佐藤竜志 オフシャルブログ

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はじめまして
不動産業25年以上の経験から、不動産に関することはもちろん
相続や終活、建築・リフォームのことなど知っていることをお伝えします
日々の出来事や営業職についてなど、楽しみながら発信してゆきます

はじめまして
不動産業25年以上の経験から、不動産に関することはもちろん
相続や終活、建築・リフォームのことなど知っていることをお伝えします
日々の出来事や営業職についてなど、楽しみながら発信してゆきます
本気不動産の佐藤です!
「人生で一番かもしれない大きな買い物、住宅購入で後悔してほしくない」
そんな想いで立ち上げたチャンネルです! 不動産のリアルをお伝えします!

本気不動産の佐藤が、夜のVoicyで語った「新しい挑戦への第一歩」。関東進出を考え始めた理由や、セミナーで感じた不動産相談の現実、情報発信にかける想いを丁寧にお伝えします。

こんばんは。
本気不動産の佐藤です。

皆さま、今日はいかがでしたでしょうか。
私はというと、今日は一日かけて、将来に向けたさまざまな活動の整理をしていました。

YouTube、Voicy、アメーバブログ、そしてSNS。
ありがたいことに、いろいろな発信の場を持たせていただいている中で、「これから何を大切にして、どこに力を注いでいくのか」を改めて考える時間になりました。

それに加えて、明日はセミナーも控えているため、その準備にも追われつつ、気づけばあっという間に一日が終わった、そんな感覚です。


さて、
本日のVoicyのテーマは 「新しい挑戦への第一歩」 でした。

実は今、関東エリアへの進出を本気で考え始めています。
もちろん、まだすべてが決まっているわけではありませんし、実現できるかどうかも正直なところ分かりません。

それでも、「動いてみよう」と思えたきっかけがありました。

それが、先月末から今月初めにかけて行った、
横浜・東京でのセミナーです。


セミナーで多くの方と直接お話をさせていただく中で、強く感じたことがあります。

それは、
「不動産の悩みを、誰に相談したらいいのか分からない」
「そもそも、こんなことを聞いていいのか分からない」

そうした不安を、皆さんが想像以上に抱えているという現実でした。

YouTubeのコメント欄やSNSでも、
「本当にこの人、不動産の仕事をしているのかな?」
と疑問に思ってしまうような情報を目にすることも、正直あります。

だからこそ、
少しでも正しい情報に触れてもらうことで、
損をしない選択ができたり、
トラブルや事故を未然に防げたりする。

そんなお手伝いができたら――
その想いが、今回のセミナーを通して、より強くなりました。


セミナーの場で、
「もし関東で仕事ができるようになったら、応援してもらえますか?」
と、正直な気持ちをお伝えしたところ、

「ぜひ来てください」
「待ってます」

そんな言葉をたくさんいただきました。

その声に背中を押され、札幌に戻ってすぐ、社内のメンバーにも相談しました。
そして、理解と了承を得ることができたことで、
本格的に準備を進めよう と、今まさに動き始めているところです。


もちろん、一人ではできないことだとも思っています。

セミナーでは冗談半分で
「僕を有名人にしてください」
なんて話もしましたが(笑)

本音を言えば、
同じ想いを持った仲間と、一緒により良い不動産業界をつくっていきたい
そんな気持ちがあります。

不動産業は、上司や先輩の知識・経験が、そのまま自分の限界になりやすい仕事です。
だからこそ、課題や失敗を共有し、学び合える場があったらいい。

同業の方との情報共有、仲間づくり。
そんな構想も含めて、今回の「第一歩」だと思っています。


少し長くなりましたが、
今日はそんな今の正直な気持ちを、夜のVoicyでお話しさせていただきました。

最後までお付き合いいただき、本当にありがとうございます。

これからも、
不動産で損をしないための情報
現場で感じたリアルな話

引き続き、発信していきます。

それでは、またお耳にかかりましょう。
おやすみなさい。

 

🎧 今回の内容は、夜のVoicyでより詳しくお話ししています。
文章では伝えきれない想いや空気感も含めて、ぜひ音声でお聴きください。
 

👉 「本気不動産 佐藤」のVoicyはこちらからどうぞ

中古マンションは「どこに売るか」「どう見せるか」で価格が大きく変わります。不動産歴25年・売買1200件超のプロが、マンションを高く売るために本当に大切な9つの条件を分かりやすく解説。売却前に必ず知っておきたい注意点も紹介します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今回は
「同じマンションなのに、なぜこんなに売却価格が違うのか?」
という疑問にお答えする内容です。

私は不動産業界で25年、
売買仲介1200件以上、査定は4000件以上携わってきました。

その中で強く感じているのが、
マンションは“部屋の印象”と“売り方”で価格が本当に変わるという事実です。

今回は、
中古マンションをできるだけ高く、納得の条件で売るための9つのポイントを、
現場目線でお話しします。

 

 


■ 同じマンションでも価格差が出る理由

「同じ建物・同じ間取りなのに、
あっちは高く、こっちは安い…」

これは決して珍しい話ではありません。

価格差が出る理由は、

  • 売り方(営業力・戦略)

  • 広告の出し方

  • 売主さんの協力度

  • 売るタイミング

など、複数の要素が重なって決まるからです。


【業者側ができる3つのこと】

① 営業力(実はここが一番差が出ます)

物件は「勝手に売れる」わけではありません。
案内の現場で、

  • どこをどう説明するか

  • どんな魅力を伝えるか

ここで結果が変わります。

特に共同仲介では、
売主側の担当が積極的に説明しないケースも多いですが、
物件と買主、両方を理解して話せる営業は強いです。


② 広告(入口を広げる)

広告は「お客さんとの最初の接点」。

  • 写真が暗い

  • 情報が少ない

  • コメントが弱い

これだけで、問い合わせ数は激減します。

「もうお客さんがいますから」は要注意。
ピンポイントで探している人は、実はかなり少ないんです。

写真・情報量・見せ方、
ここは必ず確認してください。


③ 適正な価格設定(査定の見極め)

複数社に査定を依頼するのは大切ですが、
一番高い査定=正解ではありません。

根拠なく高い価格は、
・問い合わせが来ない
・時間だけが過ぎる

という結果になりがちです。

相場・近隣事例・
「どう売るかの計画」まで説明できる会社を選びましょう。


【売主さんが協力できる6つのこと】

④ 荷物の整理

物が多いと、どうしても狭く見えます。
通路・床が見えるだけで印象は激変します。


⑤ レースカーテンを開ける

これ、本当に効果あります
光が入るだけで部屋の雰囲気は段違いです。


⑥ 換気をする

案内前に20〜30分、窓を開けて換気。
匂いは、特に女性の方が敏感です。


⑦ 笑顔で迎える・収納を見せる

「どうぞ見てください」
この一言と笑顔で、空気は一気に良くなります。

収納は、聞かれたら開けて見せる。
それだけで安心感が違います。


【タイミングが価格を左右する2つのポイント】

⑧ 売りやすい時期を狙う

繁忙期は

  • 春(3〜4月)

  • 秋(9〜10月)

ただし、
ど真ん中より前後を狙うのがコツ。

ライバルが少ないと、目立ちやすくなります。


⑨ 大規模修繕の「決定後」

修繕内容や予算が曖昧な状態は、
買主さんが不安になります。

内容・金額が確定した後は、
一気に売りやすくなります。


【高く売れたかどうかの判断基準】

実は業界では、
「最初の申込者が一番良い条件」
と言われています。

  • 早すぎる申込 → お得に買われた可能性

  • 1〜2週間で選ばれる → 高評価で売れた可能性

周辺物件との比較と、
売れるまでの流れを見ることが大切です。


【まとめ】

中古マンションは、
ちょっとした工夫と正しい売り方で結果が大きく変わります。

今回ご紹介した9つ、
できるところからぜひ実践してみてください。


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不動産会社とのトラブルはなぜ起きる?不動産歴25年・売買1200件超のプロが、実際に多い揉め事の原因と「買ってはいけない営業マン」の特徴、トラブルを未然に防ぐ具体策を本音で解説します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今日は
「不動産会社と揉めてしまう原因」
について、かなり本音でお話しします。

不動産のご相談を25年以上続けてきて、
売買は1200件以上、査定相談も4000件を超えました。

その中で感じるのは、
「本当にもったいないトラブルが多い」
ということです。

最初にお伝えしておきますが、
私は「誰かを責めたい」わけではありません。

できることなら
・嫌な思いをせず
・納得して
・安心して
不動産の取引を終えてほしい。

そのために、
揉める原因と、避けるための考え方
を共有したいと思います。

 

 


■ 不動産トラブル、誰が悪いのか?

正直に言います。

割合でいうと
営業側が6〜7割、買主側が3〜4割
くらいで問題が起きています。

ただし、
・会社の体制
・上司のフォロー不足
・社内フローの問題

こういった「人と仕組み」の影響も大きいです。

だからこそ、
営業だけが悪い/お客さんだけが悪い
という単純な話ではありません。

大事なのは、
「どうすれば避けられるか」です。


■ 一番多い原因は「言った・言わない」

これ、本当に多いです。

口頭だけで
「たぶん大丈夫です」
「問題ないと思います」

このやり取り、
あとから必ず揉めます。

なぜかというと、
人はそれぞれ
自分に都合よく解釈する
からです。

昔は現場で
・メモを書いて
・その場で渡す

これをやっていたので、
トラブルはかなり少なかった。

今は
LINEや口頭だけ
で終わらせてしまうケースが多い。

便利な反面、
・消える
・見返せない
・解釈がズレる

リスクもあるんですね。


■ トラブルを防ぐ最強の方法は「書面化」

これは断言できます。

書面に残すこと。

・その場でメモ
・写真で保存
・書類を双方で保管

これだけで、
後悔や揉め事は激減します。

契約書は特に重要です。

契約書は
最終的な判断基準
になります。

口頭の主張は、
正直、証明がとても難しい。

だからこそ、
分からないことは
契約前に全部聞く。

遠慮はいりません。


■ 「スマート営業」に要注意

最近多いのが、
スマートに見せる営業

・サラッと説明
・深掘りしない
・突っ込んだ質問を避ける

これ、危険です。

営業の役割は
かっこよく見せることではなく、安心させること。

準備だけでなく、
その場の質問への対応、
記録まで含めて仕事です。


■ 連絡が遅い営業は、ほぼ確実に揉めます

これは
トラブル原因ランキング1位。

・連絡が遅い
・返事がない
・報告が後回し

小さなことでも、
信頼は一気に下がります。

理想は
1日〜中1日以内の連絡。

すぐ答えられなくても、
「整理に1〜2日ください」
この一言があるだけで全然違います。


■ お金の話は「多め・早め」が鉄則

例えば、
100万円と言われて
実際は105万円。

これ、
ほぼ確実に不満が出ます。

逆に
「100〜110万円くらい見てください」
と言われて
105万円なら、納得されやすい。

ポイントは
・最初は余裕をもって伝える
・変更が出た瞬間に連絡する

遅れるほど、
トラブルになります。


■ 「普通」のズレが不満を生む

不動産業界の「普通」は、
お客さんにとっては普通じゃありません。

逆に、
お客さんの「普通」も、
業界では普通じゃないことがある。

このズレを埋めるのが
説明と共有です。

「一般的にはこうです」
この一言を丁寧に伝えるだけで、
多くの誤解は防げます。


■ 思い込みが一番危ない

「言わなくても分かっているだろう」
「やってくれるはず」

この思い込みが、
一番の地雷です。

対策はシンプル。

・確認
・メモ
・書面化

これを習慣にしてください。


■ 契約は“軽く考えない”

契約説明は、
本来2〜3時間かけるものです。

捺印するということは、
責任を持つということ。

分からないまま
サインしないでください。

契約後は、
基本的に契約書ベースで処理されます。


■ お客さん側が守るべきポイント

・分からないことは分かるまで聞く
・説明が合わなければ担当変更を頼む
・必ず証拠を残す

クレームは、
上司に伝えることで
改善されるケースも多いです。


■ よくあるトラブル上位3つ

1位:連絡が遅い
2位:確認不足
3位:思い込み(前提の違い)

どれも
防げるトラブル
です。


■ 最後に

不動産取引で一番大事なのは、
こまめな連絡と書面化。

営業もお客さんも、
この意識があれば
揉め事はほぼ避けられます。

「おかしいな」と思ったら、
遠慮なく指摘してください。

それが
自分の財産を守る行動
です。


ちなみに、
話は変わりますが、
今シーズンはスノーボードに1回行ってきました。

初滑り、
正直かなり疲れましたが(笑)
やっぱり楽しいですね。

 

不動産で後悔したくない方は、
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これからも
「現場の本音」を
分かりやすくお伝えしていきます。

 

マンション購入で「知らないうちに余計なお金を払っていた」そんなケースは少なくありません。不動産歴25年・売買1200件超のプロが、不動産会社があえて言わない業界の常識10選を本音で解説。中古マンション購入で失敗しないための注意点と質問力が身につきます。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今回は
「マンション購入で、知らないうちに余計なお金を払ってしまう理由」
についてお話しします。

実はこれ、
特別な詐欺でも、悪意でもありません。

不動産業界には
✔ 昔からの慣習
✔ 会社ごとの文化
✔ 営業マンの成績プレッシャー

こういったものが絡み合って、
「あえて言わない」「聞かれなければ説明しない」
という“業界の常識”が存在します。

私は不動産業界25年、
売買仲介1200件以上、査定相談4000件以上携わってきました。

だからこそ今回は、
営業トークに流されず、冷静に判断できる目を持ってもらうこと
を目的に、プロの本音をお伝えします。

 

 


不動産営業には「言わないこと」がある

最初にお伝えしておきますが、
営業マンが全員、騙そうとしているわけではありません。

ただし、
✔ 言うと話がややこしくなる
✔ 成績に影響が出る
✔ 昔からそうやってきた

こういった理由で、
あえて説明しないことは確実に存在します。

だからこそ大切なのは、
👉「質問できる側になること」

ここからは、
不動産屋が絶対に積極的には言わない常識10選
一つずつ解説していきます。


① 払わなくていい手数料がある

ローン事務手数料や融資手数料を
不動産会社が請求してくるケースがあります。

でも実は、
住宅ローン手続きは
仲介業務の一環と判断された判例もあり、
必ず支払わなければならないものではありません。

✔ 「これは何の費用ですか?」
✔ 「銀行側の手数料とは別ですか?」

この質問、して大丈夫です。


② 火災保険・リフォーム会社は指定じゃない

「ここでお願いします」と言われがちですが、
強制ではありません。

ただし注意点もあります。

安さだけで選ぶと
✔ 保険は補償が薄い
✔ リフォームは手間や品質が削られる

中身を同条件で比較することが大切です。


③ 宅建士を持っている=実務が強い、ではない

宅地建物取引士は大切な資格ですが、
✔ 法律・制度中心
✔ 物件の目利きは経験値

資格は
姿勢や努力の指標として見るのが現実的です。


④ 優秀な営業ほど、契約後に冷たく見える

これは意外かもしれません。

契約後は
✔ やることが決まっている
✔ 事務的な流れになる

だから「冷たくなった」と感じやすいだけ。

事前に知っておくと、
無駄な不安が減ります。


⑤ 仲介手数料の値引きを最初に出す営業は要注意

値引き=親切、とは限りません。

✔ 早く終わらせたい
✔ 提案力に自信がない

そんなサインの場合もあります。

本来は
提案の質で勝負する仕事です。


⑥ 不動産営業は建築のプロではない

営業は
✔ 図面
✔ 面積
✔ 法規

ここまでが主な守備範囲。

建築・リフォームの詳細は
専門家に確認するのが正解です。


⑦ 査定はパフォーマンスの側面が強い

査定訪問は
✔ 図面
✔ 写真
✔ 周辺相場

短時間で行われることがほとんど。

査定額は
**「売るための作戦」**でもあります。

「なぜこの金額か?」
この質問は、とても大切です。


⑧ オールマイティな営業はいない

土地・戸建て・マンション・収益物件
全部得意な人は、ほぼいません。

✔ 売買特化
✔ 賃貸専業

専門性を確認することが重要です。


⑨ 成績プレッシャーで低額物件は後回しになることがある

会社や営業によっては
✔ 高額案件優先
✔ 小口案件が後回し

という現実もあります。

だからこそ
会社の方針を見ることが大切です。


⑩ 嫌われたくなくて大事なことを言わない営業

新人や経験の浅い営業ほど
✔ 嫌われたくない
✔ 波風立てたくない

結果として
重要な話を控えることがあります。

だから、
👉 遠慮せず質問してください。

「応援してます」と一言添えるだけで
本音を話してくれる営業も多いですよ。


最後に|マンション購入で一番大切なこと

マンション購入は
人生で一番高い買い物の一つです。

✔ 疑問はその場で聞く
✔ 最後にまとめて聞かない
✔ 担当者の姿勢を見る

これだけで
失敗の確率は大きく下がります。


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最後までお読みいただき、
ありがとうございました。
本気不動産の佐藤でした。

60代で中古マンションを購入し住宅ローンを組むのはアリなのか?不動産歴25年・売買1200件超のプロが、終の住処・終の棲家選びで後悔しないための住宅ローン活用法、メリット・デメリット、注意点を実例付きで分かりやすく解説します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今回は
「60代で中古マンションを購入し、住宅ローンを使うのは本当に大丈夫なのか?」
というテーマでお話しします。

「老後破綻しないか不安…」
「今さらローンを組んでいいの?」
こんなご相談、本当に多いんです。

不動産歴25年、これまで数多くの60代・70代のお客様を見てきた立場から、現実的で失敗しない考え方をお伝えしますね。

 

 


なぜ60代で家を買おうと思ったのか?動機を整理する

まず一番大事なのは
**「なぜ、この年齢で買うのか」**をはっきりさせることです。

よくある動機はこんな感じです。

  • 子育てが終わり、戸建ての管理が大変になった

  • 雪かきや修繕負担を減らしたくてマンションに住み替えたい

  • 高齢になって賃貸が借りにくくなる不安を感じた

  • 初めての持ち家として、夢の住まいを実現したい

この動機を忘れないことがとても大切です。
理由が明確だと、物件探しで予算や希望がブレません。


初めて買う人ほど注意|夢を追いすぎない

60代での購入でよくある落とし穴が、
**「一生に一度だから、良いものを」**という考え方。

気持ちは分かりますが、
全財産を注ぎ込むような買い方はおすすめしません。

  • 年齢的に買い替えが難しい

  • 想定外の医療費・修繕費が出る可能性

  • 手元資金がなくなる不安

予算内で、無理をしない
これが鉄則です。


買い替えには特有のリスクがある

60代以降は「買い替え」のケースも多くなります。

  • 今の家を売って、新居を購入

  • 売却代金+預金で買うパターン

ここで注意したいのが
売却と購入のタイミング

タイミングを誤ると、

  • 仮住まいが必要

  • 引っ越しが二度手間

  • 費用も余計にかかる

仮住まいを避けるためには、進め方の選択がとても重要です。


正直おすすめしないケースもあります

次のような方は慎重に考えてください。

  • 年金や将来収入に不安がある

  • 管理費・修繕積立金の上昇に耐えられない

  • 親子リレーで無理やりローンを組もうとしている

特に
同居していないのに子どもの名義を借りる親子リレーは要注意。

金融機関が「本人だけでは厳しい」と判断している状態で無理に組むのは、将来の足枷になりかねません。


60代でローンは組める?金融機関の現実

結論から言うと、
60代でも住宅ローンは組めます。

ただし…

  • 使える金融機関は限定的

  • 審査は厳しめ

  • 金利が上乗せされる場合あり

  • 借入期間は短くなりがち

そのため
高額な借入は避けるのが基本です。


それでも住宅ローンを使うメリット

私は
「ローンが組めるなら、使った方がいい」
という立場です。

理由はこんなメリットがあるから。

  • 団体信用生命保険が使える場合がある

  • フラット35などで既存保険を活かせることも

  • 家賃を払い続けるより、資産として残る

  • 税制優遇が受けられるケースもある

  • 高齢者の賃貸入居リスクを回避できる

うまく使えば、老後の安心につながります。


デメリットも必ず理解しておく

もちろん注意点もあります。

  • 金利負担は必ず発生する

  • 相続時に分割で揉める可能性

購入前に、
「相続まで含めてどうするか」
家族で話しておくことも大切ですね。


私が一番大切にしている判断基準

最後に、実務で一番重視しているポイントです。

  • 購入動機を必ず確認

  • 無理のないローン計画

  • 手元資金はできれば借入額程度を確保

  • 新築にこだわらず、良質な中古も検討

  • 地方の安価な物件も選択肢に入れる

実際に私は、
64〜65歳で住宅ローンを使って購入された方を何人もサポートしてきました。

ただし共通しているのは
**「無理をしていない」**という点です。


ちょっと雑談|福袋の話

ちなみに動画の最後では福袋の話も(笑)
私は服の福袋は買いません。好みが合わないので…。
家電や食品は、内容次第ではアリ派です。


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