交渉の会話は録音を
３月１１日
トラブル時、銀行と交渉をする時、法的にはどうなのか分かりませんが、
銀行に分からないように交渉の会話を録音しておくことをお薦めします。
私のような重いトラブルの交渉の時は多分銀行側も録音していたと思います。
通常のリスケ程度の交渉であれば銀行側も１人の行員で対応すると思いますが、
少し重い交渉になると、
銀行側は必ず複数の行員で対応するはずです。
私のように特殊な場合は、交渉時に複数で対応されただけでなく、
作為的であったのかどうかは分かりませんが、
担当する副支店長が目まぐるしく変わりました。
ひどい場合は１ヶ月の間に２回変わったこともありました。
私から見ると、物凄く交渉がしにくかったのを覚えています。
新しい副支店長になるたびに、
基本的な部分の説明から始めなければならないことも多く、
ずいぶん無駄な時間を使わせられたように思います。
しかし何よりも困ったことは、
一度約束を取ったはずのことが、
後日そんな約束をした覚えがないということが度々あったことです。
いやそんなことはない、前任の○○さんは了解したたと言うと、
では確認してみると言うことになるのですが、
「いやー確認したところそんなお約束はした覚えがないと言っています。」の一点張りで、
やはり、録音しておく必要があったと今さらながら思います。
この当時私のケースではありませんが、
銀行被害の会に関係した時に本当によくあったケースに、
一部の銀行と生保の結託して起きた変額保険事件があります。
詳細については、様々なｻｲﾄでも説明されていますので、
検索で探して、お読みいただきたいのですが、
最近は顧客側が勝訴したケースも出てきているようですが、
当初は全く顧客が好んでやったことで、
銀行も保険会社もオーダーをされたから薦めただけで、
リスクもちゃんと話をしたという銀行や生保の主張が通るような状況でした。
しかし、私も聞きましたが、
銀行と生保が説明に来たときの会話を録音したケースがあって、
実に生々しいもので、
今最も大きくなったメガバンクを構成する都市銀行の行員でしたが、
まあ歯の浮いたようなお世辞とともに、
当行が変なものをお薦めするはずがない的な説明が延々と録音されていて、
銀行被害の実に象徴的なものでした。
このような録音があったことは、
私の想像ですが、その後のこの事件の裁判に大きな影響を及ぼしたのではないかと思います。
最近は、かさ張らず、実に感度も良く、長時間録音の取れるIC録音機が低価格で販売されていますので、
銀行やノンバンクとのトラブル時の交渉、あるいは闇金融から脅迫されたような時に使用されると、
その後の交渉には大きな味方になると思います。
明日は私の以前のトラブルの時の象徴的な出来事について書きたいと思います。
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ありえない融資を望む人
３月１０日
最近不動産が上がっていることが原因だと思いますが、
弊社の顧客の中にも、大きな勘違いをしているような相談案件が増えています。
たとえば、直近の例では、
都内の不動産業者さんですが、
東京から１時間半ほど離れた首都圏近県の、某市にある不動産物件を購入して、
転売することを計画し、購入資金の相談がありました。
購入資金は６５００万円なのですが、
融資額が、２社あたって、１社５０００万円、もう１社４７００万円で、
１５００万円ほど足りませんでした。
当然の事ながら、足らずは自己資金か、他の調達の相談でもあるのかなと思っていたところ、
この業者は手持ちの資金がないだけでなく、銀行やノンバンクだけでなく、
人脈の中からも調達できないと言うのです。
要するに融資で残額の６５００万円がないと購入できないと言うのです。
どこか６５００万円出す会社がないかというのですが、１２０％ないのでお断りしました。
この業者の方だけでなく、
最近の不動産の状況を把握していないのかと思うような方をけっこう見かけます。
数年前と比べて、最近の不動産価格は強含みなので、
余程割安の価格で購入する場合を除いて、
購入額の全額を融資で購入すること自体無理であるという、
基本中の基本を知らない方が多過ぎると思うのです。
素人の方ならともかく、
この業者の方はプロのはずですが、
こんな不動産の基本的な状況さえ理解していないで、
よく不動産業を営んでいるなと、非常に失礼ですが、
忌憚なく言って、だから事業が上手くいっていないのだと逆に納得しました。
数年前なら確かに融資でフルカバーのできる物件もあった事は事実ですし、
弊社でも何件もお手伝いをしたことがあります。
でも不動産には市場と言うものがあって、
その時期その時期で大きく状況は変わり、
数年前なら融資だけでも物件が買えたからと言って、
現在は無理と言うこともあることぐらいは把握しないで、
不動産を購入して転売するビジネスを考えること自体に無理があります。
この業者の方とは、紹介者を通してお話をしてましたので、実際は会っていませんので、
このような話ができなかったのですが、
不動産業に限らず、
事業をするにあたって、
いくら自分のやる事業が魅力があって、絶対に儲かると確信していても、
直接金融、間接金融を問わず、他人から資金を提供させるには、
担保評価であったり、財務内容であったり、信用であったりケースバイケースですが、
他人がお金を出しても良いと確信させる条件をクリアしないと、絶対に無理です。
この辺り普通の常識のある方なら誰でも分かることだと思うのですが、
事業をやっていく中では、視野が狭くなるのか、自分本位になってしまうのか、
自分の事業は６５００万円いるのに、ノンバンクは５０００万円しか融資をしないことに対して、
自分の力の無さを棚に上げて、ノンバンクを分かっていないと批判しても、
何も始まらないのではないでしょうか。
このケースの場合でも、この２社での評価がこの程度であれば、
他に行ってもこれ以上期待すること自体無理なので、
（毎日融資のお手伝いをする弊社と違って、この部分が一般の方には分からないかもしれませんが・・・）
足らない資金は、自分で調達する以外、この物件を買える術は無いと言う簡単なことを理解できないのなら、無いものねだりと言うしかありません。
この方もその後何社か自分で探したらしいのですが、
やはり無理と言うことが分かったらしく、諦めたと言うことでした。
この方の場合は手付金などを支払っていなかったのでまだ良かったのですが、
中には自分で勝手に評価を想像して、融資ができるはずと確信し手付金を支払っている場合があります。
このような場合は大変で、
ノンバンクの融資額が残金決済額に足りない場合、この物件を取得できなくなるので、
手付金が無駄になってしまいます。
さらに、手付金が自己資金ならまだしも、他人からそれも高利で借りていたりすると、
これが元で大変なトラブルに繋がることもあるので悲劇的なことになることもあります。
少し言い方を変えてみますと、このようなことではないでしょうか。
弊社もこんな仕事をしていると、
時々自社でも投資したいような物件に出会うことがあります。
たとえば物件価格１０億円とします。
ノンバンクからの融資額は８億５千万円は出るので、
あとの１億５千万円は、この不動産とは別個に調達しないといけないとします。
この事業を成功させるためには、この１億５千万円をどうするかがポイントで、
この調達をどうするかが事業をする者にとっての重要な力量で、
この有無の差が、事業の成功と失敗の分岐点になります。
たとえば自己資金が１億円あったとして、残り５千万円を自分の人脈で調達する、
あるいはこの不動産を担保としない別の方法で金融機関から調達をする。
このような力が無いのに、この物件を何が何でも買いたいと思うのなら、
極端な話、私が自己資金もないのに、丸ビルを買えたら絶対に儲かると思って全額融資をしてくれるところを探すのと、何ら変わらないのではないでしょうか。
全額融資で優良な不動産に投資なんて話は、
現在はほとんどないと言うことをご認識いただきたいと思います。
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悪徳金融業者について ２
３月９日
昨日、ヤミ金は論外ですが、
消費者金融や商工ローンもこの世の中のごみだと言う論調で書きましたが、
この両者も全く顧客にとって不要かといえば、そうでないケースもあり、
顧客の利用の仕方に問題があるとも言えます。
たとえば、
入金が支払日より少しずれて、このギャップを埋めるための一時的な資金のような場合は、
消費者金融や商工ローンも役に立つ場合があります。
もちろん既存取引の銀行や信金がこのような資金を融資してくれる会社や人ならいざ知らず、
財務内容等の問題で銀行などから資金を望めない会社だけでなく、
設立間も無いような会社の場合、審査も早く、使い勝手が良い側面は否定できません。
顧客がこのような場合限定で利用するということであれば、
金利が出資法ギリギリの２９．２％であっても、
たとえば１００万円を１ヶ月だけ借りれば、単純計算で３万円弱の金利がつくだけですから、
（実際は事務手数料や調査費用などがかかり、もっと高いコストがかかる場合があります）
年利で考えればその負担は大きいとしても、
１ヶ月という短期間、確定している入金と支払日がずれた様な場合のギャップを埋める目的であれば、
そのコストはそれほどの負担ではないと思います。
しかし入出金のギャップが１年ともなると、それまでの返済如何によっては、
金利は３０万円を超え重い負担になってしまいます。
つまりこのように高い金利の資金は、
１ヶ月とか、せめて２ヶ月以内の短期の資金ギャップを埋めるものであれば、
何ら問題のないことをご理解いただけると思います。
しかし顧客側も、多くの場合、入金が確定していない、返済原資のあてのない借入で、
返済まで時間がかかり金利負担が大きくなる場合が多いですし、
貸す側も、勝手に限度額を上げたり、一括弁済を渋ったり、
あるいはリボ払いのように、高利でありながら長期的な貸付を考えていたり、
弁済を当事者ではない人まで巻き込む制度があったりして、
社会問題化しているのだと思います。
ですから卵と鶏の話になってしまうのですが、
高金利の資金を返済原資のあてが特にない結果、長期間借入れる人がいるのが悪いのか、
本来的な審査をすることなく、高金利のお金を貸す会社が悪いのか、
何とも言えませんが、
いずれにしても両方からアプローチしていくことが、
経済的な問題が原因の自殺者、失踪者、犯罪者をなくす解決につながると思います。
まず商工ローンでは本人の根保証と社外の連帯保証人制度を撤廃させ、
借入の審査方法の見直しなどビジネスモデルの改善が必要で、
何よりも借入れた当事者が本当に返すことのできる融資であること、
この当たり前なことをまず改革することが重要です。
消費者金融もまず遅延損害金についても利息制限法以内の金利水準にすることと、
半年を越える長期の資金については、審査に時間がかかっても良いので、
本来的な審査をして、その代わり金利水準を１０％程度の落とすくらいの努力をしてもらわないと、
消費者金融も商工ローンも、必要悪どころか社会悪の象徴のような存在から、
抜けることはできないと思います。
しかしなによりも重要なことは、
このような金融業界の是正問題は、現実的には政官業＋反社会組織癒着が眼に余る状況で、
早急な改善は期待薄であることを感じますので、
顧客がまず利用方法を考え直すことと、
何よりも重要なことは、
訳の分からないモラルハザード論を封印して、
債務整理を制度上も利用上も、顧客が選択しやすいようにしていく運動を起こさないといけないと思います。
事業は放漫経営とは程遠いしっかりした運営をしても、
社会状況などの変化などでリスクが低くないのは当たり前で、
会社の破綻リスクを、経営者が一生復活ができない、
あるいは世間に顔向けができないことに繋がらないような、
限定的なリスクにすることが必要です。
個人についても、一定の限定されたペナルティーは当然としても、
人生を狂わすまで追い込むようなリスクを求めることは、
貸手側のビジネスモデルから考えれば、
筋違いもはなはだしいと思います。
まして関係のない人を保証人に取るような会社があれば、
こんな会社は即退場させないといけないと思います。
商工ローンも消費者金融も、
好意や施しで金を貸しているのではなく、ビジネスで金を貸しているのですから、
貸すリスクを自分で工夫して保全するのが当たり前で、
そのリスクを金を貸すと言う優先的地位を利用して、
この商取引に本来的に無関係な人に弁済を求めるなんて、
考え違いもはなはだしいと思います。
甘えるなと良いたいし、し実質上は、犯罪行為と私は思っています。
いずれにしても、
ご利用は計画的にと言いながら、
現実的には計画的な利用をされると利益が上がらず困ってしまうような構造になっている、
商工ローンや消費者金融のビジネスモデルは早急に変更する方向で、
制度上の検討がされないといけないでしょうし、
何よりも利用者が超短期の利用以外には絶対に使わないという意識が大切だと思います。
タレントもくだらない、現状の消費者金融のCMなんかに出ることは考え直さないと、
不見識の象徴みたいで格好悪いと私は思います。
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