地震・水害に強い土地の見抜き方｜不動産プロが教えるハザードマップ活用術

地震・水害に強い土地を見抜くにはハザードマップの正しい理解が重要です。不動産歴25年のプロが、地盤・水害・津波・崖崩れリスクの考え方と現地でのチェックポイントを分かりやすく解説します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

本日のVoicyでは
「地震・水害など災害リスクの高い土地をどう見抜くか」
というテーマでお話ししました。

家や土地を選ぶとき、
ハザードマップを見たことがある方は多いのではないでしょうか。

最近はどの自治体も、
インターネット上で公開していたり、
役所で冊子として配布していたりと、
かなり整備されていますよね。

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ハザードマップは「水害」が中心

ハザードマップというと、
「地震の揺れやすさ」も分かると思われがちですが、
実は地盤の強さそのものを示すマップはほとんどありません。

多くのハザードマップは、

• 洪水・浸水

• 津波

• 土石流

• 崖崩れ

といった水に関係する災害が中心です。

地盤の強さについては、
建築時に行う地盤調査や杭打ちデータが必要になりますが、
これは私たち不動産業者でも
簡単に手に入るものではありません。

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なぜ地盤はハザードマップにできないのか

理由はとてもシンプルで、
地盤は数メートル単位で性質が変わるからです。

見た目は平らな土地でも、
地下では硬い層と柔らかい層が
波打つように存在しています。

実際、
数メートル建築位置が違うだけで
「杭の深さが全然違う」
なんてことも珍しくありません。

これを地図で正確に表現するのは、
正直かなり難しいんですね。

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水害リスクは「地形」を見る

一方で、水害リスクは比較的分かりやすいです。

ハザードマップをよく見ると、

• 色が濃い場所

• 一部だけ低くなっているエリア

こういった場所があります。

現地を見に行くと、
実際に少し窪んでいることも多いんです。

これは
GL（グランドライン）＝地盤の高さ
を基準にして、
浸水のしやすさを示しているケースがほとんどです。

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津波・土石流・崖崩れの見方

• 津波
  　→ 海からの距離＋地盤の高さ

• 土石流
  　→ 山間部・沢地形

• 崖崩れ
  　→ 傾斜角（おおよそ45度以上）や過去の履歴

これらは、
過去の災害データ＋地形条件をもとに
色分けされていることが多いですね。

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地盤の強さを見抜くヒント

ハザードマップに載らない部分については、
私自身は現地の様子をとても重視しています。

例えば、

• 地名に「水・沼・沢」がつく

• 道路が波打っている

• 電柱が少し傾いている

こういった場所は、
比較的地盤が柔らかい可能性があります。

逆に、

• 山に近い

• 傾斜地

• 削られて残った地形

こうした場所は、
元々硬い地盤であることが多いんですね。

実際、
高級住宅街が傾斜地に多いのも、
こうした理由が背景にあると私は考えています。

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ハザードマップは「判断材料の一つ」

最後に大切なことですが、
ハザードマップは
「絶対」ではありません。

ただし、

• 見ないよりは、必ず見た方がいい

• 現地確認とセットで考える

これがとても重要です。

土地選び・家選びは、
「知っているかどうか」で
リスクが大きく変わります。

今回のお話が、
皆さんの住まい選びの参考になれば嬉しいです。

家を売った後、住むところがなくなる？不動産のプロが教える「住み替え不安」を解消する方法

家を売った後の住み替えが不安な方へ。不動産のプロが、買い替え・賃貸・高齢者住宅（サ高住）・買取・リースバックまで、現実的な選択肢とタイミング調整の考え方をわかりやすく解説します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今日は、お客様から本当によくいただくご相談、
「家を売った後、住むところが見つかるか不安です…」
というテーマについて、わかりやすくお話しします。

結論から言うと、
👉 ほとんどのケースで心配はいりません。
ただし、進め方とタイミングを間違えなければ、です。

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■ まず大切なのは「なぜ住み替えたいのか」を整理すること

買い替え・賃貸・高齢者住宅（サ高住など）
選択肢はいくつもありますが、最初に確認するのは必ずここです。

• なぜ今の家を出たいのか

• 本当に引っ越す必要があるのか

• 年齢・体調・家族状況はどうか

正直に言うと、
「今は動かない方がいいですよ」
とお伝えすることもあります。

でも実際は、
👉 住み替えた方が楽になるケースの方が圧倒的に多い
というのが現場の実感です。

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■ 買い替えの場合｜まずはローン残債の確認から

買い替えで一番重要なのは、
今の家にローンが残っているかどうか。

• 売却金額でローンを完済できるか

• 余剰金が出るのか

• もし赤字（ショート）になる場合、次のローンは組めるのか

赤字が出そうな場合でも、
✔ 下取り保証
✔ 買取価格を根拠にしたローン検証

こうした方法で、
現実的に進められるかを事前にチェックします。

「売ってから考える」のではなく、
売却と購入を同時進行で進めるのがポイントです。

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■ 早く売れても「住むところがなくなる」ことはありません

これもよくある不安です。

実際のスケジュール感としては、

• 買主が決まってから引渡しまで：2〜3ヶ月

• 販売期間：3ヶ月単位

早く売れた場合でも、
👉 引渡しを少し待ってもらう交渉は普通に行います。

これは、
仲介の大事な仕事のひとつです。

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■ 賃貸への住み替えは「一番ハードルが低い」

賃貸は正直、
物件数が多く、見つかりやすいです。

ただし、
売買専門の会社が賃貸まで全部やるのは非効率。

なので、
👉 信頼している賃貸専門会社と連携します。

探し始めのタイミングは、

• 売却が見えてきた

• 申込みが入りそう

このあたりから動き出すのがベストです。

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■ 高齢者の賃貸も「実はそこまで心配いりません」

年齢が高いと、
「賃貸は無理じゃないですか？」
と聞かれますが…

👉 ほぼ見つかっています。

• 保証会社の利用

• 親族の同意

• 条件を絞りすぎない

このあたりを工夫すれば、
現実的に入居できるケースがほとんどです。

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■ 高齢者住宅・サ高住は「順番」が超重要

サ高住などは、
✔ 体の状態
✔ 症状
によって入居基準が全く違います。

ここは、
必ず専門会社と事前相談が必要です。

場合によっては、

• 先に入居先の目処を立てる

• それから売却をスタート

という順番で進めないと、
あとで詰みます。

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■ 買取・リースバックという選択肢もあります

• すぐに売却価格を確定したい

• 時間をかけて整理したい

そんな方には、
✔ 買取
✔ リースバック（2〜3年住み続ける）

という選択肢もあります。

「急がない住み替え」も、
ちゃんと方法はあります。

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■ まとめ｜住み替え不安は「プロの仕事」で解消できます

✔ 住み替え先は基本的に心配いりません
✔ 不安の正体は「タイミング」と「順番」
✔ それを整理するのがプロの役割

売却・住み替え・賃貸・高齢者住宅まで、
全部まとめて相談して大丈夫です。

ホームページや公式LINEから、
匿名相談もできますので、
「まだ決めてない段階」でも、ぜひ気軽にご連絡ください。

駅近だけが正解じゃない？不動産歴25年が語る「郊外型マンション」の本当の住みやすさと選び方

駅近だけが正解ではありません。不動産歴25年・売買1,200件超のプロが、郊外型マンションの特徴・メリット・注意点をわかりやすく解説。広さ・価格・生活スタイルから後悔しない選び方を紹介します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今回は、よくご相談をいただく
「郊外型マンションって実際どうなんですか？」
というテーマについてお話しします。

私は不動産業界25年、
売買仲介1,200件超・査定相談4,000件超の経験がありますが、
正直に言うと――

👉 「駅近一択」で探している方ほど、視野が狭くなっている
と感じることが少なくありません。

駅近至上主義、本当に正解？

駅近マンションは確かに便利です。
通勤・通学・買い物、時間効率は抜群ですよね。

ただ一方で、

• 価格が高い

• 部屋が狭い

• 敷地に余裕がない

という現実もあります。

そこで選択肢として考えてほしいのが
**「郊外型マンション」**です。

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郊外型マンションの基本的な考え方

郊外型マンションは、
駅近とは生活コンセプトがまったく違います。

• 駅近：電車中心・時間効率重視

• 郊外：車中心・生活のゆとり重視

単純に「駅から遠い＝不便」ではなく、
暮らし方そのものが違うと考えると理解しやすいです。

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郊外型マンションの大きな特徴

① 車中心生活と駐車場の重要性

郊外型では

• 世帯数分の駐車場を確保している

• 来客用駐車場がある

• 2台目駐車が可能

といった物件が多く見られます。

※ただし築30〜40年の物件では
　駐車場不足もあるので必ず要確認です。

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② バス便は「命綱」

駅まで徒歩15〜20分という立地も珍しくありません。
この場合、バス路線が生活の要になります。

• 本数は多いか

• 朝晩も運行しているか

• 病院・学校・買い物に一本で行けるか

特に将来、高齢期を迎えた時には
バス便が命綱になります。

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③ 間取りが広く取りやすい

駅近マンションでは
3LDKで60㎡前後が一般的ですが、

郊外型では
👉 70㎡前後の3LDK
👉 ゆとりある収納・動線

が確保しやすくなります。

同じ広さを駅近で求めると、
価格は一気に跳ね上がります。

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④ 中型〜大型マンションが多い

郊外型は敷地に余裕があるため、

• 来客用駐車場

• 集会室

• 子ども向け遊具

• ペット可

など、共用施設が充実しているケースが多いです。

ファミリー層には非常に相性が良いですね。

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築年数・買い物便・価格のリアル

築年数の傾向

都市は駅から放射状に広がるため、
郊外の方が比較的新しいマンションが多い傾向があります。

駅周辺は再開発で

• コンパクト化

• 高価格化

が進みやすいのも事実です。

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買い物便は2パターン

郊外型は

• 車でまとめ買い

• スーパーは中間地点に立地

というケースが多いです。

店舗の入れ替えも多く、
イオン系が入るエリアは特に安定しています。

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価格は距離に正直

不動産価格は
駅から離れるほど下がるのが基本。

だからこそ、

• 広さ

• 築年数

• 価格

のバランスを取りたい方には
郊外型は合理的な選択肢になります。

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「郊外」の基準は人それぞれ

• 徒歩10分で郊外

• 徒歩15〜20分でも駅近

• 東京と札幌では感覚が違う

大切なのは
👉 徒歩分数だけで判断しないこと

• 坂があるか

• 病院・スーパーは徒歩圏か

• 平坦な道か

長く住むなら、ここが重要です。

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一番大事なのは「購入理由」

条件を変える時に忘れてはいけないのが、
なぜその家を買うのかという原点。

• 資産価値

• 学区

• 通勤

• 生活スタイル

これがブレると、
住んでから後悔する原因になります。

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生活スタイルが合うかどうか

駅近生活に慣れている方が
いきなり郊外に行くと、

• 買い物頻度

• 移動手段

• 時間の使い方

が大きく変わります。

逆に、
郊外が合う人にはとことん合うのも事実です。

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まとめ

郊外型マンションは
決して「妥協案」ではありません。

✔ 広さ
✔ 価格
✔ 生活のゆとり

を重視する方には、
むしろ正解になる選択肢です。

固定観念を一度外して、
自分の暮らしに合うかどうかを
ぜひ考えてみてください。

個別相談は
エリアネット・ホームページ・公式LINEから
いつでもどうぞ。

【保存版】家を買う時に本体価格以外でかかるお金とは？諸費用・税金・保険を不動産のプロがやさしく解

家を買う時に必要な本体価格以外のお金（諸費用・税金・保険）を不動産歴25年以上のプロがやさしく解説。中古住宅・ローン利用時の目安割合や注意点も詳しく紹介します。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今日はVoicyでお話しした
「お家を買うとき、本体価格以外にいくらお金がかかるの？」
というテーマについて、ブログでも整理してお伝えします。

マイホーム購入を考え始めると、
「物件価格だけ用意すればいいんですよね？」
と聞かれることが本当に多いんですが、実はそれ以外にも必要なお金があります。

いわゆる諸費用や税金と呼ばれる部分ですね。

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■ まずは中古物件の場合から

中古住宅を購入する際に、ほぼ必ずかかってくるのが
仲介手数料です。

これは不動産会社に支払う報酬で、
法律で上限が決まっています。

計算式は、

「物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」

たとえば、
1,000万円の物件であれば
3％＝30万円
＋6万円＝36万円
ここに消費税がかかり、
合計で約39万6,000円になります。

割合で見ると約4％弱ですね。

物件価格が2,000万円、3,000万円と上がっていくと、
「＋6万円」の部分は変わらないので、
全体としては4％ → 3％に近づいていくイメージです。

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■ 名義変更やローンに関わる費用

次にかかってくるのが、
登記関係の費用です。

• 登録免許税

• 抵当権設定費用（ローンを組む場合）

• 司法書士さんへの報酬

このあたりは
「自分の名義にするため」「金融機関がローンを組むため」に
必要な手続きになります。

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■ 火災保険は必須です

ローンを組む場合、
金融機関から火災保険の加入は必須になります。

ただ、ローンを使わない場合でも、
私は火災保険は必ず入ってほしいと思っています。

ここでよくあるのが、
「諸費用を抑えたいから火災保険を削ろうかな…」
という考え方。

これは正直、あまりおすすめしません。

保険料を下げる＝
補償内容がそのまま下がる
という商品だからです。

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■ 私のおすすめ「保険の3本柱」

最低限、押さえてほしいのはこの3つです。

• 建物の火災保険

• 地震保険

• 家財保険（少額でもOK）

万が一、火災や地震が起きたとき、
建物だけでなく
家具・家電・衣類なども失われてしまいます。

「何も残らない」状態を避けるためにも、
この3つはしっかり入っておきましょう。

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■ 金融機関の諸費用は一番差が出る

ローンを使う場合、
一番ブレやすいのが
金融機関の事務手数料・保証料です。

• 一律型

• 借入額の〇％型

金融機関ごとに仕組みが違います。

よくあるのが
**借入額の約2％**を
保証料や事務手数料として設定しているケース。

ここは金額差がかなり出ますので、
ローン選びの際は必ず確認してください。

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■ 購入後にかかる「不動産取得税」

購入後、少し時間が経ってから
不動産取得税がかかる場合があります。

ただし、

• 昭和56年6月1日以降の新耐震基準

• 条件を満たす住宅

であれば、
税金の軽減が受けられるケースが多いです。

逆に、
旧耐震基準の物件は
軽減が受けられず、
諸費用が高くなる傾向があります。

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■ 結局、諸費用はいくら見ておけばいい？

あくまで目安ですが、

• 現金購入
  　→ 物件価格の 8〜10％程度

• 住宅ローン利用
  　→ 物件価格の 10〜15％程度

を見込んでおけば、
大きくズレることは少ないかなと思います。

ただし、
物件の内容・評価額・金融機関によって
前後しますので、
「目安」として捉えてくださいね。

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■ まとめ

家を買うときは、
「物件価格」だけで判断すると
後から資金計画が苦しくなります。

諸費用・税金・保険まで含めて
トータルで考えることが大切です。

もし、
「この物件だといくらかかるの？」
「ローンを組むとどう変わる？」
など気になることがあれば、
お気軽にご相談ください。

不動産売却の流れと期間を完全解説｜売るまでにどれくらいかかる？プロが現実的に説明します

不動産を売るまでの流れと期間を、売却検討から査定・媒介契約・販売・本契約・引渡しまでプロが分かりやすく解説。売却にかかる現実的な期間目安や注意点を知りたい方必見。

こんにちは。
本気不動産の佐藤です。

今日はよくご相談いただく
「不動産って、売ろうと思ってから実際に売れるまで、どれくらいかかるんですか？」
という疑問について、かなりリアルな話をしていきます。

ネットを見ると
「すぐ売れます！」
「最短1ヶ月！」
なんて言葉もありますが、実務はそんなに単純じゃありません。

なので今回は
✔ 売却を考え始めた最初の一歩
✔ 業者選びの考え方
✔ 査定から販売、契約、引渡しまで
✔ 全体でどれくらいの期間を見るべきか

このあたりを、流れに沿って分かりやすくお話しします。

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■ まず最初は「家族会議」からでOKです

売却を考え始めたら、いきなり不動産屋に行かなくても大丈夫です。

最初にやってほしいのは、
家族の中での目線合わせ。

・なぜ売るのか
・いつ頃までに売りたいのか
・だいたいいくらで売れたらいいのか
・手元にいくら残れば安心か

この段階では、正確な数字は不要です。
「なんとなくこのくらい」というレベルで十分。

あとで訪問査定をすれば、
金額やスケジュールは必ず整理されます。

まずは、家族で方向性を共有する。
これが一番大事なスタートです。

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■ 不動産会社は2〜3社、タイプを分けて話を聞く

次にやるのが、不動産会社への相談です。

おすすめは
2〜3社に話を聞くこと。

しかも、
・地域密着型（例：エリアネットのような会社）
・フランチャイズ系
・全国展開の大手

この3タイプを意識して比較すると、違いがよく分かります。

最初の相談は、深く考えすぎなくてOK。
相場感は、住んでいる方ならチラシや近隣取引で
ある程度イメージできていることがほとんどです。

複数社の話を聞くことで、
✔ 地域の特性
✔ 売り方の考え方
✔ 提案力の差

ここが自然と見えてきます。

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■ 机上査定だけで判断しないでください

最近多いのが、
ネット入力だけで出る机上査定。

これは正直、参考程度です。

理由はシンプルで、
物件を実際に見ていないから。

・戸建てなら、道路状況や敷地の形
・マンションなら、管理状態や室内の使われ方
・補修履歴、リフォーム歴

これらは、現地を見ないと分かりません。

入力条件が少し違うだけで、
査定額が何百万円も変わることも普通にあります。

なので、
本気で売却を考えるなら訪問査定が前提。

ここで初めて、
「現実的な価格」と「売れる戦略」が見えてきます。

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■ 査定後は「金額」より「提案」を見てください

訪問査定のあと、不動産会社から
査定結果と提案が出てきます。

この時に大切なのは、
金額の高さよりも中身。

・いつまでに売りたいのか
・手取りはいくら欲しいのか
・住み替えはどうするのか

こうした希望を踏まえて、
✔ どんな売り方をするのか
✔ 価格設定はどうするのか
✔ スケジュールはどう組むのか

ここまで説明してくれる会社は信頼できます。

焦って結論を出す必要はありません。
最初の目線合わせが、ここで整理されていきます。

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■ 媒介契約＝売却スタートライン

売りに出すには、媒介契約が必要です。
ここが、正式な販売スタート。

媒介契約は通常3ヶ月。
この期間内で売れるケースが一番多いです。

契約後は、
・レインズ登録
・ネット掲載
・チラシ
・SNS
・自社HP
など、一気に6媒体前後へ展開します。

ここからは、
不動産会社の腕の見せどころ。

売主さんの負担は、ほとんどありません。

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■ 内見 → 申込み → ローン審査 → 本契約

販売が始まると、内見が入ります。

「買いたい」という方が出ると
購入申込みが入りますが、
この時点ではまだ確定ではありません。

同時に
ローン審査を進めて、
資金の裏付けが取れてから本契約。

✔ 気持ち
✔ お金

この2つが揃って、ようやく本契約です。

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■ 本契約後〜引渡しまでの期間感

本契約後は、
売主さんは次の住まいの準備。

目安としては
・住み替え探し：1〜2ヶ月
・引っ越し準備：1ヶ月

合計で2〜3ヶ月ほど。

買主側もローン手続きに
1.5〜2ヶ月かかるため、
ここはどうしても時間が必要です。

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■ 結局、全部でどれくらいかかる？

まとめると、

・販売開始〜本契約：約3ヶ月
・本契約〜引渡し：約2〜3ヶ月

トータルで約4〜6ヶ月。

価格設定が適正なら
4〜5ヶ月で進むケースも多いです。

逆に、
価格を高くしすぎると
媒介更新で半年超になることもあります。

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■ 売主さんがやることは意外と少ないです

販売中に売主さんがやることは、正直少なめ。

・内見時に普通に対応する
・質問に答える
・無理なおもてなしは不要

片付けは、
次に持っていかない物を
少しずつ整理するのがおすすめです。

業者に頼むこともできますが、
時間があるなら自分でやる方が費用は抑えられます。

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■ 最後に

不動産売却は、
「思い立ってすぐ終わるもの」ではありません。

でも、
流れと期間感覚を知っておくだけで
不安はかなり減ります。

「うちはどうなるんだろう？」
「今動くべき？」

そんな時は、
ホームページや公式LINEから
気軽に相談してください。

それではまた。
本気不動産の佐藤でした。