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弊社のサービス事情③　不動産担保ローンにおける借地物件の話

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４月１２日

今日は不動産担保ローンの最近の状況と、借地の関わる問題についてお話をします。

毎日、下の方に貼り付けている、弊社のサービス事情の中に、次のような情報を貼り付けています。

★不動産購入や不動産の有効利用に使えます。今数社のノンバンクが積極的な融資を行っています。
積極的な不動産担保ローンのノンバンク

この積極的な不動産担保ローンのノンバンク　の情報は２月末に書いたものですが、不動産担保ローンの状況は今もほとんど変わっておらず、ぜひご一読いただきたいと思いますが、今も条件さえ合えば、ノンバンクの姿勢は積極的です。

今日は、時々、案件として相談がある借地の物件に焦点を当ててお話をしたいと思います。

最近、マンションにしろ、戸建にせよ、定期借地権による物件が増えていて、当然ながら割安感のある物件が多いから、購入や投資するに当たって、迷われるような局面も多いかと思います。

定期借地権についてはよくご存知かと思いますが、念のために簡単に説明します。

定期借地権とは、借地契約の期間満了後、借り主が土地を所有者に返還する制度のことで、１９９２年施行の借地借家法で導入されました。定期借地権の制度がスタートする前は、原則として借地契約の更新を拒絶することができず、いったん土地を貸すと戻ってこないケースが少なくなかったので、この問題点を解消するために導入されたのが定期借地権です。定期借地権を設定しておくことで、地主は借地契約終了後、確実に土地を返してもらえるようになり、この結果、返還が間違いなくされることから、優良な土地が出るようになり、定期借地権による分譲マンションも増えてきました。なによりも、消費者にとって割安感があるから今後も増えていくと思います。

ここで、この定期借地権による物件の貸し手、借り手のそれぞれのメリット、デメリットを、定期借地権のデメリットと言うサイトから引用したいと思います。

■借りる側（借地人）のメリット■　借地契約の際の一時金(保証金)が普通借地権より安い（土地代の20～30％程度）／土地を合わせた購入より安価でマイホームが購入できる／マイホーム購入費が安価ですむため、ゆとりのある生活が送れる／契約期間が50年以上あるため本格的な建築物が建てられる／相続・転売・賃貸・増改築ができる／いつでも解約できる
■借りる側（借地人）のデメリット■　契約の更新・延長ができない／契約期間満了時には更地にしなければならないため、その際に解体費用が必要になる／住宅建築資金は住宅金融公庫等の融資しか受けられない／地代を払い続けなければならない
■貸す側（土地所有者）のメリット■　一定割合による一時金(保証金)を受け取ることができる／契約期間中は安定収入が得られる／適正な地代の改定ができる／契約期間終了後は更地で返還される／更地を住宅地にすると固定資産税の負担が軽減できる／区画毎に分筆しておけば相続の際遺産分割がしやすい／借地返還の際の立退料は一切不要
■貸す側（土地所有者）のデメリット■　契約期間中（50年以上）は自分の土地を使用できない／借地契約時の一時金(保証金)が普通借地に比べて安くなる／相続時の土地の評価額が普通借地に比べて高くなる／相続時に保証金の一部しか債務控除されない

ご覧のように、契約期間が長いし、相続・転売・賃貸・増改築もできるから、住む事に関しては特段デメリットはなく、むしろ少ない予算で割安感のある物件を購入できるメリットのほうが大きいと思われる方のほうが多いのではないでしょうか。

ただ、引用した記事の中にも「住宅建築資金は住宅金融公庫等の融資しか受けられない」とあるように、今日お話しているノンバンクの不動産担保ローンでも、こと融資に限っては非常に不利になるのは事実です。
　　　

ここでぜひ認識いただきたいのは、借地物件を担保とするローンは、その契約が、定期借地権・普通借地権を問わず、受けにくいと言う点ではほとんど変わりません。もちろん、すべてのノンバンクがやらないわけではありませんが、有名どこのノンバンクでは、むしろ借地物件の担保ローンをしないノンバンクのほうが多く、このポイントは、ぜひ物件の購入を検討する時の一つの検討事項として押さえておいて欲しいと思います。
　　　　

普通居住用の物件の場合は、長期間の住宅ローンで購入することが多いから、不動産担保ローンができるかどうかは、あまりたいしたことではないかも知れません。ただ、自己資金、あるいは自己資金割合が多い場合は、現預金を固定資産に換えたわけですから、何かの理由で、その固定資産を現金に換えたい場合もないとは言えません。言い方を換えれば、資産の有効活用なんてことになるわけですが、この時は、借地物件だと、この物件を担保にお金が借りにくいということを、投資する時はぜひ忘れないようにしていただければと思います。当然ながら、売却についても、買う方のファイナンスも難しいから、流動性という点でも借地物件は劣るのは事実です。

現金で物件を買うような資金が潤沢な状況の時は、先のことなんてどうでも良いと思いがちですが、いざ何年か経って、物件担保にお金を借りる必要が出た時に、なんで借地の物件を買ったのかと思う方は、弊社のお客様でも多いから、借地物件は融資の担保になり辛いということは認識しておいていただければと思います。
　　　　

　ぜひ、機会があれば次の本のどちらかをご一読ください。

民主党政権で日本経済が危ない!本当の理由/三橋貴明

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本当はヤバくない日本経済破綻を望む面妖な人々/三橋貴明: ￥1,470; Amazon.co.jp

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★期間３ヶ月、転売までの１～数百億円フルローンにご興味ある方は
問い合わせの多いブリッジローンについて
ブリッジローン案件でよくある話

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たちあがれ日本の政治家を絶対に支持できないわけ

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４月１１日

たちあがれ日本と言う老人中心の党ができました。

私も６１歳だから気持ちは青年でありたいと思っても、周囲は当然老人と思っているだろうから、別に老人ばかりの党だから、駄目だとは言う気は毛頭ありませんし、良いたくもありません。

でも、私はこの党の政治家全員を絶対に支持できない訳があります。

それは、長年にわたり官僚に牛耳られてきた政治を改革しようともせず、放置してきたことをこの老人どもはまったく認めないし、これからの政治活動に対しても、官主導から政治家主導に本当にする気があるのかどうか、すると言うのであればどのようにしていくのかを明示して欲しいと思うのです。記事をどうぞ。

平沼赳夫元経済産業相、与謝野馨元財務相らが１０日、新党「たちあがれ日本」を結成した。平沼氏が代表、与謝野氏が共同代表に就任し、結党趣旨に「打倒民主党」「日本復活」「政界再編」を掲げた。参院選では比例区と東京など複数区で候補者を擁立し、１人区については、自民党候補を支援する方針。

　新党結成の記者会見には、両氏と園田博之前自民党幹事長代理、藤井孝男元運輸相、中川義雄元内閣府副大臣の国会議員５人と、応援団長を自任する石原慎太郎・東京都知事が出席。会見で平沼氏は「政治生命をかけて日本のために汗をかく。民主党政権による政治はこの国をダメにしてしまう」と主張。与謝野氏は「民主党に政治への哲学はない。自民党には野党として戦う気力がない。反民主、非自民で戦う」と強調した。

　綱領や基本政策では「自主憲法制定を目指す」とし、外国人参政権と選択的夫婦別姓に反対を表明。社会保障財源として消費税を含む税制の抜本改革を掲げ、規制緩和や行革とあわせ３年間で経済と財政を再建するとした。

　国会議員５人の平均年齢は約７０歳。石原氏は「年寄りだとバカにするかもしれないが、３０、４０、５０代で我々と同じようにこの国を憂える人間がどれだけいるんだ。若い候補者を立てて参院選を戦う」と語った。

民主党の政治は日本を駄目にするとか、民主党に政治哲学はないとか、上の記事でもいろいろ言っているようですが、そんな抽象的で理念的なことよりも、民主党政権が少しずつかもしれないけれど、官主導であった政治を、国民主権の政治家主導の政治へと改革していることに対して、反対なのかどうか、抽象的なことを言わないで、明言して欲しいと思います。

この部分について名言しないのなら、自民党と変わらず、似非自民党としか思えません。

そもそも、この党の政治家たちも、石原都知事も含めてですが、自民党の、少なくとも幹部だった政治家なのだから、今までの官主導の利権政治への責任をはっきりしてさせるべきです。

多くの国民は、この官主導の政治がもたらした弊害を、あまりにも目に余るから、官主導の自民党政治にＮＯを突きつけて政権交代が実現した訳で、失われた年金、薬害問題、天下りによる公共事業の談合問題、航空行政・・・・・・・、書けといわれたらいくらでも書けるぐらい、官主導の自民党政治がもたらした弊害は底知れず、８００兆円ある日本政府の債務も、そのうち半分は官主導の官僚たちのための政治で作られた特殊法人関連でできた債務と言われていて、まずは財政規律しか頭にしかないのかと、失礼ながら、その頭の構造を疑う与謝野氏にも、あんたたちに大きな責任がある債務を、まだこれ以上、国の無駄遣いを改めることなく、国民に負担を強いるのかと、正直、こんな悪質で不見識極まる政治家はいないとさえ思うほど、この政治家を今は嫌いですね。本当にこれ以上、国民負担を今のままで増やしたら、日本経済はパニックになることが、この政治家には分からないのかと、こんなバカな政治家は今いないのではないかとさえ思います。

平沼氏については、正直、この人がどんな政治を志向しているのかが掴めていないから、支持できるところが少しでもある政治家かどうかは不明ですが、でも、官主導の政治を黙認した責任をどう思うのか、まず、明言してもらわないかぎり支持なんかできるはずがありません。

要は、この政党が保守本流を進むとか言っていますが、保守本流とは、官僚に任せる政治であっては、支持する人は少なく、それこそ老害だとしか思えず、何はともあれ、官主導の政治をどうしようとするのかを明言すべきだと思いますね。

石原都知事については、最近は問題がとても多いけれど、まだ、他のメンバーよりはマシだと思っています。私は、冒頭にも書きましたように、高齢者の政治家であろうがなかろうが、本当に、国民のため、国のために、命をかける政治家であるのなら、記事中の石原さんの話を否定する気はありません。でも、だから自民党を辞任したのかも知れないけれど、自民党の官主導の政治を容認したこと。そして今後この点についてどのようにしたいのか、要は、民主党がやる政治改革の上を行くような改革をするのか、それとも、元の官主導の政治に戻すのかについて、東京都知事の立場なら説得力ある話ができるはずだから、明言するべきだと思いますね。でないと、石原知事も絶対に支持できないし、結局は、悪徳ペンタゴンのお仲間の情けない政治家になってしまいますね。
　　　

とにかく、この党も自民党も、官主導の政治について、総括して誤りだったことをまず認めることからやってくれないと、顔や党が変わっても、官主導の自民党政治への回帰だとしか思えないので、絶対に支持はできません。

他の人のことは知りませんが、多分、多くの国民は、まずは官主導のインチキ政治は否定で、その上で、国民のための政治をどうやっていくのか、民主党よりも良い政治を実現してくれそうであれば支持するのであって、結局は官主導の政治への回帰だと言うことであれば、この党はぶっ潰れると思います。官主導のインチキ政治を喜ぶのは、国民の中のほんの数パーセントの少数派だと言うことを忘れないで欲しいですね。

国民をなめてるととんだことになることを、この高齢の政治家たちが分かっているのかどうか、まあ分かっていないと思いますが、今後を見ていきたいと思います。

　ぜひ、機会があれば次の本のどちらかをご一読ください。