筆界と所有権界てよくわからないこと多いですよね！ざっくりと説明していきます。
Q
「筆界」と「所有権界」とはちがうのですか？
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A
筆界とは公法上の境界と呼ばれ土地の権利関係の登記や固定資産税を決定する為等に利用されています。当事者の意思では動かくことができない境界になります。所有者、隣接地所有者の意思で動かしてしまうと土地の権利関係や、固定資産税に大きく変動するからです。
所有権界は当事者の意思で動かすことができます。本来なら筆界と所有権界は同じになっているはずですが、筆界を飛び越えて当事者同士で境界を変えてしまうとそれは、所有権界となってしまいます。
Q
お隣の敷地との間には私が設置したブロック塀があるのですが、隣から本来の境界から越境していると言われました。どういうことでしょうか。
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A
お隣が売買等の事情があり境界確定作業を行なった結果、いわゆる筆界と現地の相違があったのではないかと思います。本来の境界はいわゆる筆界のことですが、相当の資料調査・測量を経て判断しないと難しいと思います。資料に基づいて客観的に判断できる専門家の意見を聞いて判断したほうがよさそうです。
土地家屋調査士 境界について（地積測量図） Q＆A
ちょっと長文です。わりと詳しく書いたつもりですが、需要あるのか微妙ですね！
Q 地積測量図に任意座標や世界測地座標があるのですがどう違うのでしょうか？
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A まず、現在の地積測量図のは、現地復元性が必要なため座標で表示されています。
基本的に基本三角点等と言われる基準点を使用した世界測地系の座標を使用しなければなりませんが、近傍に基準点がない場合は、特別に任意座標で作成することになります。
世界測地座標とは地域によって座標系が定められており岡山は5系に該当します。境界標が紛失しても正確に復元できるので、争いになりにくいと思います。任意座標は例えば観測点Ａはｘ＝100、ｙ＝100といった具合に表示されたものが任意座標です。任意座標でも基になる点から復元が可能です。ただし、もとになる点が紛失、移動等した場合は、難しくなる場合があります。
Q 法務局に地積測量図が備え付けられていても、作成された年代によって役に立つものとそうでないものがあるとのことですがどういうことでしょうか？
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A 年代によってだいぶと違いがあります。ざっくりですが、、、、
昭和35年～昭和52年
測量の結果のみを明らかにする目的とされていて、机上作成も多いといわれています。ただ、位置関係や土地の区画の形状等を確認できる、その後方位や地積、求積方法なども記載されているが、境界標の義務づけがされておらず復元性は低いと思われます。
昭和52年～平成５年
地積測量図に基づいて設置あるいは確認した境界標を地積測量図に記載しすることになったが、境界標の設置がない場合は記載していないため、復元性は難しい。
平成5年～平成17年
上記に加えて、境界標がない場合は恒久的地物からの位置関係を記録することになった。
平成17年～現在
平成16年に不動産登記法の改正があり、不動産登記規則に筆界点の座標値を地積測量図に記録すべき事項とし、かつ、その測量に当たっては、基本三角点に基づいて行なうべきこととされました。この規定により現地特定機能、境界点の復元性が一層高まることになりました。
古いほど正確性がないともいいきれませんが、雑な測量図が多いイメージです。地域性や、当時の測量者の技術力、年代によって検討が必要だとおもいます。
暑い日が続きますね！！
よくご質問頂くQ＆Aです。
Q 境界標が勝手に設置されていたんですがどうすればよいでしょうか？
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境界標は勝手に設置することは難しいです。難しいですが設置されている場合もあると思います。正しい位置だったとしても隣接地の人からすれば違和感が残るかもしれません。しかし、勝手に取っ払ってしまうと刑法の「境界損壊罪」に当たる可能性がありよくありません。
実際に設置場所が正しい位置なのか調査し、測量いたします。間違った位置に設置されていれば隣接地所有者の方にしっかり説明して正しい位置に設置することになります。
Q 所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？
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一つの土地を複数の土地に分割する「分筆登記」を申請することになります。
売却する部分が分かるように、現地に境界標を設置し、また復元可能な測量図を作成いたします。
そして、売却分の面積を分筆して売却する流れになると思います。
他にご質問ありましたら何なりとご相談くださいませ(^^)
暑い日が続きますね！汗だらだらです。引き続きよくあるご質問です。
※参考程度にご覧ください。
Q 自分の土地又は、相続した土地等の面積や境界標について確認するにはどうしたらいいのですか？
それぞれの地域により認識がちがうので参考程度にお考え下さい。個別事案については、お気軽にご相談くださいませ。(^.^)/
Q
そもそも境界確定測量の境界ってどういう意味なんですか？
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A
確定測量の境界は「筆界」を指すものであり、「筆界」とは、明治時代の地租改正で創設された「原始筆界」と分筆登記や区画整理事業の換地処分等で創設された「後発的筆界」があります。土地の権利関係の登記や固定資産税額を決定する為等に使用され、当事者の任意の意思表示では移動できないといわれています。
Q
お隣の方から越境しているといわれましたがどうしたらよいですか？
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A
本当に越境しているか正しい境界を確認してからの対応がよろしいかと思います。ご自身の認識が正しいかもしれませんし、お隣の方の認識が正しいかもしれません。境界がはっきりしない場合は、ご相談いただければ調査、測量可能です。測量と境界の判断により越境している範囲を特定することも可能です。ただし、越境物に関する法的なご相談は弁護士となります。
Q
昔の測量した図面があるのでそれを使用し簡単に分筆登記できませんか？
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A
法務局備え付け地積測量図なら年代によりそのまま使用できるかどうかの判断が必要です。もし境界標が紛失していれば復元しなければなりませんし、現地にて再度確認の測量が必要です。現在は公共基準点と言われる基準点からの測量が義務図けられておりますので昔の測量図ですと再測量が必要になると思います。
地目って登記の記載事項なので変更したら申請しないといけないんです。。
※登記については、登記官が決めますので参考程度にお願いいたします。
Q共有の土地を持っているんですが、地目を変更するときは共有者の一人からでも申請可能ですか？
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A地目の変更登記は、まあ報告的登記であり保存行為として共有者の一人からでも申請可能です、
共有地の場合は全員が義務を負っていると考えられるため物理的な変更があった場合はその変更された状況を登記記録に記録して公示することで取引の安全を図るというものだと思います。
Q抵当権が設定されている場合に地目の変更、地目の更正登記申請するには、抵当権者の承諾書を提供しなければなりませんか？
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A原則的に現に物理的な変更が生じていたり又は錯誤があるといった事実を登記記録に表示するものでありますので、抵当権者の承諾は原則必要ないと思います。
Q建物から公道に至るまでの私的な通路部分を公衆用道路としなくてはならないのですか？
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A建物とその私的な通路部分がそれぞれ地番が設けられているとして、その通路部分のみの独立した利用状況によって地目を認定できないかを考える必要があります。公衆用道路とは、一般交通の用に供する道路のことであって道路法にいう道路であるか否かを問わず農道、林道、里道も公衆用道路であり、私有地であっても一般公衆用に供されるものは公衆用道路として扱われることになります。
建物から公道に至る私的な通路という利用状況にあることから建物に居住する方の利用であると推測されます。したがって、不特定多数の者の利用を前提にする概念である公衆用道路とは若干異なるものであり公衆用道路という認定は難しいのではないか？と考えます。
地目変更の場合によくあるQ＆Aを記載していきたいと思います。
まず、地目変更とは？
通常、土地の現況を登記しなければなりません。例えば、田んぼを開発して宅地に変わると現況が変わるので変更登記をしなければなりません。ちなみに、地目は以下の中から決められます。駐車場は雑種地です。
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、及び雑種地
※登記の要否は登記官が決めるためあくまでも参考程度でお考え下さい。
Ｑ農地に該当しない旨の都道府県知事又は農業委員会の証明書とは、具体的にどのようなものをいいますか？
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Ａ非農地証明書のこと。通常土地の現況を登記しなければなりませんが、農地（田又は畑）については、農地に該当しない旨の農業委員会等の証明書又は転用許可があったことを証する書面が必要です。これがないと地目変更申請した際に登記官が農業委員会に照会することになります。
Ｑ市街地の農地に盛土した場合、当該農地の登記地目を変更可能ですか？
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Ａ農地に盛土をしたのみでは、利用目的を確実に認定することが難しいので農地以外への地目変更は難しいと考えます。
土地によってさまざまなのでその都度相談いただくのがより確実だと思います。
Ｑ一筆の土地に道路部分と宅地部分があるんですけど、どのように地目変更するべきでしょうか？
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Ａこれも土地によりますが、「土地の現況及び利用目的に重点を置き部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」とありますから道路部分がその家の通路のような感じだと土地全体として地目を定めるものと思います。道路部分が公衆用道路と認められる場合は、分筆登記をしてそれぞれに地目を設定するのではないかと思います。ちなみに地目は一筆に一つしか設定できません。
