今回の内閣改造を見て（ある予感）
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８月８日
少し資金調達の話が続き、間が空きましたが、
今回の内閣改造を見て、直感でしかありませんが、
最後に一番感じたのは、小泉新党設立の動きがあるのではないかと言うことです。
私は正直なところ今でも、小泉純一郎と言う政治家の政治信条が、
本当はどんなことなのか、よく分かりません。
確かに、政治改革のためなら、自民党をぶっ潰すと言い、
本当に自民党を潰しかけたり、
日朝平壌宣言では北朝鮮を電撃訪問したり、
郵政民営化法案が否決されるや否や、衆院解散総選挙を断行し、
ご存知のように数多くの小泉チュルドレンを生んで大勝しました。
要は今までの自民党と言うよりも、日本のと言うほうが相応しいかもしれないくらい、
言いか悪いかは別にして、自分を鮮明に押し出せる、珍しい政治家だと思っています。
きっと前例にないことをすることにものすごく陶酔する人じゃないかとも思います。
今でも鮮明に覚えているのですが、
郵政民営化法案が参院で否決され、衆院を解散することを決めた時の、
国民に対する演説は、そろそろ小泉政治にかなり疑問が出てきた時期でしたが、
その迫力と意志の強さは尋常ではなく、日本の政治家として、
言っている内容は別にして、私も新鮮さと魅力を感じたものでした。
今日は小泉さんのやった政治の是非を考えるのではなく、
小泉さんの国民の心を動かせる力のすごさと鋭い勘について、思うことを書きたかったのです。
確かに小泉政治の副作用がずいぶん出ていて、
医療の後退や後期高齢者問題も格差社会も地方の疲弊など、
間違いなくその副作用だと思うので、
今度の内閣が、自民党の地方票をてこ入れするために、
旧態依然の自民党のようなメンバーの内閣になったことは理解できるのですが、
今の世論は、間違いなく閉塞感打破のためには、官僚政治を打破することが必要で、
その期待感のない今度の内閣については満足できないと言う風潮になっていることです。
そして、そのためには１０年も２０年も時計を戻したような内閣による、
小泉政治の副作用治療では飽き足らず、
民主党などへの政権交代を一度はあっても良いのではないかと思っているような気がします。
でも、ご存知のように、政権交代を期待する民主党も、
選挙のためだけに民主党から議員になった自民党でも別に良かった議員や、
自民党出身の議員も多く、
特に官僚政治打破なんてどうでも良いと思っている議員もいるみたいで、
何か迫力に欠けるような気がしませんか？
そこに、小泉政治と完全に決別した今度の福田内閣を見て、
根拠もないし、噂を聞いたわけではありませんが、
小泉さんにとって見れば、全否定されたような路線になったわけですから、
彼の攻撃的かつ執念深そうな性格、さらには決断した時にはぶれない性格から見て、
本気で機会があれば自民党をぶっ潰しても良いと思わない方がむしろ不思議だし、
ＫＹとは対極で勘がものすごく良いから、
もし小泉新党を作るとしたら今しかないのではないかと私は感じるのですが、
いかが思われますか？
以前なら、与党から野党になるのは嫌だから、
小泉新党に参加したくても躊躇した議員も、
民主党と連立内閣でも組めば、むしろ自民党にいるよりは安全と思い、
一挙に参加する議員の数も増えそうだし、
自分の選挙自体、自民党だと落選しそうな気配を感じたら、
一気に１００名くらいの自民党からの脱党が起きても不思議ではないような気配を感じます。
こうなれば民主党の議員も自民党に鞍替えする、
いわゆるガラガラポン現象が起きるかもしれませんが、
民主党が政権与党になれそうなら、野党に落ちる自民党に移る馬鹿はいないと思うから、
一気に反自民勢力ができるような予感をするのですが・・・・・
どうでしょうか？
小泉さんの政治は？？？でも、勝負勘はマジで良さそうなので、今度は動きそうな気がします。
政治家が遺恨で動いては恥だけれど、今なら官僚政治打破と言うエクスキューズもできるし、
政治家主導の政治と言う点では、小泉さんと小沢さんは合うはずで、
小沢民主党と小泉新党と公明党の連立内閣なんて、マジでありえるんじゃないかと、
専門家が聞いたら笑うかもしれませんが、私は予感を感じています・・・・・
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
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まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
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読者の方からのご質問 不動産会社とパチンコホール運営会社の資金調達
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８月７日
今日は読者の方からのご質問で多い、資金調達の大きなテーマでもある、
不動産会社の運転資金の資金調達とパチンコのホール運営会社の資金調達についての話です。
何度かこのテーマで過去にブロ書いてきましたが、
両者の資金調達とも、さらに厳しさを増しているのが現状です。
まずは不動産会社の運転資金の資金調達ですが、
この問題は今のように金融環境が悪くなる前から非常に難易度の高い資金調達でした。
多くの不動産会社の方が経験されているように、
銀行もノンバンクも、不動産会社が不動産を取得するための融資（プロジェクト融資）には、
積極的に対応しますが、こと運転資金となると、急に消極的な対応になったと思います。
この話は弊社と親しくするメガバンクなど行員の話を総合すると、
不動産会社への運転資金の融資は、
本来必要なものと考えていないし、もしやるにしてもプロジェクト融資でお付き合いした後、
信頼関係ができてから出ないとしにくい融資と言うのが一般的です。
一番親しくする６大銀行の部長の話では、
そもそも不動産会社の資金の流れに不安を持っていて、
もっと具体的に言うと、社会的に問題のある会社や人物にお金が流れないかをすごく懸念していて、
プロジェクト融資でお付き合いをするなかで、信頼関係ができてから出ないと、
正直なところ危なくて運転資金は出せないと言うのが一番の原因であるようです。
また、ややもすると不動産会社はどんぶり勘定である会社が多く、
これまたプロジェクト融資でお付き合いをする中で、
資金の管理能力を見極めてからでないとしにくいということも原因であるようです。
それからこれは本音の話になりますが、
この部長は若くして要職についている有能な行員ですが、
２年前に今の不動産業界の現状を１００％予測していて、
不動産会社の浮き沈みの大きさに運転資金のような、
返済までに時間がかかる資金は融資できないと言っていたのを思い出します。
実際この部長に中堅不動産の会社を紹介した時、
この不動産会社は何年も連続して、大幅な増収増益している会社だったのですが、
この部長はこの会社の今の危険な状況を予測しているかのように、
後で電話してきて、紹介した不動産会社の成長の速度が速すぎることを、
懸念しているので取引は難しいと言ってきたことを良く覚えています。
このブログでも当時取り上げましたが、
すごい速度で増収増益する不動産会社は要注意だと思っていたわけです。
ともかく理由の如何は別にして、銀行が競ってプロジェクト融資をしていた時でも、
運転資金には消極的でしたので、
今のように不動産会社の「ふ」と聞いた瞬間、銀行がネガティブな態度になる状況では、
少なくとも保証協会の保証でも取れない限り、
限りなく難しい資金調達の一つであると言えます。
たまたま昨日不動産会社を経営する読者の方からのご質問があったので、
今日書いたことは一般論として、何か方法がないかを現在調べています。
この調査結果が出たら、またこのブログでも案内したいと思っています。
そして次はパチンコのホール運営会社についてですが、
これは運転資金に限らず、店舗への投資資金も今はほとんどＮＧと言うのが現状です。
この件に関しては後日改めて記事を書きたいと思っていますが、
私の感想を素直に書けば、不動産業界への融資が厳しくなっているのとは、
まったく違ったものではないかと思っています。
要は市場の循環による時期的な問題、
つまり言い換えると、いずれ不動産市況の変化がおきて、
会社の経営環境が変われば、運転資金は別にしてプロジェクト資金の融資を受けやすくなると言った、
一過性の問題ではなく、もっと根深い問題が内在していると考えます。
よく考えてみると、パチンコホール運営の会社は、
不動産会社よりは、はるかに官の管理の厳しい認可事業的な性格が強く、
官の一存で、この業界の盛衰を決められるわけです。
まさに貸金業がそうであるように、
言い方を大げさにすれば、パチンコ業界については、
国策で肥大化した業界を小さくしようとしているのではないか、
そして他の勢力に利権の付け替えをしようとしているのではないかと思ってしまうのです。
この問題はあまりリアルに書きにくい問題があるので、
どうしても奥歯にモノが挟まってしまいますが、
今のパチンコ業界に対する国の姿勢は、大げさかも知れませんが、
このようにでも考えないとこの業界に対する異常とも思え締め付けは理解できません。
ですから、不動産会社と違って、市場循環と言った単純な経済の問題ではなく、
自民党も民主党も熱心なカジノ合法化問題や国際問題とも大きくつながっていて、
今はパチンコ業界にとってまさに大きな正念場を迎えていると理解しています。
もちろん、外食産業よりも規模が大きくなったパチンコ業界ですから、
雇用問題も地方の疲弊問題もあるから、
パチンコ業界が一挙にすべて駄目になるとは思いませんが、
業界を縮小均衡するような方向の政策を国が持っているように思い、
今後この業界がバラ色のなることは、よほどの地殻変動的なことでも起きない限り、
業界の方には申し訳ないのですが、ないと思っています。
数年前、何社かの上場問題をあらゆる手立てでぶっ潰したのは、
今から考えると、現在の兵糧攻めのような金融環境にした国の政策に、
確実につながっていると思うのは考えすぎではないように感じています。
ですから、この業界の資金調達は今後とも、限りなく厳しい状況が続くように思わざるを得ません。
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読者の方からのご質問 不動産担保ローン
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８月６日
いよいよ北京オリンピックも開催モードになってきましたが、
これほど五輪開催を直前にしてテロの懸念が高いことも珍しく、
私見で言えば、中国はまだ五輪なんかとても開催できる国家体制ではないのだと、
改めて感じました。
近いし行きたいなと思っていましたが、
危険も感じるし、危険は避けれても、テロの予防対策などで、
楽しくなさそうだし、何かと面倒くさそうなことに遭遇しそうで、行く気はまったく失せましたね。
無事に五輪が終わることを祈るばかりです。
私は中国は良い国になったし、これからも紆余曲折はあるにしても、
発展していくに違いないと思っていましたが、
五輪で様々なトラブルを見るにつけ、
専門ではないことで迂闊なことは言えませんが、
五輪後の中国の状況を少し懸念するようになりました。
国家発揚のため五輪を行うことにしたのだと思いますが、
万一不測なことなどあれば、一挙に矛盾が噴出して・・・・・・、
相当やばい状況になるような懸念をマジに抱くようになりましたね。
いかがでしょうか？
ところで、今日の本題は不動産担保ローンの話です。
不動産担保ローンについて記事を書くことが多いのか、
読者の皆様からいただくメッセージの中にこのローンについてのご質問が多く、
改めて基本的な条件などの説明をしてみたいと思います。
よくあるご質問は、金利、事務手数料、融資期間、不動産評価、担保物件の場所についてです。
順番にご案内させていただきます。
（金利）
サイトなどの案内では５％台からとの記載がある会社もあるようですが、
実際は７％台から９％台と言うのが実情です。
ただ、後で触れる事務手数料との絡みで、低くなることもあるようですが、
８％前後と言うのが一般的です。
（事務手数料）
ほとんどの会社が２％＋消費税の事務手数料を融資実行時に取ります。
ただ最近東証一部に上場した会社は１％＋消費税になっています。
（融資期間）
２５年などの長期の融資期間も書いてありますが、
金利も低くないので、できれば短期での利用をお奨めいたします。
ただ、銀行などへの借換が困難なケースでは、
５年の融資期間にして、元金返済を１５年程度のペースで行うバルーン返済が一般的ですし、
担保の不動産評価も落ちないので現実的な融資期間だと思います。
いずれにしても、長期になればなるほど不動産評価もかけ目も厳しく査定されます。
（不動産評価）
会社によっても違いますが一般的には、
担保物件を収益還元法で計算して不動産評価をしています。
特に収益物件の場合は、路線価はあくまでも参考値であり、
収益をいくら生み出す不動産かで評価されます。
（担保物件の場所）
全国対応可能と書いてあっても、現実的には県庁所在地や主要都市までがやっと可能で、
現実的には、札幌・仙台・首都圏・静岡・名古屋周辺・京阪神周辺・広島・福岡が可能な対象地域です。
（その他）
・掛け目
収益還元で出された不動産評価に掛け目を掛けたものが融資額になります。
この掛け目が最近は厳しく６０％～７０％位に見ておくのが安全です。
もちろん、物件によっては８０くらいで見るケースも皆無ではありません。
・コンプライアンス
収益物件でよくありますが、性風俗関連のテナントの入居しているビルや、
反社会的組織の事務所などが 入居しているビルは担保の対象になりません。
・土壌汚染、建築基準法違反、検査済証などの有無、建物の築年数なども、
不動産評価、融資額に大きな影響があります。
・市街化調整区域内の物件は担保対象に非常になりにくく、会社によっては完全にＮＧになっています。
・山林や田畑は担保対象になりません。あくまでも対象は宅地です。
以上、まだ様々なことがありますが、だいたい以上の知識を持っていただければ、
スムーズに不動産担保ローンを活用できると思います。
不動産担保ローンに対するご質問は、住宅ローンのご質問と同様、
ご相談料は無料でお取り扱いしておりますので、
お気軽に、メッセージか、bhycom@gmail.com までいただければと思います。
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