その投資は大丈夫ですか？

「どっちが儲かりますか？」の続きです。

こんどは、投資の安全性を見る指標です。

まず、ローンの返済額に対して、何倍のネット収入（純利益）があるかを見る数値です。

DCR 負債支払率＝営業純利益÷負債支払額

DCRが１．３以上あれば、金利が上昇してローンの支払いがもし３割増えても赤字にならないということになります。一方、１．０を下回れば、利益よりもローン返済額の方が多い訳ですから、赤字物件だということが分かります。

次に、空室や家賃未回収にどれだけ耐えられるかを見る数値です。

BE％ 損益分岐点＝（運営費＋負債支払額）÷潜在総収入

BE％が７０％なら、7割埋まっていれば赤字にならないということになります。

そして、ローン額が大きすぎないかどうかを見る数値です。

LTV ローン資産比率＝ローン額÷市場価値

　　購入時の市場価値は物件価格で計算。

LTVが大きいと、売却時に追加資金が必要になる可能性がでてくるので、７０％以下が安全だと言われているそうです。

という訳ですが、もとになる数値も空室率や賃料相場、運営費など調査がたくさん必要です。

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