マンションデベのもう一つの憂鬱
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１月９日・１０日
昨日はオペラシティに行った後の食事で日本酒をけっこう呑んだからか、
睡魔には勝てず更新ができませんでした。
年末年始から通い詰めたコンサートも昨日で終わり、
いよいよ本格的に仕事モードの日々が始まります。
そのような中、さっそく大きな案件の依頼がありました。
詳しく書くと特定されるので、かなり大雑把に書きますが、
今度某中堅マンションデベロッパーの資金調達のアレンジをすることになりました。
調達額は数十億円で期末にかけての資金調達です。
ただ、いわゆるシンプルなコーポレートの融資は難しいし、
不動産担保ローンだけでも解決しない難しい案件で、
ストラクチャーファイナンスとか、子会社の一部売却とか、
いろいろな合わせ技や発想の転換もしていかないと成約しない案件です。
この会社のヒアリングをしていたら、
資金シュートする原因は、サブプライム関連で大口の融資を賄っていた金融機関が、
金融機関の都合で融資ができなくなったことと、
もちろん、経済状況の悪化で予算どおり販売が進まないからです。
しかしながら、このマンションデベの憂鬱は、もう一つ別のリスクがあることが分かりました。
それは、一種の貸し渋りの範疇かも知れませんが、住宅ローンを扱うノンバンクの話なんですね。
最近、審査も終わり、すぐにでも金消契約が締結できる内諾状況の案件について、
ノンバンクから融資実行の期日を延期して欲しいと言う要請が多くなっているらしいのです。
つまり、顧客との物件の売買契約も終わり、
顧客が申し込んだ物件取得のための住宅ローンについてもノンバンクから内諾が出ているのに、
急にノンバンクから、
融資実行を来月に延ばして欲しいと言うような要請が入る件数が増えているそうなのです。
当然、マンションデベにすれば、資金繰りの中にカウントしている入金予定が、
急にノンバンクの都合で先延ばしされるため、
慌てて資金の手当てや、支払いや決済を延ばす対応に追われます。
顧客だって白けて、時にはキャンセルになることもあるようです。
今回お手伝いするマンションデベの財務担当役員も、
このようなノンバンクの融資実行の先延ばしの傾向が、
この期末に向けて件数が多くなる懸念を強く感じているようで、
住宅ローンを扱うノンバンク自体の資金状況もかなり厳しくなっていることが分かります。
この状況は不動産業界にとってはけっこう由々しきことです。
住宅ローンのノンバンクは、不動産担保ローンのノンバンクと比較すると、
デフォルト率が比較的低いから堅調で、貸し渋りの傾向もまだマシでした。
この結果、１億円以内の物件については、
良い不動産であれば、住居用にしろ、投資用にしろ動いていたわけです。
だから、今日書いたような住宅ローンのノンバンクの話は、
この傾向が強まると、それでなくても不動産向けの融資が止まっている中、
ますます不動産の流動性を低めることなり、
価格ももちろん下がるし、何よりも本当に動かなくなってしまいます。
これはかなりまずいことで、またこの話については後日報告しますが、
今年の期末にかけては、こんな調子じゃますます不動産会社や、
その取引先である建設会社などの倒産も激増しそうで、注意が必要だと思いました。
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わが友、恐慌──これから日本と日本人の時代が訪れる8つの理由/松藤 民輔
またこのニュースは利用される
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１月８日
次の記事をまずはお読みくださいますか。
基礎収支、赤字はＧＤＰ比２％超 内閣府、11年度試算
内閣府が試算する2010年代の財政見通しで、国と地方を合わせた基礎的財政収支が11年度に名目国内総生産（ＧＤＰ）比で2％超の赤字になることが分かった。景気後退に伴って税収が大きく落ち込むためだ。11年度に黒字化する政府目標の達成は10年代後半にずれこむのが確実で、政府は目標の見直しを迫られそうだ。
政府は中長期の経済運営方針を示す「進路と戦略」を引き継ぐ閣議決定文書として、「経済財政の中長期方針と10年展望」をまとめ、月内に正式決定する。内閣府の見通しはこの中長期方針の参考数値として添付され、政府の公式な財政予測になる。
当然ながらこんな経済状況になれば税収が落ちるから、
記事のように財政収支が赤字になるのはあたり前です。
この記事自体に、別にけちをつける気はないし、誤ったことが書かれているわけではありません。
でも必ずこのような財政赤字につながる記事が出回ると、
財務省を中心とする官僚や財政タカ派の政治家達は、
「だから、消費税を上げないといけない。」
「消費税を社会保障のための目的税化して、他のものには使わないから、消費税の増税はやむ得ない。」
と言うようなことを言い出すから嫌なんですよね。
マジで自分達のために国民からどれだけ搾取したら気が済むのか、
強欲にもほどがあると言いたくなります。
嫌と言うほど巨額な無駄な歳出があって、
本当なら現行の消費税だって不要かもしれないのに、
いい加減にしろと思ってしまいます。
上の記事は今後の財政の見通しを書いた記事だから、まあ仕方ないとして、
これから先、ことさら、財政が赤字になるところばかりクローズアップさせて、
今後の税制のあり方を議論すると思うから、正直なところ国民をかなり馬鹿にしていますよね。
そして新聞だって社説で、この日経もですが、
そろそろ消費税の増税は避けて通れないなんてアホなことを書き出すから駄目ですよね。
ともかく財政赤字を論じるのなら、まずは財政の無駄を徹底的になくすことを論じるべきで、
官僚やどうしようもない政治家は何が何でも抵抗するだろうけど、
新聞ぐらいは、本当はこのことを正面から書いて欲しいものです。
「無駄をなくしたら、消費税の減税が可能になった」くらいのことが実現しないものですかね。
だいたい、官僚だけじゃなく、政治家だって、数は多いし、議員宿舎なんて不要で、
国ため国民のため、手弁当でやるくらいの熱意のある人だけに政治家になって欲しいですね。
こんなこと書くと、政治家を手弁当でできる人に限ると、
金持ちしか政治家になれないなんて、これまた売国奴の仲間みたいなことを言う人がいるけど、
政治家になって私服を肥やし、国民に寄生する人と、
金持ちで、無償、イやむしろ持ち出しで政治する人なら、
どちらが良いと思います？
私は明らかに後者のほうが良い、少なくともマシな政治をしてくれると思います。
そもそも元々貧乏だった人物が政治家になったら、豪邸に住んでいるなんて、
誰が考えてもこんな政治家は悪いことをしていることは明白で、
おまけにこのような人物の子女が後を継ぐような家業になっているんだから、
そりゃ政治家が馬鹿ばかりだったり、国民の生活の痛みなんか分かるわけがないと思いませんか？
今日は、またコンサートにサントリーホールに行って、
帰りにたらふくビルを飲んで酔っ払いだから、極論、妄言かもしれないけれど、
今の政治家を見ていて、優秀な政治家と思える人なんて本当に見かけないから、
たぶん、日本は優秀な人が政治家になれない特権階級の硬直した制度になったのかもしれません。
だから、頭が良くて悪賢い官僚に勝てないのは、ある意味あたり前かもねと思います。
散々悪態を吐きましたが、きっと今日の記事も消費税論議の土台になると思いますよ。
あー、アホくさ
今日はこのあたりで失礼します。
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わが友、恐慌──これから日本と日本人の時代が訪れる8つの理由/松藤 民輔
不動産融資に対する顧客の認識
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１月７日
今日お客様の紹介の不動産会社の経営者から不動産担保ローンの相談を受けました。
なかなか、よく物事を理解していらっしゃる方たちで、
本当に身持ちの良い面談をさせていただきましたが、
不動産担保の融資は出すところなんかないのではないかと言うのが、
一般的な認識なんだと再確認しましたね。
今日の方々も言ってらっしゃいましたが、
融資が付かないから不動産取引が成立しないと言うのが大勢になっているようで、
これじゃ不動産の動きが悪くなるのはあたり前だなと思いました。
確かに、銀行はもちろん、ノンバンクだって、
１億円以上の融資額になると、実質開店休業のところも多く、
月どころか週、もっと言えば日替わりで、
金融機関の融資姿勢や条件は変化しています。
そのほとんど全部が、条件が緩和されたとか、
融資額の上限が増えたとか言った話ではなく、
極端に条件が厳しくなったり、何よりも融資額が小さくなる話ばかりだから、
私みたいな仕事でもして、毎日多くの金融機関と接点でもなければ、
今、融資は出ないと思ってしまうでしょうね。
消費でも同じことですが、不動産取引にしても、関わる人たちの心理的なことって、
想像以上に影響が大きいから、
これじゃ不動産のマーケットが沈滞して収縮するのも、無理ないと思います。
でもまだ現時点では、
先月も１４億５千万円や１２億円の不動産担保融資のお手伝いはできているので、
このブログを読んでいただいている方々の中で、
５億円以上の不動産担保ローンをご希望される場合は、
ぜひお気軽にご相談ください。
申し込みのための必要資料は次の通りです。
■借入を希望する会社の商業登記簿謄本
■物件概要
■ストラクチャー図（当事者の関係がわかるもの）
■地図・図面（住宅地図・公図・建物平面図。専用部・共用部の区別、水周り・間取り等がわかるもの）
■RentRollおよびCashFlow（エクセルでお願いします）
■ER（環境・耐震含む。ドラフトでも結構です）
■固定資産税関係（評価額・税額がわかるもの）
■賃貸借契約書（レジデンスで戸数が多い場合はサンプルでも結構です）
■物件の謄本
※土地の場合は建築プラン、古屋つきの土地の場合は解体費用の見積が必要です。
私は今日もまた懲りずにサントリーホールに行ってきました。
今日はウィーン・ヨハンシュトラウスフェスティヴァル・オーケストラと言う、
技術は良くないけれど、実に楽しくなる、良い気の演奏をする楽団で、
特に創立者でもあるペーター・グートが指揮したら最高なんですが、
今日はこの名人がのっていなくて、イマイチでしたね。
ソプラノは鮫島有美子さんで決して下手じゃないけれど、
なんか迫って来るものがなくて、汗をかくような感動がなかったですね。
そして何よりも構成が悪くて、不必要な男のダンサーなんかに踊らせるから、
私は ド白けましたね。
もっとペーター・グートのバイオリンが泣くのを聴きたいのに、
ペーター・グートの前で真剣に不要なダンスをするから、
集中できないし、多分ペーター・グートものれなかったと思います。
（まあバレーやダンスに無興味の私だけかもしれませんが・・・）
また明日も明後日もコンサートに行きますが、
今日みたいに演奏者がのっていなくても、
もっと技術がイマイチでも、メロディーが流れると必ず、
おおおおおー 良いねえと思うのは、
私はレハールのメリーウィドウの「唇は黙し」です。
良い演奏の時はもちろんですが、本当にイマサン位の演奏でも、感動するから、
曲が飛び切りうまく作られているのだと思います。
この曲に関しては、ヨハン・シュトラウスでも負けに感じるくらい、良い曲ですよ。
ご興味のある方は、次のＤＶＤでも見られてはいかがでしょうか？
不景気な今、先入観を捨てて観て頂ければ、けっこう楽しく、
甘い気持ちになれると思います。
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