金属の手すりなんてありませんでした

所有する物件の定期清掃をシルバー人材センターに依頼するということで下準備を進めています。お願いする際は、仕事の中身をできるだけ具体的に列挙した方が、わかりやすいはずです。そこで、物件のことを思い出しながら、共用廊下と階段の掃き掃除、手すりの金属部分の拭き掃除、ゴミ置き場の掃除、側溝のゴミ掃除などと列挙しました。

マンションの定期清掃についての基礎知識がありませんでしたから、具体的な作業をネットで調べて大体こんな作業かなという感じで列挙しました。

念のために会社の帰りに物件に寄って掃除する場所をチェックしてみました。驚きました。金属の手すりなんかありませんでした。そもそも手すりなんかついていませんでした。確かあったような気がしたんですが。人間の記憶なんていい加減なもんですね。さらに、側溝はありましたが、上から蓋が被さっていて掃除なんてできません。また、ゴミ置き場の水道は栓が閉じられていて水が使えない状態でしたので、建物管理の会社に連絡して栓を開けてもらう手配をしました。

こういう小さなこと一つ一つが大家業の修行なんですね。いやー勉強になりました。帰りに近くのラーメン屋さんで赤味噌ラーメンを食べて帰りました。濃厚な味でまだお腹が苦しいです。

コールオプションは予定通りの展開です

２２５オプションの１２月物コール１０７５ですが、先週末５円だった価格が今週始めに思惑通り１円まで下落しました。１日（月）から１円で買返済注文を出していたんですが、約定したのは３日。最低単価の１円まで下がったオプションは出来高も減少しなかなか約定しないんです。

ＳＱまであと６営業日ですので、１２月物コール９２５を25円で新規に売り建てました。このところＮＹの下げに連動して大きく下がったので、急反発の可能性もあります。あまり調子に乗り過ぎないよう注意が必要な場面です。

定年後の収入は家賃収入だけでは不安な部分がありますから、コールオプションの売りをもう一つの収入の柱にしようと実は考えています。収入規模としては２ＬＤＫのマンション８戸分ぐらいです。月額で約５０万円です。

家賃収入はそれがそのまま利益ではありません。ローンの返済、固都税、管理費、修繕費などの費用で大体半分ぐらいを持っていかれますから、手元に残るのは残り半分です。仮に家賃収入が月額１００万円あっても手元に残るのは半分の５０万円ぐらいです。その５０万円に対してまた所得税が総合課税で掛かってきます（個人の場合）。

オプションは申告分離課税で税率は２０％です。経費も認められています。仮に１００万円の売買益で経費が２０万円かかったならば、課税所得額は８０万円です。所得税が１６万円、手元に残るのは６４万円です。オプション売買益は一般的に言って家賃収入に比べて利益性が高いと言えます。

定年後はスモールビジネスがお勧め

平均寿命が延びてきたので６０歳定年後の人生は結構長い。この後半の人生を預貯金と退職金それに年金でまかなえる人はかなりの少数派であろう。たいていは、生活のためや社会とのつながりをキープするために何らかの仕事を続けたいと考えているのではないだろうか。

会社に斡旋してもらい引き続き定年前と同じ業界で働きたいと希望している人もいるが、もう宮勤めは充分なのでできたら違う道でと思っている人が実は結構多いのではないだろうか。

そこでお勧めなのがスモールビジネスである。規模は小さいが自分のビジネスを持つということである。飲食関係のお店とかいろいろな形態があるが、中でも魅力的なのが不動産賃貸業である。他の仕事に比べて手間が掛からない、家賃収入は大きな変動がない、家族経営でもやっていける、オーナーはかなり自由な時間を持てるナドナド魅力がいっぱいある。

しかし、このスモールビジネスは６０歳になってからスタートするのでは遅いだろう。現役時代に複数の物件を取得し、設立した法人所有にしておけば、定年後すぐにでも専業で不動産賃貸業を始められる。サラリーマンという属性は銀行融資を得やすい属性なのだから、現役時代にこれを活用しない手はない。

５０歳少し前ぐらいから賃貸物件の取得をスタートし、家賃収入を貯めて次の物件の頭金にということを繰り返していく。そうすると５５歳ぐらいまでには、４、５棟を所有し、賃貸経営のノウハウもかなり蓄積できるだろう。こうなれば、いつでもラットレースから降りて、自分のスモールビジネスだけで生きていける。場合によっては給与は現役時代よりも増えるかもしれない。ニートでぶらぶらしているできの悪い子供がいればあとを継がせちゃうことも可能だ。なんだかいいことずくめである

三原橋のすし屋

昨日は会社の先輩が尋ねてきました。昼飯でも食べようということになり、三原橋にあるすし屋に連れて行かれました。地下にあるこじんまりしたお店で味もまあまあの雰囲気でした。

来年６４歳になると言っていましたので、私よりはかなり年上になります。

昔一緒に仕事をしたことがありますが、そんなに親しいというわけではありません。会社の幹部や元上司の人事情報にやたら詳しく、まだまだ気持ちは現役といったところでした。

不動産投資で鎌倉を目指していますと言いたいところですが、そうもいかないので、適当に相槌をうって置きました。サラリーマンは本当に人事情報が好きなんですね。

そこそこお勉強してそれなりの会社に入って定年までそれなりに働き、さらには定年後も関連会社で働く。日本のサラリーマンはまじめと言うか他に魅力的な人生の選択肢はないんですかね。。会社の位置は本来もっと小さいはずで、人生の中心に会社があるのはおかしいと思いませんか。不動産投資を始めた動機はそんなところにありました。経済的な基盤を確保して人生の幅をもっと広げたいのです。

８０年も前に架けられた隅田川下流の橋

『彩色絵はがき・古地図から眺める　東京今昔散歩」原島広至著、中経の文庫、６９０円。

この本によると、東京の景観を変える大きな出来事が歴史上５つ あった。江戸幕府開闢、明治維新、関東大震災、東京大空襲、東京オリンピックである。丸の内、東京、湾岸エリアに限って言えば最近の都心バブル期を６つ目として挙げたくなるがそれはさておき、隅田川下流に架かる橋のほとんどは、関東大震災直後に架けられ、空襲を生き延びて今日に至っているという。

今日我々が目にする言問橋、駒形橋、蔵前橋、吾妻橋、白鬚橋などは１９２０年代の末期から１９３０年の始めに作られた鉄の橋で、架橋から約８０年が経過しているが、いまなお現役でがんばっている。きちんと作ってメンテナンスしていけばそのくらい持つのだろう。

それに比べると、日本の住宅の寿命は木造で約３０年、歴史の浅いＲＣのマンションで５０年ぐらいとずいぶん短命である。地震が多いというような特殊事情もあるが、どうも国策として次々に新しい住宅を作らせて、それを人々に買わせようとしてきた政策サイドの思惑があるように思う。

３０年のローンが終わりやっと自分のものになった戸建住宅は、老朽化が進み転売しようとしても建物の担保価値はゼロで、建て直すためには再びローンを組み直さなければならない。なんとも悲しい現実である。

木造家屋でも１００年くらい持つように建てられるし、メンテナンスして長く住むことも可能なはずだ。これからは低成長が当たり前という時代だろうから、住宅を売る方も買う方も新築偏重は考え直したほうがいいように思う。