区分所有のマンションの融資について
１２月１９日
資金調達のお手伝いをしていると、あたり前なことなのですが、
そう言えばこのことについては書いていなかったなと思うことがありました。
それは価格が公開されているマンションを、
投資目的で住宅ローンの利用がＮＧとか、
住宅ローンの審査が下りないため住宅ローンが使えず、
不動産担保ローン専門会社の融資を使って購入する時の話です。
新築のケースでは、ほぼすべて、マンションって価格は公開されています。
それと、中古のマンションでも、不動産市場に広く情報が流れていて、
チラシなんかに価格が大きく書かれているようなケースがありますよね。
ネットで公開されていたり、新聞に掲載されているようなケースも同様ですが、
このような物件を購入する時の不動産担保ローン会社の融資額は、
大体公開価格の７０％程度と相場が決まっています。
そして、不動産担保ローン会社の場合は大体融資額の２％程度の事務手数料がいるし、
物件の仲介手数料や登記費用などを考えると、
大まかに言って、真水で購入価格の６５％くらいを融資でまかなえる勘定になります。
と言うことは３５％程度の自己資金がないと買えないことが分かります。
ところがこの常識がなかなか顧客には理解されておらず、
融資希望額は？って聞くと、フルローンかできるだけフルローンに近い形でなんて、
不可能なことを言う方が多いんですよね。
そして、融資額の７０％ぐらいしか出ないと言うと、
せめて９０％、いや８０％ほど出る会社がないですかと言う話になるのですが、
価格が公開されている物件では、
評価の上乗せ分はどこのノンバンクでも本当に期待できないのです。
だからこのような場合、顧客には、
オープン情報の物件じゃない物件を探した方がまだましだと伝えます。
でも、買う物件と同じような立地や条件の物件が必ず、
オープン情報にもあることが多いから、
結局は同じような結果になることが多いですね。
要は区分所有のマンションは取引価格の７０％位しか融資が出ません。
これが一棟の物件となると、公開情報の物件以外のケースでは
うまくいけば取引価格の８０％とか、９０％とか融資額が出ることもあります。
それは、マンション一室の物件よりも一棟の物件の方が
物件によって特徴も立地など条件も千差万別だから、
価格もその幅が大きくなるからだと思います。
たまたま今日、中古マンションの区分所有の部屋を取得し、
リフォームしてバリューアップし、販売する会社から相談があり、
今日書いたことと同じ事を説明したのですが、顧客は相当満げな顔をしていました。
でも、融資する側も、できるだけ多く融資したくても、
評価が特定されやすく、驚くような評価は出せないので仕方ないんですよね。
だから区分所有のマンションを買う時、
いわゆる住宅ローンを利用できないケースでは、
自己資金が３５％くらい必要だと理解して下さいね。
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不動産担保ローン会社は大忙し
１２月１９日
今日は少し多忙で簡単な更新で失礼します。
それぞれの会社に、正式な見解として聞いた訳ではありませんが、
私の接点のある担当者の情報としては、
ファーストクレジット、アトリウム、ＳＦＣＧの不動産担保部門は、
今ものすごい数の案件が持ち込まれ、スピーディーに処理することができず、
大変な状況になっているとの事です。
ここしばらく案件が少なかったはずなのに、どうしたんでしょうね？
なぜ案件がなかったかと言えば、それは物件の価格が上がりすぎて、
これらの会社を使う顧客が希望するフルローン、
あるいはフルローンに近い、ほとんど自己資金無しの状況での不動産取得ができず、
利用できなくなっていたからです。
ところがこの１２月になって、ものすごく案件が持ち込まれている。
もちろん、不動産売買の融資以外に、所有不動産担保による資金確保も多いと思いますので、
次のことが言えると思います。
まずは後者の所有不動産担保による資金確保。
銀行が渋くなっているから、このようなノンバンクが忙しくなっていることも一因と思います。
ただ今日書きたかったのはここからです。
つまり、今まで強気であった不動産のオーナーのマインドが、
今後の不動産を予測して、弱気になり、不動産取引価格の下落が起きてきたのではないか。
そして、安くなった分、物件の利回りは上がるから、
このような局面を待っていた投資家が動き出したのではないかと思うのです。
今日書いていることは、あくまでも私の感想で、正しい情報かどうか確認できていません。
でも、あながち遠からず近からずの状況だと感じます。
何かのご参考になれば幸いです。(^人^)
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内閣支持率が急落
１２月１８日
内閣支持率が急落しているようです。
まずは記事をどうぞ。
日本経済新聞社が14―16日に実施した世論調査で、福田内閣の支持率が43％と11月の前回調査より12ポイント低下した。不支持率は13ポイント上昇の46％で、9月の内閣発足以来初めて支持を上回った。海上自衛隊によるインド洋での給油活動に関しては「再開すべきでない」が44％を占め、39％の「再開すべきだ」と逆転した。
内閣支持率の急落は、該当者不明の約5000万件の年金記録について、来年3月までに照合・通知を終える「公約」の実現が困難になったことや、防衛省を巡る一連の不祥事が影響したとみられる。2ケタの落ち込みは安倍前政権で年金記録漏れ問題が参院選の争点に浮上した5月の調査以来。
安倍さんの今年の５月と言えば、もうこの首相に多くの人がＮＧを出していた頃ですが、
今回の福田さんの内閣支持率の急落は、
防衛省の一連の不祥事にあきれて怒り、
インド洋の給油活動みたいな国民にとってどうでも良いようなくだらないことに感けて、
国会を延長している内閣に呆れていることも大きいと思いますが、
私は国民年金問題における舛添大臣の態度や発言がどんどんトーンダウンと言うか、
官僚に対してリーダーシップを発揮できない様子を見て、
福田内閣は官僚と仲良しと言うか、官僚に弱い内閣だと感じたことが、
最大の理由のように思います。
日本のマスコミの不明もあって、明確に声として大きくなっていないように思いますが、
日本の国民が官僚を中心とする役人の横暴と言うかインチキ振りを見て、
そろそろ我慢の限界になってきているではないでしょうか。
そもそも、薬害問題もそうだし、拉致問題もそうですが、
官僚に対する信頼感を国民がなくすようなことばかり起こすし、
さらに、どんどん国民の懐を厳しくなるような事ばかり考え、
日本をどんどん住みにくい国にする。
わずか４００万人しかいない役人の代表である官僚にリーダーシップを発揮できない自民党。
つまり長年にわたり官僚の横暴を容認してきた自民党政権を、
国民が見限ってきている現象が福田内閣の支持率低下になっているように思います。
知っています？
国民の年金では滅茶苦茶をやってきた役人も、
自分達の共済年金は一人のミスもなく処理していることを・・・・。
私なんかもそうですが、
もう役人だけが住みやすい官僚社会主義の日本なんか、
この枠組みを本当にぶっ潰さないといけないと思います。
これがない限り日本も発展しないし、何よりももっと住みにくい国になってしまいます。
先日も来年度予算の一般会計の大枠が決まってきたと新聞記事を読みましたが、
一般会計の何倍も大きい特別会計を考えると、
なんかものすごく空しくなってしまうんですよね。
一般会計については喧々諤々、財務省の査定も厳しいし、
何よりも国会のチェックもあるけれど、
巨額な特別会計は国民のチェックとも言える国会のチェックもなく、
４００万人の役人達が一生住みやすいようにする事だけ考えて作られた、
余計な制度や事業のために国民をだまして使っているのだから、
こんな馬鹿げた国って世界でもないんじゃないかと思います。
江戸時代以来、確かに官僚は優秀で、
日本の発展に大きく寄与してきたことは認めます。
でも今の官僚は良心をなくしているだけでなく優秀でもありません。
耐震偽造の反転現象かもしれないけれど、
建築確認が役所の運用の不備でなかなか処理されず、
マンションデベやハウスメーカーが困窮し、結果として国民にとって大迷惑なことが起きるのも、
明らかに役人の質が落ちているとしか思えませんし、
電気用品安全法だって明らかな法制上の不備があり、
官僚の質の低下を現していると思います。
おまけに外交でも国益を考えて国民のために戦うような気概も持っていません。
自分の生活、自分の権力だけを考えて行動する官僚を中心とする役人なんか、
過激なことを忌憚なく言えば、全員皆殺しか罷免してしまえと言いたいぐらい、
国民は本当に怒っているように思います。
これだけ国を私物化する組織の存在は北朝鮮の独裁体制とどこが違うのかと思うし、
もうこんな馬鹿げた体制が続くことへの怒りが、
福田内閣急落につながっているように私は感じています。
普通なら、小沢民主党の大連立における迷走があれば、
参院選の大勝があっても、とっくの昔に民主党への支持は落ちているはずなのに、
民主党の現在の支持率は、自民党が恐怖に感じるくらい落ちていず、
大阪の市長選挙の敗北は自民党にとっても、
大阪に強いはずの公明党にとっては本当に大ショックだったと思います。
このように遅々とした現象かもしれないけれど、
間違いなく官僚社会主義を容認する自民党へＮＯが突きつけられているのに、
それに気付かない、気付きたくないと思う政治家の多い自民党。
問題はいっぱい抱えている民主党でも、
政権交代しか官僚組織をぶっ潰せないと感じる国民。
この意識の反映が今回の福田内閣急落の原因ではないかと、
私は思います。いやそうであって欲しいと心から願うところです。
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