建物のご相談が増えてまいりました。
家を建てると表示登記をしないといけないのはご存知のことと思います。
もし、車庫や物置があればそれも登記しないといけないのでしょうか？
車庫や物置等は附属建物と言います。
Q
附属建物ってどのような建物ですか？
A
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よく、主屋（おもや）と附属屋（ふぞくや）と言われることがありますが、
附属建物とは、主屋に付随する建物のことをいいます。
例えば、住居の家があり、その横に物置等が存在する場合は、物置が附属建物となります。
また、附属建物とは、主である建物に付随する建物であって、独立して存在する建物は附属建物にはなりません。
あくまでも主である建物の補佐的な建物になります。
附属建物として登記を行うには条件がありますので、いつでもご相談ください。
暑いです。暑すぎます。
Q
所有地の境界確定したいのですが、お隣は空家のまま放置された状態で、所有者が不明です。どうすれば良いでしょう？
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A
所有者不明の土地の登記を取得して住所へ郵便物を送付したり、周辺住民の方に伺ったり、どうしても不明な場合は職権で住民票等を取得する場合があります。その他裁判上の手続きがありますが時間も費用も掛かります。
境界確定の場合、隣接地所有者の方と筆界確認書を交わすと思います。
それをもとに、地積更正、分筆登記登記が行われているのが一般的でした。
ただ、令和４年から法務局で
「（所有者不明土地対策のための）筆界認定に関する表示登記の運用見直し」が開始されています。https://www.moj.go.jp/content/001381669.pdf
筆界確認の重要性が低く扱われるのではなく登記官が実地調査、登記所資料を使用し
筆界認定を行うことで筆界確認情報の要件を緩和するものだと考えます。
Q
境界確定の線に納得できないときはどうしたらよいでしょうか？
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A
境界確定手続きは行政処分ではないので、
筆界特定手続きや境界確定訴訟、所有権確認訴訟などの
民事訴訟で争うことは可能ですが費用と時間がかかります。
法務局等が保管する地図等より信用できる地図はあまり聞いたことがないので、
勝訴は容易でないと思われます。
筆界は意思表示だけでは動かすことのできない線ですので
根拠となる資料に基づき境界の明示がされている場合は、
反論の有力な資料等がないとなかなか厳しいと思われます。
建物は通常完成後に建物表題登記をしなければなりませんが、
登記せずに年月がたち、そのまま相続されてしまうことがあります。
そんな時、表題登記はどうすればよいのか、、
Q
相続財産に、古い未登記建物がある場合、表題登記をするにはどのようにすればよいのでしょうか？
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A
新築をしてから表題登記をせずに何十年も経過してい建物（未登記建物）は、
その後の相続等により表題登記が必要になる場合があります。
基本的に相続人が表題登記を申請いたします。（例外あり）
また、表題登記の所有名義は相続人でも可能ですし、
被相続人（亡くなられた方）の名義でも可能です。（遺産分割協議が未の場合等）
申請時に必要な主な書類として所有権証明書があります。
本当に建物の所有者であるかどうかの書類になります。
通常の新築の場合ですと
建物引き渡し証明書、確認済証、検査済証、等がありますが、
本件の場合ですと長い年月が経過し、
書類が紛失している場合があります。
代わりになる書類として、
固定資産税評価証明書、確認済証明書、
台帳記載事項証明書、建物工事の領収書、公共料金支払い証明書、等の
資料からいくつか組み合わせます。
ケースバイケースですので、法務局への相談が必要な場合もあります。
他に必要書類として建物図面、各階平面図、住所証明書、委任状（代理してもらう場合）等があります。
また、相続の場合ですと相続証明書が必要です。
ざっくりとですが上記書類と申請書をそろえて申請いたします。
表題登記は報告的登記（必要登記）であり早めの登記をお勧めいたします(^^)/
おはようございます。
早速Q＆A行きましょう。
Q
親の代が購入した際には、すでにブロック塀が建っていて、当然塀は境界線上にあると思っていました。
ところが先日、隣地所有者の依頼によって測量が行われ立会いした際に、
ブロック塀の一部が隣人の土地に越境しているというのです。
隣人から、はみ出たブロック塀の工事を言われた場合、
こちらの負担で工事する必要があるのでしょうか？
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A
まさかの、実際の構造物と境界（筆界）が相違している場合ですね！！
筆界と所有権界については、別のところで記載しております。
実際に境界（筆界）が間違っていないか、調査、測量が必要かと思います。
境界（筆界）が間違っていなければ、境界（筆界）は当事者の意思表示で動かすことができないので、
越境している可能性が高いです。
越境についての覚書を作成し、
内容としてはブロック塀は現状維持だが、
再設置する際は越境しないように設置する等が必要かと思います。
すぐに撤去の話がでたら、隣人の費用で撤去してもらうよう交渉が必要かと思います。
隣人の方も境界確定の承諾が必要だと思いますのであまり強くは言ってこれないのかなと推測します。
案件や地域によっても様々なので参考程度に。
おはようございます。
Q＆A 少なくなってきました、、、
とりあえず書けるとこまで書いてみます。(*￣0￣)/
Q
購入予定の土地は、何も資料が無く境界標も見当たらないですが
境界の確定はできますか？
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A
境界確定はできます。（地図混乱地域は要相談です）
法務局、市区町村などの役場で、土地と周囲の土地の資料を集め、
現地の敷地、構造物等を測量し、
当事者や関係人のお話を伺い、
区画の調整を行い、境界を明示していきます。
現地で隣接地所有者と確認の上、境界確定することになります。
そもそも境界っていろんな意味があって混乱するところです。
調査士が明示するのは、公法上の境界で「筆界」と言われます。
土地に番号がついて登記された時に境界が発生しますが
その際の境界が筆界であると言われています。
「筆界」は固定資産税の算定等に使用されているため
当事者の意思だけで動かすのは難しいのです。
他にも「所有権界」「占有権界」等がありますが
またの機会に、、。
Q
お隣との境界にお隣の方が設置したブロックの塀が境界線だと言われたのですが、新しく取得した土地なので過去の経緯が分からず認める形でよいのですか？
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A
境界標や、ブロック塀などの構造物があればそれが境界として決定するわけではありません。事前に調査、測量が必要になるかと思います。また、構造物は基礎の部分が地中に埋設していることがありますのでそのあたりも調査が必要になるかと思います。
通常の境界確定測量につきましては、調査→測量後→画地調整→筆界確認の立会等→復元測量（境界標の設置）の流れになるかと思います。お隣様との合意を得られた際は筆界としてとくに問題ないかと思います。
測量ってよくわかりませんよね？簡単に説明いたします。
Q
測量っていろいろ種類があるんですよね？何がちがうのですか？
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A
「一筆地測量」「復元測量」「現況測量」「高低測量」「真北測量」等があります。これらの測量の基礎になるための測量が「多角測量」等になるかと思います。
測量方法としては、トータルステーション（測量機械）、GNSS等があります。
〇「多角測量」は測量機械の観測により、既存の基準点を利用して新たに基準となる点を作成する測量です。これらの多角点等を使用して筆界やその他の構造物の相対的な位置関係を座標で表示していきます。
〇「一筆地測量」は上記の多角点等を使用し筆界点、分割点、復元点、現況物等を測量して筆界の検討や位置を測定していきます。
〇「復元測量」は既存の資料に基づき、亡失した筆界点を復旧する測量になります。
〇「現況測量」は境界線付近建物、擁壁、側溝、マンホール、のり面などの現況の図面になります。また、境界が越境している場合は図面で状況を示図したりして、当時の
土地の状況を把握することができます。
〇「高低測量」は本件地及び周辺の高さを表示します。建築、開発の際に必要になるかとおもいます。
〇「真北測量」は太陽観測により計算する方法と公共基準点から計算して求める方法があります。※磁北ではありません。
※ご参考頂ければ幸いです。
よく頂くご質問！！
Q境界って境界標がなくても、ブロック塀があるのでそこが境界でもよいですね？
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A
ブロック塀や擁壁でお隣と仕切られているのでそこが境界と思っていることは多いと思います。実際に調査して測量してみないとわからないケースは多々あります。
所有権界と筆界は本来同じですが、長い年月で変わってくるケースはありますので注意が必要です。
Q
復元可能な測量図があるので境界標を復元してほしいのですが、。
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A
当然に復元は可能ですが、お隣との筆界は非常にセンシティブですので勝手に復元することは難しいです。依頼があれば資料調査、現地測量、隣接地立会い、境界標設置という流れになるかと思います。隣接地の方と以前立会したときに、「工事で紛失しても再設置してよいですよ」等承諾があれば再度の立会いは不要になる場合はあると思います。
Q
表示の登記には一定期間内に登記の申請をするように義務が課されていると聞きましたがどうしてでしょう？
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A
まず、不動産の表示に関する登記は、権利の客体である不動産の現況が正確に登記記録に記録されることにより、現地の不動産と登記記録上の不動産が同一であることを確認できることから、当該不動産についての取引が安全、円滑に行われることになります。
つまり、不正な取引防止、取引の安全性の確保のため、また、その他固定資産税にも関連されると思います。
Q
表示に関する申請を怠った場合の罰則はあるんですか？
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A
怠った場合は、不動産登記法第164条にて10万円以下の過料に処せられます。
登記名義人が1カ月以内に申請することになります。もし名義人が変わってしまったら新名義人（新所有者）が変更後1カ月以内に申請することになります。おそらくすぐに過料を請求されることはなく登記官から催促があると思います。ただ、あまり聞いたことはありません。
