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『満室経営 365』 ~名古屋賃貸管理の現場から~

リクルートで、不動産情報誌の仕事をトヨタ自動車で賃貸住宅部門の立ち上げに参画、現在は名古屋で不動産会社CLASS ONEを経営しています。実際に日々、賃貸管理、賃貸仲介、売買仲介を行っている立場から、実感した「空室対策」をほぼ毎日綴ります。


春のシーズンも終了し、


これから夏にかけて、俗に言う「閑散期」に突入します。


「・・・そうだね、これから当分お客さん少ないよね・・」


と意気消沈している場合ではありません!



良い時期(繁忙期)だけで商売しようと考えていたら、


1月~3月、9月~10月の「5ヶ月間」しかなくなってしまします。



そうです、


「閑散期」(と呼ばれる時期)の方がずっと長いのです。


この時期にいかに商売につなげるか・・が重要です。



この時期のお客様は、


入居時期の決まっていない、


「良い物件があれば」という方がほとんどです。



お客様によって、「良い」物件だと感じるポイントは違いますが、


この時期の戦略で、最も重要なことは、


「わかりやすいお得感を出す!」ということです。



入居時期の決まっていないお客様は、


まだ他に物件があるかも・・・と考え続けて、


なかなか決めていただけない方が多いので、


「なんとなく良さそう」では決まりません。



家具がついてくる、初期費用減額、フリーレント・・・


方法は様々ですが、


「わかりやすく、インパクトのある」打ち手を


思い切って打っていきましょう。





何ヶ月も空室になっていることを考えれば、


「投資」する価値は絶対にありますよ。







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空室対策として、


今、人気の「イケア」で家具を購入しコーディネートする。



決して目新しい対策ではありませんが、


(私が居る名古屋には今のところ「イケア」さんはありませんので、


まだまだ目新しい方法です)



昨日、この対策を実施したお部屋に申込が入りました。



このお部屋、少し変形間取りなので、案内しても「生活イメージ」がつきにくい


という課題があり、長い間、空室が続いていました。



そこで、少しでも生活イメージをつけていただくため、


家具の設置を大家さんに提案(名古屋ですが、イケアにはコダワリました)


し、実施したものです。



先ほども書きましたが、


決して目新しい手法ではありません。


この空室対策「アイデア」をご存知の方はたくさんいらっしゃると思います。


ただし、実際に実行されている方はまだまだ少ないのではないでしょうか。



「そんなことは知っている」では、何も起こりません。



いざ実行するには、色々メンドウなことがありますが、


そこで、止まらず、「実行」した方だけが勝っていきます。






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今日お会いした大家さん、



「最近、本当に空室が埋まらない、たまに仲介会社から問合せが


入ると、極端な値交渉ばっかり・・・」



と嘆いて、



「一体これからどうしていけば良い?


この厳しい状況は、これからもずっと続きそうだよね?


なんとか、考えてくれない?


できることは何でもやっていこうと思ってるので」



・・・・切実な訴えです。



こんな風に、切実に、本気で、前向きに、訴えられると


我々としても、


「絶対になんとかしよう!結果をだそう!」という気持ちになります。




今さらですが、気持ちって大切ですよね。



大家さんの満室に対する情熱で、周囲の人達は動きます。




市況の厳しさを、「したり顔」で話すよりも、


本気の情熱をぶつけてみる・・そのことで、協力者を動かせる。


これ大切です。






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今日、実際にあった話です。



以前、弊社が仲介したお客様から、


「地震の影響か、室内の壁面に亀裂が入ったので、見に来て欲しい」と


連絡が入りました。



弊社の管理物件ではなかったので、


すぐに、この物件の管理会社に連絡すると、


「今日は、担当者がいないので、動けません」との返事。



動けない???



お客様(入居者)の不安は、どうやって解消するの?



いうまでもなく、お客様のところには弊社の営業マンが飛んで行きました。



この手の話、実は結構あります。(残念ですが)



ご自分の物件を任せている管理会社がどんな仕事ぶりか、


どんな対応をしているのか、是非チェックしてください。



(入居者がクレームを上げてくれれば良いですが、

大体の場合、不満を積み重ねて、口に出さず転居していきます。)



管理会社にまる投げで、どんな対応をしているか何も知らない・・では、


経営者とはいえませんよ。



特に、これからの賃貸経営のキモは、「いかに長く住んでいただくか」です。



入居サービスの現状把握、これ大切です。






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本日、空室対策提案を求められた大家さんとのやりとりで感じたことです。



皆さんの物件では、


申込を入れてくれる仲介会社や営業マンが偏っていませんか?



そういえば、最近、決まった会社や営業マンばかり・・・という方、


これは、ある意味、危険な状態です。



いうまでもなく、


自分の物件を紹介してくれる仲介会社や、営業マンは


少ないよりも多い方が、部屋を決めてくれる確率は高くなります。



そもそも、物件情報自体が、限られた会社にしか届いておらず、


入居者への紹介、案内が少ない、という物件がまだまだ多く見受けられます。



この厳しい時代、特定の会社だけで満室経営を維持することは、


本当に厳しくなっています。



賃料の見直し、リフォーム内容の検討、と同様に、今一度、


「営業体制(ネットワーク)」を見直して下さい。



多くの会社、営業マンが紹介してくれない原因が必ずあります。


すぐ対策しましょう。






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