今でも銀行にたくさんお金を借りて物件を買い進める方法

こんにちは。

ホームレス建築士の増山大です。

スペインに来ています。

このあとモロッコにも行きます。

FBやLINEのタイムラインで

旅のお得情報、もちろん不動産の

旬な情報もお届けします。

さて、本日のテーマは

「今でも銀行からたくさん融資を受けて物件を買う方法」

です。

※この動画はこちら

ヨーロッパに来る直前に

銀行から物件紹介がありました。

最近、特に銀行から物件紹介が多く

今年はまだ諸事情で購入にまでは至ってないですが、

今回紹介物件は購入出来そうです。

一年前も銀行紹介の物件を

3棟購入しました。

その物件達は築古木造でした。

利回りが高く入居率も高く

もちろん銀行評価が出る物件でした。

うまい話過ぎたので

購入後に何かあるのでは？

と疑ったくらいです。

野暮な期待はあっさり裏切られ、

購入後もずっと満室経営

出来ています。

本当にありがたいことです。

さらには融資を受けて

百万円の大規模な修繕を行いました。

修繕すべき箇所が多いため

3年に分けて大規模な修繕を

行う予定です。

先日、その初年度分の修繕が終わり

工務店さんに支払いを完了させました。

大切に要所要所で修繕し

可愛がっていきます。

ここまでに

購入と大規模な修繕に

たくさんお金を借りて

満室経営出来ています。

毎月100万円家賃が入り

毎月70万円の返済&経費を払っている

感じです。

多少払いが多いのは

大規模な修繕費を借りて

毎月10万円を返済しているからです。

このことから言えるのは

地道に不動産賃貸事業を

やっているだけです。

その実績を銀行に認めていただき、

信頼関係を築いているからです。

なので銀行紹介の物件を買って

しっかり回っているのです。

他法人スキームなど

「短期間でたくさん購入し経営は自転車操業で頭がパニクってしまった」

という投資家のように

わたしはしていないだけです。

地道にやって来た結果です。

本日は以上になります。

※この動画はこちら

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レオパの闇、さらに・・・

こんにちは。

ホームレス建築士の増山です。

今回は、

「レオパレス 新たな施工不良発覚！ 」

をお伝えします。

※動画はこちらになります

レオパレスアパート施工不良問題が

まだまだ尾を引いています。

レオパレスは自社設計し、

他社工務店が施工した

766棟のアパートでも

施工不良が見つかった

と発表しました。

新たに施工不良が見つかった物件は、

1983年から1990年頃までに建てた

アパートが中心です。

天井裏を仕切る壁が設置されていなかったり、

延焼を防ぐ部材がなかったり、

複数の仕様で不良が見つかりました。

ちなみに、今回施工不良が発覚した物件の

所在地や施工業者については

明らかにされていません。

レオパレスの発表によると、

このような他社工務店施工の4745棟のうち、

6/17時点で869棟の調査が終わったよう

なのですが、その中の約９割の766棟に

不備が見つかりました。

どうやら発注を受けた工務店が

設計図通りに施工しなかった上に、

レオパレス側も監理監督を怠っていたため、

施工不良があったまま物件を

竣工し販売させたようです。

レオパレスとしては、設計図通りに

施工しなかった工務店が悪いという

言い分を通したいのでしょうが、

これまでの経緯を見ても苦しい言い訳と

されてもやむを得ないでしょう。

レオパレス側が監理監督をきちんと

していたら施工不良を未然に防げた

はずですから、やはり販売した会社として

責任を持った対応をすべきかと思いますが、

レオパレスとしては補修工事は

行わないとしています。

外部の弁護士による調査委員会に

原因の究明を依頼していて、来7月下旬を

めどに役員の責任や再発防止策を盛り込んだ

最終報告を取りまとめるということです。

そのほかにも、6月11日の情報で、

自社施工したアパートのうち新しく

1138棟で不備が見つかったことが

発覚しています。

4月末時点では施工不良物件が

１万5628棟だったものが、5月末時点で

1万6766棟まで増加しているのです。

おそらくこれからも施工不良物件は

でてくるでしょう。

レオパレスは国土交通省から10月までに

改修工事が完了するように指示

されていますが、実現はかなり

不透明になってきました。

レオパレスとしては経営の立て直しが

必要ですから、問題を早く収束させたいはずです。

しかし、目の前の改修工事を進めるだけで

解決する問題ではありません。

オーナー・入居者・従業員に対する

対応についてなど、まだまだ

やるべきことは山積みです。

レオパレスにとってはこれからが大変しょうが、

まずは施工不良問題に対してこれまで

以上に誠実な対応をとり、問題の早期収束に

努めてもらいたいと思います。

以上、解説いたしました。

※動画はこちらになります

ではまた。

ホームレス建築士 増山大

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新築はもう、ヤルな！

新築アパート200棟の増山です。

今日の動画は

「新築はもうヤメろ！」

をお伝えします。

新築アパートがバンバン建っています。

ここ数年、中古価格の高騰から

新築がブームになり、

そのままブームが継続しています。

空き家は増えていて

人口が減っているのに

新築を建てる意味があるのか？

私は「無い」と断言します。

その理由についてお伝えします。

※動画でも解説

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

なぜ、私がそのような話が出来るかと言うと

一級建築士を30年やっています。

200棟を超える集合住宅の設計と

50棟を超える工事監督をやって来たからです。

不動産投資は2010年に開始し現在100室、

築古物件ばかり再生させて運営しています。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

では「新築アパートは社会悪」についてです。

理由は３つあります。

　ゴミ

　騒音

　空室

この３つあります。

まずゴミ問題です。

解体に立ち合うと必ずゴミが沢山出る光景に

立ち合うことになります。

廃材もさることながら

残置物や家具なども沢山放置

されていることがほとんどになります。

おそらく旧住まい手の思い出が

詰まった品々も多々あることが

想像出来ます。

それらをユンボなどの建設機械で

ぶっ壊し、トラックに積んで廃棄する。

それが解体なのですが、

それを見ているのは中々ツライ？

ものがあります。

とにかくゴミ、が沢山出るのです。

また、新築アパートの現場にいくと

これまた大量の梱包材のゴミが

ゴミ捨て場に溜まっていることに

気付きます。

次に騒音です。

とりわけ都心部のRC解体工事は

たいへん時間がかかります。

通常1ヶ月、地下室があると

2ヶ月にも及びます。

都心部は建物が建て込んでいることがよくあり

従って解体には時間と手間がかかるのです。

どんなに丁寧に解体しても

コンクリートをハツる音が長時間、

長期間にわたります。

近隣住民のストレスはマックスです。

これが1週間程度なら、まあ我慢出来ます。

2ヶ月も続いたらかなり厳しいものがあります。

最後に空き家問題です。

言わずもがな住宅は余っています。

新築ではなく既存の住宅再生される。

これが私の一生掛けてやる仕事です。

朽ち果てるまで使い倒す。

朽ち果てないよう大切に可愛がり

直し続けましょう。

このことから言えるのは、

もし新築アパートを建てるとしたら、

余程の理由が必要になります。

・例えば都心部で古い木造が朽ち果てている。

・火災や倒壊の危険がある。

そのような理由がある場合には積極的に

土地再生、都心再生をやるべきです。

今回は以上になります。

※今回の動画はこちら

ホームレス建築士 増山大

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【本年】借金は悪なのか？ 早く返すべきなのか？

アパート設計200棟
ホームレス建築士の増山です。
 

今回は、
「決算書が超大切な理由 その2」
をお伝えします。



※前回の動画はこちら

---------------------------------------------

なぜ？私がこの話を解説するか？

不動産投資家10年のキャリアで
現在100室運営、入居率は常時98%です。

ホームレスや南の島移住、
二度の離婚、三回の結婚、
百万以上の借金の踏み倒しを三回食らうなど、
一味変わった経験、視点から
コメントもしていきます。

---------------------------------------------

では本題です。

先日、融資を引くために

銀行に行ってきました。

何度も借りている銀行なのですが、
担当者が代わり、根掘り葉掘り、
私の会社について、ヒアリングを

受けました。



経緯を知っている担当から新担当に代わり、
どうして売り上げに上下動があるのか？
この経費は何なのか？
と今ごろそれ聞くの、
という質問ばかり受けたのです。



経常利益がどうの。
営業利益がどうの。
お金の流れがどうの。



激しく感じたのは
「銀行は全て決算書から読み解く。
無用な質問をさせる内容にしてはいけないのだな」



つまり
「やっぱり決算書は銀行が一撃でわかるように
　作成するのが大事なのだ」
と言うことです。




決算日を終えて税理士に数字を

出し終わると、一か月後くらいに

税理士と決算書の取りまとめ
について打合せをします。



最近は、以下を意識して打合せします。

・自己資本比率
・債務償還年数
・現金保有高
・償却前営業利益

これらはすごく大切です。
一つ一つ理解する必要があります。



今はこんな偉そうなことを言ってますが、
私は不動産投資を始めて10年になりますが、
なかなかこの事が理解出来ていませんでした。
「税金をいかに払わないか」
という打合せしてきました。



節税商品（保険とか太陽光とか）を
バンバン購入したものです。
また、いくつか所有している

法人の間で、お金をやり取り（貸し借り）

したりしていました。



社長の一人会社なので、
あまり気にせずそれらを

やっていました。



しかし決算書を銀行に出すと、
その部分を詳しくかつ、

ネチネチ聞かれます。



中には説教する銀行マンもいるのです。
銀行からお金を借りるには、
黒字を3期、と言われますが、
それは表面的な話です。



銀行による企業格付、
スコアリングの付け方を理解していると

どこを意識すれば良いか？

がわかるようになります。

スコアリングとは

・正常先
・要注意先
・要管理債権先
・破綻懸念先
・破綻先等

と言う格付を分ける指標です。




これらの言葉はドラマ「半沢直樹」
でよく出て来た言葉です。

少し馴染みがありますよね？

自分の会社がどこに格付けに該当するのか？
を知るべきです。




不動産賃貸業は借入、

つまり有利子負債があって
はじめて事業が成り立ちます。



ですので、一般の事業とは異なる

判断を銀行はするようです。

・安全性

・収益性

・成長性

・債務償還能力

の四項目、になります。



とりわけ

・債務償還年数

がすごく大切なのです。



債務償還年数とは、

「何年で借金を返せるか？」

と言う指標で
有利子負債/償却前営業利益

と言う式で表します。

10年以内がベスト、
10〜20年はマズマズ、
20〜30年はまあ良いかな、
30年以上は、要改善です。



スルガ銀行がかつてサラリーマン年収の20倍、
とか30倍まで貸しますよ、と言っていたのは、
この債務償還年数、償還能力のことだったのですね。


今日の話は以上です。



※今回の動画はこちらになります。

次回は「自己資本比率」について、です。

これも、知っていると、知らないのでは
結果が大きく違って来ますね。

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【大借金】銀行に呼び出しを食らいました

アパート設計200棟

ホームレス建築士の増山です。

今回は、

「決算書が超大切な理由」

をお伝えします。

※今回の動画はこちら

なぜ？私がこの話を解説するか？

不動産投資家10年のキャリアで

現在100室運営、入居率は常時98%です。

ホームレスや南の島移住、

二度の離婚、三回の結婚、

百万以上の借金の踏み倒しを三回食らうなど、

一味変わった経験、視点から

コメントもしていきます。

では本題です。

先日、融資を引くために

銀行に行ってきました。

何度も借りている銀行なのですが、

担当者が代わり、根掘り葉掘り、

私の会社について、ヒアリングを受けました。

経緯を知っている担当から新担当に代わり、

どうして売り上げに上下動があるのか？

この経費は何なのか？

と、今ごろそれ聞くの？

という質問ばかり受けたのです。

経常利益がどうの。

営業利益がどうの。

お金の流れがどうの。

激しく感じたのは

「銀行は全て決算書から読み解く。無用な質問をさせる内容にしてはいけないのだな」

つまり

「やっぱり決算書は大事なのだ」

と言うことです。

決算日を終えて税理士に数字を

出し終わると、一か月後くらいに

税理士と決算書の取りまとめに

ついて打合せをします。

その際、以前は税金をいかに

払わない打合せしてきました。

最近は、以下を意識して打合せします。

・自己資本比率

・債務償還年数

・現金保有高

・償却前営業利益

これらはすごく大切です。

一つ一つ理解する必要があります。

今はこんな偉そうなことを言ってますが、

私は不動産投資を始めて10年になりますが、

なかなかこの事が理解出来ていませんでした。

節税をバンバンしてしまったり。

いくつか所有している法人の間で

お金をやり取り、金銭の貸し借り

してしまったり。

社長の一人会社なので、あまり

気にせずそれらをやっていました。

しかし決算書を銀行に出すと、

その部分を詳しくかつ、

ネチネチ聞かれたり、

中には説教する銀行マンもいるのです。

銀行からお金を借りるには、

「黒字を3期」と言われますが、

それは表面的な話です。

・銀行による企業格付

・スコアリングの付け方

を理解していると

どこを意識すれば良いか？

が、わかるようになります。

スコアリングとは

TKC(企業格付自己診断システム)によると

・正常先

・要注意先

・要管理債権先

・破綻懸念先

・破綻先等

と言う格付を分けるようなのです。

これらの言葉はドラマ「半沢直樹」で、

よく出て来た言葉ですので

少し馴染みがありますよね？

自分の会社がどこの格付けに

該当するのか？

知るべきです。

不動産賃貸業は借入、有利子負債が

あってはじめて事業が成り立つので、

一般の事業とは異なる判断を

銀行はするようです。

安全性、収益性、成長性、債務償還能力

の四項目、になります。

とりわけ

・債務償還年数

がすごく大切なのです。

債務償還年数とは、

「何年で債務を返せるか？」

と言う指標で

有利子負債/償却前営業利益

と言う式で表します。

10年以内がベスト、

10〜20年はマズマズ、

20〜30年はまあ良いかな、

30年以上は、要改善です。

スルガ銀行がかつてサラリーマン年収の

20倍とか30倍まで貸しますよ、

と言っていたのは、この債務償還年数、

償還能力のことだったのですね。

今日の話は以上です。

次回は「自己資本比率について」です。

これも、知っていると、知らないのでは

結果が大きく違って来ますね。

※今回の動画はこちら

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東京五輪選手村３つの問題

アパート設計200棟

ホームレス建築士の増山です。

今回は、

「東京五輪選手村マンション【晴海フラッグ】の３つの問題」

をお伝えします。

なぜ、私がこの話を解説するか？

30年一級建築士として賃貸住宅を

多数設計してきたからです。

不動産投資家10年のキャリアで、

現在100室運営しています。

入居率は常時98%を保っています。

ホームレスや南の島生活、

二度の離婚、三回の結婚、

百万単位で食らった借金の踏み倒し三回など、

一味変わった経験、視点からのコメントも

していきます。

では本題です。

東京五輪・パラリンピック2020の

選手村の再利用として、

HARUMI　FLAG（晴海フラッグ）が

注目かつ話題になっています。

※動画でも解説

最近の注目度は本当に高く、

モデルルームの見学に既に３千件を

超える予約が入っているようです。

行きつけの銀座の床屋さんマスターは、

見に行ったようで、欲しい欲しい、

と毎回、カット中の話題に

なっているくらいです。

ポイントを３つあります。

  選手村はウオータフロント、比較的新しいオシャレ晴海に位置している

  再利用としてマンションになる。分譲、賃貸、両方ある。

  今年５月から順次販売されているが、実際の入居は4年後の2023年である

という３点です。

選手村跡地は高層マンションのほか、

大規模なショッピングセンター、

教育機関などの施設に再開発し、

敷地内で全ての生活を完結する街づくり、

となるようです。

問題点は３つ。

① 交通アクセス

最寄駅まで徒歩20分かかり、通勤通学はバスかマイカーになる。ラッシュ時の混雑、渋滞が予測される。

②住宅販売市場への影響

販売されるマンションの総戸数は４千戸以上と大量に供給されます。販売価格は周辺相場より低めに抑えるようですが、つられて周辺マンション価格が大きく値崩れすることが予想されます。

③入居時期が4年後

4年という長い時間を経て様々な予測がつきづらい点が課題です。

一番は自分や家族のライフスタイルが

予測しづらいこと。

次はマンションの価値が

上がっているのか？

下がりしているのか？

ということ。などです。

新築分譲マンション販売は、

いわゆる「青田売り」と言って、

工事中にモデルハウスを近所に

作り販売する方法がよく取られますが、

多くの場合、実物の完成入居は1年から2年後、

と言うスケジュールです。

それに比べ、4年はいかにも長いですね。

これらの諸問題について、

開発に関わる三井不動産レジデンシャルは、

「数年にかけて段階的に物件を販売していく

ために影響は少ない」と説明していますが、

果たして本当にそうでしょうか？

多くの人は4年後の生活を予測して

日々を過ごしていないはずです。

購入される方は、それを人生で

初めて経験するわけです。

予測が大きく外れる可能性も大いにあり、

その際の生活見直しの足かせにならぬ

ようにしなければならない点も

侮れないですね。

これらのことから言えるのは、

「３つの課題」を良く良く検討し

それでも買う価値がある

という方だけ、購入してはどうか？

とコメントをさせていただきます。

最後にもう一度「３つの課題」を整理すると

　交通アクセスが悪く、渋滞混雑が心配

　周囲の分譲価格の下落予測がある

​​​​​​​　4年後のライフスタイルが不確定である

以上、

「東京五輪選手村マンション【晴海フラッグ】の３つの問題」

を解説いたしました。

※動画でも解説

ではまた。

ホームレス建築士 増山大

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月5万で日本中の賃貸住宅に住めます

ホームレス建築士の増山大です。

今回は

「月額5万円で日本全国住み放題

賃貸住宅サービス登場」

について解説いたします。

なぜ私がそのような話が出来るのか？

と言うと、建築士としてアパートマンションの

設計を延200棟やってきているからです。

不動産投資家歴は10年、

ボロアパート投資で100室運営

しています。

さて、、、

月5万で日本全国住み放題の賃貸住宅とは、

今年の4月にスタートした

「ADDress」というサービスです。

このサービスは、

　月額5万円、どこでも住み放題

　全国で12拠点さらに追加中

　シェアリングエコノミー、のひとつ

です。

拠点は、

南房総、鎌倉、伊豆、札幌、福井、長野、

など、今のところ地方が中心と言う感じです。

このサービスはアドレス社が展開する

「コ・リビング（co−living）」

というサービスです。

面白いところは、

空き家問題を逆手にとって、

多様化する住まい手のニーズを

先取りしている、と言う点です。

戸建空家とりわけ古民家、

そして別荘で利用されていないものを

素敵にリノベし、シェアハウスに

似たような形の個室を整えます。

アメニティや家具をホテル並みにし、

引っ越後ただちに住み始められる仕様に

なっています。

最近話題の共有経済、

「シェアリングエコノミー」でして、

AirBやUBERの古民家・別荘バ〜ジョン

と言うイメージです。

古民家・別荘の1部屋からでも取り扱いOKで、

売物件でも、賃貸物件でも可能です。

更には旅館、民泊物件の1日単位での

提供も募集しているようです。

なお残念ながら、

マンション、アパートは対象外みたいです

物件管理はアドレス社が行い、

どんどん拠点を増やし、地方創生の貢献を

していくようです。

物件には「家守・やもり」という

管理人さんがいて、

利用案内・清掃・ゴミ出しに加え、

地域イベントの開催にも関わるように

なっているようで、そのことを通じて

利用者と地域の方と交流を深める

役割も担うようです。

しかも、共益費などもコミコミで

月額5万円からの低額で利用できるのです。

既に募集定員に達していて

応募は終了していますが、

拠点が増えれば適宜、

募集再開すると思われます。

都市部と地方の２拠点生活をしたい

若者へのニーズを汲み取っているので、

更に認知されてくれば利用したい人は

さらに増えていくと思います。

私は若者ではないですが、

利用して毎月、色々な地元の生活を

してみたいですね。

ずっと住みたいという人のニーズや、

逆に短期利用者のニーズなど

利用者の反応を拾ってサービスやプランを

修正していくようで、これからの事業の

展開が楽しみですね。

今回は以上になります。

ではまた次回お会いしましょう

アパート設計200棟の

ホームレス建築士 増山大

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【実話】泥棒を撃退

アパート設計２００棟 

一級建築士の増山大です。

不動産投資歴は10年、

ボロ再生ばかり100室です。

ホームレス歴3年、

結婚歴3回など

ジェットコースター人生を歩んでいます。  

さて今日は、、、

「泥棒を撃退！」

をお伝えします。

※動画でのリアル解説リンクは

この文章の最後にあります。

実話です。

友人に元警察官の男がいます。

今彼は鍵メーカーの社長です。

もう10年の付き合いになります。

不動産業界は独特の世界です。

例えば、好き嫌い、気分が良い悪い、

で商談が決まるなど、

極めてアナログな業界です。

従って新しい技術の導入は

なかなか進まない傾向にあります。

そんな中、元警察官の友人は

10年前から「スマートロック」

という物体としての鍵が不要な

技術を導入していました。

が、なかなか時代がついてこれず、

10年の歳月を経て最近ようやく

世間の話題となってきました。

最近発表されたものでは、ライナフ社の

NinjaLockM（ニンジャロック・エム）

という商品がそうです。

このライナフ社は

「スマート内覧」という管理会社向けの

クラウドサービスも提供しています。

物件の内覧予約から、カギの受け渡しまでを、

無人化するもので、なかなか画期的です。

私は以前からこの会社やノウハウに

注目していたのですが、今回発表した

「スマートロック」は解施錠システムで、

・賃貸住宅に特化している

・入居者・管理会社・仲介会社などの異なる人達が、解錠モード、施錠モードを搭載している

・カード・暗証番号・スマホアプリで解錠、施錠できる

・共用エントランスに設置すれば、スマホから遠隔で施錠、解錠できる

という特徴があります。

スマートロックで遠隔操作できれば、

外出中に家事代行サービスを

依頼出来たり、鍵の紛失もなく

便利ですよね。

１００項目以上の品質評価を

行なっており、品質はとてもこだわって

生産しているようで、安心して使えそうです。

単三電池で駆動する上に、

取り付けは１５分ほどでドライバーのみで

出来るという手軽さもあります。

こういったIT技術の導入によって

不動産市場のIT化が加速してくれたら

良いですね。

こういった技術が不動産業界に

導入されると、やがて管理会社が

いらなくなります。

管理会社の管理業務は今や、

空き家内見の立会い、以外は

ほぼほぼ外注化されつつあります。

例えば、

・家賃回収は保証会社が

・退去立会いはリフォーム会社またはクリーニング会社が

・苦情対応は専門のコールセンターが

など、管理会社のスタッフが

実務としてやっていた業務を

外注しているのです。

で、唯一、管理会社スタッフが

実務として業務しているのが、

空き家を埋めること、です。

が、それだって、仲介会社任せ、

になっているのです。

あるいは、仲介会社とコミュニケーションを

取らない管理会社スタッフだらけです。

そんな管理会社は存在意義がないです。

だから管理会社はやがて無くなりますね。

スマート内覧が常識化したり、

管理会社が無くなることは、

徐々に進行していくでしょう。

何故なら、今や家賃回収業務を

担っている保証会社は、10年くらい前から

出現しましたが、当時、中々認知されていなく、

保証人の代わりに保証会社導入を、

管理会社に拒否されたりしたものでした。

10年経って、保証会社の方が

保証人より一般化しています。

なので、スマート内覧化し、

空室を埋められない管理会社は

どんどん無くなります。

そしてこのスマートロックは

どんどん導入されるでしょう。

ちなみに、不動産のIT化や

スマートロック技術は不動産テック

という分野で研究されています。

大家さんとして、大空室時代を

乗り切っていくため、不動産テックに

関すり情報もきちんチェックしましょう。

本日の話は以上になります。

※さて動画はこちらにあります

ではまた。

ホームレス建築士 増山大

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2億円脱税した副業サラリーマンの話

新築アパート200棟、

ホームレス建築士の増山です。

2億円脱税した副業サラリーマン

の話が飛び込んで来ました。

※その解説動画はこちら

これは老舗で大手の不動産会社、

日鉄興和不動産の元社員が、

副業で宅建業者をやり、

勤め先の仲介手数料を抜いていた、

横取りし、更に更に、脱税までしていた。

と言う事件です。

■概要を整理してお伝えすると

・ユニバーサル・スタジオ・ジャパン（USJ)周辺のホテル用地1万坪の売買を仲介した宅建業者が、法人税1億8000万円の脱税が発覚した

・東京国税局は宅建業者である本多事務所の代表の本多氏を脱税の容疑で刑事告発した

・本多氏は大手かつ老舗不動産会社、日鉄興和不動産のサラリーマンだった

となります。

本多事務所は２年間に得た仲介手数料の

うち7億5000万円の売上を隠し、

法人税1億8000万円を脱税した模様です。

仲介手数料を小切手で受け取り、

個人の預金口座に入金し、

法人の売上から除外する、

という手口だったようです。

こういった所得隠しの話は

珍しいことではなく、

毎年発覚しています。

どれほど上手く隠そうとしても、

税務署の目は節穴じゃないので、

いずれ明るみになるものです。　

■なぜ、このような事件が起きたのか？

その背景には、ホテル用地の買主

である興和不動産の幹部社員だった

本多事務所の代表本多氏が、

部長職、という役員ではないが、

現場を熟知した実務のトップと

立場を利用して、売主側の仲介業者が

まだ決まっていないことに目をつけ、

副業で設立した宅建業者を使って

売主の仲介業者となり、

仲介手数料を得た、という内容です。

通常ですと、興和不動産が

売主と買主の両方の仲介業者になる、

つまり、両手ビジネスになるのかと、

思います。

それを、片手分3%、勤め先から

取り上げた.または横取りした、

という格好になっているのです。

それが勤め先からの搾取した

ことになるのか？

長年勤め先から搾取されていたものを、

反逆にしたのか？

なのかはナゾですね。

興和不動産は、老舗中の老舗の

不動産会社で、超都心の一等地に

たくさんのマンションやビルを

保有している宅建業者です。

その老舗会社の幹部なので、

圧倒的な地位が確立され、

社内チェックが行き届かなかった、

のかとも思われます。

それが道徳的にどうか？

コメントは難しいですね。

まあここまでは、

道徳的の善悪、

というレベルだと思います。

問題なのはその先の脱税です。

本多事務所は、架空の外注費、

架空の損失の損金を計上し、

1.8億もの法人税を免れています。

その浮いたお金で国債を

買っていたようです。

興和不動産側は、

・本多氏が個人的に行ったこと

・副業禁止の社内規定に違反していたこと

などにより依願退職した

と発表しています。

このことから言えるのは、

たった一言。

節税はしても脱税はするな。

と強く言いたいですね。

以上

「副業で勤め先の売上げを搾取することは悪か？？」

を解説いたしました。

※その解説動画はこちら

ではまた。

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増山です。

■私は１０年前からボロアパート投資を開始し、

現在9棟、家賃収入は６０００万。

建築士になり３０年間で２００棟

アパート設計しています。

■プライベートでは３回結婚したり、

二度ホームレスになったり、

沖縄離島に移住したり、と

エキサイティングな日々を過ごしています。

さて今日は、、、

「ついに火災炎上！？レオパまたも施工不良！」

について解説します。

※その解説動画はこちら

2月にガイアの夜明け、以来、

何度も問題が発覚している

レオパレス21ですが、

また新しい問題が見つかったようです。

まだまだあるだろう？

いや、もう出尽くした？

一体どっちなんんだ？

と思っていましたが、

今回は「週刊文春」

がやってくれました。

５月16日号でレオパオーナーと

建築士がまとめた資料、

数十枚に及ぶ“証拠写真”を

独自に入手したそうです。

文春のサイトに写真が出ています。

https://bunshun.jp/articles/-/11835

「ガス管などを通した壁や床貫通部を放置」

しているようです。

こういった貫通部の隙間は

耐火性の素材で完全に埋めなけばいけません。

なぜならば、ある部屋で火事が起きたら

隣部屋や上の部屋に火がまわってしまうと

あっという間に火事が広がって

しまうからです。

私が一級建築士として設計監理や

現場監督の立場で

「こういった抜けがないか」

をよくチェックいました。

建築法規では、隣部屋や上階に燃え広がるまで

１時間とか２時間とか

用途や規模によりますが

持ちこたえなければならない。

その時間で避難できるでしょう、

ということで燃え広がり防止対策の

設計施工が定められています。

この貫通部の施工不良は

わかっているだけでも20件を

越えているようです。

しかも３月に公表された

外部調査員会の報告には

含まれていないものです。

レオパレスは約４万棟弱を

全件調査しているところで、

３月末までの約１万５０００棟の

施工不良が発覚しています。

ここまで問題が大きくなっているのですから、

全ての問題を明るみにすることでしか、

レオパレスが世間からの

信頼回復はできないでしょう。

以上、解説いたしました。

※解説動画はこちら

ではまた。

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