住宅ローン会社のローンの使い方
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８月６日
今日は物件本位で審査をする住宅ローン会社のローンの使い方の話です。
住宅ローンの会社のローンですから、原則物件を買い取る場合にしか利用できません。
この部分で不動産担保ローンの会社の商品とは大きく違いますが、
何よりも金利が４％台と不動産担保ローンと比較すると、大幅に安いのが特徴です。
今日はこのローンについて少し詳しく説明したいと思います。
まずは、単純に自分が住むマンションや戸建、あるいは投資マンションなどを買う場合です。
もちろん銀行で住宅ローンが下りるのであれば、調達コストが安いから、
今日ご案内している会社のローンの出番はありません。
大体メガバンクの住宅ローンと比較すれば、融資期間や属性によって違いますが、
年利で１％～１．５％は高くなっています。
ただ銀行の住宅ローンの場合は、何よりも属性や返済比率や物件に対する審査が厳しいので、
次のような条件の場合はＮＧになることが多いです。
・勤続年数が短い
・年収が低い（返済比率の問題）
・独立間もない自営業者や会社の代表者
・表面収入が自営業者（深刻を失念あるいはしていない方）
・赤字決算、債務超過の会社の代表者
・永住権のない外国籍の方
・金融履歴（信用情報）に問題のある方
・身内間売買
・事業用不動産
・物件が建蔽率や容積率がオーバーしている
・接道の悪い物件や市街化調整区域内の物件
しかし、今日ご紹介している住宅ローンの会社の場合は、
物件主義で審査をするため、程度にもよりますが、かなり柔軟性があります。
もちろんその部分金利が高く、固定金利ではなく変動金利になっています。
そして、借りる方の年齢も最終完済時が７６歳未満であれば、
問題なく３５年のローンを組むことができます。
このように単純に自分が住むマンションや戸建、あるいは投資マンションなどを買う場合も、
銀行の住宅ローンで対応でいない場合、条件によっては無理な場合もありますが、
ＯＫになるケースも多く検討に値すると思います。
また、今日一番お奨めしたいのは次のようなケースです。
今は不動産価格も下落して不動産の収益率は高くなっていますが、
昨年の秋頃までは不動産価格が高く、低い利回りの物件を不動産担保ローンの会社で調達して、
収益物件や、あるいは自宅を買われた方も多いと思います。
大抵の場合、不動産担保ローンの会社での調達は、
金利水準で７％台以上で、融資期間が短期の場合も多いので、
取得価格が高く自己資金の比率が低い場合は、
収入と支出のバランスが厳しくなっている場合が多いと思います。
このような時、上限は３億円ですが、この範囲であれば、
この住宅ローンの会社のローンは利用価値が高いものとなります。
上記のように、この住宅ローンの場合、身内間売買もＯＫなので、
たとえば、子供が２０歳以上の社会人であれば、
この住宅ローンを使って子供に物件を買い取らせるようにすると、
事務手数料（１．５％）や登記費用など諸費用が発生しますが、
融資期間を長くすれば、キャッシュフロー上のメリットはかなり大きくなります。
また、評判の良くない商工ローン系の不動産担保ローンで会社で物件取得されている方にも、
次のような効果的な使い方が可能です。
金利コストも高く、場合によっては銀行取引にも良い影響を与えない商工ローン系のローンを、
この住宅ローンを使って代表者や親族の方が会社から買い取る形にして利用します。
こうすることで、会社の財務内容も好転しますし、何よりもキャッシュフローが大幅に改善されます。
以上、３つの例で住宅ローン会社のローンを使うメリットを説明しましたが、
この住宅ローンの使い道は他にもいろいろあると思います。
何かご質問があればお気軽にブログ上のメッセージか、
ご質問のためのアドレス bhycom@gmail.com までご連絡いただければと思います。
内容や費用につきましては、当ブログの次のページをご覧ください。
このブログの資金調達の部分を中心に、どこに何が書いてあるのか分りやすくした、
データベース的なブログです。
まだ未完成ですが、数ヶ月書けて改良していく予定です。
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