21世紀の賃貸経営 -126ページ目

その投資は大丈夫ですか？

「どっちが儲かりますか？」の続きです。

こんどは、投資の安全性を見る指標です。

まず、ローンの返済額に対して、何倍のネット収入（純利益）があるかを見る数値です。

DCR 負債支払率＝営業純利益÷負債支払額

DCRが１．３以上あれば、金利が上昇してローンの支払いがもし３割増えても赤字にならないということになります。一方、１．０を下回れば、利益よりもローン返済額の方が多い訳ですから、赤字物件だということが分かります。

次に、空室や家賃未回収にどれだけ耐えられるかを見る数値です。

BE％ 損益分岐点＝（運営費＋負債支払額）÷潜在総収入

BE％が７０％なら、7割埋まっていれば赤字にならないということになります。

そして、ローン額が大きすぎないかどうかを見る数値です。

LTV ローン資産比率＝ローン額÷市場価値

　　購入時の市場価値は物件価格で計算。

LTVが大きいと、売却時に追加資金が必要になる可能性がでてくるので、７０％以下が安全だと言われているそうです。

という訳ですが、もとになる数値も空室率や賃料相場、運営費など調査がたくさん必要です。

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日経住まいのリフォーム博2010

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「日経住まいのリフォーム博2010」を見に東京ビックサイトに行ってきました。

平日だったせいか、あまり混まずにゆったりと見ることができました。

会場内にファーマーズマーケットがあったりして、自宅のリフォームを夢見る人のための博覧会になっていました。

セミナーは、ぬるいものからしっかりしたものまで玉石混淆でしたが、

NPO日本住宅管理組合協議会理事大和一眞氏の「長期修繕計画の必要性とその実例」で、実例として挙げられた昭和43年築の公団住宅の例が興味深かったです。

昭和43年当時の修繕積立金は、なんと月100円だったそうで、それを苦労して月１万９千円まで値上げしてきた過程と、建物は老朽化してよりお金が出るようになるのに、入居者は老齢化してお金が出なくなるという話しが印象に残りました。

昭和43年には考えもしなかった、戸あたり１５Aから６０Aに増やすための電気工事とか、バリアフリーのための工事とか、当初は予想もしなかったことが生じるので長期修繕計画は難しいとお話しされていました。

また、税理士北岡修一氏の「リフォーム前に知っておくべき“税金”の常識」は、配られた資料が良く整理されていて分かりやすかったです。

大家さん向けのセミナーや展示会と比べるとノンビリしたものですが、住む人の視点から求められているものを知る役にたたないかなぁと思っています。

もちろん、展示企業が売りたがっているものと混同しないように気をつけなければ、、、

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プロから学ぶ、住まいの契約の基礎知識

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宅建協会の都民公開セミナーを聴きに日本青年館に行ってきました。

昨年の都民公開セミナーで天野彰氏の「耐震・健康を考えた安心の家づくりとは」を聴いて、なかなか良いなと思ったので、今年も申し込みました。

２部構成で第一部は、森茂氏の「プロから学ぶ、住まいの契約の基礎知識」

まず、路線価で見る地価動向で、バブル前の値段に近づいているというお話しから始まりました。提示されたグラフを見る限りは底値だよという印象を受けるのですが、これは買い時というメッセージでしょうか。

そして、土地は１物５価の世界ということで、公示価格、基準地標準価格、相続税評価、固定資産税評価、売買価格の５つの値段があるということと、路線価から公示価格の割戻しを知りました。

ローンは、借りられる額よりも、返せる額を考えなさいと強調されていたのが、意味深です。

不動産購入の流れと手続きごとの内容の説明が、素人大家ブロガーには収穫でした。

最後に、誰が、いつ、どこで、何をした、言ったこと、言われたこと、を記録して書面に残すようにと言われていました。

肝に銘じておきます。

第２部は、佐竹義男氏の「入居者のニーズをつかむ賃貸経営のポイント」

第１部で熱心にメモを取っていても、題２部が始まる前に帰ってしまう人が結構いました。自宅を買うために勉強しに着てたのかな。

例によって、空室増えているんですよ、という話から始まって、入居者をどうやって集めるかという話になりました。

年代別のライフスタイルの例を挙げて、どのようなデータを集めれば良いかという話は、なかなか参考になりました。

それから、「物件の商品化」を考えるというお話しも説得力がありました。少なくとも、具体的な方法を考えるきっかけにはなります。

最後に賃料は下げたくないよね、という話しで、賃料を５千円下げるということは、年利１．７％１０年返済で５５万円借りるのと同じだから、５５万かけてバリューアップして、賃料を維持して物件の価値を守ることを考えようという話しも、説得力ありましたね。

宅建協会のセミナーだからでしょうか、全体的にちょっと建前を言っているようなところもあるのですが、結構内容のある話をされるので、無料であることを考えると、オススメのセミナーです。