建築士の増山です。
最近、新築アパートが流行っています。
9%で建てて
5年保有して
7%で売却する。
→1億で買って
→家賃収入を得て
→1.2億で売る
それがお得だから。
だと言うのです。
まあ否定はしません。
このやり方で上手く行っている人。
周りにまあまあ居ます。
一方、ドツボにハマっている人。
こちらもまあまあ居ます。
ドツボ回避法については
あまりに闇が深いので今はしません。
今回は多くのオーナーが
新築でやりがちな軽い失敗について
話します。
私は某ハウスメーカー
(象やキリンが飼えるあの会社)
でサラリーマン設計士として
都市型アパートの設計を在籍13年で
200棟ほど手掛けました。
東京で150、横浜川崎で30
千葉埼玉で15、関西広島で5
と言う感じです。
現場監督も50棟ほど手掛けました。
こちらは全て東京です。
その過程で、新築アパートで、
とりわけ都市型での竣工までの要点は
何点があるのですが
一番多い失敗が「外構」です。
何故なら、
設計士も営業担当も工事担当も
外構をあまり重きを置いていないからです。
アパートがだいぶ出来上がってきてから
色々なことに現場で気づいてしまうのです。
設計が完了します。
工事に入ります。
上棟を終えました。
ようやく外構の検討に入る。
すると何が起きるか？
・メインアプローチにデカイ排水桝が
どーんと存在感バリバリに埋まっていた
・同じくメインアプローチに水道メーターが
10や20個も地面に並んでしまっていた
・道路側ファサード面に無骨なガスメーターが
10や20個も、並び目立ってしまっている
・引き込み電線がダラーンと敷地内を
横切っている、しかも5mも。
・エアコン室外機が何台もメインファサード面に
出ていて目立っている
・太くカッコ悪い雨どいがメインファサードに
上下10mも
etc...
図面にしっかり書かれていない設備機器と
ファサード及び外構の検討が希薄なんです。
コレは非常に多い。アルアルです。
最後に現場でしわ寄せがくる。
と言うケースが非常に多いのです。
設計、工事のプロがこの調子です。
オーナーのあなたが目を光らせる必要が
大ありです。お任せでは絶対ダメです。
私もかけ出しの設計マン時代は
やらかしていました。
だいぶオーナーさんや職人さんに
ご迷惑をお掛けしました。
以上、新築アパートの軽い失敗
についてお話ししました。
ちなみにその他の要点は、、、
・近隣対応(企画、設計、工事の各段階)
・工事遅延(非常に多くあり)
・VE(バリューエンジニアリング)
・基本設計
・実施設計
・設備設計
・構造設計
・工事監理(基礎、躯体、防水、断熱、木工、給排水、電気、照明)
・資金調達
・支払い条件
・残ダメ工事
・引渡し条件
・物価スライド条項
・外構工事
など多岐に亘ります。
オーナーのあなたが目を光らせる必要が
大ありです。お任せでは絶対ダメです。
本日は外構工事、の話を
軽く致しました。
新築アパートをやるなら
上記の全てを把握していないと
満足の行く事業が出来ないはずです。
まあ、これらプロジェクト管理を
外注する手もあります。
いわゆる企画会社です。
これがまたクセ者だったりするのですが 苦笑
ちなみに闇系は
・企画会社選び
・工事会社選び
・融資関係
と言う感じです。
こちらは追々、お伝えしていきます。
ちなみにちなみに闇系を
私は経験したことがあります。
ハウスメーカーに勤めたあと、
某ディベロッパー●●
(国家的プロジェクト推進する会社)
にも13年勤めたわけですが、
そこで経験致しました。
というわけで私は基本、
新築はやらないです。
損得でなくポリシーとして、です。
そのうち。やるかも知れませんが。
ではまた。
アパート設計200棟の一級建築士
不動産投資家 増山大