アパート設計200棟
ホームレス建築士の増山です。
今回は、
「決算書が超大切な理由 その2」
をお伝えします。
※前回の動画はこちら
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なぜ？私がこの話を解説するか？
不動産投資家10年のキャリアで
現在100室運営、入居率は常時98%です。
ホームレスや南の島移住、
二度の離婚、三回の結婚、
百万以上の借金の踏み倒しを三回食らうなど、
一味変わった経験、視点から
コメントもしていきます。
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では本題です。
先日、融資を引くために
銀行に行ってきました。
何度も借りている銀行なのですが、
担当者が代わり、根掘り葉掘り、
私の会社について、ヒアリングを
受けました。
経緯を知っている担当から新担当に代わり、
どうして売り上げに上下動があるのか？
この経費は何なのか？
と今ごろそれ聞くの、
という質問ばかり受けたのです。
経常利益がどうの。
営業利益がどうの。
お金の流れがどうの。
激しく感じたのは
「銀行は全て決算書から読み解く。
無用な質問をさせる内容にしてはいけないのだな」
つまり
「やっぱり決算書は銀行が一撃でわかるように
作成するのが大事なのだ」
と言うことです。
決算日を終えて税理士に数字を
出し終わると、一か月後くらいに
税理士と決算書の取りまとめ
について打合せをします。
最近は、以下を意識して打合せします。
・自己資本比率
・債務償還年数
・現金保有高
・償却前営業利益
これらはすごく大切です。
一つ一つ理解する必要があります。
今はこんな偉そうなことを言ってますが、
私は不動産投資を始めて10年になりますが、
なかなかこの事が理解出来ていませんでした。
「税金をいかに払わないか」
という打合せしてきました。
節税商品（保険とか太陽光とか）を
バンバン購入したものです。
また、いくつか所有している
法人の間で、お金をやり取り（貸し借り）
したりしていました。
社長の一人会社なので、
あまり気にせずそれらを
やっていました。
しかし決算書を銀行に出すと、
その部分を詳しくかつ、
ネチネチ聞かれます。
中には説教する銀行マンもいるのです。
銀行からお金を借りるには、
黒字を3期、と言われますが、
それは表面的な話です。
銀行による企業格付、
スコアリングの付け方を理解していると
どこを意識すれば良いか？
がわかるようになります。
スコアリングとは
・正常先
・要注意先
・要管理債権先
・破綻懸念先
・破綻先等
と言う格付を分ける指標です。
これらの言葉はドラマ「半沢直樹」
でよく出て来た言葉です。
少し馴染みがありますよね？
自分の会社がどこに格付けに該当するのか？
を知るべきです。
不動産賃貸業は借入、
つまり有利子負債があって
はじめて事業が成り立ちます。
ですので、一般の事業とは異なる
判断を銀行はするようです。
・安全性
・収益性
・成長性
・債務償還能力
の四項目、になります。
とりわけ
・債務償還年数
がすごく大切なのです。
債務償還年数とは、
「何年で借金を返せるか？」
と言う指標で
有利子負債/償却前営業利益
と言う式で表します。
10年以内がベスト、
10〜20年はマズマズ、
20〜30年はまあ良いかな、
30年以上は、要改善です。
スルガ銀行がかつてサラリーマン年収の20倍、
とか30倍まで貸しますよ、と言っていたのは、
この債務償還年数、償還能力のことだったのですね。
今日の話は以上です。
※今回の動画はこちらになります。
次回は「自己資本比率」について、です。
これも、知っていると、知らないのでは
結果が大きく違って来ますね。
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