私は、よく大家さんと食事に行くようにしています。
その理由は、
もちろん、日頃からお世話になっていることの
お礼や、懇親という意味もありますが、
本当の目的は、
仕事の合間にはお聞きできない本音の悩みが聞きたいからです。
「日頃の仕事とは違う環境を意識してつくり、
営業マンや管理担当者と本音でじっくり相談してみる。」
習慣のない方にははじめは億劫ですが、
１度、意識してやってみると、成果はあると思います。
是非、トライしてください。
担当者も日頃感じている「本音」を話してくれると思いますよ。
厳しい時代だからこそ、
仲間とは腹を割って話しておきましょう。
名古屋での賃貸経営・管理のご相談は
ＣＬＡＳＳ ＯＮＥ（クラス・ワン）まで
今日、ある大家さんとリフォームの打ち合わせをしていたとき、
「このコンロも変えないといけないの？
まだ使えるのに。もったいないねえ」
・・・そうでうよね。たしかにもったいない。
すでに１３年以上使われているコンロですが、確かにまだ使えます。
しかし、どれだけ綺麗にしても、時代を感じてしまいます。
これだけ市場に物件が溢れている「借り手市場」の中、
設備に古さを感じる物件は、相場よりも賃料を大胆に賃料を下げないと
なかなか決まりません。
「経営」として考えて、
設備への「投資」を抑えて、「賃料対応」することで
「収益の最大化を図る戦略」をとる。
というのであれば、
コンロはそのまま使い続ければ良いと思いますが、
単に、自分の住まいと同じ感覚で、
「まだ使えるから使う」という発想は通用しなくなっています。
このブログでも何度も言っており
くどいですが、賃貸経営は、「経営」です。
この意識改革が今、何よりも大切です。
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最近、大家さんによくお話することがあるのですが、
結局、空室対策は、
Ａ （現状の商品に見合った）賃料に下げる
Ｂ （現状の賃料でも評価される）商品に商品力を上げる。
の２つの方向性しかありません。
Ｂの「商品力を上げる」ということは、単にリフォームだけではなくて、
例えば、
・ペット可に募集条件を変更するとか
・入居者の対象の幅を広げるとか
・家具付きにするとか
・・・その他モロモロも含まれます。
何が言いたいかというと、
空室対策を検討する際、基本、Ａ，Ｂどちらの方向でいくのかを決める。
ということが重要だということです。
どちらにしても、中途半端はよくありません。
現状を冷静に理解して
方向を決めて、ＡでもＢでも、やると決めたらしっかりやりましょう。
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昨日、ある大家さんと話していた時にでた言葉です。
「荒木さん、これだけお客さんが少ないとなると、今までみたいに
待っているだけではだめだね。今まで通りの事しかやらなくて
嘆いてばかりいてもダメだね」
・・・凄いですね。
本当にそうだと思います。
この大家さんは、物件近くの店舗を廻って、
「近隣の方への特別入居プラン」を
提案して歩いています。
こんな時代ですから、多少賃料を下げるのはしかたない、
しかし、入居マナーはしっかりした人に入居してもらいたい。
という思いから、近隣向けサービスを考えられました。
実際に効果がでるのはこれからですが、
なにより、この経営姿勢は見習うところが多いですね。
今まで通りのことだけやって、待ちながら、嘆いてばかりいないで、
自ら動いて成果をとる。
賃貸経営も新しい時代に入っています。
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今日、うちの営業マンと話ていた時にでた話です。
今日、ご案内させていただいた物件が
大変張り切って空室対策してある物件で、
「フリーレント１ヶ月、初期費用ゼロ、さらに展示家具も希望によりサービス・・・」
もの凄く厚いサービスですね。
さらに、室内には、物件の魅力をメッセージカードで展示してある。
続にいう「空室対策」をしっかり実施してあり、
対策を単なる「知識」として終わらせず、ちゃんと「実行」してある点は、
本当に素晴らしいと思います。
・・・・・しかし、ここで問題がひとつ。
他物件に比べてあまりにもサービスが多く、さらにガンガンＰＲしてあると、
お客様が「ひいてしまう」ことがあります。
「ここまでサービスしてくれるという事は、何か問題がある物件なんですか？」
となってしまうケースがあります。
難しいですね。
ようはバランスだということになってしまいますが、
大切なことは、どのようなサービスでも、「理由づけ」が必要ということです。
極端な話、アトヅケでも良いのです。
例えば、大家さんが地域の学生さんを大切に思っていて、
少しでも役に立ちたいと考えているからこそのサービスですよ。
とか、理由は考えられますよね。
この「サービス理由」を
物件を案内してくれる営業マンにしっかり伝えておき、
お客様の不信感を払拭しましょう。
本当に大変ですが、この細かい動きが「結果」に結びつきます。
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