不動産ファンド

金融庁が不動産ファンドの私募ファンドに対しても監督対象にする事が新聞記事に載っていました。監視項目としてはファンドが不動産を適正な価格で購入しているかどうか将来の賃料予測などの不動産評価が的確かどうか不動産の鑑定や保守管理を外部に委託する場合選定基準が適切かどうかといった三点になるようです。

これまではある程度プレーヤーの好き勝手に出来ていたところが投資家の保護と金融システムへのリスク回避という観点で規制されることでそれが難しくなり､投資リスクも低くなります｡

これによってファンドに組み込める物件もさらに限定され雨後のたけのこのように現れた不動産ファンドも選定・淘汰がされることでしょう。

ただ賃料予測についてはＤＣＦ法などの計算方法により算出されたものなどに的確性を求めるものとおもわれますがＤＣＦ法で算出された数字はあくまで予測数字であり現実の数字とギャップが出ることは十分ありえる事でそのギャップに対する責任は誰が取るのかは結局投資家が取る事になる点では従来と変わりません。

根津を歩く

根津から東京大学付属病院の辺りを歩いて来ました。開校以来１００年以上続いている小学校があったりかなり年代を感じさせる建物が工場としてまだ使われていたり、またお寺も周辺に何軒か有り、歴史を感じさせる所が有りますが道路沿いにはタワーマンションが建ち道路を入った所でも新しいマンションが建築中であったりして歴史のある街も時代の流れに沿って風景が現代化しつつあります。とは言え通りを歩いていると鄙びた古本屋や絵筆に使う顔料を小売している店等、都心ではあまり見なくなった古い店等が残っていてふと懐かしく感じました。都心では再開発で急速に近代化が進んでいますが、このような所も残していって欲しいなと思います

雑感ⅩⅩⅩⅧ

５月に入り引合が多くなっています｡円安を背景に外国人の投資熱は依然として盛んです｡ただ金額はある一定以内に押さえられています｡一流外資系企業に勤務している高給サラリーマンでもあるところで金額の上限があるようです｡その金額を超える御客様はかなり限定されてくるようです｡

中短期でキャピタルゲインを狙っている人が殆どです｡長期投資を考えている方はあまり見かけません｡

4年先､5年先には購された物件はどのようになっているのでしょうか?｡

近所のマンション価格

人気エリアのマンション価格が最近上がっているようですが､先日ポストに入っていた
中古マンションの売出広告を見ていても､今住んでる所の近くのマンションで駅からも
遠くﾊﾞｽ便が少ないにも関わらず､新築当時と変わらない価格で売出されていました｡

５年位前迄マンションブームにのって新築が相次いで建てられましたが､その後は
ブームの下火と地価の上昇による採算性とで建設が殆どされなくなり､その後需要との
バランスで価格が上がってきたものと思われます｡

ただ､住居専用地域であり一戸建てが多い地域である為､ある一定以上の金額になると
一戸建てに需要がシフトしてしまうので､一戸建てを買える予算のない人がﾏﾝｼｮﾝへ
シフトしている様です｡

現に､近くで売りだしている新築マンションが割高で販売が苦戦している様子を見ると
その事が言える様です｡

収入の二極分化により､減収になった中間所得者層が一戸建よりあまり品質が劣らない
割安なマンションにシフトしているようです｡

眺望の良い物件

今日も一日いい天気で午後から外出しました｡タワーマンション等の高層階は兎も角として眺望の抜けているマンションは建物が密集している都心では数が少なく､売り物として出てくる数も多く有りません｡値段が手頃だなと思ったら高層マンションの低層階であったり､周囲を建物に囲まれた低層マンションだったりします｡

上階のほうでも､場所によっては前に建物が建っていたりして眺望が全く無い物件も有ります｡

眺望がどれくらい抜けているのかは､実際中から外を見ないと予想がつきにくいものですが､外からでもある程度は予想出来ます｡

今､眺望が良くても将来物件の前に建物が建ち眺望が奪われる可能性も有ります｡眺望の良い物件かどうかはそのあたりも考慮して選定する必要が有ります｡

隣の家の眺望が良すぎるという物件も有ります｡

仲介業

仲介会社の社員は不動産の流動化ではないですが流動化の激しいです｡ノルマ主義の会社が多く､数字が達成出来なくて辞めていく人やノルマ主義が嫌で辞めて行く人､少し実績を上げて独立して会社を立ち上げる人等様々な理由で人が頻繁に動きます｡ 辞めた人でも､そのまま仲介業で他の会社に転職する人もいれば､全く畑違いの会社に変わっている人もいます｡また仲介業に戻って来る人もいます｡それだけ身替りのし易い仕事と言えます｡

今日もある仲介会社で勤務していた人が退職しますという事で挨拶にきました｡その方は六年位在籍していましたが､入社したとの連絡をもらって一週間後には辞めていた人もいました｡

流れ者の多い業種です｡それだけに玉石混交でいろいろな人間がいます｡

雑感ⅩⅩⅩⅦ

都心の物件価格も相変わらず高値をつけていますが､ここにきて高値物件の動きが鈍くなりつつあるような感じがして来ています｡特にここ2～3年で2倍程も上がった高級住宅地等では､売れ残っている期間が長くなっているようです｡

収益物件についても､表面上は相変わらず高値をつけていますが､物件によっては指値もきくような状況にも
なっています｡

新築でも以外と空いている物件も見受けられます｡

全体的にはもう峠に来ているのかなという感じがします｡

1ベッドルームマンション

場所や物件にもよりますが最近1ﾍﾞｯﾄﾞﾙｰﾑの部屋があまり人気が無いようです｡LDKだけで20～30帖ある部屋とかﾍﾞｯﾄﾞﾙｰﾑがやたらに広い部屋などは外国人で欲しがる方がいますが､通常の1ﾍﾞｯﾄﾞﾙｰﾑだと同じサイズでは2ベッドルームの方が好まれるようです｡

都心の賃貸マンションでも1ベッドルームの入居状況は決して良くないようです｡ファンド用の物件等では収益を上げる為に家賃を相場よりも高く設定している所もあって､尚且つ人気が無いようです｡

家賃が未来永劫上がる訳でもなく､いつ無理が効かなくなってくるかは時間の問題と思われます｡

建物も時代の流れに合わせて内装やレイアウトを変えれるような物件が望まれます｡

仲介の仕事

今日は久しぶりに暑い一日でした｡外へ出て思わず上着を脱いでしまいました｡ｺﾞｰﾙﾃﾞﾝｳｨｰｸも明け一緒に休んでいた御客様からの引合がまた活発になって来ています｡

中々自分のターゲットに合った物件を探すのが大変になって来ているせいか､当初目指していた物件とは違うものや違う場所の物件に落着く方が目立ちます｡

意外と御客様のターゲットというのは絶対的でない時も有り､ターゲットを外れた物件でたまたま成約して多額の手数料が入って来る事も有れば､ターゲット範囲内の物件を一生懸命探していたにも関らず､ターゲット外の物件で他決されてしまう事も有ります｡

個人の住居を扱っているとこういう意外性が面白さでもあり面白く無い部分でも有ります｡

いずれにせよ購入された御客様が御満足いただければいいのであります｡

雑感ⅩⅩⅩⅥ

ｺﾞｰﾙﾃﾞﾝウィークが終りまた通常の仕事に復帰です｡物件内見のアレンジや資料の収集等休み中ペンディングになっていた仕事を一ずつ消化して行い殆どデスクワークの一日でしたが､気候も良くなっていますので明日からはどんどん外へ出て行きたいと思います｡