不動産投資家、一級建築士の増山です。
私は年間3〜4棟づつ物件を買っています。
3〜4棟と決めているわけではないのです。
年中探しています。
結果的に3〜4棟になっています。
物件をどうやって買っているのか？
どうやって探しているのか？
についてお伝えします。
まず、探し方、です。
何種類か、あります。
まず1つ目。
楽街で探します。
オーソドックスな方法です。
その動画はこちら
楽街には良い物件はないよ。
と言うのは思い込みです。
その証拠に楽街にさらしてあった物件を私はここ最近、2棟買って
また楽街物件を問い合わせした業者さんから、
また、楽街物件は、買ってみたらクソ物件だった、
例えば、2年前に買った築古アパートの例。
当初、半分くらい空室でした。
満室利回り15%でした。
信金でフルローンでした。
売主はアパート経営に疲れた地主でした。
当初は中々、埋まりませんでした。
10ヶ月掛かりましたが、
満室になりました。
その後はずっと満室です。
当初、空室対策で、
・外壁塗装をやってイメージを良くしようかな？
・部屋の中を立派にリフォームしようかな？
外構工事でカッコよくしたら埋まるかな？
色々ハード面を考えました。
が、何百万も掛かります。
家賃は数千円しかあげられない。回収するのに何年も掛かります。
そのように空室対策を
管理会社の社長と練りました。
あーでもない。
こーでもない。
と半年くらい練って行きました。
そのうち。
普通の現状回復リフォームをした部屋でも、
管理会社の社長との接触頻度を増やすと部屋が埋まって行く。
と仮説を立てました。
引き続き、
「セールスマンとの接触頻度が成果に比例するんだな」
それがこの物件の空室対策だったのです。
次に二つ目。
二つ目は銀行から紹介してもらって買いました。
長くなったので、次回に。
今回の動画はこちら
ではまた。
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