野球のストーブリーグ
１２月１４日
阪神ファンの私としては、
ストッパーの藤川選手が来年オフにでも、ポスティングでメジャーに行きたいと言うのを聞いて、
ものすごく(((( ;°Д°))))と思いましたが・・・・・、
中日の福留選手がシカゴカブスに移籍する状況を見て、
お金の問題だけではないかもしれないけれど、
大幅な年俸アップを見ると、
こりゃ、仕方ないなと思わざるを得ません。
その条件の違いを新聞で調べてみると、
中日の提示した条件は、
４年総額約１７億円、または単年約３億８５００万円のどちらかを選択できると言う条件で、
一方シカゴカブスと合意した条件は、４年総額４８００万ドル（約５３億３０００万円）です。
ご覧のとおり、その差は４年契約で３６億円以上も違い、
年俸にすると９億円以上も違うことになります。
これなら福留選手がよほどアメリカのことが嫌いか、変人でもないと、
中日に残るわけないし、まして巨人や阪神に移籍するはずがないですよね。
ただ、ここで単純な疑問ですが、
レッドソックスの松坂の時もそうでしたし、
ロッテから、元日ハムのヒルマン監督が来期から監督になる、
ロイヤルズへの移籍が決まった薮田投手のケースでは、
年俸は現在の年俸の倍以上の２年総額６００万ドル（約６億６０００万円）になり、
失礼ながら、良い選手には違いありませんが、
日本でならせいぜい１億台の年俸の選手で、
とても３億以上も年俸を取れる選手ではありません。
なのに、メジャーリーグに移籍すれば２倍以上、
最高では福留のように４倍近くになるみたいで、
なんでこんなに高い年俸を支払うことができるのかという疑問です。
テレビの中継ではヤンキースとかレッドソックスとか、
ほとんど人気球団の中継だから観客もよく入っていますが、
薮田投手が移籍したロイヤルズは、８０年代までは強かったものの、
最近は弱小球団で、ロッテのバレンタイン監督の話だと、
観客動員も選手の質もロッテより劣ると書いていたから、
どこから倍以上の年俸が出るのかと思いました。
その答えは、メジャーの場合、テレビの放映権を全球団でシェアするシステムがあるようで、
バレンタインもこの点を指摘していて、
球団と言うよりは球界全体で、良い選手には高い年俸を支払い、
良い選手を集められる様なシステムになっているようです。
ただ日本の選手より安い年俸のメジャーの選手もいるようですから、
一概に誰でもメジャーに行けば日本の時よりも、
年俸が上がるとは言えないのかも知れませんが、
そろそろ日本の球界もアメリカの球界と、
メジャーだから仕方がないと思わないで、
真剣に競争していく方法を考えないといけないのかもしれません。
私なんか今までは、どんどんメジャーに行きたい選手は行けば良いし、
そのことで新しい選手が育って活性化されるから良いと思っていましたが、
日本のプロ野球のレベルがかなり高く、
メジャーとそれほど遜色のないことが分かった今となっては、
逆に球界としてどのようにメジャーと対峙していくか、
マジで考えるときかもしれません。
野球のワールドシリーズが、昨日のサッカーのように日本のチームも参加できる。
こんな時代になれば、この間のオリンピックアジア予選でもそうでしたが、
すごく盛り上がること間違いないから、
一球団の話ではなく日本の球界全体で考えていって欲しいなと思いました。
僕なんか極論すれば、サッカーのイングランドのチェルシーみたいに、
主力選手がほとんど外国の選手なんてことでも良いと思っていて、
韓国、台湾、中国と日本のプロ野球が合体して規模を拡大して、
メジャーからどんどん良い選手を取れるようになれば面白くなると思っています。
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不動産会社に運転資金は不要
１２月１３日
タイトルの「不動産会社に運転資金は不要」とは、よく銀行が言うせりふですが、
当事者の不動産会社にしてみれば、まさにエッ！何で？と思うでしょうね。
不動産会社は仲介、売買、開発、その形態が何であれ、運転資金は必要です。
でも銀行の真意は別にありますが、
不動産会社ほど、運転資金の融資を受けるのが難しい業種はありません。
現在は業種が不動産と言うだけで銀行は引いてしまいがちですが、
新規取引では、プロジェクト資金、物件の仕入れのための資金ならまだしも、
無担保の運転資金の融資を希望しても、
１００％とは言いませんが、９０％位は難しいと思います。
いや９５％かもしれないぐらい難しいのが実情です。
このようなことが起こる理由は、
お付き合いする仲の良い銀行の人から聞いた感じでは、
いくつか理由があるようです。
主なところでは、まずは不動産会社の体質として、どんぶり勘定の会社が多く、
本来の資金使途に使われるかどうか不安であるということ。
二番目は、不動産会社の業務上、
地上げや地権者や入居者に退去して貰うようなことがあり、
このような時、反社会的組織に融資した資金が流れる懸念があるなど、
要は不動産会社の場合、少しお付き合いをして会社と経営者の属性を確認しないと、
運転資金は危険で出せないと言うのが、
新規取引先には運転資金を融資しない真意のようです。
その点、プロジェクト資金なら、
資金使途が明瞭で保全もしやすいし、コンプライアンス上も安心なので、
新規取引の場合は、金額は大きくても、
プロジェクト資金の方が融資しやすいようなのです。
ですから、銀行から運転資金を得ようとするのなら、
短期的には難しいと思って間違いありません、
まずはプロジェクト資金の融資を受けて、半年以上取引を継続し、
もちろんトラブルを起こすことなく、約定通りの返済をすることにより、
運転資金への道が開けると理解していただければと思います。
もちろん口座の入出金もチェックされるので、
怪しい資金使途や危ない相手への出金があったりすると、
融資が難しくなるのは当然で、
不動産会社が運転資金を無担保で受けるのは、
相当時間もかかるし、難易度も高いと言えるのです。
ところがこのような実情を知らない顧客もコンサルタントも多く、
この種の認識違いによる案件もよくあるので、注意していただければと思います。
ともかく不動産会社については、
けっこうな規模の会社であっても、上場企業であっても新興市場のような場合は、
同じ見方をされるので、
銀行からの運転資金の融資は、相当難しいと思っていただいた方が無難です。
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銀行とノンバンクによる担保不動産の違い
１２月１２日
顧客から資金調達の相談を受ける時、
よく質問を受けたり、勘違いされているなと思うことがあります。
それは銀行と不動産担保ローン専門のノンバンク（以下ノンバンク）における、
不動産担保に対する考え方の違いです。
もう少し具体的に話をしますと、
銀行からノンバンクへの借換えの相談がある時、
銀行の担保不動産の評価よりも、ノンバンクの評価のほうが低いことがあったり、
銀行では担保になっている不動産が、ノンバンクでは担保対象にならないことがあるのです。
それは銀行とノンバンクでは融資をする時の審査の対象が違うことと、
銀行とノンバンクでは、担保対象になる不動産の所在地によって、
対象になる地域とならない地域が違うからです。
まず前者の審査の対象の問題ですが、
銀行の審査の対象はあくまでも、顧客の与信や属性が重要であって、
担保価値は二の次です。
つまりいくら担保にする不動産に価値があっても、
顧客（借手）の財務内容が良くなかったり、過去の金融履歴に問題があったりすると、
融資は実行されません。
たとえば保証協会に残債があったりすると、担保がいくら価値があるものでも、
銀行は融資してくれません。
ですから少し理解していただきやすいように話を簡単にすると、
銀行は融資をする上において、
担保はあくまで念のために取るのであって、
会社の属性や与信次第では担保価値以上の融資をすることもあるということです。
ですから、借換えの時、
とても銀行の融資額にノンバンクの融資可能額が追いつかず、
借換ができないこともよくあります。
顧客にしてみれば、メガバンクが出した評価（融資した額）だから、
当然ノンバンクならＯＫに違いないと思っていて、
この意味でなんでノンバンクの評価のほうが低いのと理解できないようです。
でもノンバンクの方は、最低限度の属性や与信の基準はあるにしても、
担保になる不動産の価値さえあれば融資をするので、
返ってノンバンクの評価のほうが低い時が多いと思っていただいても間違いではありません。
また後者の担保の所在地の問題ですが、
ここまで話したように銀行は担保評価よりも顧客の属性や与信が重要なのですから、
多少流動性の低い、たとえば遠隔地で過疎地の不動産でも担保に取ることがあります。
銀行は顧客の所在地の方が担保の所在地より重視するからですが、
ノンバンクは顧客の所在地よりも担保不動産の所在地の方が重要なので、
過疎地の不動産は担保対象になりません。
だからノンバンクの対象地域になる地域は、
原則大都会およびその周辺となっています。
対象地域は、ノンバンクによって多少違いがありますが、
一般的な基準で具体的に書くと次のとおりです。
一都三県（東京都と神奈川の全域・埼玉千葉の過疎地を除く地域）。
一都三県以外の首都圏は、各県の県庁所在地および主要都市の地域。
地方都市は北から、
札幌市、仙台市のほぼ全域。
東北の青森を除く県庁所在地と郡山市の中心地。
甲府市と長野市の中心地、静岡県の主要都市。
新潟市、富山市、金沢市、福井市はノンバンクによって可能なところもあります。
愛知県全域と岐阜県の一部主要都市。
大阪府の全域、京都市神戸市全域と京都府兵庫県の他の主要都市。（滋賀県は大津市でも微妙）
岡山、広島県の主要都市。
福岡市、北九州市の全域と福岡県の主要都市。
熊本市、長崎市、大分市の中心部。
那覇市の中心部。
ですから、その地域の方には申し訳ないのですが、
たとえば青森市や高知市の不動産が担保になっている融資の、
ノンバンクへの借換はできないのです。
上記の対象地域は広いようですが、山陰、四国は全域ＮＧで、
九州も地場のノンバンクは別として、宮崎や鹿児島はほぼ全域ＮＧと言うように、
地域によっては全域ノンバンクへの借換ができないので、
かなり地域は限定されているとご理解いただきたいと思います。
だから、読者からの相談で実際にあった話ですが、
いくら利回りの良い物件であっても、
帯広市や兵庫県と言っても淡路島や米子市の物件が担保のケースでは、
ノンバンクからの借り入れも、銀行からノンバンクへの借換もできないのです。
ですから不動産投資を考える場合、
対象不動産の利回りがいくら良いケースでも、
いざと言う時に、ノンバンクに借換しようとしても、
ノンバンクが対象としている地域でない場合は、融通が利かないし、
売却をしようと思っても、買い手に融資がつきにくいため、
売却がしにくいこともあるので、
これから不動産価格の下落が予想される局面では、
今日書いた地域性の話も参考にして投資していただければと思います。
まあ、こんな状況があるから、地方間格差も大きくなってしまうので、
本当のところは困ったことですが、
ノンバンクの場合、融資の保全をほぼ担保不動産の処理だけで考えているので、
ビジネスモデル上は致し方ないところでもあります。
ニワトリが先か卵が先かの話になりますが、
地方間格差是正を考えた場合、
銀行や信金以外のノンバンクの融資が可能かどうかは、
その地域の不動産の流動性には大きな影響があり、
不動産の価値にも大きな影響があるから、
本当はもう少し対象地域を広げてくれたら良いと思います。
でもノンバンクの保全を考えれば仕方ないとも思うので、複雑なところですね。
融資がつきにくい地域の経済を活性化することは難しいから、
この部分こそ、国が補完すべき部分だと思っています。
地域が活性化すればノンバンクも対象地域にするし、
そうすれば投資する人も増えて、いい循環が生まれます。
事実、愛知を中心とした中部地方はまさにこの見本のようなところですよね。
最後に誤解があってはいけないので書きますが、
オリックスは日本を代表するノンバンクですが、
今日書いたノンバンクとではビジネスモデルが違うので、
混同しないようにして下さいね。
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