計画の制度。
生産緑地地区に指定されるには、
面積が500㎡以上であること、
農業等の継続が可能であること、
農地等の所有者など関係者全員の同意が得られていること等の
一定の要件がある。
生産緑地地区に指定されると、
大都市圏でも固定資産税の宅地並み課税がされず、
農地課税になり、相続税の納税猶予・免除制度も適用されるなど、
税制上の優遇措置がある一方、
建築物その他の工作物の新築・改築・増築、
宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更などに
許可を要するなど、
一定の行為の制限がある。
ひと昔前に、こんなところに家があったらいいなという、
住宅地の真ん中に、なぜか広い「栗林」があったのを
記憶している方はいませんか？
あれは、農地は固定資産税を安くしてあげますという
税制を利用していたものです。
本当なら街中にある土地（建物が建っていない土地は特に）には
高い固定資産税がかかりますが
「栗林＝農地」と認めてもらい税金を
安くしてもらっている人がたくさんいたからです。
それはあんまりだということで、
現在では前述のように、
本当に農地かどうかを見る目が厳しくなっているということです。
草加市の不動産（センチュリー２１草加市民ハウジング）
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川崎市 中原区・高津区の不動産（センチュリー21ペガサスリアルティー）