思うように資金調達ができない方へ -1993ページ目

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今可能な特殊なファイナンスアレンジ

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３月８日

いつも書いているように現在、中小企業に対する融資は非常に難しく、

公的資金か不動産担保がある場合の不動産担保融資以外、

間接金融での調達は非常に難しくなっています。

今日はちょっと特殊なファイナンスの話です。

一般的なファイナンスの話ではありませんが、ご参考になればと思います。

まずは有力パチンコホールの新規店舗開発向けのファイナンスです。

現在、某大手パチンコ機械メーカーの関連会社、

店舗開発が得意な中堅不動産会社、外資の金融機関と弊社の４社で、

このファイナンスの準備をしています。

お金を出すのは外資系の銀行です。

たまたま、このサービスは、このブログの読者からお客様になっていただいた、

某有力パチンコホールの財務部長とスタッフ方から依頼を受けスタートしたザービスでしたが、

この会社の新規店舗計画が半年以上先の話であったので、

これからスタートすることになったサービスです。

イメージとしては、売上が１０００億円以上か、財務内容の特に優れたパチンコホール運営会社の、

台数で言うと７００台、８００台、地積が最低３０００坪以上の、

地域一番店になりうる新規店舗の開発資金限定のサービスです。

さらにもう一つ条件があって、

１物件２０億円以上５０億円位までのボリュームの案件限定にしています。
　

今回はファイナンスを行なう銀行がいろいろストラクチャーを考えたり作ったりするのではなく、

弊社はじめ４社共同で、ストラクチャー（融資の仕組み）を構築して、

あくまでもレンダーとして外資系銀行に参加してもらう形を取っています。

少し具体的に書くと、今回の案件は、

マーケティング力があって財務体力もあるホール企業が計画する地域一番店的な、

大型店舗開発の資金限定で、期間も３年程度の短期間限定でリスクを少なくし、

万一このホール企業が破綻したり退却する場合でも、

他のホール企業か、物販企業の商業施設に転用できそうな、

規模と立地条件であることで、破綻リスクを限りなく軽減することをまず第一に考えています。

また、都市型店舗は確かに不動産の担保価値はあるのですが、

他の商業施設に転用することが非常に難しいので、

郊外型の特に不動産の担保価値だけでは絶対に調達のできない案件に特化しています。

金利などの調達コストは、年利ベースで１０～１２％程度を考えていて、

決して安くないので、あくまでも邦銀への借換を前提としたサービスと考えています。

このため銀行から今は駄目でも将来は調達できそうなホール企業限定にしています。

早晩具体的に案件を進める予定ですので、このファイナンスの状況については、

またご案内したいと思っています。

そして次は、多額の債務を抱えて困窮する中堅以上の不動産会社に対する、

ファイナンスです。

元々は在庫になっている物件を買取るスキームだったのですが、

物件の買取については、資金を出す某国ファンドの利回りの条件が高すぎて、

現在の日本の状況では、銀行が思い切った損切りをしないので現実的ではないため、

物件再評価をして物件評価が毀損した部分のメザニン融資に特化したサービスにし、

２社の上場不動産会社の案件を進めています。

ファイナンスのボリュームはメザニン部分で５０億以上を条件としています。

このファイナンスは不動産会社にとってどのような効用があるのかと言うと、

例えば、物件を会社のＢＳで持っている場合は、

別のＳＰＣに移すにあたり、当然ながら再評価した場合、

価値が毀損している場合が多いのですが、

この毀損した部分をメザニンすることで、

物件がＢＳ上から社外の別のビーグル（ＳＰＣ）に移動し、

その結果自己資本比率が上がって財務内容が良くなります。

また既にＳＰＣで持っている場合でも、融資期限が来ている借換について、

借換には、物件の毀損した部分を自己資金で補填しないと、

借換に応じないとレンダーから言われている場合、

この毀損した部分に資金を入れて借換を実現し、

現在のこの経済状況の中、無理して安く売らなくても良いようにできます。

このメザニン融資で今の難局を乗り越えて、

将来不動産が上がった状況で売却すれば、損失を出さずに済むわけです。

以上の２つのファイナンスのように、特殊な会社に対しては、

条件はかなり限定されますが可能なファンナンスがあるので、

弊社としてはビジネスに事欠きませんが、

本当に数多くの普通の中小企業の方へのファイナンスについては、

財務内容にもよりますが、特に突出して良好でもない限りは、

無担保融資の場合は、セーフティーネット融資か、

中小企業新事業活動促進法を前提とした信用保証協会の保証によるチャレンジ融資、
あるいは日本政策金融公庫の旧中小公庫か旧国金ぐらいしか使えないのが現実です。

また不動産担保の絡む融資についてはＬＴＶが最高で８５％ですから、

自己資金部分の準備が可能であれば、３億円まで、あるいは５億円以上数百億円までなら、

現時点なら融資は可能です。

あるいは真っ当な価格で物件を買取り、短期で出口への転売が鉄板で決まっていて、

出口の資金力が証明できる場合は、６ヶ月以内の売却までの期間であれば、

いわゆるブリッジローンも可能です。

でも以前と比較すれば融資の選択肢が少なく、昨日も書きましたが、

現在の保証制度や公的金融機関では難しい企業に対する資金の供給は、

やはり民間の金融機関でやってもらいたく、

一日も早く銀行独自のリスクで融資をするように願うばかりです。

いずれにしても、これらのファイナンスのご相談はお気軽にお受けしていますので、

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正論だけど読んでむなしい日経の社説

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３月７日

銀行は中小企業には金を貸さないとずっと言われていますし、

銀行は傘が必要な雨の時に貸さないで、晴天で必要のない時には貸したがるとも、

ずっと言われて来ています。

銀行の立場になれば、リスクの高い中小企業に金を貸したくない気持ちも分かるし、

安全性を考えれば、企業の業績の良い潰れそうにもない時には貸しても、

業績の悪化した時には貸したくないのも理解できます。
　　　　

でも銀行がこのような姿勢に終始すれば、

中小企業の資金調達がスムーズになることは永遠にないから、

新規事業が生まれることもないし、発展することも期待できません。

そして、こんなことが続けば、

日本経済、もっと言えば日本の活力が高くなることはありません。

特に現在のように世界的な経済危機の影響で、

日本を牽引してきた輸出関連の企業が業績を落とす中、

国内経済を活性化させないと、日本の経済力は本当に弱くなり、

日本がマジで収縮していまいます。

これを防ぐためにも、

日本の企業の大半を占める中小企業を資金面でバックアップすることは非常に大切です。

この資金のバックアップの現状を言うと、ほぼ今は頼りになるのは公的資金が中心で、

ここ数年銀行の中小企業に対する融資は、ほぼ信用保証協会の保証がないと、

実行されていません。

こんな金融状況の中、次のような社説が日経に載っていました。

公的金融と銀行資本増で資金繰り保て

3月末の決算期を前に、企業が資金調達に四苦八苦している。平時なら十分に存続できる企業もがカネ詰まりで破綻してしまうようなら、日本経済にとって重大な損失となる。政府・日銀は公的金融も活用して資金繰りを死守してほしい。民間銀行も自己資本の増強などで貸し出しの余力を確保し、資金供給という本来の責任を果たすべきだ。
　金融危機と景気悪化で企業は資金が思うように取れない。銀行は株安や不良債権の増加で健全性を示す自己資本比率が低下するのを懸念し、貸し出しを十分に増やせていない。今もバブル崩壊後で最安値に近い株価が下がれば、資金供給がさらに細る恐れもある。

　大企業には高めの金利を覚悟で社債を発行し、自力で資金を確保する動きもあるが、その余裕のない中小企業は厳しい。商工組合中央金庫の2月調査では、資金繰りの「悪化」を訴える中小企業から「好転」を引いた割合が20％と調査を始めた1985年以来で最大になった。

　不振企業の安易な存命は防がねばならないが、期末越えの資金繰りの確保は最優先の課題である。政府は2008年度補正予算の成立で中小企業向けの緊急信用保証枠を20兆円に広げた。財務省は外貨調達が難しくなった日系企業の海外拠点に、国際協力銀行を通じて外国為替特別会計のドル資金などを貸し付ける。

　本来は公的金融の存在は必要最小限にとどめ、民間の活力を生かすべきだ。だがいまのような事態を、民間の力だけで克服するのは難しい。期限や適用範囲の歯止めを示したうえで公的金融を活用すべきだ。

　資金枠は確保したが、運用面の課題もある。例えば大企業と中小企業の板挟みとなる中堅企業への配慮だ。信用保証協会による緊急保証は製造業なら「資本金3億円以下」など中小企業基本法の定義に合う企業の一部業種に限られる。他業種や中堅企業に対象を広げられないか。

　民間金融機関の自覚も必要だ。メガバンクは8％以上の自己資本比率を義務付けられるが、実際には海外の評判に響く10％割れを防ぐのに必死だ。「分母」の貸出資産を増やせば比率が低下するため、金融機関は融資を手控えがちになる。

　それならば比率の「分子」を充実させて資金供給の機能を保つべきだ。自己資本への算入が認められている劣後債を個人向けに発行するメガバンクもあるが、一段と積極的な資本調達も考えてほしい。事態が急に悪化すれば、金融機能強化法の公的資金注入もためらうべきでない。

いつも社説にイチャモンをつけたくなる私ですが、今日の社説についてはほぼ１００％同感です。

記事にもあるように企業に黒字倒産させるような状況は日本にとって大きな損失です。

今のような経済危機の時は公的資金による支援が必要であることは確かですが、

民間金融機関にも頑張って資金供給機能の責務をぜひ果たしてもらいたいと思っています。

なぜなら、トラブルや業種によって信用保証協会の保証が取れず融資が受けにくい中小企業や、

そもそも対象ではない中小企業と大企業の間に存在する中堅企業の存在があるからです。

でも現実は、銀行の経営者の意識に、これらの企業に対して、

資金供給機能を自らのリスクでできるだけ取り組む意欲はありません。

特に中小企業に対してはリスクも高いし、費用対効果も高くないと思っていて、

手間隙かけて審査する気もなく、信用保証協会の保証を条件にして、

この保証と言う質草がとれる企業にのみ融資することでお茶を濁しています。

先日も書きましたが、あるメガバンクの首脳の談話が日経に載っていて読んでみると、

中小企業に対する融資は現状よりもっと信用保証協会や政府系金融機関と連動して、

いわゆる公的資金で対応していきたいと明言していて、

リスク取れるものは自ら取ろうと言う意志はまったくないようです。

ですから現時点では、中小企業の場合、信用保証協会の保証が取れない企業は、

銀行から事実上融資を受けることができない状況に陥っていて、

まさに日本政策金融公庫頼みになっています。

ところがいつも書いているように、信用保証協会の運用にかなり問題があるため、

本来なら保証をしてしかるべき中小企業が保証が取れず、

銀行からの融資を一切受けることのできなくなっている実例が非常に数多く出ていますし、

日本政策金融公庫だけでは、企業が必要とする要件を満たす満足な資金調達はとてもできません。

弊社の案件でみても、このような企業群の中にも立派で将来性のある企業もいっぱいあって、

銀行から融資を円滑に受けることができれば、大きく発展する企業も出てくると思いますし、

大きな発展はしなくても潰れることなく社会に貢献し続ける企業も多くなると思います。

でも、銀行経営者の意識はこのような企業に対してリスクを取るつもりはほとんどなく、

資本増強をしたって、この余裕部分をこれらの企業への融資に回すことはほぼ期待できません。

だから公的資金を入れても中小企業などの融資に回ると言うよりは、

保有株下落やデリバティブの損害部分の補填、大企業や海外案件への融資に使われるだけで、

このような正論の社説を読む度に空しさが募ります。

本当に最近の銀行経営者は政治家同様、総取替えしたい対象です。

銀行経営者の意識改革は短期間に対処療法的に改革できることではなく、

行員の選抜基準や教育制度や銀行の人事考課の改革とともに、

子供や学生時代の教育自体、

記憶力よりも判断力、決断力、創造力や正義感の養成などを主体のものに変えて行かないと、

いつまで経っても儲ければ良いといった数字原理主義者しか銀行の経営者になれず、

いつまで経っても、銀行は中小企業には金を貸さないし、

資金が必要な時に金を貸す銀行は出てこないと思います。

この日経の社説はまったく同感ではありますが、

銀行経営者や銀行員の意識の変革がない限り、

数多くの中小企業や中堅企業の資金繰りを保つことは難しいと思います。

非常に時間がかかるし、銀行が破綻でもして今の経営者が辞めない限り難しそうなので、

やはり空しい気持ちを持ってしまいます。

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旧東京中央郵便局　続編

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３月６日

一昨日書いた旧東京中央郵便局の建替えに対して、

異常とも思える鳩山総務相の反対問題ですが、私の周辺でも結構話題になっていて、

やっぱり友人がアルカイダなど多くの迷発言で知られる人らしく、

ちょっと思考回路がおかしいんじゃないかと言う印象を持っている人がほとんどですね。

実際建物を見ていただければ一番理解していただけると思いますが、

なぜこの物件だけそんなにこだわるのか、やはり分からないですね。

この問題に対する石原東京都知事の発言の記事をお読みください。　

この人の発言も？？？？と思うことも多いのですが、

この問題についてはまともです。
　

旧東京中央郵便局、都が都市計画　石原知事、再開発に賛成

　旧東京中央郵便局（東京・千代田）の再開発問題で、東京都は6日、建て替えを認める都市計画を決定した。日本郵政は超高層ビルの建設に向けた手続きを進められるようになる。石原慎太郎知事は同日の記者会見で「東京駅を中心に複合的ないい都市計画がある中で、あの建物だけ残すのはかなり無理な問題」と述べ、再開発に賛成する立場を示した。

　日本郵政は今後、4月にも東京都に建築確認を申請し、今夏までにビル建設に着手する予定。2011年度中の完成を目指す。ただ鳩山邦夫総務相が「待った」をかけたことで、旧東京中央郵便局の解体工事の延期を余儀なくされている。工事再開のめどが今のところ立っておらず、全体のスケジュールが遅れる可能性が出てきている。

　日本郵政は11年度までに建物を地上38階建て（高さ約200メートル）の超高層ビルに建て替える計画。昭和初期の代表的な建築であることに配慮して、低層部の一部を保存する。工事費は876億円で、大成建設が既に受注している。

この写真は写真映りが良過ぎるかも