築40年木造アパートの先は？

例えば築40年物件が多い、閑静な住宅地区に
朽ちていく、集合住宅、木造アパートや戸建は、
今後どのようになると、考えますか




例えば、築40年超の木造アパートは札幌市内はどうでしょうか？
空部屋が増加し、さらには廃墟となるエリアも今後あるかもしれない。

築古物件は何年維持管理できるか、興味深い話ですね。
どの程度の大規模修繕やリフォームが必要で、もしくはDIYで済むのか？

もしくは解体され、更地になり、土地として売却するとか





近年の少子化と高齢化が、北海道の地方都市の人口が顕著に減少しています。
農地が宅地化になる時代はもう消滅です。
では、郊外ではなく閑静な住宅地に、今後も新築が立ち並び続けるのか？

私は考え悩んでいます。
不動産投資とする大家さんも含め、お金の維持管理も大事です。
私も、キャッシュフローが重要な訳です

空室対策を考える上で、目先のことだけでなく、
住む人の気持ちを考えるお部屋づくり、もてなしの精神、
その地域を盛り上げる担い手となる可能性があるということ、
そのような意識を持って頂ければ、嬉しいなぁ～と切望しています！

只今、今後の展開を少しずつ加速できるように考えています

リノベーションまちづくり塾＠豊島区

現地レポート

豊島区のオーナーさん限定のリノベーションまちづくり塾でしたが、
豊島区担当者に前のめりなお願いしたら快諾してもらいました

青木純さんの「大家も住宅もしあわせになる賃貸住宅のつくり方」著書を持って、
前席で一番見え前席で待機。時間のスキを見て、サインと名刺交換できました（笑）




①やり方を変えていく→②かかわり方を変えていく→③使い方を見直し変えていく
この過程により、住む人の自発性を根底から引き揚げていました。


①住む人が壁紙を選ぶ瞬間に立ち会いましょう

②の部分をきちんと丁寧に積み上げていました。
賃貸住宅の住人たちをどうつなげるか？
●床材をみんなで貼るんですよ。
始めのヒトのお部屋が、モデルルームになる。
そして、次に人に教える。先生になるんですよ。
●27年のワンルームが素敵な壁紙を貼る。
その引き込まれていく空間のお部屋に、
どんどん友達がみんなが寄ってくる。
●口コミ紹介が多い分、皆さん個性的な人がターゲット層になっていた。
デザイナー、モデル、アート、インテリア、建築をやっている人を巻き込んでくる。
空間デザイナーのアドバイスを受ける。

③理想の賃貸住宅の商品を一緒に共同事業で開発をしていく。
その部分に共感するヒト、プランニングをするヒト、模型、パースを作る人ができくる。
実に今まではこのようなタイプのヒトは、昔は賃貸を選ばない人。
事前にやってみたいと聞いていたら、使ってくれる。
暮らしの舞台を広げていくことが出来る。
暮らしのデザイン力が高い人が集まってくる。
それが大事。

「全て上手くいったということではなくて、
全て上手くいくように続けていた」と話をしていました。

著者に書いていない現在進行形の話も聞けて、充実した時間でした

今後において、いろんな展開ができれば、さらに楽しいかなぁ～

明太子の皮を食べるの？

「めんたいこ」のブランド化を検討する仕事をしている友人との話


ちょっと面白い話なので、書いちゃいます（笑）

辛子明太子の味にも違いがあり、昆布だしやゆず味、無着色なもの、
老舗料亭が作ったものなど様々あるそうです。





さらに「だしが染みている皮の部分が、一番美味しい！」
めんたいこが身近な人たちにとっては、皮を食べることが当然でした

めんたいこの"ぷりっ"とした張りのある皮にするために、
職人は調味液の調合方法や漬け込む期間を考慮するなど、
こだわりを持っていると知りました。


でも、誰がそのような皮の張りを教えてくれるのでしょうか？
そんなことを知っていましたか？

私は熱く語る友人を・・・・あまり理解できませんでした


無論、明太子の本場、福岡でも、お土産販売のおばちゃんは、
わざわざ、皮が一番美味しい！とは、
説明したり、話したりしてくれませんよね（笑）


正直、北海道人の私は、

たらこやすじこの皮をそいで、捨てていました
無論めんたいこの皮も。

私のようにやっていた人いませんか？
逆に食べたくなったかしら？

集まる集客方法とする物件USPホームページ！

私は悩んでいます

大家さんは空室対策でいろいろと考えるんです。
どうすれば
もっと・・・入居者が集まる集客方法がないか？


入居を希望する方がお部屋をみて、
「あ！こんなお部屋に住んでみたいなぁ♪」というホームページ




家賃、場所の検索で引っかかる物件やポータルサイトでは違うところでね！


私は大家さん直営の物件USPホームページを作成・運営をしています
もちろん、数人で作成・運営してます！


入居者と大家さんは、直接集客と成約ができる

仲介手数料が無料となり、
その分、修繕費用やリフォーム費用を経費計上でき、
大家さんの物件が、さらに付加価値をつけることができるわけです！

もっと世の中でこのタイプのホームページが普及し、
活用できるようになってほしいわけです。


ブログを読んて頂き、ありがとうございます

私は、今、できることをやるのではなく、
どうやってやれるのかを考動するのかが大事だと思います。

ボロ物件を探しています♪

今年の目標は
「築古物件3棟を目指して買うぞう！そしてリフォームやDIYやりたいないぁ」と
大家女子のお友達と笑っていました



会社員じゃない属性悪いし、現金1棟買うほどお金だってないし
女性は「ご主人がいる主婦じゃないと融資おりない」ということじゃない・・・はず
女性起業支援○○○の助成金とかあるし（笑）



こないだ、赤井誠さんのセミナーと著者に感動しました
赤井さんありがとう！！　勝手にお礼言わせてくださいね（笑）

「この末端の、属性悪い女子はどうすんだろうかね！」と私が悶々と悩んでいたから。

●分からないなら、まず相手のことを知ること
●銀行の考え方をもっと知る。
●銀行は大家のどこを見てるのかを把握する。
●自分が買いたい物件の基準を、単に表面利回りだけでなく、
　出口戦略の数字まで計算できること。
●資産全体の借入金バランスを改善できるように、常に努力ね。


今後、どこまで、どう展開できるのか、ちょっと楽しみです。
そのためには、研究ですね！

1年後の私はどうなっているでしょうか？
わくわくです

意思の疎通が合う管理会社とつきあう！

3年前は賃貸経営を始め、やっと落ち着きました
まぁ、何が起きるわかりませんが、気を抜けませんよ

去年5月から管理会社にお願いし、本当に助かっています
それまで、実直に自己流の自主管理をしていた分、
その業務を管理会社が問題なく、淡々と行っているわけです！


相手の創意工夫がキチンと理解できないと、
「管理会社のせいで空室がでる」と文句を言うモンスター大家さんになりかねない（笑）


やっぱり、役割分担ができるチームプレイであること
意思の疎通ができる仲間がいると、本当に相乗効果でよくなっていく




以前の私にも、
仕事上で意思の疎通がまったくできない数人いました。
私は、人のいい空気を感じることが好きで、
相手のテンションの悪さ、元気のない人の前でも、かなりいい人ぶりをしていました。





今はやめます
限られた人生なので、
「山岸さんができるから、私もできそうかな？よしやってみようと・・・・」
そんな方々には、私のやってきたノウハウや再現性のある考え方を
お伝えできれば、一緒に解決できればいいなと思います

みなさんも一緒に頑張りましょうね！

札幌は激戦区なんですよ♪

みなさん、ご存じのように札幌は激戦区。
人口は減る一方なのに新築物件が立ち並ぶ、需要と供給がバランスが悪い

さらに札幌市の中でも空室率の高いエリアは白石区です。
地域情報を把握できない人にリスクの高～いエリア

こんな激戦区の中、新米大家さんの私は闇雲に戦っていたんだと最近感じます。
いや～必死だったですよ。排水の陣の気持ちでした



札幌では、お部屋さがしの人は、
携帯で物件をネットで探しても、「物件ホームページでこれ！」といっても、不動産仲介のお兄さんに、「これがいいですよ～♪」押されると弱いんですよ。北海道人は、素直な人が多い分、がつがつ系には弱いのか？笑


ボロ物件を所有する、空室の多い、自主管理の大家さんは危険ですよ。
私もそうですが（笑）


仲介業者の要求はエスカレートしていきます

ＡＤ３か月、フリーレント、敷金・礼金ゼロ。
さらに保火災保険料や証人費用を大家さん負担までも！！！
トータル半月分以上の家賃が入ってこない場合もあるんです！


札幌の常識は、どんどんオカシクナッテいるだと、痛感


最近の私は、
再現できそうなことを、実直に、創意工夫をしていこうと

例えば
○不動産仲介業者のお兄ちゃんに好かれること
○住む人に感動を与えるお部屋づくり
○粘り強いコミュニケーションを持つこと
○物件の認知度を上げてること
○意識の高い管理会社に出逢い、アドバイスを素直に受けること

札幌物件所有ではない大家さんは、
この現況をどう思いますか

イタリア（４）トリュフ収穫祭で街を歩く

トスカーナの３月には
すでに初夏の乾燥した空気で気温25度ぐらいまで上がり、天気の良い日が続きます

乾いたそよ風が心地よく頬を撫で、太陽がじりじりと肌を焼けます


５月から９月までは緑が生い茂り、
さまざまな種類の野菜や果物などの農産物ができます。






ブドウの収穫時期を終えた11月、
秋の味覚のトリュフ（キノコ）といった食材が手に入ります。
「SAGRA(サグラ)」と呼ばれる、トリュフ食祭りが各地で開催される。


トスカーナのトリュフと言えば、
サン･ミニアート村、サン･ジョヴァンニ･ダッソ村、ムジェッロ村の３か所が有名どころ。
イタリアで採れる白トリュフの１／３の生産量


以前私がイタリアにいた頃、友人が白トリュフを堪能するためだけに遊びに来ました。
当時はユーロではなくイタリアのリラ。円高だから？


赤ワインと

フィレンツェ牛の生肉［カルパッチョ］に白トリュフスライスして、オリーブオイル
生パスタの上に削って頂くのも定番。




秋のトリュフは、とりわけ大きく香りが強く上質とされていますが、
いや～白トリュフの香りが・・・・・・強いんです（笑）

犬か豚が地中にあるトリュフを探すんですよ（笑）

イタリア（３）ワイン収穫祭で街を歩く

トスカーナのキャンティワインって知っていますか？

トスカーナはイタリア中部に位置し、地中海性気候であり、通年豊かな食材に恵まれています。
キャンティ地方は、農業は自給自足型で独立し、生活を営んできました。

無論、丘陵のブドウ畑が観光資源となり、
ワイナリーやバールでワインの飲み比べででき、ワインファンが多く訪れる地方なんです




「SAGRA(サグラ)」と呼ばれる、ワイン収穫祭が様々な町で開催される話を少し。

郊外の田舎町が観光客向けのPRや町おこしの一環として行っているもの。

受付で試飲チケットを購入し、お持帰りができる試飲用のワイングラスを手渡されるんです。

グラスと持って、街を歩きながら、
試飲場となっている生産者のテーブルへとお目当てのワインを探し歩く。
広場や通りに屋台や露店がずらりと並び、
その土地のワインや特産物をつかった料理が楽しめるんです


でも、私に聞かないでくださいね！
誰が運転して帰るのか…（笑）

最近日本の街中で、
開催されるバールや居酒屋をはしごするイベントに似ているかも
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イタリアワインの中でも、美味しいキャンティワイン。
この黒いニワトリのロゴを見たことありませんか？

日本人に人気が高いので、
このワインに的を絞ったレストランがあるので、楽しんて下さい詳しいお話はまた次回します！！！

イタリア（２）カンパニリズモ精神と地産地消

初めてイタリアで生活したのがトスカーナ地域のシエナであり、幾度も遊びに行っています
あ・・・６年ぐらい行っていないか（笑）

なぜ行ってしまうかというと、
イタリア人特有のカンパニリズモ精神と地産地消の文化を肌で感じれるからです

地元のワインを造っているワイナリーを見学し、地元で美味しいと言われている、
郊外のレストランへ出かけ、無農薬有機農法の郷土料理を頂いたりと




札幌の今の生活とはかけ離れている、なんともゆったりとした時間です！

このような週末の過ごし方は、イタリアでは普通。
イタリア人特有のカンパニリズモ精神で成り立っているんです！

ちなみに「カンパニリズモ精神」とは、常に自分の地域自慢が始まるほど強い地域主義や郷土意識のこと。
街の「Campanileカンパニーレ：鐘楼」が異なる音色を持つことから、
生まれ育った街の鐘の音がイタリア人の愛郷精神や地方性を育んでいると。。。

私もシエナの鐘の音を聴いて、育ちました（笑）






北海道でも・・・・私がイタリアから戻っていた１２年前にはすでに、
スローフードをスローガンにし、地産地消を奨励したレストランや農村観光が盛り上がっていたり、
付加価値がついた地域特産農産物・加工品を誘導した産業もちらほらと。
現在は、普及され、第６次産業化されている。

１２年経過してもたぶん・・・・あまり変わらないイタリアのカンパニリズモ精神と
トスカーナ地域のワインやパン、チーズ

５０歳までにはもう一度、トスカーナ地域の生活を満喫できる私になっていたいものです