OYO は クロフネ来襲なのか？

不動産投資家&建築士・増山です。

昨日、増山塾生向け限定セミナー
でのことです。

友人であり不動産投資家のGJさんに
OYOって何？
について講演してもらいました。

GJが何と！
OYOに転職したからです。

「旅するように暮らす」

がコンセプトのOYO。

春先から存在を知っていましたが
果たして投資家の敵か味方か？

インド企業？謎の集団？
どうやらソフトバンクが出資。
つまり大資本クロフネ来襲か？
一体、何モノだろう？？

昨日までの
正直な感想でした。

GJの1時間の講演と
2時間の懇親会でかなり
OYOについてわかりました。

まずは入居者目線。
対象はミニマリスト。
独身の若い人のようです。

物件探しから入居申込、
入居審査は簡単。
スマホで30分完了。

現地内見や不動産店舗に出向いて
行うもろもろの契約もなし。

スマホ上の写真と地図で物件探し。
クレジットカード一枚で契約完結。

お部屋にはカーテンや食器など
を含む家具が備わっています。
文字通りカバン一つで
ホテルに住まう感覚で
引っ越せるのです。

費用負担は家賃だけ。
仲介手数料など初期費用はゼロ。
ホントに全て簡単なんですね。

次にオーナー目線。
入居者募集はスマホOYOアプリで
OYO自身が行うため通常仲介会社に
支払うADや仲介手数料はゼロ。

家具設置などの初期投資約20万円は
OYO負担。入居者入れ替えに掛かる
原状回復費用もOYO負担。

ただし、敷金礼金はなし。
つまり、超人気エリアや超都心には
不向きなようです。

オーナーとOYOは普通借家契約。
OYOと入居者は不良入居者を
追い出せる契約(一時使用貸借契約、
または定期借家契約)。

悪名高きサブリース契約の
良いとこどりな感じです。

入居者目線でも
オーナー目線でも
良いとこどり、なのです。

一点だけ懸念点。

何らかの事情でソフトバンクから
撤退判断が出た際、
あっさりと普通借家契約を解除し、
オーナーとばっさり縁切りする
可能性がある、と言う点です。

そのリスクヘッジとしては
一棟丸々OYOに貸し出さず
埋まりにくい1階だけOYOとか。
4階建ての4階だけOYOとか。

と言うようにうまくOYO活用すれば
オーナーの味方になるのだな。
と理解しました。

逆に埋まりにくいエリアの近隣で
OYO物件が大量に供給されたら
脅威になりますね。

ですから不動産投資家の皆さん。
ライバル物件が多く敷金礼金が
取れないエリアでまずは一室OYOに
貸してみてはいかがでしょうか。

そうすればOYOを味方につけ
クロフネ来襲に脅かされず
安定経営にすることが出来ます！

不動産投資家&建築士
増山 大

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バッチ系とあっち系は仲間なのか？

不動産投資家の増山です。

昨夜、名古屋の業界人2人を

飲みに誘いました。



関西へとんぼ返り出張でしたが、

そのまま東京に戻るのは何だか

もったいない。



そうだ！

懇親を深めるために

名古屋のキーマンを誘ってみよう！



急遽2人に声を掛けたのです。

どちらか一人でも会えるのを期待して。

ラッキーなことに

2人ともOKでした。



キーマンAさん。

管理会社の社長。

たいへん丁寧な仕事をします。

顧客、もちろん私も絶大な信頼を

寄せている職人肌の方です。



キーマンBさん。

損害保険代理店の社長。

いかなる事故にも頼りになる。

建築を知り尽くした職人肌。



酒は進み話題は多岐に亘りました。



管理会社の業務報酬。

事故の緊急対策と保険活用。

グループホーム事業。



バッチ系とあっち系は実は、、、

具体的には、、、、

などなど業界系深いい話が飛交う。



やがて



私
「管理会社はやがて無くなる。
何故ならば、管理委託料の5%は
家賃回収代行の報酬だからだ。」


とツッコミを入れると



Aさん
「家賃回収だけで5%いただいている
とは思っていない。例えば先日の台風漏水、
熱帯夜のエアコン故障の緊急出動。
それだけでオーナーさんには
喜んでいただいている。」



なるほど、、、

確かに私にも経験あり納得。



Bさん
「事故は管理会社と代理店がいかに
連携を取れるか？が勝負。
管理会社スタッフさんには
空気読めない方もいるから。」



この飲み会120分で沢山の

疑問と課題が解決。

最終新幹線で東京に戻りました。



ホントにキーマンを誘って

飲みに行って良かったな。

そう、痛感した次第です。



ですから不動産投資家の皆さん。

キーマンを定期的に

飲みや食事に誘い労いましょう。



そうすれば、課題の本質が見え、

小さな疑問も小さなうちに解決し、

日々の仕事がスムーズにいきます！



不動産投資家 増山大
 

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真のキャッシュフローを確保せよ

不動産投資家の増山です。



本日、決算書がまとまったので

取引銀行に持参した時の話です。



とある銀行で受けた質問に

たいへん学びがありましたので

シェアしたいと思います。



少し難しい話なので

具体例でお伝えします。



こんな決算を迎えた

企業があるとします。

・経常利益(税引後)100万円
・当期減価償却費 1500万円
・借入金返済額 2000万円
・借入金元金 1800万円
・借入金利子 200万円



この企業は、

どれだけキャッシュフローがある

経営をしているか？



決算書上のキャッシュフロー

=減価償却費+経常利益


事例の場合

1600万円になり

借入金の返済原資になります。



借入金が2億円程度の場合、

10年ちょっとで返済出来る計算に

なります。



これが債務償還年数です。

ここからが、本題です。



不動産賃貸業は借入金が資産に対し

時には著しく大きくなるのですが

借入金のうち経費にならない元金も

キャッシュフローから返している。



「決算書上のキャッシュフローから

更に借入金返済額の元金を引いたら

マイナスになっていませんか？」



ここで、今回のテーマ。



学びになった銀行からの質問。

が出て来ます。

事例の場合

▲200万円=1600万円-1800万円



つまり。赤字。

真のキャッシュフローが赤字。



ということは？



この事例のような場合。

実際の資金繰りは

厳しくなっていることを示します。



突っ込んでくる銀行は

そこを案じています。

真のキャッシュフロー=

経常利益+減価償却費-借入金元金



少なくともそれが

プラスになっているか？

資金ショートする危険性はないか？



それを銀行に説明できるように

していなければならないことを

改めて意識した次第です。



もしもあなたが決算書を良くして

銀行融資を受けたいなら、

決算書に精通しなければならないのは

もちろんのこと。



更にはこの話のように

元金は決算書に現れないが、

真のキャッシュフローを

理解しなければならない。



そこをケアしながら

経営しなければならない。

そう学んだ次第です。



幸い当社の真のキャッシュフローは

プラス数100万で安心しました。



不動産投資家 増山大
(一級建築士)

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モヤモヤを解決する方法

建築士の増山です。

わたしにはここ3年間、
ずっと解消されない
「モヤモヤ」があります。

大家業は順調であるものの
その他の実業の伸びが
止まってしまっていることです。

ベッドに入っても中々眠れない。
朝スッキリ目覚めない。

質の良い睡眠は全く取れていなく
元気バリバリな日はほぼ
ありませんでした。

先日、旭岳を山歩きしたあと
カラダと気持ちがかなり
リフレッシュされ。

停滞していた読書も
ドンドン進むように
なって来ました。

いま読んでいるのは
デール・カーネギーの
「道は開ける」

氏の「人を動かす」 
は100回は読んでいますが、
こちらはほぼ、はじめてです。

「モヤモヤ」の原因は
明らかです。

プロを自負している集客が
圧倒的な結果を出せていない。

苦労して集客してもなかなか
成約に至らしめられていない。

2016年秋から3年間
ずーっとくすぶっている
「モヤモヤ」解消には
圧倒的な結果を出すしかない。

わかっているが、
確とした結果を出せていない。
(ちなみに私生活は極めて順調です)

カーネギー曰く
モヤモヤ解決には
公式があるようです。

「道は開ける」から引用します。

思考としては

 最悪の状況を想定する
 それを受け入れる覚悟をする
 少しでも好転させるよう行動する

具体的な行動としては

 事実を徹底的に把握する
 自分で出来ることを書き出す
 どうするか決断し、すぐ実行する

これを読んでだいぶ気持ちが
前向きになりました。

まずは
「事実を徹底的に把握する」
を今日集中して取組みます。

ですから皆さん、
モヤモヤ解消されないときには
カラダを動かして読書をしてみましょう。

そうすれば、
気持ちが再び前向きになり、
具体的な行動が出来るようになります！

一級建築士 増山大

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震えました、、、

増山です。
大雪山に来ました。

麓の家具工房の
北の住まいの設計社を
訪れました。

建築学科の学生時代から
憧れていた一味違う家具工房。 
華奢な脚の椅子がステキです。

一度は訪れてみたい。
やっと願いが叶いました。

カフェも併設されています。 
雑貨屋も併設されています。

ついつい皮製のオーダー鞄を
衝動買いしてしまいました。

完成までに1年2カ月も
掛かるようです。

オシャレ街の東川町にも
行ってみました。

レトロなシャレオツ店が
並びます。

友人おススメグルメ店の
居酒屋利尻に行きました。

開店時間17時ちょうどに
行きました。

山なのに魚がうまいです。
山だから野菜がうまいです。

食べ終わって店を出ると
外の気温は18度でした。

東京より15度も低い。

今日もぐっすり眠れそうです。
昨日もぐっすり眠れました。

明日は富良野、美瑛まで行って
インスタ映えスポットを
ひたすら巡って来ます。

ではまた。

一級建築士 増山大

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若いキャバクラ経営者にキレました

増山です。

あまりに東京は暑いので
北海道に避難しました。

日中は札幌競馬場。
札幌記念を特別な席で
サッポロクラシックを飲みながら観戦。

ちなみに勝馬投票券は昔のようには
もう買いません。

なぜなら射幸心は日々のビジネスで
満たされてしまっているからです。

JRAイメージキャラクター
松坂桃李くんがプレゼンター。
礼儀正しく好感が持てました。

夜はミシュラン店グルメを
特別対応で堪能しました。

隣席のうんちくを語る若者は
どうやらキャバクラ経営者のようです。

毎日毎日札幌グルメを満喫していて
私は優良店をメモしました 笑

若いクセに毎日グルメなんて
何だかムカつきます。

そんな若者からグルメ店を教わった
私にはもっとムカつきます。

彼の隣にはキャストの
おそらくオキニ嬢。

嬢のツケマはボウボウで
瞬く度に涼風が吹き
ムカつきを冷ましてくれます。

次は更に涼しい旭川、大雪山にて
更に避暑を極めます。

一級建築士 増山大

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断捨離すべきは"思い出"だった

建築士の増山です。

夏休み。スタッフ不在の事務所に
一人で行ってみた。

事務所に保管してあるものが
一体何であるか、把握したい。

整理したい。そう強く感じたからだ。

私は事務所にはあまり行かない。
スタッフと接触頻度を上げないためだ。

そもそも私にとって事務所とは？

・スタッフの仕事場
・荷物の保管場所(ホームレス時代のナゴリ)
・生徒や取引先が集う社交場

である。

しかし今や。

スタッフは最小限。
ホームレスは卒業し
荷物の保管場所も社交場も
六本木ガーデンになっている。

つまり、事務所の存在意義は
なくなっていた。

起業創世記の"思い出"を除いて。

10区間あるキャビネを
何年か振りに開けてみた。

驚いた。捨てられるものばかりだった。

身の回りの整理が出来ない人間は
頭がクリアでなく仕事が出来ない。

私はいつの間にか
仕事が出来ないダメ人間に
成り下がっていた事は明白になった。

本棚4区間中3区間は処分可能。
書棚8区画中6区間は処分可能。

空手着、ゴルフ用品、タオル。
洗面用具、水、、、
事務所に置く必要性は一ミリもない。

必要なのは3区間、
ダンボール6箱分だけだ。

事務所以外で十分保管出来る。

10坪超の賃料が発生するスペースは
もはや私には無用の長物だ。

断捨離しなければならないのは
創世記の"思い出"だったのだ。

気持ちも頭も
整理がついた。

このことから言えるのは、
定期的に一人静かに持ち物と、
一日、向き合ってみよう。

そうすれば、
気持ちも頭もスッキリ整理出来て
決断できるようになります。

一級建築士 増山大

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仕事をサボってゴルフに行け！

一級建築士・増山大です。

夏休みの2日目。
久々にゴルフをしました。

ゴルフがかなり億劫になっていましたが、
友達でありかつ人生の先輩の誘いなので
重い腰を上げて行くことにしたのです。

先輩はいつも的確なコメントをくれます。 
ツーサムで回れたのでじっくり
お互いの話をし尽くしました。

プライベートから仕事。
マイル、美味いレストラン。
素敵な宿、良い温泉。

かなり多岐に渡る会話、
情報交換をしました。

とりわけ以下の話、ディスカッションが
斬新かつ目から鱗でした。

■キャバ嬢など、お水女性に不動産賃貸業を

勧めることは彼女達の将来に役立つのではないか？

■賃貸事務所の解約予告は6カ月前か？3か月前か？1か月前か？

■ゴルフ会員権に休会制度はないか？あるいは返納制度はないか？

■数多ある札幌のホテルのうちどこが快適か？新世界開拓になるか？

■不動産賃貸業はヤッパリいいことづくめ。

何故なら、他人が提供してくれた資金で事業が出来、

かつその返済は他人がしてくれ、やがて借入ゼロになり、

それが担保として活躍してくれるから。

■ゴルフが上達したかったらアメリカに行け

■ゴルフレッスンは一日1時間以上、教わってはいけない

■30ヤードのアプローチだけ練習すべし。

アプローチはカラダ全体を使ったインパクトすべし。

ゴルフそのものも楽しかったし、
何より一日中やり続けた情報交換が
非常に面白くかつ頭の整理になった。

ですから皆さん。
煮詰まった時は気の置けない友と
サシゴルフをしましょう。

そうすればカラダにも良いし
ブレイクスルーがあります

不動産投資専門の一級建築士 
増山大

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台風で屋根が吹っ飛びました

建築士の増山です。

台風の季節になりました。
昨年は次々と大型台風が上陸し
猛威をふるいましたね。

私の賃貸アパートも
屋根が吹っ飛びました 

台風と言えば
賃貸管理の仕事で

「台風待機」

を思い出します。

台風が積極すると
家に帰れなくなります。

深夜から朝にかけて
台風情報を見ながら待機。

管理物件で
事故が起きたら即出動。

そんな仕事をやっていました。

実際にはこんな事故が起きます。

・雨漏れ
・建物の一部が吹っ飛ぶ
・飛散物による被害を受ける
・工事現場資材が飛散してしまう

しかし実際に

即出動！

となるケースは稀です。

大事なのは待機の前に予防策、
現地パトロールをしっかりやる。

その上で万が一に備えて待機する。
ことです。

とりわけ一般には難しいと言われる

・雨漏れ

にも予防策が存在します。
今回はそれをお伝えします。

稀に記録的な大雨が降ります。
最近では、ゲリラ豪雨、ですね。

すると屋上がプール状になります。

なぜ、プールになるか？

理由は二つ。

・想定排水処理キャパシティ以上の雨量が降ったから

・排水ドレインが泥や落ち葉などで詰まってしまったから

プール状になると
排水ドレイン周りに大変な圧が掛かります。

すると防水処理が脆弱になっている

部分から内部に水が浸透します。

それが大雨時に
雨漏れするメカニズムです。

想定内の雨量でかつ
排水ドレイン詰まりが無ければ
雨漏れは起きません。

つまり、
「ドレイン詰まりのチェック」
が雨漏れ予防になるのです。

ですから皆さん。

台風接近したら以下の
具体的な予防策で万が一に備えましょう。

・屋上やベランダの排水ドレイン詰まりがないか？
・建物の一部が吹っ飛ばないようぐらついていないか？
・工事中の現場資材の飛散防止の養生

そして掛けている損害保険の
内容チェックしておきましょう。

そうすれば、
全く台風は怖く無くなります

不動産投資専門の一級建築士
増山大

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口内マッサージで救われた話

早朝のベット。
あまりの尻のイタさに
僕は目を覚ました。

尻がヒドイ筋肉痛だ。
足がつる感覚が尻にキテイル。
こんなの、初めてだ。

YOUTUBEで改善策を探した。
一日中、カラダを動かしてみた。

が、筋肉はほぐれてくれず
夜、眠れなかった。

こりや、まいったな、、、

一か月前ヨーロッパから帰国し
時差ボケで眠れなくなり。

猛暑と激寒エアコンで
疲労がドンドン積み重なり。

ジワジワ、首、肩、背中が
凝り固まっていった。

ついには大腿部にまで
コリが下がって来たのだろう。

いやいや。
冷静に分析している場合ではない。

このまま眠れぬ夜が続けば
僕は壊れてしまうだろう。

真剣に改善策を考えねば、、、

近所の治療院で
祈る思いで施術を受けた。

残念ながら大した効果はなかった。

そしてまた。
二日目の眠れぬ夜を過ごした。

翌日、必死に改善策を探した。

ついには地元事情通の知人から
ゴッドハンド氏を紹介されるに至った。

知人の計らいで即日、
診てもらえることになった。

氏はあの長島さん？
をはじめ、スポーツ選手を多々、
コンディショニング
しているらしい。

プロ野球、Jリーガー、バスケ。
プロのボリダリンク選手も
診ているようだ。

選択の余地はない。
迷わずゴッドハンド氏に
身を委ねることにした。

施術開始から2時間。
人生55年で一番シビレる
マッサージを受けることになる。

全て手技による丁寧に力強い施術。
足裏、背中、腰、肩。
筋肉を一本一本ほぐしていく。

解説も丁寧だ。

そして最後には
口の中も施術。

ゴム手袋をした手で中から
頬の筋肉をほぐすではないか。

こんなの初めて！！

そんな言葉にならないコトバを
僕は恥かしげもなく自然と発していた。

今、尻の痛みは全く消えている。
カラダ全体の力が抜けているのを
ヒシヒシと実感する。

リラックス。
とはこういう状態のことを
言うのだろう。

もう何年も、
こんな力が抜けた自然体に
なったことがない。

そして二週間後、再び
氏を訪れる約束をし
僕は治療院を後にした、、、

マッサージおたくの僕が
思わず唸るゴッドハンドだ。
間違えいなく三本の指に入る。

ですから皆さん。

壊れてしまうくらいのピンチには
一人で解決するプライドを捨て
周りに助けを求めましょう。

ネット検索より
事情通の意見を求め
紹介を受けましょう。

そうすればホンモノの
ゴッドハンド氏に出会え
ピンチから脱せられます。

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