ﾌｧｲﾅﾝｽから見た不動産の選び方
３月２日
今の時期、有利な投資と思われる不動産物件には、なかなか出会うことは難しいのが実状です。
でも今のような時期になると、けっこう周りの人の不動産投資を見たり、
マスコミや本でも不動産投資が如何に素晴らしいかと言う情報が氾濫したりして、
今まで不動産投資に興味がなかったような人まで、
不動産投資をしてみようと思う人が増えてくるものです。
この時期、本当は不動産投資は適さないと私見では思っているので、
不動産に投資すること自体をお薦めしませんが、
顧客に相談された時にお答えしている、
このようなものなだけには投資しないほうが良いと思うのはどのような不動産かについて、
日常ﾌｧｲﾅﾝｽのお手伝いをしている体験からお伝えしたいと思います。
前提として銀座の一等地の高額な不動産への投資など、
一般の方が投資しないような特殊なメースは別にして、
個人投資家の方が投資する一般的なケースと思ってお読み下さい。
ﾌｧｲﾅﾝｽのできない。あるいは、しにくい条件は様々ありますが
主なものをあげますと次のようになります。
・地目が宅地以外のもの
・市街化調整区域のもの
・区分所有など所有権が複雑な物件
・築古の物件
・首都圏と政令指定都市以外の地域のもの
・リゾート物件
・道路付けの悪いもの
・地型悪いもの
・最近のマンション（耐震偽造問題の余波）
・性風俗、闇金など法律違反の懸念のあるテナントの入っているもの
・建築基準法に違反している懸念のあるもの
・土壌汚染の可能性のあるもの など
また、ﾌｧｲﾅﾝｽの観点からは問題はないものの、
多額のローンをして投資するのに適さないと思われることがあります。
それは商業ビルやワンルームなど区分所有の物件への投資です。
自己資金で購入する場合は問題ありませんが、
ローンをして融資をする場合、
金利の支払いと元金の返済がしにくくなる懸念のあるものは避けなければならないのは原則です。
まず、住居ビルと比較して商業ビルは、
入居者の流動性が低いことと、１入居者の家賃に占める割合が比較的高い場合が多いので、
私見から言えば、中途半端な立地の中小の商業ビルの物件は避けたほうが賢明です。
私も体験していますが、商業ビルは、
一旦テナントが退去すると、新しいテナントが入居するまでに時間がかかることが多く、
入るまでの間、融資の返済や金利支払いがきつくなる可能性が高いものです。
この意味では住居ビルでも、たとえば社員寮のような形式で、1社がテナントになっているような場合も、
住居ビルであっても、退去リスクが高くなるので、
ローン割合の大きい投資の場合は避けたほうが良いと思います。
またワンルーム１部屋のような区分所有の部屋単位の投資も私はお薦めできません。
耐震偽造問題でもそうですが、自分の意思で解決できないような問題が起こる可能性が高く、
特に地震等で建物の価値がなくなった場合など、
土地として処分しようと言った選択肢がとれないので、
ﾌｧｲﾅﾝｽ上のリスクはとても高いものとなります。
まあ以上のようなことに注意して投資すれば、
リスクはかなり軽減されると思いますが、
それでも現時点の一般的な不動産への投資は止めた方が賢明です。
そんなに遠くない時期に不動産市況が悪くなる可能性は低いとは言えないのが、
我々ﾌｧｲﾅﾝｽに関わるものにとってはほぼ常識となっている現在、
銀座や青山などの超一等地への投資を除いて、
待っていれば安く投資できる時が必ずあると思いますので、
今は投資を手控える時期ではないかと思っています。
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融資にとって最大のチャンスの時期
３月１日
また書いているのかと思う方も多いかもしれませんが、
３月は１年で新規にしろ、追加にしろ、
融資を受けたい企業にとっては最大のチャンスの時期です。
１年の中で９月、１２月、３月は通常月と比較すると、
困難と思われていた案件の融資が行われる可能性の高い時期です。
理由は多分と書きますが、間違いなく、
金融機関の業績の都合であることは間違いありません。
融資を受ける側からすれば、
銀行員はいつでも難癖をつけて融資をしないのが仕事なのではないかと、
皮肉交じりの印象を持つ方もいるかもしれませんが、
彼等も普通の会社の営業マンと一緒で、
日々厳しいノルマとの戦いに明け暮れています。
ですから固いことや難しいことを言うものの、
本音の部分ではできるだけ多くの融資案件を成約したい気持ちに変わりはないのです。
しかしながら、銀行の基準に達しない会社に融資をすることはできませんので、
顧客から融資の申込や相談があった場合は、
なんとか融資ができる会社であるようにと祈っているのが現実の姿です。
まして、期末の３月ともなると、
予算を達成しているセクションで、自分の予算も達成している行員なら余裕綽々でしょうが、
成績の上がっていないセクションの行員、しかも自分の成績も悪い行員にとってみれば、
この時期は自分のために、あるいは自分の属するセクションのために、
何とかして良い融資案件がないかとそれこそ血眼になって探しているのが実状です。
このような時、ビジネスローンで、一応スコアリング上は基準以上で、
他の要因で懸念のある場合、
この辺は想像で言うのですが、融資をすることもあるのではないかと思うのです。
さすがにひどい財務内容やあまりにも不明瞭さが明瞭な場合は無理ですが、
たとえば保証協会をリスケした経歴があるとか・・・・・・・・。
できる場合があるようです。
弊社の案件でも、このブログをずっと読んでいただいている方ならご存知のように、
我々が、エーって言うような案件でもできる場合があるので、
過去に打診はしたものの、
それほど財務内容が悪いわけではないのに、
行内基準に合わないとかいった明瞭ではない理由で断わられたような場合は、
さすがに同じセクションでは可能性が低いですが、
違うセクションに打診されてみてはいかがですか？
あまり実績のないコンサルなら、NGの履歴があるので云々と言うかもしれませんが、
現実的に融資が行われることが多いので不思議です。
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不動産担保ローンから見た不動産の状況
２月２８日
私が休日よく歩く善福寺川緑地公園の風景です
最近は,シンプルな不動産購入のための不動産担保ローンの案件がなかなか決まりません。
それは、特に都内の良い立地の物件の場合、まず物件自体がないこと。
また特に良い立地でない場合でも、その価格が収益還元法で算定した価格よりも高いため、
自己資金がないとローンでカバーできる割合が落ちているからです。
この原因は何かと言うと、一言で言って、
場所によっては不動産がバブルの状況になっていると言うことです。
２年前なら１０％程度の利回りがあった物件が、
今では５％でもなかなか見つからないのが現状です。
特に銀座の４～７丁目のい一等地なら坪1億円はざらですし、
1階の店舗の家賃も坪当たり70万円なんてケースも出てきている状況です。
（とは言っても銀座の一等地は前回のように下落するとは限らないですよ）
多くの方が今のような市況になると、
不動産投資をしたくなる人も多くなるようで、
時々この時期に果敢にフルローンで不動産投資をする方がいらっしゃいます。
もちろん良い物件であれば、一つの選択肢かもしれませんが、
このような時期になると、一般の投資家が良い物件を取得することが困難になっています。
ところが不動産投資をしたいのに物件がないということになると、
人間の心理っておかしいもので、
投資することがまず第一のこととなり、
冷静に考えれば投資するべきではない物件にまで手を出し、
結果としてババを掴まされてしまうことがあります。
必ず市場価格というものは上昇すれば降下するのがマーケットの常なので、
何かのきっかけで不動産価格が下落していきます。
そのきっかけになるかもしれないのが、
今ささやかれている日銀の量的緩和政策の解除とその結果起こる金利の上昇です。
前にも書きましたが、
この時期に、私はなぜ量的緩和政策の解除を大急ぎでしなければいけないのか
私には分かりません。
私の場合は毎日と言って言いぐらい、
不動産が絡む融資の現場にいますが、
まだ少しの間は大丈夫かなとは思いますが、
銀行もノンバンクもそろそろ日銀の量的緩和政策の解除がどのようになるのか、
気になってきているように感じます。
私の感触では、特に銀行については、４月から不動産を担保とする融資について、
その方針を大きく変える懸念を抱いています。
ノンバンクは銀行から調達しますから、当然ながらノンバンクの融資も厳しくなります。
そうすると需要が小さくなるので、当然ながら供給が大きくなり、
不動産の価格は下落基調に変化していきます。
私の経験では、一度不動産は下落を始めると、
今度は今のような不動産価格が上昇している状況とは一変して、
不動産価格が落ちるだけでなく、買い手自体がいなくなってしまうので、
先ほど述べたような、それ程良くない不動産物件にフルローンで投資している投資家は、
資産家どころか金利の支払いもできなくなって、金融トラブルを起こしてしまうことになります。
むしろ、このように買いのパワーが一気に冷えた時が、本当は投資の最適な時期です。
今回は全国すべての不動産価格が一気に下落することはないと思うものの、
一般投資家が投資しているレベルの不動産なら、
今のような時期の半分とか、場合によっては１／３程度で買えるような場合もありますし、
買い手市場なら本当に良い物件を取得することができるようになります。
余程良い物件が何かの縁で安く変えるような場合を除いては、
不動産投資ありき的な考えで、
安易に投資することがないようにしていただきたいと思います。
不動産投資の失敗から金融トラブルを起こし、
弊社の顧客にはならないようにくれぐれもお気をつけ下さい。
弊社も今は投資はすることを考えていません。
ではどのような不動産ならまだ投資しても良いか、
明日は独断的な私見を書きたいと思います。
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