21世紀の賃貸経営 -127ページ目

どっちが儲かりますか？

（ちょっと直しを青で入れました。）

「いくら儲かるんですか？」の続きです。

潜在総収入は、現実的な期待値なので、現在徴収できている家賃や募集中の家賃ではなく、相場で計算するそうです。新築とか、古い入居者様から昔の高い家賃をいただいている場合は、おまけと思って期待してはいけないと言われました。

さて、投資物件の比較をするには、いちいち全部の数字を眺めるのは大変なので、もう少し抽象化された指標を用います。

まず最初にでてくるのが、ローン返済の割合で、数値が小さいほうがキャッシュフローが大きくなります。

K％ ローンコンスタント＝年間借入返済額÷ローン額

銀行やローンの種類により金利と返済年数が異なるので、どのローンを選べば良いのか迷いますが、K％を計算すれば、簡単に比較することができます。

つぎは、物件の収益力を見る数値です。まず借入がない場合の利回りを計算します。

FCR 実質利回り＝営業純利益÷購入総コスト

　　　購入総コスト＝売買価格＋諸経費

そして、自己資金の運用利回りです。

CCR 自己資金利回り＝税引前キャッシュフロー÷自己資金

PB 自己資金回収年数＝自己資金÷税引前キャッシュフロー

CCRがFCRよりも大きく、FCRがK％よりも大きければ、銀行から借入をすることで、自己資金だけでできる投資よりも、利益が生まれていると言えます。

もし、FCRがK％よりも小さければ、自己資金だけでできる投資よりも利益が少ないため、投資としての観点からは借入をするメリットはありません。

以上が、投資の効率性を見る指標となります。

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いくら儲かるんですか？

（ちょっと直しを青で入れました。）

不動産投資を勉強していと、不動産屋が証券会社みたいに見えるときがあります。

結局リスクを負っているのはお金を出す自分なのですが、お金の出入りが複雑なので、素人には馴染みのない知らないことが多く、ほんとうは儲かっているのか損しているのか実は良く判っていませんでした。

仕組みを理解しなければリスクの取りようがない！と思ったものですから、

最近少しずつですが勉強したことをメモしてみました。？と思うことがあれば遠慮なくコメントをいただけるとありがたいです。

まずは、キャッシュフローツリーです。用語は自分が理解したなりに言い換えているものがあります。

-------------------------------------------------
GPI 潜在総収入＝相場に基づく想定満室賃料
EGI 実効総収入＝潜在総収入－空室－未回収損
NOI 営業純利益＝実行総収入－運営費
　　　　運営費＝建物保守管理費＋共有部光熱費＋固定資産税+都市計画税＋賃貸管理手数料＋CATV、その他
BTCF 税引前キャッシュフロー＝営業純利益－金利－元金
-------------------------------------------------
ATCF 税引後キャッシュフロー＝税引前キャッシュフロー－所得税
　　　　　課税所得＝賃料－運営費－金利－減価償却費－青色申告控除－専従者給与
-------------------------------------------------

最終的に手元に残るお金は税引後キャッシュフローなのですが、税引前キャッシュフローと課税所得の内訳は同じではなく、元金と未回収損は課税所得には含まれません。

したがって、ローンを借りたときには、元利金等返済では、毎月の返済で金利が多く、元金が少ない方が良いので、ある程度大きなローンをできるだけ長く借りたほうがキャッシュフローが厚い、つまり手元に残るお金が多くなるんですね。

もちろん、空室と未回収損を小さくすることはキャッシュフローツリーを見るまでもないことです。

表面利回りは良いように見えても、実行総収入と営業純利益をきちんと計算すると、なかなか手取りは薄かったりして大変です。

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どのようにインターネットが利用できるか、リストアップしてみました。

まず、入居者募集のための「広告」です。

ホームページは、Webチラシみたいなものですね。

ホームページに申込フォームを置くことができれば、手軽に申し込みができて便利。

ブログは、SEO対策などに凝らなくても、アクセスを集めることができるので便利です。

ブログを更新する毎にツイッターでつぶやいて、少しでも多くの人の目に触れるように頑張ってみたりしてます。

グーグル不動産を待たなくても、今だって、グーグルマップに、マイマップで自分の物件の情報を置くこともできます。

世界カメラで、自分の物件情報を公開するのも面白いですね。ブログネタにもなります。:-)

そして、テナント・リテンションと物件管理。

入居者様用のホームページは、お知らせやマニュアル類を置いておくのに便利。

メーリングリストを使って、お知らせを送る方法も考えられます。

グループウェアは、掲示板の代わりにシェアハウスのコミュニケーションや、各室毎のやり取りや部屋のログを作成するのに便利。