売買契約書

売買の契約等を何度も経験していると業者のレベルの違いが判ります｡きっちりしている売主は資料も内容もきっちりしており､顧客に説明し易い内容になっており準備にかかる時間も少ないのですが､中には十分な資料が作成されていなかったり内容や資料のタイトルが適当で､資料の整合性や内容の確認等に手間取ってしまう場合も有ります｡

こういう所を見ていると､売主や元付けのレベルを推測したり､売買される物件の信頼性も思わず疑って見たくなってしまいます｡

契約に何度か立ち合うと､こうもレベルに差があるのかと思ってしまいます｡

雑感ⅩⅩⅩⅤ

ｺﾞｰﾙﾃﾞﾝｳｨｰｸが間近な事も有り､御客さんも心はゴールデンウィークになっている様で､日本に長期不在の方もいて返事は休み明けにしますとか､休み明けに再来日される方が多くいます｡

国内の取引も25日大安に契約や決済を済ませて､ゴールデンウィークに突入するところもあるようです｡

明日から5月6日迄休みという人もいるようですが､今年の私はそのようには行かないようです｡

仕事の好不調

不動産の仲介業をしていると好不調の波が有ります｡調子のいい時は回りにも良い影響を与え回りからの応援も積極的に有り成約も御客様も増えてゆきます｡そうなることで仕事が楽しくなりますます良い方向に行きます｡

しかし一旦何かでつまずくと､回りの調子が良いにも関らず自分だけは契約が破綻したり上手くいきかけていた事が自分が関与出来ない原因で壊れてしまったり､段々表情も暗くなり回りに悪影響を与え意にも無い対応で顧客からのｸﾚｰﾑを受け評判を落とし周囲の評判も落ち有望な引き合いも減りますます実績を上げることが難しくなって来ます｡このスパイラルから抜け出そうと必死でもがくと返って泥沼にはまり込んでしまいます｡

これを如何に対応していくかは本人しか出来ません｡人間万事塞翁が馬と考えて出来るだけ前向きに考えて行く事で克服するしかなさそうです｡

海外からの投資

先日モルガンスタンレーがANAホテルをかなりな高額で買収したニュースが出ていましたが､海外の投資家は東京の成長性にかなりな期待を寄せています｡今日ミーティングした御客様も東京の成長に対する期待をかなりもっていました｡

ただどこでも良いという事ではなく､彼らの投資スタンス･ポリシーは明確でありそれにはまれば行動が素早く行われ､それを外れる物件については全く興味を示さないといったように行動も明確に行われます｡

東京の物件価格はもう頂点をつけつつ有るという見方が出てきていますが､海外の投資家は今以上まだｱｸﾞﾚｯｼﾌﾞに動いています｡

風力発電

今日テレビで風力発電建設の是非についての問題を取り上げている番組がありました｡今CO2を排出しないエネルギー源として風力発電の建設が促進されていますが､その殆どが風の通り道になる山の上でしかも高さが100ﾒｰﾄﾙ以上にもなる発電用の風車が数十台も並び､これまでの自然景観を損なってしまう為住民からの反対運動が起きているとの事です｡また風車に使われている素材もﾘｻｲｸﾙ不可のものが使われているという事もあったり､その建設工事で自然破壊が発生する等その実効性に対する疑問も出ています｡この事業を行う予定のある民間企業は国からの補助金が出るからやっており､これがなければやらないとも言っているようです｡

既に建てられた所では､強風で風車が根こそぎ倒れたり､羽根が折れて使い物にならなくなったりしている所もあるようです｡

自然の景観や環境を破壊してまで建設して､結果として殆ど実効性がなかったという結果にならないようにしてほしいと思います｡一部の自治体では風車で観光客が集まる事を期待している所もあるようですが､あんな無味乾燥なもので全国に同じようなものが出来ても誰も見に来ないのではと感じます｡昔と発想が変わってないなという印象を受けました｡

日本の家屋

業者が作成する物件の販売図面に書かれているデーターで意外に書かれていない情報が天井高です。
外国人のお客様とくに欧米系の方は身長の高い方もおおく本国では天高もゆったりした家が多く天井の低い家だと背の高い方だと敷居のところで頭をかがめて入らなければいけなかったり２５００ｍｍ以下だと大変窮屈に感じる方もおられるようです。

最近ではマンションなどで天高が２５００ｍｍ以上ある物件もありますが欧米人より体型が小さい日本人では２５００ｍｍ以下でもさほど圧迫感や閉塞感があまりなかったのかも知れません。

都心の住宅地に建つ一軒家の場合地価が高い上に建物の高さが制限される中で出来るだけ床面積を取る事が要求される為、天高が犠牲になっているような感じがします。

中には最上階だけ天井板をつけずに屋根裏をなくしたりリビングの一部を上階と吹き抜けにして開放感をだす工夫をしている物件も見受けられますが欧米で一般的になるようなすべての部屋の天井が高い物件を都心で買うにはかなりの資金が必要になるようです。

銀座の近く

物件調査で築地界隈を歩いて来ました｡晴海通りより北東側では不況のどん底で安価で買い上げられた土地に建てられたマンションが各箇所で見受けられますが､依然古い家がそのまま建っているところが多く有ります｡中には戦前に建てられた歴史を感じさせる建物も残っています｡

銀座に近い所に位置していますが､再開発という点から見るとまだ残されてい地域といえるのかも知れません｡

将来移転する築地市場の跡地がどのようになるのか､その影響がこの地域まで来るのかどうかまだ判りません｡

熱狂している価格

４月も半分過ぎたにも関らず外は北風が吹いて冬のような寒さに戻り外にでると風邪を引きそうな感じですが都心の不動産価格は最近さらに熱狂しています｡

築浅で高級住宅地に有りますが､管理人は常駐していないごく普通のマンションが
最新設備と管理システムを備えたより商業地に近い新築マンションと坪単価が同じであったりミッドタウンの近くというだけで昭和40年代に建てられた設備が今よりも明らかに劣るマンションが2～3年前の2倍以上で販売されていたりします｡

これ以外でも､どうみても大した資産価値が無い物でも2倍近く値上りしている物件も見受けられます｡

収益物件のグロス利回りも幹線道路から入った小さな築浅物件でも5%を割った価格で販売されています｡

あまりの高値と金利の上昇で買う方も様子見がぼちぼちと出て来ています｡

仲介業のレベル

不動産業界で仲介業以外の仕事に携わっている人から､仲介業は所詮仲介屋で信用出来る人間が殆どいないと言われる事が有ります｡

仲介業を行っている社員のレベルがあまりにもギャップが有り過ぎると感じます｡このように言われるのはﾚﾍﾞﾙの低い社員や経営者が多いからなのでしょうが資格が無くても専門知識が大して無くても大金を手にいれる事が出来るようなシステムになっているのが一番の原因であると思います｡

仲介業の信頼性を上げる為には宅建主任で無いと仲介業が出来ないとか有る一定の資質を備えた社員しか従事出来ないような仕組みにする必要が有るものと思います｡

横浜の街

今日は横浜方面まで足を運んできました｡以前に紹介された売却案件が近くに有ったのでそれもついでに見に行ってきました｡横浜の中心街にそのビルは有りましたが商業地で有るにも関らず雨だったせいか人通りも少なく東京の繁華街とは違うなという印象を受けました｡

横浜も東京の地価上昇につれて商業地ではかなり値段が上がっているようですが人通りの数を見ると今後東京と同じようにはなり難いのかなという感じを受けました｡

しかし､繁華街で楽しむ方からすると人ごみの東京よりもゆっくりと楽しめるような気がします｡関内から海側の商業地は綺麗に整備され東京にはない垢抜けた明るさを感じます｡