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山林など坪単価の低い広大な土地はノンバンクの不動産融資の担保にならない
４月１４日
最近は私どもには少なくなりましたが、以前はけっこう多くあったのが山林のような広大で坪単価の低い不動産を担保とする融資のご相談です。
銀行なら借主の信用力の高ければ広大で坪単価の低い不動産も担保に融資を受けることができる場合もありますが、担保に審査の重点を置くノンバンクでは非常に担保になりにくい傾向があります。
その理由はいくつか考えられます。
◆担保評価の低さ
・市場価値の低さ:
坪単価が低いということは、土地全体の市場価値も低いと判断されます。
金融機関は、万が一返済が滞った場合に担保不動産を売却して債権を回収する必要があるため、市場価値の低い土地は担保としての魅力に欠けます。
・流動性の低さ
広大な山林などは、買い手を見つけるのが難しい場合があります。すぐに売却できない不動産は、金融機関にとってリスクが高いと判断されます
・評価の難しさ
宅地などと比較して、山林の正確な評価は専門的な知識や調査が必要となり、金融機関にとって手間がかかる場合があります
・担保掛目の低さ
金融機関は、担保評価額に対して融資額を一定の割合（融資掛目）に抑えます。
坪単価の低い土地は、担保評価額自体が低くなるため、融資額も低くなります
◆ノンバンクの審査基準
・ノンバンクは銀行に比べて審査が柔軟な場合もありますが、担保不動産の価値は最も重要な審査項目の一つです
・担保価値が低いと判断された場合、融資を断られる可能性大です。
・多くのノンバンクは、担保として認められる不動産は基本宅地です。
◆例外的なケース
・将来的な価値が見込める場合
例えば、将来的に開発計画がある、希少な資源が眠っているなどの理由で、将来的な価値向上が見込める場合は、担保として考慮される可能性もゼロではありません
・他の担保との組み合わせ
他の価値の高い不動産と合わせて担保に入れることで、融資が受けられる可能性もあります
・ノンバンクの個別判断
金融機関によって担保評価や審査基準は異なるため、一概には言えません。複数のノンバンクに相談してみることをお勧めします
結論として、坪単価の低い広大な土地（特に山林など）は、ノンバンクの不動産担保融資の担保として一般的には難しいと考えられます。担保評価の低さや流動性の低さが主な理由です。
しかし、土地の状況や将来性、他の担保との組み合わせによっては可能性も残されていますので、複数の金融機関に相談してみるのが良いでしょう。
そして、私どもにも良くあるのは、開発をして地目を宅地に変えてからノンバンクに打診する案件です。
次回の投稿で地目を宅地に変える手続きなどについてご案内いたします。
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