宅地に変えることが可能な森林とは？

『直近、４月からのファイナンスサービスのご案内』

4月１５日

森林を担保として融資を受ける現実的な方法となると、開発行為などを行い宅地に変えることが現実的な方法です。

 

宅地に変えることが可能な森林は、一概にどのような森林であると断言することは難しいですが、一般的に以下の要素が考慮されます。

1. 法令上の制限が少ない森林

・保安林に指定されていない森林

保安林は、水源涵養、土砂崩壊防止、風害防止など特定の目的のために指定された森林であり、伐採や土地の形質変更が厳しく制限されます。宅地への転用は原則として認められません。保安林かどうかは、地域の林業事務所や市町村役場で確認できます。

・都市計画法上の用途地域

都市計画区域内では、土地利用の目的が用途地域によって定められています。一般的に、市街化区域や用途地域の指定がない区域の森林は、宅地への転用が比較的検討しやすい場合があります。一方、市街化調整区域では、原則として宅地開発は抑制されます。

・農地法上の制限を受けない森林

森林は農地ではないため、農地法の直接的な規制は受けませんが、周辺の農地への影響などを考慮される場合があります。

2. 立地条件が良い森林

・既存の宅地に隣接している、または近い森林

インフラ（道路、上下水道、電気など）の整備が比較的容易であり、生活利便性が高いと考えられます。

・傾斜が緩やかで、地盤が安定している森林

造成工事の費用を抑えられ、安全な宅地を造成しやすいです。

・災害リスクが低い森林

土砂災害警戒区域や浸水想定区域などに指定されていないことが望ましいです。

3. 周辺環境との調和

・周辺の景観や環境への影響が少ない森林

大規模な開発は、周辺の自然環境や景観を損なう可能性があるため、慎重な検討が必要です。

・具体的な判断

最終的に宅地への転用が可能かどうかは、個々の森林の状況や関係法令、地域の条例などに基づいて、関係行政機関が総合的に判断します。

4.手続きのポイント

・事前の相談

まずは、市町村役場の都市計画課や建築指導課、林務担当課などに相談し、宅地への転用の可能性や必要な手続きについて確認することが重要です。

・専門家への依頼

測量、設計、申請手続きなどで専門的な知識が必要となる場合が多いため、土地家屋調査士、建築士、行政書士などの専門家に相談することも検討しましょう。

5.注意点

・山林の評価

山林は一般的に宅地よりも評価額が低いですが、宅地に変更することで固定資産税などが高くなる可能性があります。

・造成費用

森林を宅地として利用するためには、伐採、整地、擁壁工事、インフラ整備などの造成費用がかかる場合があります。

ご自身の所有する森林について、宅地への転用を検討される場合は、まずは関係機関への相談から始めることを強くお勧めします。

6.現実的には

以上、不動産開発業者ではない所有者が 自社が開発する前提でお話をしてきましたが、現実的には不動産会社や不動産開発業者などに売却を検討されるのが現実的な対応と 考えます。

不動産の売却についても、提携業者や金融機関、不動産会社への投資家などとも提携していますのでご相談下さい。

質問などはお気軽にお問い合わせください。

ご連絡　ご相談　

⇒ルガーノインベストメントHP

トランプ関税で地銀が特別融資 取引先リスク把握急ぎ適切支援へ

『直近、４月からのファイナンスサービスのご案内』

４月１４日

ご確認下さい。

米関税 特別融資に乗り出した地銀 - Yahoo!ニュース

トランプ関税で地銀が特別融資　取引先リスク把握急ぎ適切支援へ（共同通信） - Yahoo!ニュース

質問などはお気軽にお問い合わせください。

ご連絡　ご相談　

⇒ルガーノインベストメントHP

山林など坪単価の低い広大な土地はノンバンクの不動産融資の担保にならない

『直近、４月からのファイナンスサービスのご案内』

４月１４日

最近は私どもには少なくなりましたが、以前はけっこう多くあったのが山林のような広大で坪単価の低い不動産を担保とする融資のご相談です。

銀行なら借主の信用力の高ければ広大で坪単価の低い不動産も担保に融資を受けることができる場合もありますが、担保に審査の重点を置くノンバンクでは非常に担保になりにくい傾向があります。

その理由はいくつか考えられます。

◆担保評価の低さ
・市場価値の低さ:
坪単価が低いということは、土地全体の市場価値も低いと判断されます。

金融機関は、万が一返済が滞った場合に担保不動産を売却して債権を回収する必要があるため、市場価値の低い土地は担保としての魅力に欠けます。

・流動性の低さ
広大な山林などは、買い手を見つけるのが難しい場合があります。すぐに売却できない不動産は、金融機関にとってリスクが高いと判断されます

・評価の難しさ
宅地などと比較して、山林の正確な評価は専門的な知識や調査が必要となり、金融機関にとって手間がかかる場合があります

・担保掛目の低さ
金融機関は、担保評価額に対して融資額を一定の割合（融資掛目）に抑えます。
坪単価の低い土地は、担保評価額自体が低くなるため、融資額も低くなります


◆ノンバンクの審査基準
・ノンバンクは銀行に比べて審査が柔軟な場合もありますが、担保不動産の価値は最も重要な審査項目の一つです

・担保価値が低いと判断された場合、融資を断られる可能性大です。

・多くのノンバンクは、担保として認められる不動産は基本宅地です。


◆例外的なケース
・将来的な価値が見込める場合
例えば、将来的に開発計画がある、希少な資源が眠っているなどの理由で、将来的な価値向上が見込める場合は、担保として考慮される可能性もゼロではありません

・他の担保との組み合わせ
他の価値の高い不動産と合わせて担保に入れることで、融資が受けられる可能性もあります

・ノンバンクの個別判断
金融機関によって担保評価や審査基準は異なるため、一概には言えません。複数のノンバンクに相談してみることをお勧めします


結論として、坪単価の低い広大な土地（特に山林など）は、ノンバンクの不動産担保融資の担保として一般的には難しいと考えられます。担保評価の低さや流動性の低さが主な理由です。

しかし、土地の状況や将来性、他の担保との組み合わせによっては可能性も残されていますので、複数の金融機関に相談してみるのが良いでしょう。

そして、私どもにも良くあるのは、開発をして地目を宅地に変えてからノンバンクに打診する案件です。　
次回の投稿で地目を宅地に変える手続きなどについてご案内いたします。

質問などはお気軽にお問い合わせください。

ご連絡　ご相談　

⇒ルガーノインベストメントHP