住宅ローン会社のローンの使い方
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８月６日
今日は物件本位で審査をする住宅ローン会社のローンの使い方の話です。
住宅ローンの会社のローンですから、原則物件を買い取る場合にしか利用できません。
この部分で不動産担保ローンの会社の商品とは大きく違いますが、
何よりも金利が４％台と不動産担保ローンと比較すると、大幅に安いのが特徴です。
今日はこのローンについて少し詳しく説明したいと思います。
まずは、単純に自分が住むマンションや戸建、あるいは投資マンションなどを買う場合です。
もちろん銀行で住宅ローンが下りるのであれば、調達コストが安いから、
今日ご案内している会社のローンの出番はありません。
大体メガバンクの住宅ローンと比較すれば、融資期間や属性によって違いますが、
年利で１％～１．５％は高くなっています。
ただ銀行の住宅ローンの場合は、何よりも属性や返済比率や物件に対する審査が厳しいので、
次のような条件の場合はＮＧになることが多いです。
・勤続年数が短い
・年収が低い（返済比率の問題）
・独立間もない自営業者や会社の代表者
・表面収入が自営業者（深刻を失念あるいはしていない方）
・赤字決算、債務超過の会社の代表者
・永住権のない外国籍の方
・金融履歴（信用情報）に問題のある方
・身内間売買
・事業用不動産
・物件が建蔽率や容積率がオーバーしている
・接道の悪い物件や市街化調整区域内の物件
しかし、今日ご紹介している住宅ローンの会社の場合は、
物件主義で審査をするため、程度にもよりますが、かなり柔軟性があります。
もちろんその部分金利が高く、固定金利ではなく変動金利になっています。
そして、借りる方の年齢も最終完済時が７６歳未満であれば、
問題なく３５年のローンを組むことができます。
このように単純に自分が住むマンションや戸建、あるいは投資マンションなどを買う場合も、
銀行の住宅ローンで対応でいない場合、条件によっては無理な場合もありますが、
ＯＫになるケースも多く検討に値すると思います。
また、今日一番お奨めしたいのは次のようなケースです。
今は不動産価格も下落して不動産の収益率は高くなっていますが、
昨年の秋頃までは不動産価格が高く、低い利回りの物件を不動産担保ローンの会社で調達して、
収益物件や、あるいは自宅を買われた方も多いと思います。
大抵の場合、不動産担保ローンの会社での調達は、
金利水準で７％台以上で、融資期間が短期の場合も多いので、
取得価格が高く自己資金の比率が低い場合は、
収入と支出のバランスが厳しくなっている場合が多いと思います。
このような時、上限は３億円ですが、この範囲であれば、
この住宅ローンの会社のローンは利用価値が高いものとなります。
上記のように、この住宅ローンの場合、身内間売買もＯＫなので、
たとえば、子供が２０歳以上の社会人であれば、
この住宅ローンを使って子供に物件を買い取らせるようにすると、
事務手数料（１．５％）や登記費用など諸費用が発生しますが、
融資期間を長くすれば、キャッシュフロー上のメリットはかなり大きくなります。
また、評判の良くない商工ローン系の不動産担保ローンで会社で物件取得されている方にも、
次のような効果的な使い方が可能です。
金利コストも高く、場合によっては銀行取引にも良い影響を与えない商工ローン系のローンを、
この住宅ローンを使って代表者や親族の方が会社から買い取る形にして利用します。
こうすることで、会社の財務内容も好転しますし、何よりもキャッシュフローが大幅に改善されます。
以上、３つの例で住宅ローン会社のローンを使うメリットを説明しましたが、
この住宅ローンの使い道は他にもいろいろあると思います。
何かご質問があればお気軽にブログ上のメッセージか、
ご質問のためのアドレス bhycom@gmail.com までご連絡いただければと思います。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
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データベース的なブログです。
まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
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公益法人
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８月４日
今日は暑いですね。
今５日の真夜中ですが、本当にまだ暑く、参っています。
今日は涼しい話題でも書ければ良いのですが、
暑苦しい話題で申し訳ありませんが、
昨日の特殊法人、行政独立法人の続きで、公益法人について書きたいと思います。
公益法人とは、公益を目的とし民法第34条に則って設立された、。
財団法人または社団法人のことで、その設立には、
①公益に関する事業を行うこと
②営利を目的としないこと
③主務官庁の許可を得ること
以上のことが必要だそうです。
後で公益法人とはどんなものかについてお話しますが、
公益と言うのはべ便利な言葉ですよね。
今紹介している文章は、公益法人協会のサイトを参考にしていますが、
①の「公益に関する事業を行うこと」とは、
積極的に不特定多数の者の利益を実現することを目的として事業を行うことだそうで、
おまけに営利を目的としないと言うことは、
へそ曲がりな私から言うと、
公益性があれば、無駄があってもかまわない組織と言うことになりませんか？
営利団体ではないと言うことは一見良いように思いますが、
資金を自分達の責任で集めているのなら勝手ですが、
国費で賄われているとすれば、
営利団体でない＝赤字でもやむ得ない、と言う風に理解すれば、
本当に金食い虫になると思いませんか？
公益性さえあれば、まあでっち上げれば良いわけで、
費用対効果などどうでも良いということになりませんか？
では、ここからは、では具体的に公益法人とは何と言うことですが、
まずは財団法人です。
国が所管する財団法人だけで、2005年10月1日現在、
なんと３１３１あり、都道府県が所管するものになると、なんと９４９５件にもなります。
あまりにも数が膨大で、いちいち紹介できないので、
不正な書き込みでも有名なウィキペディアですが、
非常に参考になるので日本の財団法人一覧 をご覧ください。
ともかく一度目を通していただくと、我々が知りえないような、
まあ、よくもこれだけあるなと言うような財団法人がいっぱいあります。
悪名高い社会保険庁の所管にはどんなものがあるか見てみたら、
次の６つの財団法人がありました。
・社会保険協会
・全国社会保険共済会
・厚生年金事業振興団
・社会保険健康事業財団
・船員保険会
・日本船員住宅協会
次は社団法人ですが、なんと財団法人よりも数が多く、びっくりです。
ウィキペディアによると、国の所管する社団法人の数は３７１０で、
都道府県所管は９０８０だそうです。
具体的にどのようなものがあるかは、日本の社団法人一覧 をご覧いただきたいのですが、
これまた何のためにあるのか分からないような法人がいっぱいあります。
やはり悪名高い社会保険庁所管の社団法人ですが、
・日本国民年金協会
・全国国民年金福祉協会連合会
・全国厚生年金受給者団体連合会
・全国社会保険協会連合会
と４つの社団法人があります。
さらに、厚生労働省年金局の所管には、次の３つの社団法人があります。
・関東年金福祉協会
・全国年金住宅融資法人協会
・日本年金数理人会
まあ、分かりもしないのに偉そうなことは書けませんが、
でもあれだけメチャクチャになっている年金なのに、
財団法人、社団法人合わせて１３の法人があることになりますが、
この法人どもは、どんな公益をもたらしているのか、極めて？？？？？に感じてしまいます。
とにもかくにも、財団法人と社団法人を合計すると、
国の所管で、６８４１件、都道府県の所管で１万８５７５件
すごい数ですよね
もちろん全部が国費で賄われているわけではないと思いますが、
公益法人と独立行政法人には、
年間２０兆円以上の国費が流れているという民主党の主張ですが、
この数を見ると納得しますね。
私も勉強不足で、特殊法人、独立行政法人、公益法人について、
分かりやすく、かつ正確な記事を書きたいと思いますが、
正直に言って、ややこしすぎて、よく分からないし、非常に複雑です。
でも、少しはこれらの法人がどのようなものか、理解していただけたのではないかと思います。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
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特殊法人、独立行政法人、公益法人って？
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８月３日
最近よく書いている官僚達役人のために、巨額の国費を投入されている法人について、
今日は具体的にはどのようなものなのか、少し整理してみたいと思います。
ただその数があまりにも膨大ですので、とても１日では紹介できません。
この辺りにも無駄を感じてしまいますね。
まずは特殊法人についてです。
これをウィキペディアで見てみると、特殊法人とは、
「法人のうち、その法人を設立する旨の具体的な法令の規定に基づいて設立され、独立行政法人、認可法人、特別民間法人のいづれにも該当しないもののことである。」と説明されています。
具体的にはどのような法人があるかと言うと次の通りです。
日本政策投資銀行、住宅金融公庫、国民生活金融公庫、日本育英会、
中小企業総合事業団、運輸施設整備事業団、労働福祉事業団、日本放送協会（NHK）、
商工中金、ＪＲＡ、日本船舶振興会、日本郵政、日本たばこ産業、ＪＲ北海道、ＪＲ四国、ＪＲ九州や、
成田、関空や中部国際空港の空港、
旧道路公団を分割した東日本高速道路や首都高速道路、 本四連絡高速道路も該当し、
特殊銀行として、日本銀行、日本政策投資銀行、国際協力銀行も特殊会社です。
これを見ると、無駄はあるだろうけれど、社会のために機能している法人があるもの事実です。
ですから、関連サイトを調べていると、無駄はあってまだ問題は少ないと言ったことを書く記述もありました。
でも特殊会社に流れている国費は年間で約４０兆円とも言われ、無駄がないとは言えず、
徹底した開示と検証は必要だと思います。
要は特殊会社とは、戦後復興に必要なインフラやサービスを提供する会社を、
例えば３公社５現業などがこれにあたりますが、
国策で作った会社と理解して良いと思います。
ですから、かっては、
各電力会社も日本通運もＪＲ東日本・東海・西日本もＪＡＬも特殊会社であったのです。
そして次は独立行政法人です。
独立行政法人とは、2001年に成立した行政機関のことで、
独立といってもまったく政府が関与しないわけではなく、
主務大臣による中期計画の承認や担当部署による、
評価を受けなければいけない決まりになっているようです。
ここからどんなものがあるかと言うと、すごいですね。
とにかく各所轄官庁がいくつもいくつも持っていて、列記しますが、一体何をしているのか、
果たして必要なのか、特殊法人と比較すると、天下り先確保が一番の仕事のような法人が多いように、
私は感じます。もちろん少数ですが我々の眼にも見える法人があるのも事実ですが・・・・
内閣府
・独立行政法人国立公文書館
・独立行政法人国民生活センター
・独立行政法人北方領土問題対策協会
・独立行政法人沖縄科学技術研究基盤整備機構
総務省
・独立行政法人統計センター
・独立行政法人情報通信研究機構
・独立行政法人平和祈念事業特別基金
・独立行政法人郵便貯金・簡易生命保険管理機構
外務省
・独立行政法人国際協力機構
・独立行政法人国際交流基金
財務省
・独立行政法人造幣局
・独立行政法人国立印刷局
・独立行政法人酒類総合研究所
・独立行政法人通関情報処理センター（特殊会社化の予定）
・独立行政法人日本万国博覧会記念機構（廃止の予定）
・独立行政法人住宅金融支援機構（所管省庁は国土交通省及び財務省）
かなり書き写すのが面倒になってきましたが、ここ辺りからが本番で、
文部科学省、 厚生労働省、農林水産省、経済産業省、国土交通省辺りになると、
その数もすごく多く、列記しても読む気にもなれないほどの数になりますから、
ここからは各省から二つ三つの列記に留めますね。
文部科学省
・独立行政法人国立特別支援教育総合研究所
・独立行政法人大学入試センター
・独立行政法人国立青少年教育振興機構
など、この３つを含んで合計２５ぐらいの法人があります。
厚生労働省
・独立行政法人国立病院機構
・独立行政法人国立健康・栄養研究所
・独立行政法人労働安全衛生総合研究所
など、この三つを含んで合計２０ぐらいの法人があります。
農林水産省
・独立行政法人農林水産消費安全技術センター
・独立行政法人種苗管理センター
・独立行政法人家畜改良センター
など、この三つを含んで合計１３ぐらいの法人があります。
安倍内閣の時自殺した農水相が疑惑を持たれた緑資源気候も元はこの分類に入っていました。
経済産業省
・独立行政法人製品評価技術基盤機構
・独立行政法人経済産業研究所
・独立行政法人工業所有権情報・研修館
など、この三つを含んで合計１１ぐらいの法人があります。
国土交通省
・独立行政法人土木研究所
・独立行政法人建築研究所
・独立行政法人交通安全環境研究所
など、この三つを含んで合計２０ぐらいの法人があります。
そして環境省の管轄の中にが二つ、防衛省の管轄に一つの独立行政法人があります。
実に退屈な記事で申し訳ありませんが、新たに作られたり、廃止されたりしているので、
正確な数字は分かりませんが、各省管轄の下に、だいたい１０５の独立行政法人が、
存在していることが分かります。
本当は一番問題の公益法人いついても書きたいのですが、
今日書いた法人よりもっと多くの、我々には馴染みのない名前の法人が山ほど出てくるので、
明日以降に続きを書かせてくださいね。
私自身書いていて飽きてきたのでごめんなさい
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