資金調達の現実 ６ 不動産担保ローン続編
５月２１日
今日は昨日ご案内しました、不動産担保ローンの続編です。
昨日もお話しましたように、不動産担保ローンを専門にサービスする会社、
代表的な会社としては住友信託銀行の子会社であるファーストクレジットなどがありますが、
これらの会社の融資は、ほぼ担保提供する不動産の評価で融資の可否が決まります。
逆に言うと、いくら財務内容の良い会社であっても、
ファーストクレジットなどノンバンクにとって担保価値のない不動産や、
対象地域でない不動産を担保として融資を申し込んでも融資は行われません。
そこで今日は、ファーストクレジットなどのノンバンクに対して、
どのような不動産はＯＫで、どのような不動産はＮＧかを説明したいと思います。
不動産担保ローンを専門に行うノンバンクは、
もしかの時は、担保に取った不動産を処理することで貸し出した資金を保全します。
ですから、もしかの時のために、処理しにくい不動産を担保に取ることはありません。
処理の方法はノンバンクによって違うようですが、基本的には競売など法的処理が一般的です。
中にはノンバンクによっては担保で取った不動産を販売することで保全する会社もあります。
いずれにしても、競売にせよ、売却にせよ、
流動性の低い（売りにくい）不動産は担保として取ることはしないので、
流動性の低い不動産を担保に融資を受けることはできません。
では、流動性の低い不動産とはどんな不動産と言うことですが、
何よりも一番の問題は地域の問題です。
不動産担保ローンを専門に取り扱うノンバンクのホームページを確認すると書いてありますが、
大体においてノンバンクの拠点（本店・支店・出張所など）がある地域と、
その周辺しかやらないと思っていただいて良いと思います。
ノンバンクによっては、首都圏しかやらないところもあるので、
まずは融資の申し込みをする前に、担保に取る不動産の対象地域がどのようになっているかを、
確認することが大切です。
ご参考までに、対象地域を２社の例を上げて良いますと次のようになります。
・ファーストクレジット 政令都市ならびにその周辺都市
・クレディセゾン（アトリウム） 東北・関東・東海・関西・札幌市内・福岡市内エリア所在
大雑把にはこのようになっていますが、例えば千葉県や埼玉県あるいは仙台市でも、
一部対象外になっている地域があるくらい細かく審査されるので、
この辺りは申し込むに当たり、予め確認しておいた方が良いと思います。
ここからは、不動産担保ローンの担保にならない、あるいはなりにくい物件を書き連ねます。
・地目が宅地以外の例えば原野や山林などにある物件。
・市街化調整区域内の物件。
・病院や介護施設のように病人や介護の必要とする方々が入院あるいは居住する施設。
・土壌汚染の可能性の高い物件（評価が極めて低くなるため）。
・反社会組織の本体あるいは関連会社などが使用している物件。
・性的な風俗の店舗が利用している物件。
などなど書き切れないくらいですが、
要は先ほども書きましたように、保全のため、
流動性の低い物件は対象外になっているとご理解ください。
また次のバナーですが、ＣＭになり恐縮ですが、
不動産担保ローンの会社のファーストクレジットはじめ、
クレディセゾン（アトリウムの保証）やかざかファイナンス（ライブドアクレジット）など、
まともなノンバンクの情報が見れるのでけっこう参考になると思います。
対象地域なども確認できるのでご確認ください。
それから、これはよく勘違いをしている方が多いことなのですが、
バナーの中で紹介されているファーストクレジットなど、
まともなノンバンクほど２番抵当による融資は行わないので、
もし１番で抵当権がついている場合は、
１番の部分から借り替えないと融資は行われませんのでご注意ください。
中には２番でもやるところがありますが、
大体において商工ローン系のあまりステータスの良くないノンバンクがやっています。
以上、不動産担保ローンの担保になる不動産について今日はお話をしましたが、、
普通の特殊でない不動産（流動性がある不動産）で、
抵当権がついていない場合や、
不動産評価に対してかなり低い金額で外れる抵当権がついている場合は、
不動産担保ローン専門のノンバンクの融資は,
よほどやばい経歴やトラブルがない限り、利用できると思っていただいて大丈夫です。
ただ金利は低くないので、ご利用方法は慎重に検討してください。
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資金調達の現実 ５ 不動産担保ローン
５月２０日
今日は不動産担保ローンとその属性問題の話です。
何度も書いていますので、不動産担保ローンとはどんなローン？と言うことについては、
ご存知の方も多いと思いますが、初めて読まれる方もいらっしゃると思いますので、
少し簡単に説明しますね。
銀行が不動産を担保にとって融資するケースとどこが違うかと言えば、
融資の前提になる条件がまったく違っています。
以前銀行は、不動産の担保さえあれば、無条件で融資をする次期もあったかと思いますが、
現在は前回のバブルで巨額の不良債権を持ってしまった反省から、
銀行は担保さえある会社ならどんな会社にでも融資するようなことはなく、
まずは会社の財務内容を中心としてその会社の与信を見ます。
与信のない会社には、いくら良い担保になる不動産があっても、
原則は融資をすることはありません。（たまには銀行の都合で貸す場合もあるかも・・・・
）
ですから、銀行の融資における担保は、あくまでも二の次で、
まずは与信がなければ融資は実行されません。
一方不動産担保ローンの専門の会社、
具体的に優良なノンバンクと言えば、
ファーストクレジット、アトリウム、新生プロパティ、セムコーポレーション、アサックスなどになりますが、
これらノンバンクの場合は、原則的には担保になる不動産の評価がほぼ融資の審査のすべてで、
不動産の担保力さえあれば、財務内容が悪くても、
差し押さえを税務署から付けられている様な場合でも、融資が実行されます。
ただ、最近は金融庁のお達しがあって、かなり審査が難しくはなっていますが、
それでも、銀行の融資と比較すればまったく与信や属性の部分はそれほど重視されません。
ですから、過去の金融履歴で問題がある場合や、
消費者金融や商工ローンから多重債務があるようなケースでも、
この部分はほとんど問題にならないので、
たとえばおまとめローン的な利用方法も可能になるわけです。
また、銀行は税金を支払っていなければ、分った段階で融資はＮＧとなりますが、
不動産担保ローンのノンバンクの場合は、融資当日未納になっている税金を全額納付して、
納税証明書を当日提出できる条件であれば、納付を条件として融資は実行されます。
それから、このローンの良いところは、
審査の対象がほぼ担保となる不動産の価値なので、
非常に明解でシンプルなことから、融資までの期間が銀行と比較すると短く、
例えば不動産会社が仕入れ不動産を購入するような時は
審査が早い分機会損失が少なく、非常に便利になっています。
ただ、金利も銀行と比較すると高く、融資実行時に２～３％の事務手数料を取られるので、
調達コストは高くなりますから、長期よりも短期の利用に向いたローンとも言えます。
ただ高い割合で自己資金を準備できたり、ものすごく割安に購入できるようなケースでは、
住宅ローンや銀行からの融資がつかない場合の代替ローンとしての長期利用も可能です。
ただ、最近は長期にすると融資額が少なくなるので、
２年から５年のバルーン方式による返済が一般的で、
会社によっては２年以上の融資はやらないノンバンクも出てきていますので、
少し以前とこの辺りの事情は変わっていて、
長期の利用はやはり難しいと思ったほうが良いかも知れません。
ここでバルーン方式って何かを書いておきますね。
会社によってはやらない会社もありますが、
不動産担保ローンでは非常にポピュラーな返済方法で、
借入期間中の毎回の返済額を軽減し, 借入期限の最終段階で残額をまとめて一括返済する方法です。
現実的には、融資期間を２～５年として、１０年から１５年換算の元金均等＋金利を毎月支払い、
最終月に残額の元金を一括返済するような条件が一般的です。
当然、最後の月に一括返済ができないのでは？と言う疑問が出てくると思いますが、
普通の状況であれば、いくらかの割合の元金を入れることで延長できますし、
銀行や他のノンバンクに借り替えするか、物件を売却して返済します。
少し話は戻りますが、要は不動産担保ローンの専門の会社からの融資は金利が高いので、
限られた２年から５年程度利用して、銀行や信金に、
あるいは物件と金額によっては住宅ローンに借り替えるか、
売却して返済することが一般的で、
２０年も２５年も借り続けることはあまりお奨めできない融資と言えます。
このような特性から、どのような時に利用するのが良いかといえば、
まずは不動産会社や投資家が、
このローンで物件取得をして、短期転売しするケースが代表的な使い方です。
そして次に多いのは、銀行からの融資は時間がかかるため、
物件取得の機会損失になることがありますが、
このような時不動産担保ローンで物件取得をして、
一定期間利用した後、銀行融資や住宅ローンに借り替える利用方法で、
これは非常に使い勝手が良いと思います。
また、財務内容が悪くなり銀行融資ができなくなった場合、
所有不動産を担保にして不動産担保ローンを利用し、
財務内容が好転した後、銀行に借換するとか、売却して返済するような、
言わば、資産の有効活用として利用するケースも多いですね。
もっと極端な例で言えば、銀行や税金トラブルを起こしてどうしようもなくなった時、
不動産担保ローンで一旦ノンバンクに借り替えて時間を稼ぎ、
トラブルを解決した後、他の銀行に借り替えたり担保物件の売却で生産するような、
緊急避難的な利用もよくある利用方法です。
このようなローンが不動産担保ローンなのですが、
ではどのような属性問題をクリアしていないといけないかと言うと、
以前はそれほどうるさくなかったのですが、
個人でこの種の不動産担保ローンを利用する場合は、
返済原資となる年収により融資額に限度があるので、
まずは個人の場合は年収が大きなポイントになります。
しかしこの問題は法人ではあまり問題にされないので、
できれば不動産担保ローンを利用する時は法人で利用した方が良いと思います。
それからどの不動産担保ローンの会社も各個人信用情報センターに登録はしていますが、
これらの情報が審査の可否に影響を及ぼすことは少なく、
以前より厳しくなったとは言え、この点で銀行融資や事業ローンとは大きく違います。
ただ、あたり前ですが、過去に融資をしてもらう会社とトラブルを起こしたことがあるとか、
残債があるとか言う場合、融資はＮＧです。
それから、半分笑い話になるのですが、
某外資大手の子会社である某不動産担保ローンの会社では、
個人信用情報センターの情報については不問ですが、
親会社の世界中の顧客を網羅したデータベースをチェックして、
アルカイダの関係者ではないか？マネーロンダリングに経歴がないか？
さらには、隠れて核開発をしてないかと言うことをチェックしている会社があります。
これは親会社からの条件なので仕方なくしているそうですが、
さすがに今まで１件もこのチェックでＮＧになったケースはないようです。
このように、不動産担保ローン専門のノンバンクの属性調査は、
まったくしないわけではありませんが、銀行や事業ローン系のノンバンクよりは厳しくありません。
その代り担保になる不動産価値がなければ、まったく利用できません。
このローンは使い方を間違わなければ、非常に便利で安全とも言えますので、
ケースによってはお奨めするところです。
明日も不動産担保ローンの話を続けます。
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弊社の業務案内に対する皆様からのご質問 ２
５月１９日
昨日の記事で弊社の業務内容を書いたところ、
多くの皆様から面談依頼やご照会をいただき驚いております。
ありがとうございます。
ただ、現在相当数の案件を抱えていて、
すべてのお客様のご要望に応える事は難しいかもしれませんが、
できる限りお応えするようにさせていただきたいと思っています。
今日は銀行からの融資のような、よくある資金調達でないサービスについてご案内したいと思います。
まずは、先日も一度ご案内しました不動産会社向けの不動産取得のための資金調達です。
とにかく現在、不動産会社への融資は邦銀はもちろん、
外資も、例のサブプライムローン問題の影響で、
特に大型案件で必要であったノンリコースローンのレンダー（資金貸し手）になりたがらず、
資金力のある会社への売却が決まっていても、
資金調達ができないことから物件の仕入れができず、
ビジネスチャンスを潰しているケースはとても多いと思います。
たまたま、某大手外資で投資部長をやっていた人物と以前から親しく、
この彼の周辺にいる投資家がレンダーの立場で、あるいはエクイティに興味を示しています。
もし、大型の物件、販売価格で５０億円以上の規模で、
資金力のある会社への販売が決まっているケースで、
仕入れ資金の調達でお困りの場合はぜひご相談いただければと思います。
販売価格の５０億円と言う話は、投資家の希望する利益の最小単位が４億円ですので、
５０億円以上の規模がないと資金調達をする会社のメリットがないと思うからで、
規模が小さくでも４億円の利益を投資家側に渡せるのであれば、
別に５０億円以下のケースでも可能です。
ただ、何件もアレンジをしていますが、
当初の話では、出口（販売先のこと）が鉄板だと言っていても、
いざ販売先の意思表示を書類レベルで提出するように要求すると、
なんだかんだと良い訳が入り、結局出口が鉄板でなかったことが分って、成約していませんが、
その不動産を購入するのに十分な資金力がある会社と販売について本当に合意していて、
買付証明的な意向表明書の提出も可能であれば、このスキームはできるので、
ぜひご相談いただければと思います。
それから、今日も地方の技術系の会社のお客様と欧州系のキャピタルと面談をアレンジしましたが、
このキャピタルは長期の投資スタンスを持っていて、
上場によるキャピタルゲインを狙ったり、子会社化を投資の条件にはせず、
安定的な配当を希望しています。
何十年も株式を保有しているケースもあって、
技術力があり、ある程度レベルの実績、つまり売上を上げた実績がある会社で、
長期安定資金を必要とする会社があれば検討可能なので、
ぜひご相談いただければと思っています。
ご参考までに、今日アレンジしたケースでは資金のボリュームは３億円で、
過去に年商で７０億の実績がある会社です。
このほか、上場会社のファクタリングとか、
不動産開発会社の資金調達とかもお手伝いをしていますので、
そのようなニーズがあり、お困りの際は良かったらご相談いただければと思っています。
また、案件をご紹介いただき、ファイナンスのアレンジが成約できた場合は、
紹介者の方には弊社が得るアレンジメントフィーの、
案件によって違いますが、約２０～３０％程度の紹介料をお支払いしています。
もちろん、ただ紹介しただけでなく、ファイナンスのアレンジに向けて、
それなりに汗をかいていただくことが条件となりますが、
もし広い人脈と信用のある方であればけっこうな収入になるので、
一つのビジネスチャンスとしてお考えいただければと思います。
また、弊社の案内のついでにもう一つお話をしておきたいのは、
今もブログの右の欄でご案内する「資金調達虎の巻」のＣＤの話です。
もちろん銀行融資の参考にはなりますが、このＣＤを録音した頃とは金融環境が変化しており、
実態と違った部分も出てきています。
ですから特に私としてはお奨めできず、早い段階でＣＤではなく、
このブログいろいろお話をしました資金調達の話を小冊子にまとめる計画をしています。
何万円もするようなものではなく、項目別に必要な部分を切り売りできるようにして、
リーズナブルな価格でご提供できるよう予定したおり、
出来上がり次第ＣＤに代わってご案内させていただきますので、よろしくお願い致します。
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