終活を始めました

増山です、
終活を始めました。
　
死ぬ準備、
と言う訳ではありません。
　
私に相続するときが来たら
相続を受ける人が迷惑しないよう
数字を整理し書面にしたためておく。
　
それを始めた、
と言うわけです。
　

具体的には、、、
鎌倉の自宅兼アトリエが
ぼちぼち完成します。
(お世話になっている方には
　お披露目会を予定しております♪)
　
自宅名義やら何やらで
整理し始めなければならなくなった
と言うわけです。
　

私には妻と前妻との娘がいます。
　
私の死後、彼女達が争わないよう
今のうちから準備しておこう、
と言うわけです。
　

アレ？
死ぬ準備なのかな？
鎌倉の件で借金を沢山したので、
まだまだ死ねないのですが　笑い
　

で、どんな準備をしているか？
　

まず、個人資産を書き出しました。
これは難しくない。
現金とそれ以外。
意外と少ないものですね。
　

次に、これは人に指摘されて初めて
気づいたのですが、
会社には普通、資産があります。
負債もあります。
それらを総合的に評価して
会社の現在価値がわかります。
　

これが結構面倒です。
　

会社を二社経営しているので、
その二社の評価をします。
その私の持分(100%です)が私個人の

資産になるのです。
　

その二社の評価が
なかなか難しいのです。
　

ただいま、
会計事務所に評価を依頼しています。
　

もしもあなたが、
60歳になっても会社経営しているなら、

そろそろ、引き継ぎ方

(ま、終活ですね)を考えた方がいいですね。
　

ではまた。
　
終活を始めた一級建築士
　　　増山大

新築アパートのキモは●●にあり

建築士の増山です。

最近、新築アパートが流行っています。

9%で建てて
5年保有して
7%で売却する。

　　→1億で買って
　　→家賃収入を得て
　　→1.2億で売る

　
それがお得だから。
だと言うのです。
　
まあ否定はしません。
このやり方で上手く行っている人。
周りにまあまあ居ます。
　
一方、ドツボにハマっている人。
こちらもまあまあ居ます。
　
ドツボ回避法については
あまりに闇が深いので今はしません。

今回は多くのオーナーが
新築でやりがちな軽い失敗について
話します。

私は某ハウスメーカー
(象やキリンが飼えるあの会社)
でサラリーマン設計士として
都市型アパートの設計を在籍13年で
200棟ほど手掛けました。

東京で150、横浜川崎で30
千葉埼玉で15、関西広島で5
と言う感じです。

現場監督も50棟ほど手掛けました。
こちらは全て東京です。

その過程で、新築アパートで、
とりわけ都市型での竣工までの要点は
何点があるのですが
一番多い失敗が「外構」です。

何故なら、
設計士も営業担当も工事担当も
外構をあまり重きを置いていないからです。

アパートがだいぶ出来上がってきてから
色々なことに現場で気づいてしまうのです。

設計が完了します。
工事に入ります。
上棟を終えました。
ようやく外構の検討に入る。

すると何が起きるか？

・メインアプローチにデカイ排水桝が

どーんと存在感バリバリに埋まっていた

・同じくメインアプローチに水道メーターが

10や20個も地面に並んでしまっていた

・道路側ファサード面に無骨なガスメーターが

10や20個も、並び目立ってしまっている

・引き込み電線がダラーンと敷地内を

横切っている、しかも5mも。

・エアコン室外機が何台もメインファサード面に

出ていて目立っている

・太くカッコ悪い雨どいがメインファサードに

上下10mも
etc...


図面にしっかり書かれていない設備機器と

ファサード及び外構の検討が希薄なんです。

コレは非常に多い。アルアルです。
最後に現場でしわ寄せがくる。
と言うケースが非常に多いのです。

設計、工事のプロがこの調子です。
オーナーのあなたが目を光らせる必要が
大ありです。お任せでは絶対ダメです。

私もかけ出しの設計マン時代は
やらかしていました。
だいぶオーナーさんや職人さんに
ご迷惑をお掛けしました。

以上、新築アパートの軽い失敗
についてお話ししました。


ちなみにその他の要点は、、、

・近隣対応(企画、設計、工事の各段階)
・工事遅延(非常に多くあり)
・VE(バリューエンジニアリング)
・基本設計
・実施設計
・設備設計
・構造設計
・工事監理(基礎、躯体、防水、断熱、木工、給排水、電気、照明)
・資金調達
・支払い条件
・残ダメ工事
・引渡し条件
・物価スライド条項
・外構工事

など多岐に亘ります。
オーナーのあなたが目を光らせる必要が
大ありです。お任せでは絶対ダメです。

本日は外構工事、の話を
軽く致しました。


新築アパートをやるなら
上記の全てを把握していないと
満足の行く事業が出来ないはずです。

まあ、これらプロジェクト管理を
外注する手もあります。

いわゆる企画会社です。
これがまたクセ者だったりするのですが　苦笑


ちなみに闇系は

・企画会社選び
・工事会社選び
・融資関係

と言う感じです。
こちらは追々、お伝えしていきます。

ちなみにちなみに闇系を
私は経験したことがあります。

ハウスメーカーに勤めたあと、
某ディベロッパー●●
(国家的プロジェクト推進する会社)
にも13年勤めたわけですが、
そこで経験致しました。
　
というわけで私は基本、
新築はやらないです。
損得でなくポリシーとして、です。


そのうち。やるかも知れませんが。
ではまた。

アパート設計200棟の一級建築士
　　　不動産投資家　増山大

日本国が我々に用意している退職金制度があるのをご存知ですか？

増山です、

あなたは、ご自身の退職金がいくら貰えるか

知っていますか？


私は1000万円です。


「何言ってんだ、増山はサラリーマンを

とっくの昔に辞めているだろう」


「起業家に退職金なんてあるわけないでしょ」

そう思ったあなた。


国は小規模な事業主向けの

退職金制度を設けているんです。


小規模企業共済、と言います。
https://www.smrj.go.jp/kyosai/skyosai/

独立行政法人 中小企業基盤整備機構

今日は小規模企業共済からの借入金

の借換え手続きをしに、
東京の某銀行までわざわざ小田原から

出向いて行きました。


ん？借入金？
退職金じゃないの？


小規模企業共済は毎年、積立金を積立ていき、

やがて退職した際、自分で積立金を一括で

受け取る制度なのですが、
積立金の一部を借入したりも出来るんです。


また毎年の積立金は損金算入も出来、
私はとても重宝しています。


私は会社も二社経営していますが、

個人事業もやっており、その退職金の

積立てをしているのです。


借入期間は一年間で、
毎年、延長(更新かな？)の手続きを

この夏の時期にしていて、

今年で7回目になります。


金利か1.5%とやや高めですが、
お手軽な資金調達方法なので、
返済せず、運転資金として延長し続けています。





※追伸、
先日、同世代の経営者と歓談しました際、

小規模企業共済の話になり

彼はあと2〜3年でこの共済を

受け取ることにしている、と聞きました。

つまり、あと2〜3年で退職する

(社長を退く)と聞き、たいへん驚きました。

私も退職を考える年齢になったんだな、と

感慨深かったですね。

ちなみに私はまだまだ、退職し

ませんが。

【「圧勝」の原則を発見しました】

A  狭くて古い柔軟なホテル

B  広くて新しい融通利かないホテル

増山です。

西表に来ました。

あなたはどっち、を選びますか？

私は、、、迷わずA。

昨日は事情により

２つのホテルを使い分けしました。

例えばBホテル。

・駐車場から車を1日のうち何回か出入りさせたい

・ビーチタオルを1日何回か変えて欲しいetc

要望しました。

全ての変化球に

「出来ません」と秒で回答。

方やAホテル。

・ネット回線の強い場所を使わせて欲しい

・パソコンを貸して欲しいetc

など全ての変化球に責任者が

「何とか対応します」との回答。

経験のない要望にも

一生懸命に尽くし叶えてくれました。

ちなみにAは客もまばら。

BはGOTOバスツアーが続々。

私にとって

Aが良いホテルなのは明白ですが

商売はBの圧勝

考えさせられるホテル滞在でした。

追伸

もしもあなたが

金融資産を頑張らず忙しくせず

増殖させたかったら

リンクをクリックしてみてください

・一生お金に困らない

・頑張らない

・忙しくならない

・一生モノのスキル

「他力」資産構築法

https://kick-start.jp/tkm/masuyama_jissenkai/

【 GOTOが終わります】

増山です。

GOTOが終わりますね。

私が今、居る石垣には

もちろんGOTOで来てます。

ホテルは1泊3500円と激安です。

終わってしまうのは残念ですが

気持ちを入れ替えて、

今のうちに取れるGOTOを

予約しまくってます。

1月まであと5つ予約済みです。

このGOTOのように

チャンスの神様は

待ってくれません。

「●●が整ったらやろう」

「いつかやろう」

は、馬鹿やろうです。

私はいつもすぐやります。

すぐ行動に移します。

熟考したわけではないので

うまくいくとき

うまく行かないとき。

両方ともあります。

ですが、トータルで絶対に

すぐ行動して大正解！大満足です。

もしもあなたが

やる？

やらない？

を迷ったなら、

新しい方を選んでみよう。

追伸

私が新しくお伝えする

他力で資産一億円構築した方法はこちら

・一生お金に困らない

・頑張らない

・忙しくならない

・一生モノのスキル

「他力」資産構築法

https://kick-start.jp/tkm/masuyama_jissenkai/

半額VIPハイヤーを利用する方法

増山です。

写真は珍しい焼豚肉料理です。

牛肉と違いサッパリしてました。

リピ確定です。

昨日は中々ハードな一日でした。

7時半　投資家仲間とゴルフ

　↓

13時　投資家仲間と懇親会

　↓

15時　ハレクラニでアフタヌーンティー

　↓

18時　珍しい焼豚肉料理

　↓

21時　ZOOMセミナー開催

どれもサイコウでした。

今日も投資家仲間とゴルフ、

珍しい沖縄料理、ZOOMセミナーと

ちょいハードな一日を過ごします。

さて、、、

昨日、一昨日、と

たくさんコメントいただいた答え、を回答します。

一昨日は

高級ハイヤーを半額で乗る方法。

例えば、

六本木⇄羽田空港

アルファードロイヤルサルーン

通常7〜8000円

　↓

VIPハイヤー4000円

になります。

VIPハイヤーは以下のLINE登録。

LINEで見積りをとり、

LINEで配車依頼するだけです。

※ https://lin.ee/2N5sdpfMG

近い距離はあまり安く

なりません。

そして、この情報や毎日沖縄で

珍グルメを楽しんでいますが、

その情報はどれもアタリです。

これらは普通に

食べログやGoogleしたもの

ではありません。

一体、何で検索しているか？

要望がたくさんありましたら、

明日こちらで書きます。

では、ゴルフに行って来ます。

投資家一級建築士　増山

融資が厳しい時期に融資を受け金融機関を開拓する方法

建築士の増山です。



写真のように融資が厳しさを増していますが

そんな時期に融資を受ける話をします。


　
昨年、一昨年と日本各地で

自然災害が猛威を奮っています。
　
天災地変、激甚災害などと

呼んだりします。
　


一昨年は大阪、北海道で大地震が、

関西で巨大台風が。
　
昨年は、関東全域で度重なる巨大台風が

それぞれ各地で猛威を奮い

甚大な被害があったことは

記憶に新しいですよね。
　


自宅が流されたり

事業所が水浸しになったり。
　
われわれ賃貸事業者つまり大家さんは

建物に何らかのダメージを受け、

場合にやっては退去が発生したり、

と被災事業者になるわけです。




これまでわれわれ大家さんは

「天災地変には損害保険金」

と言う思考と行動をしてきたか、

と思います。



　　
■今回は融資を受ける話ではないのか？
　
ここからが重要な話です。
　
私は年末年始に掛けて被災事業者

として損害保険金から一歩進んで

補助金及び制度融資を活用して

事業再建に努めるよう

つまり融資を受けて事業再建するよう

自社でも行動していますし、

顧問先さま、塾生さんに対して

情報収集及び行動をして来ました。
 

　
様々リサーチした結果、

全ての出発点が

「罹災証明書を取得する」

ことになることがわかりしたが

ハードルが高くないのにも関わらず




「自分には罹災証明は難しいのではないか？」

と思い込んでしまっている大家さんが

大変多いように感じています。
　　
本日も昨秋の台風に合わせ

大量の退去者が発生し

その修繕と入居募集に奔走している

塾生と打合せしたのですが、




彼はやはり、
　　
「自分には罹災証明は難しいのではないか？」
　　
と思い込んでいました。　


　
その理由を聞くと、

・管理会社に「台風被害につき建物を見てもらったら大した影響がない」と言われた
・管理会社に「大量な退去と台風の直接の因果関係があるかはわからない」と言われた

だから無理では、と言うのです。



　
■ちょっと待ってくださいよ！

台風や地震が来たら、まずは

自分か自社スタッフが建物を見るべきです。

なぜならば、


・管理会社は自分たちの仕事として、修繕工事が必要か？入居者からクレームが来ないか？と言う視点でしか、建物をみないから。

→大被害やクレームが無ければ「問題ない」と言うはずである。

・従って損害保険金が受けられるか？制度融資や補助金を受けらるか？そのための罹災証明書が取得出来るか？と言う視点で建物を見てはいないからなのです。




■罹災証明を受けらるか？否か？の境目に重要なファクターは、、、

熱く現場調査し役所や金融機関に

熱く語れる人、つまりあなたか、

あなたの分身が、直談判するしか、

ないのです。
　

罹災証明を担当する役所の方も

長年専門で罹災証明書発行して

いるわけでなく、異動した部署に

今たまたま在籍しているだけなのです。



こちらの方が詳しい場合も

多々あるので、様々な証拠書類などを示して、

罹災証明書を取得するよう

導く必要もあるのです。
　

ですから、まずは罹災証明書を取得し

その上で被災事業者向け融資をする

金融機関に修繕費調達の打診を

すべきなのです。




■ 金融機関からどうやって？
　
ここからの話は大変複雑なので

文章だけでは難しいかな、

と思いますので本気でこの方法で

融資を受けたい方、

何らかの手段でお伝え致しますので、

コメント欄にコメントください。
https://www.facebook.com/masuyamadai
　
個別に案内致します。
ではまた。
　
一級建築士　増山大

人生初の弘前で素敵な思い出が出来ました

建築士の増山です。

セミナー参加のため

人生初の弘前に来ました。
 

　
セミナー翌日。

現地の塾生さんSさんの案内で

パワースポットオタクの私の嗜好を

汲んでもらい岩木山の麓にある、

岩木山神社に連れて行っていただきました。

行ってみると様々な楽しい

仕掛けがありました。

例えば、、、
　
・手水処の形が変わっている
・柄杓が巨大
・狛犬が逆立ちしている
・風神雷神のポジションに芸人さんが居る

と言った非常に珍し楽しい神社で

「こりゃ御利益があるわい！」

と確信。

お参り後は

時間が止まった中華そば屋さんで

超優しい味を堪能。
 

　
二日酔いの内臓を癒しました。

最後に道の駅に案内いただき

青森県のお土産として有名な

ラーメンを多数買込みました。
　

全て現地の塾生Sさんのおかけで

非常に有意義で楽しい弘前出張でした。

ですから皆さん、旅をするときは

現地の人と触れ合いましょう。
　
そうすれば旅や出張が

10倍有意義になります！
　

一級建築士　増山大

新世界開拓をしよう！！

※写真は弘前のフレンチの名店
　レストラン山崎です。
 

建築士の増山です。

中年になると

新しいことを始めたり

新しい人と関わるのが

おっくうになります。
　

私の場合、中年になる前からも

新しい人と関わるのが苦手で

おっくうに思っていましたので

最近はなおさらおっくうに感じます。
　

そしてここからが

大変重要なのですが、

おっくうなことほど、

学びとか稼げたりとか、

プラスになることが多い。
 

　
それを経験的にわかっています。

それでも、特に中年になると、

やらない選択をしてしまいます。
　

例えばスキマ時間が出来たとき

条件反射でスタバとかタリーズに

入ってしまうことはありませんか？
 

　
私もそうでした。
 

　
最近はスキマ時間はスタバではなく

ホテルのラウンジやこだわりの

コーヒーを出すカフェにしたり、

「新世界開拓」を選択しています。
 

　
すると新しい発見や学びが

必ずあります。
　

今回の弘前出張でも

ちゃんとリサーチした現地の名店で

ランチを選択したら

素晴らしい体験がありました。
 

　
ですから皆さん、

迷ったら「新世界開拓」してみよう！！

　
そうすれば思い出ばかりの毎日になります。

不動産投資にもUberやAirBのようなシェリングエコノミー？！

不動産投資家の増山です。

先日、西新宿の増山大建築研究所での
出来事。

久々に長年お付き合いしている
不動産販売会社の営業マンAさんが
事務所にやって来た。

「収益不動産の新しい売り方を
開発した」

そんな風の便りを聞きつけたので
説明をお願いしたのだ。

「うむむ」

話を聞いて
思わず唸ってしまった。
なかなか、やるな、、、

・超都心のRC1棟中古マンションをフルリノベした物件を

・不動産特定共同事業の免許を使い小口化して

・所有する組合方式の安心の仕組で
(出資する方式は親が飛んだら終わりなので)

・1口200万円代の少額から参画可能

・実質予定利回り4%超

という売り方だ。

仮に1口250万円だとしたら
収支はコミコミ年間10万円強。

この額が多いか？
はたまた少ないか？

の判断はあなたに任せるが
この商品に唸った理由は、、、

一口(200万円超)を購入し子供に譲渡すると
税金上の不動産評価額は約90万円。

生前贈与110万円以内の評価なので
贈与税はゼロになる点だ。

※このあたりは私の理解をシェアしているに過ぎないため、税理士さんによく聞いてみて欲しい。

もしもあなたが、
小金現金を持っていて
融資を受けられない、または
融資を受けたくないならば。

ワンルーム投資ではなく
超都心のRC1棟マンション
を所有して稼ぎたいならば。

この商品を選択肢に
入れてみてはいかがだろうか。

気になる方は私へ
「超都心小口化不動産、興味あり」
と記入して欲しい。

ではまた。

不動産投資家 増山大

【無料🎁2大プレゼント🎁】

こちらをクリックして増山大と友達に

なって2大プレゼントを受け取る！

 

【無料プレゼント その１】

■物件を見極める現地調査チェックリスト
【無料プレゼント その２】

■素人でも見抜ける耐震偽装を防ぐ方法