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調整区域にある不動産を担保とするノンバンク不動産融資
４月１３日
時々相談いただきますが調整区域にある不動産を担保とするノンバンクなどの不動産融資についてご案内します。
一般的に、市街化調整区域は都市計画法に基づき、市街化を抑制する区域と定められており、原則として建物の建築が制限されます。
そのため、金融機関からの融資を受ける際には、いくつかの特有の考慮事項があります。
◆市街化調整区域の不動産担保融資の難しさ
・担保評価の低さ
建築制限があるため、担保としての評価が低くなる傾向があります。
・流動性の低さ
売却が難しいため、担保としての流動性が低いと判断されることがあります。
・用途制限
建築できる建物や用途が限られているため、収益性が見込みにくい場合があります。
◆ノンバンクの不動産融資
銀行などの金融機関と比較して、ノンバンクは比較的柔軟な審査を行う場合があります。
しかし、市街化調整区域の不動産を担保とする場合でも、上記の理由から融資のハードルは高いと考えられます。
特にノンバンクは保全ため担保不動産融資の換金性を重視する傾向があります。
◆融資を受けるためのポイント
もしノンバンクからの融資を検討される場合、以下の点が重要になる可能性があります。
・担保不動産の詳細な評価
土地のポテンシャル（既存の建物、周辺環境、将来的な可能性など換金性）の評価。
・明確な資金使途と返済計画
融資を受ける目的と、実現可能な返済計画を具体的に示す。
・他の担保の提供
担保不動産以外に、価値のある不動産を担保として提供することが条件になることもあります。
・自己資金の準備
融資掛け目が低く借入額を抑えるために、できるだけ多くの自己資金を準備する。
・複数のノンバンクへの相談
一つのノンバンクだけでなく、複数の金融機関に相談し、条件を比較検討する。
市街化調整区域での不動産取引や融資は、法規制や条例などが複雑に絡み合っている場合があります。
必ず専門家（不動産業者、司法書士、行政書士など）に相談することをおすすめします。
ノンバンクの中には、調整区域の不動産融資が難しいことに付け込み、高金利や不利な条件での融資を行う業者も存在します。
そのため、金融機関からの融資を受ける際には、いくつかの特有の考慮事項があります。
◆市街化調整区域の不動産担保融資の難しさ
・担保評価の低さ
建築制限があるため、担保としての評価が低くなる傾向があります。
・流動性の低さ
売却が難しいため、担保としての流動性が低いと判断されることがあります。
・用途制限
建築できる建物や用途が限られているため、収益性が見込みにくい場合があります。
◆ノンバンクの不動産融資
銀行などの金融機関と比較して、ノンバンクは比較的柔軟な審査を行う場合があります。
しかし、市街化調整区域の不動産を担保とする場合でも、上記の理由から融資のハードルは高いと考えられます。
特にノンバンクは保全ため担保不動産融資の換金性を重視する傾向があります。
◆融資を受けるためのポイント
もしノンバンクからの融資を検討される場合、以下の点が重要になる可能性があります。
・担保不動産の詳細な評価
土地のポテンシャル（既存の建物、周辺環境、将来的な可能性など換金性）の評価。
・明確な資金使途と返済計画
融資を受ける目的と、実現可能な返済計画を具体的に示す。
・他の担保の提供
担保不動産以外に、価値のある不動産を担保として提供することが条件になることもあります。
・自己資金の準備
融資掛け目が低く借入額を抑えるために、できるだけ多くの自己資金を準備する。
・複数のノンバンクへの相談
一つのノンバンクだけでなく、複数の金融機関に相談し、条件を比較検討する。
市街化調整区域での不動産取引や融資は、法規制や条例などが複雑に絡み合っている場合があります。
必ず専門家（不動産業者、司法書士、行政書士など）に相談することをおすすめします。
ノンバンクの中には、調整区域の不動産融資が難しいことに付け込み、高金利や不利な条件での融資を行う業者も存在します。
契約内容を十分に確認し、慎重に判断することが重要です。
市街化調整区域にある不動産を担保とするノンバンクの不動産融資は、一般的に難しいと考えられます。
しかし、上記のようなポイントを踏まえ、実際、需要（地価：坪単価１０万円以上）や用途地域の制限で流動性に問題がなければ融資は可能ですし、実際何件も成約実績があります。
市街化調整区域にある不動産を担保とするノンバンクの不動産融資は、一般的に難しいと考えられます。
しかし、上記のようなポイントを踏まえ、実際、需要（地価：坪単価１０万円以上）や用途地域の制限で流動性に問題がなければ融資は可能ですし、実際何件も成約実績があります。
調整区域の不動産担保の融資についてもご相談ください。
現在私どもがアレンジする売掛債権担保融資の現状
４月１２日
２社間ファクタリングは短期の資金調達としては、条件をクリアすると、非常に利便性の高い資金調達ですが、コストが高いため、長期継続利用には向いていません。
そのため、可能なら長期利用が可能な、出資、融資などコストの低い長期安定資金へのシフトが必要です。
その1つとして売掛債権担保融資があります。
シフトする売掛債権担保融資で私どもがお手伝いできる融資は次の通りです。
①物流大手のノンバンク
②ビジネスローンを中心のサービスとするノンバンク
③手形、でんさい割引がサービスの中心のノンバンク
①物流大手のノンバンク
この売掛債権担保融資は一昨年12月から譲渡禁止条項のついた売掛先の売掛債権についても担保として見なすようになってから、かなり利用しやすくなった印象です。
まだ結果は出ていませんが、譲渡禁止のついた売掛債権かどうか、以前ならまずこの問題が話に出ましたが、今回は出ないから、かなり印象は変わりました。
でも審査においては、あくまでも参考とは言われていますが、 譲渡禁止のついている売掛債権よりも付いていない債権を重視する傾向はあります。
ただ、まだ利用の難しい顧客があるなと思うのは担保対象となる売掛債権の売掛先が10社以上との条件の変更はない点です。
でも、公租公課の滞納も滞納額が月商の20％以内なら利用できますので利便性は高くなっています。
②ビジネスローンを中心のサービスとするノンバンク
この融資については譲渡禁止条項のついた売掛債権も問題なく担保として見てくれるので使い勝手は良いかも知れません。
ただ、複数ではない１件の売掛先の売掛債権が担保の場合は、毎月の入金額が500万円を超えていることが条件となります。
融資期間は最長５年となります。
③手形、でんさい割引サービス中心のノンバンク
譲渡禁止のついた債権も普通に担保となります。
このノンバンクの場合、なによりも主たるサービスが手形、でんさい割引なので、このサービスができる可能性のある会社かどうかが審査ポイントになります。
ここからは、売掛債権担保融資の審査ポイントについてご案内します。
売掛債権担保融資でまず審査されるポイントは次のポイントです。
・売掛債権の信用度
・担保となる売掛債権は継続的取引の売掛債権かどうか？
・該当する売掛債権がある取引先が複数あるか？
・反対債権の存在する売掛債権は対象外です。
私どもが提携する代表的なノンバンクの融資条件は次の通りです
（売掛債権担保融資① 概要）
・ご利用頂ける企業
年商３億円以上の法人で複数の売掛先をお持ちの企業様
・資金使途
運転資金（仕入・納税・賞与の資金としてもご利用頂けます）
・融資金額 1,000万円以上1億円以内
・融資期間 原則1年(更改も可能 ※要審査)
・ご利用の方法とご返済方法
極度貸付契約によるリボルビング返済（元利均等）*返済回数12回以内
・融資利率 年率3.75～9.75％以下(固定金利)
・融資手数料 ご融資額の0.50～4.50%
・実質年率
15.00%以下 *遅延損害金：年率20.00%
・担保
売掛債権（売掛金、受取手形等）
※連帯保証人 原則必要ありません
・中途解約金 最終弁済時残高の2.00%
売掛債権担保融資はファクタリングよりは審査の期間が長くなります。
私ともでは、融資のアレンジをしながら、必要なときに間に合わない場合、ファクタリングを併用してサービスさせていただいています。
質問などはお気軽にお問い合わせください。
ご連絡 ご相談
売掛債権担保融資が不動産担保融資のように普及しない理由は？
売掛債権担保融資の元祖とも言えるノンバンクは今でも、毎月継続的にある程度まとまった額の入金ある売掛債権の売掛先が10社以上あることが、現在でも変わらず利用においてクリアしなければならないことも、中小企業の利用には高い壁となっています。
次回の投稿で私どもからご案内できるノンバンクによってはこの条件をクリアする必要はなく利便性の点では商品在庫担保融資と比較するとはるかに普及してきています。