満室経営に向けた何を考動してますか？

住む人の気持ちを考え感動を与える
フィーリングリフォーム大家の山岸加奈です。




今日は
満室経営にむけた考動について置き換えてほしいのです♪
なぜかというと、賃貸管理はサービス業だからです！


私はあなたに伝えたいコトは、たったひとつです！！



１）あなたは入居者をタナコという不動産業者ですか？それとも、入居者の顔を知っている大家さんですか？



➡私は後者の大家さんです。
だってお得意先のお客様には使わないでしょう！



２）気になっている人があなたの自宅に来ます！
この時、あなたはお部屋をきれいに掃除しますよね？
掃除が嫌いだからしないとか、言わないでくださいね（笑）



➡私は掃除しますよ！



３）例えば、旅行で行ったとき、
そのホテルの雰囲気がいいなぁって思う瞬間はなんですか？



➡私は、ホテルの清潔さや、スタッフのさりげない対応です。



４）スーパーに農家のオジサンの顔写真がついている野菜と、普通のパックに入っている野菜があります。あなたはどっちが美味しいと思い、選びますか？




➡私はオジサンの顔写真を選ぶかな。
その野菜に信頼感という付加価値がつくのです♪






私がこの4つのなぞなぞを皆さんに伝えたい意図がわかりますか？
モノの見かたや考え方には、本質があるんです！



私はあなたに伝えたいコトは、たったひとつです！！

続きは明日にします♪





最後までブログを読んでいただき、ありがとうございます！
嬉しいです。

住む人の気持ちを考え、感動を与える
フィーリングリフォームの大家さんでした♪



興味のある方はぜひ読者になって頂ければ、私の励みとなり、嬉しいです♡

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札幌でDIY賃貸の展開方法を考えたら、
大家さんの思いが感動を与えるフィーリングリフォーム実践会となりました！
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いかがでしょうか？
ほんの一言、ご感想を下記のメールに頂ければ、嬉しいです(^^♪

kanay.kikaku@gmail.com　

K企画合同会社　山岸加奈

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山岸加奈の自己紹介


私は2012年に新米大家さんになりました。
知識もゼロ・実績もゼロ・人脈もゼロ
この3年間で、20部屋中8部屋が空室でした。


当時の私は、
空室率２７％という激戦区を
手探りで闇雲に空室対策をし、
大家さん目線の満室経営の現場を
理解していませんでした。


2014年
金持ち大家さんアカデミーMVP受賞

現在は
JREC公認の不動産実務検定の講師となり不動産コンサルタントになりました。


所有物件は現在満室。
2015年3月にはさらに１棟購入予定。
２LDK物件（管理委託1棟6戸）（管理2棟14戸）区分MS１戸（４LDK）


住む人の気持ちを考え
感動を与える
フィーリングリフォーム実践会を
開催します。

あなたは、空室の物件をお持ちで悩んでいる方ですか？

女性のセンスが必要だよね♪と思われている大家さん？
女性のセンスを活かしてみたい大家さん？


大家さんの思いを詰め込んだコト
不動産業界ではメンドクサイコト
そのようなノウハウをメゾット化し
再現性のある実践会を開催していきます。

私の話に共感できるなら、価値を見出すなら、
あなたは考動できるはず♪


お会いできる日をきっかけにし
空室対策から満室経営に向けて
一緒に切磋琢磨していければ
楽しいですね♪


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私が「フォーリングリフォーム実践会」を創った理由

2015年問題が到来しました。
世帯のピークが2015年から2019年へ東京オリンピックで延びたようです。

でも、国内の総人口の減少はすでに始まっています。


世帯数の減少によって住宅の需要が減り、
不動産価値の下落を招くという現象です。

早かれ遅かれ、時代の動向を感じませんか？

それは何でしょうか？

管理会社に任せていても、多額の広告費さえ出せば、
空室が埋まる時代は終わります。
その一方、賃貸経営をサービス業と考える大家さん主体の時代になりつつあります




いまこそ、

住む人の気持ちを考え、感動を与える大家さんこそが必要となり、
空室対策から満室経営まで維持できる時代に到来するでしょう。


考動する大家さんの思いがたくさん詰め込んだ
☆フィーリングリフォーム☆




必ず、営業マンの心が動き、さらに内見者は感動でしょう。
私はさらに未来の入居者への心を引き寄せていきたいのです。


このような思いで、フィーリングリフォームの実践会を開催するのです！

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大家さんの思いが感動を与えるフィーリングリフォーム実践会となりました！
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K企画合同会社　山岸加奈

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私は2012年に新米大家さんになりました。
知識もゼロ・実績もゼロ・人脈もゼロ
この3年間で、20部屋中8部屋が空室でした。


当時の私は、
空室率２７％という激戦区を
手探りで闇雲に空室対策をし、
大家さん目線の満室経営の現場を
理解していませんでした。


2014年
金持ち大家さんアカデミーMVP受賞

現在は
JREC公認の不動産実務検定の講師となり不動産コンサルタントになりました。


所有物件は現在満室。
2015年3月にはさらに１棟購入予定。
２LDK物件（管理委託1棟6戸）（管理2棟14戸）区分MS１戸（４LDK）


住む人の気持ちを考え
感動を与える
フィーリングリフォーム実践会を
開催します。

あなたは、空室の物件をお持ちで悩んでいる方ですか？

女性のセンスが必要だよね♪と思われている大家さん？
女性のセンスを活かしてみたい大家さん？


大家さんの思いを詰め込んだコト
不動産業界ではメンドクサイコト
そのようなノウハウをメゾット化し
再現性のある実践会を開催していきます。

私の話に共感できるなら、価値を見出すなら、
あなたは考動できるはず♪


お会いできる日をきっかけにし
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一緒に切磋琢磨していければ
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なぜ私は考動するのか？

フィーリングリフォーム実践会を開催するまでの経緯をお伝えします(^^♪



あなたは、空室の物件をお持ちで悩んでいる方ですか？

女性のセンスが必要だよね♪と思われている大家さん？
女性のセンスを活かしてみたい大家さん？
このテーマについて興味のある方のみ、お読みくださいね。
それ以外の方は、面白くない話なので、ストップ～笑




そもそも私は築古物件の大家さんとして3年前にデビューしました。

理由は2代目となったから。
あまりに古すぎて壁が崩れてくるか、建物が傾いているか、そんな年期の入った、自主管理の両親の物件。
両親にとっては愛着のあるモノ、私は別に・・・関係ないモノ。

人は、自分の家族、他人の死を目の前にすると、これではいけないと、考え動くのです。

血が止まらない難病の父が肺に血がたまり入院。
生死リスクが高い手術のため、家族全員が覚悟を決めた日でした。

10代、20代、30代の時も私に話していました。
築古物件をどうするか・・・
どっかの山や市街化調整区域の土地など、あるとかないとか。
あの時は、聴こえてこなかったんだよね、ごめんなさい。


このような経緯で、実家の物件を管理することが始まりました。
ここまでは2代目の大家さんには、よくある話。

借金をし、大規模修繕工事をし、リノベーションを行いました。
しかし、内見者も来てもらえる賃貸管理をしていませんでした。

物件がある白石区は空室２７％という激戦区であることを実感してなかったのです！

■当時の現状は
・3年前から14部屋中4部屋が空室。
・仲介業者との付き合いもない。
・入居募集のマイソク、営業もしていない。
・この地域や物件の良さをアピールしきれていない。





■なにを原動力とし、満室経営につながったのでしょうか。





●賃貸管理をサービス業と捉え、モノの見かた、捉え方と変えること。
・感動を与えるお部屋ができ、内見者が増え、すぐ入居者が決まり、その方に住環境を提供できる。
・大家さん仲間ができ、いろんなテーマで話し合える。
・不動産管理会社・仲介業・リフォーム業者・建築家が多角的な展開ができるようになったこと。

●このような瞬間と瞬間が連動しつながることで、満室になることを感じました。




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2014年
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所有物件は現在満室。
2015年3月にはさらに１棟購入予定。
２LDK物件（管理委託1棟6戸）（管理2棟14戸）区分MS１戸（４LDK）


住む人の気持ちを考え
感動を与える
フィーリングリフォーム実践会を
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あなたは、空室の物件をお持ちで悩んでいる方ですか？

女性のセンスが必要だよね♪と思われている大家さん？
女性のセンスを活かしてみたい大家さん？


大家さんの思いを詰め込んだコト
不動産業界ではメンドクサイコト
そのようなノウハウをメゾット化し
再現性のある実践会を開催していきます。

私の話に共感できるなら、価値を見出すなら、
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ライブ講師実践会体験セミナー参加

昨日参加してきました

寺沢俊哉さんは

「プロ研修講師の教える技術」ディスヴァー21著者です

集まる集客の私の師である、長瀬葉弓さんの話で、すごいと聞いていました。

どんな方か、ワクワクでした。

素直にすごい～！感動～

ライブ感というより、舞台で演技を見て、体験している空気に触れました。

寺沢さんはそのような空気感を、顔、手、足、全身で表現し、

無駄が全くない、コトバで説明・進行されていました。

マジックのような、種明かしも、惜しみなくしてました！

◇ワンセンテンス自己紹介、クシュクシュウを使い、時間コントロール！

◇この時間のコントロール。

講師は、１～１０分単位ぐらいの感覚は大事

でも、アナウンサーは分単位というより、秒単位を感覚がある。

食事のコースで食べる時間をゆっくりとれるそうです。意味わかります？

◇考える時間を楽しくさせる。

どういう感じたのか？どうアウトプットをするのか？
2人でシェアする。6人で話をさせる。
AとBとの対話。相手の目的を自分が自分の言葉で語る。褒める。

もったいないから、ブログに書きたくないぐらいです（笑）

寺沢さんに出逢い、参加された志の高い人にも出逢い、ありがとうございました～

充実した時間で嬉しかったです！

専業主婦をもつ不動産投資家が多い

新米大家さんを始めて３年目に知ったこと
不動産投資家の多くの男性は、専業主婦の奥様が、意外にも・・多い！

セレブ世界は当たり前なこと？
庶民の私だから（笑）



専業主婦の奥様たちは、確実に家にいる時間を多いはず

以前、聞いた話。
「戸建住宅・分譲マンションを購入する際、
奥さんに聞いても分からないから、相談せずに決めたよ」

不動産投資家は、多角的な知識や不動産事情を知っているからかな



なぜか歯がゆい思いの私。

肉食女子が増えてきた時代。

２０１５年以降は、今までの不動産賃貸のやり方では、空室は満室にならないはず




男性と女性のモノの考え方が違うことは、間違いない。

「女性だからできるんだよね」と言って終わるより、
「女性の得意分野だから、その部分はよろしくね～♪」といい、役割分担すればよいのに。


女性が考える衣食住とは何か？
不動産や家に対する女性ならではの考え方とは？
おもてなしの気持ちってこと？


不動産業界は、もっと女性が活躍すべきステージがある
スキマにチャンスがあると信じ、頑張っております

今どきの大家さんの経営戦略？

もしかして・・・あなたは
空室で悩み、いろんなセミナーに参加するけれども、
自分に置き換えて考えられず、空室を満室にできない大家さんではないですか


Facebookを活用した空室対策や満室経営を考えるのは如何でしょうか
「え～！漠然とすぎてよくわからない！」
「大家さんがなんで？どうやってやるの？再現できる方法あるの？？」


私は「やるからできるようになる」と信じています




最近、大家さんの私は、Facebookでアピールをし、ブログやメルマガを利用したり、
私自身を題材にし、試行錯誤をし、実践していたりして（笑）

不動産仲介業者・管理会社の人たちから空部屋を待っている未来の入居者にまで、
メッセージを伝えていきたいという、愛と勇気の気持ちでいっぱいです（笑）




大家さんがFacebook活用を露出すると、どんな効果がうまれるのか？を
実際に経験したことを記録し、効果がでてきるコトを客観的に、さらに記録する


「集まる集客」長瀬葉弓さんのもとで、ご指導とアドバイスを受けながら！！

住む人の気持ちを考えている大家さんの私
現在、そのコンテンツにテーマを絞って開発しています！。


おっと～
「今どきの大家さんの経営戦略になるかも～？？」(笑）

「やるからできるようになる」と素直に信じ、実践するだけです

「大家さん＋露出する」でネット検索すると？

メリットをあげてみると、


●露出の重要性！自分の力で稼ぐ！選ばれる大家さんのために
●大家さん自身で入居募集情報を発信できる
●大家さんの顔を露出すると入居者に安心感を与える
●物件情報や賃貸情報といった無機質な紙面に、アットホームな温かみができてる
●金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技
などなど


私の大家業はサービス業を考えています
愛情の反対は無関心！賃貸経営も同じです。
無関心な管理会社、無関心な大家さんは、
Facebookに露出するのは、リスクが高い！と考えているのでしょう。

以前の私もそう考えていました


・・・まだまだサービス業ではない不動産業界が現実です




皆さんは、店頭に、農家さんの顔写真の野菜や果物があったら、
優先的に「美味しいだろうな～♪」と思い、購入しませんか？

きちんと顔を出し、「安全ですよ♪」と情報開示をしている
農家さんの努力と同じと考え、

大家さんもいて頂ければ、本当にうれしいんですよ



Facebookの操作がわからないからできない！という否定的な大家さん、
顔出しNGの管理会社、ファックス送信しかできない不動産仲介業者、

この情報社会の変化に対して、自ら変化しようと努力をしない方々が多いようです

とっても残念な気持ちです




Facebookで露出する大家さんのデメリットは

このタイプの大家さんの意識は、そもそも住む人の目線な訳です。
志がサービス精神旺盛で、大家さんのコミュニケーション能力が高いんですよね！

仮に・・入居者とトラブルになる状況になっても、
大家さんとの話し合いで解決したり、住んできる人の気持がスッキリしてしまう話だったり、
するかもしれまんせんね（笑）


大家さんが露出すれば、より入居者に安心感を与え、
空室が埋まり、満室経営につながるかと考えています

空き家活用のビジネス化（２）

私は、空き家を活用したビジネスとして、
両親の戸建を相続する世代オーナーさん、空家物件を購入するオーナーさんにも、
住む人の気持ちを考えられるＤＩＹ賃貸やリフォームを考えてほしいんです

どういうこと？

時間とお金を使いながら、すまいと暮らしを楽しんでほしいんです


ＤＩＹリフォームやリノベで工事費用を抑えながら、
借主と貸主で折半するか、賃料をその分安くするなど、を取り決めていく過程も
楽しんでほしいわけです


じゃ、誰がその間を調整するのか？
借主と貸主、リフォーム業者、賃貸借契約書を締結する不動産仲介業者の間

建築家、リフォーム業者、不動産業者は、所詮、オーナー相手のシゴトでは
その中で、ＤＩＹ賃貸の本質を理解し実践する担い手はごく少数派！


私も考えてます。ネット検索したり調べてます。
リノベーションスクール開催・運営する方の動向、リノベパーティ活動の内容など、
セルフリフォームしている大家さん、入居者と食事会が出来る距離感が近い大家さん
http://stat100.ameba.jp/common_style/img/editor/icon_preview.gif

大手ではなくて小さな地域の担い手が、
専門的な知識を持って、
きめ細やかな対応やフォローができる調整役がやはり必要となります。


私も考動をしていこう！
住む人の気持ちを考えられるＤＩＹ賃貸やリフォーム

不明解な部分もあるので、実験的にでも実践していきたいです

空き家活用のビジネス化（１）

おはようございます

最近、不動産実務検定の準備や、物件購入に向けた準備などで、
バタバタとしておりました。

住む人の気持ちを考える「ＤＩＹ賃貸」やリフォームをついて考動しています





・・・・空き家活用のビジネス化について・・・・

地方都市で格安物件を購入できるオーナーが話してくれました。
「不動産屋さんは、相続で必要性がある売主の場合、
売却額や賃料が多少格安できるから、価格交渉が簡単にできるんだよね！」

確かに・・・・
買主からすると、高利回り物件は魅力的です。私もそんな物件がほしい


逆の立場であれば、

ある日両親の戸建を相続する場合、あなたはどうされますか？
自分の住む地域と違う場合、売却や賃貸かの選択になる訳ですよね。


こうした現状を受け、すでに国は空き家対策に乗り出しています

空き家の固定資産税の優遇を見直す「空き家対策特別措置法」が成立したり、
国交省も、中古住宅の評価基準の見直しを進めるほか、
全国でも空き家対策の条例整備が進んでいる。


このような背景の中で、ＤＩＹ賃貸が急務になっているかと思います。
空き家をキャッシュ化する出口として、売却のほかにも「賃貸」とする手法もあるんです



（２）へ続く

志の高い大家さんが担い手になる！

志の高い不動産オーナー・大家さんは、
経済・時代の変化に気が付き、
空室をなんとか埋めようと努力をしてきたハズです

実は、まちづくりの主体となる担い手が変わってきているんです！

国の補助金をもらうために、組合を構成したまちづくり主体は結成され、
その後・・・それでも衰退してしまった商店街を見たことありませんか


志の高い大家さんは
空室率の高い集合住宅に・・・・
「その部屋に住みたい！」の未来の入居者の声を作るべきです



このウエイティングが集まるコンテンツをつくる必要があるんです


つまり、この空室対策がまちづくりに展開する。
新しいビジネスモデルとなり、賃貸住宅の業態がどんどん変わっていく。


そうすると、
新しい事業オーナー、新たな起業家が
そのエリアで生み出され、未来に続いていく。

集積できると、エリアが変わり、資産価値が変わってくる。



夢モノガタリを話しているわけではありません。

私は、「リノベーションまちづくり＠豊島区」の冒頭で
清水義次さんがお話をされていたことに共感しました