地方都市

ある郊外の町へ今回行ってきました｡都心部から電車で3､40分位かかりましたが
特急も終日停車する大きな駅なのに驚いたのは駅を降りた駅前広場に人が殆どおらず
駅前には当たり前のようにある吉○家やマ○ﾄﾞといったﾌｧｰｽﾄﾌｰﾄﾞの店も殆ど見当たらず､駅前の飲食店もお昼少し過ぎた所でも殆ど閉まっている状態でした｡
駅ﾛｰﾀﾘｰから外へ続く商店街も形だけでｱｰｹｰﾄﾞや店に人はおらずこれ程寂れたﾀｰﾐﾅﾙ駅を見て大変驚いてしまいました｡

地場産業の衰退と都心部への人口集中で地方都市が衰退している事は既に色々な所で
言われている事ですが､今回それを自分で目の当りにしてしまいました｡

ただこの町は国際空港が近くにあり､一本の電車で都心部へ出れる立地でもあり
それを利用して空港関係の需要や家賃が高くなって来てコスト負担が大きくなっている企業をうまく誘致出来れば復活出来る可能性があるのかも知れません｡

大阪ミナミ

久しぶりに大阪ミナミを訪れました。十年以上も行ってなくその間にかつての町並みがガラット変わったというニュースは聞いていたのでどれ位変わっているのかも興味がありました。

南海なんば駅を降りたところの交差点は相変わらずでしたが、ゴールデンウィークもあってか東京よりも人が多い感じがしました。食べ物やも至る所にありあちこちで行列している店があり、食道楽は依然として健在でした。

手ごろな価格でおいしいものがいろいろ食べれるのは大阪のいいところです。お金を出さないとおいしいものに巡りあいにくい東京とは違うよさがあります。

道頓堀のかに道楽とくいだおれの人形は昔と変わらずの人気でした。昔と違い外国人を良く
見かけました。

一番かわったなと思ったのが心斎橋の西側でアメリカ村の発達で町並みががらっと変わり
人通りもかなり増えていました。

心斎橋から本町へ向かう御堂筋沿いには有名ブランドの店が並び人通りは少ないものの
店は開店していました。

大阪の景気は東京に比べてよくないという情報が流れていましたが、ここだけを見ると
東京に続き景気回復しているように見えます。まだ空き店舗がありますがここも近いうちに
うまるのではと予想されます。

一戸建てかマンションか

一戸建てとマンション購入するとどちらが得かという話は一般的によくされていますが
一戸建ての場合、管理費や修繕積立金といった定額費用が発生しますが一戸建ての場合借地権で地代を払っている所は別として月額の定額費用は普通発生しません。

しかし一戸建ては長期間住んでる間に意外と維持費用がかかります。当初は狭かった家を増築したり雨漏りを修繕したりシロアリが発生するとその駆除や建物の修繕費用に当てたりシロアリが発生する所はまた発生する可能性が高いので繰り返し費用の発生する場合もあります。

そんな事をしていると数十年住んでいる間に１０００万円以上の維持費や改造費を使ってしまうこともあるようです。

マンション一戸建てでそれぞれメリットデメリットがあります。どちらが自分のスタイルに
あっているか考えて購入された方が良いと思います。

雑感

今日からゴールデンウィークの後半が始まりましたが､東京から地方へいく高速道路は朝早くから軒並み混雑していて空港や長距離列車のターミナルも相当混んでいたようです｡

私の出身の大阪方面のマンション販売広告チラシを見ていると高級住宅地の物件などはさすがに安いとは思いませんでしたが､それでも東京にある同等の物件と比べると2～3割も価格が違い
如何に今の東京の物件価格が高いかを痛感します｡

一概に言えませんが､同じ価格で同じ品質で同じ広さのマンションで電車で10分で中心部へいける所と1時間かかる所ではどちらを選びますか?｡

高級地の一軒家

今日は本当に良い天気で絶好の物件調査日でした｡気温も高く歩くと汗ばむくらいの陽気で坂を登ると思わず上着を脱いでしまいました｡

高級住宅地の一戸建ての現地調査でしたが､このような天気の日は町全体が明るく落ち着いた感じがしてさすがに雰囲気が違うなという感じがしました｡

このような住宅街に来ると金持ちが自分の家を競い合っているような所が有りますが､中には目先の豪華さに目を奪われ過ぎて実用性がおざなりにされている物件を見かける事が有ります｡こういう物件は転売がしずらく
建物が新しければ新しいほど勿体無いと思ってしまいます｡

実用性もきっちりしている物件が本当に値打ちがあるのかなと感じます｡

5月1日

今日は5月1日ゴールデンウィークの谷間で出勤でしたが殆どの業者さんは休みで閑散としていました｡知り合いの業者さんは出勤しており新築のオープンハウスをやっているとの事でしたがゴールデンウィークはほんとに人がこないよと嘆いておりました｡

ただ海外はゴールデンウィークはあまり関係無いので問合せはいつものように来ますので､メールは常に確認しておく必要が有ります｡

5月1日といえばメーデーで労働者集会が有り､前の会社にいた頃は毎年出席していた記憶が有りますが不動産業に携わってからはメーデーには全く縁が有りません｡

労働組合も昔と違ってメーデーも随分変わっているのでしょうか｡

プロパティーマネジメント

先日植野正美氏が著わしたアメリカビル物語ｰﾌﾟﾛﾊﾟﾃィﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ奮戦記を読みました｡かつてアメリカのシアトルにある44階建てのビルオーナーの代表責任者として仕事に従事していた時の体験を語っている内容ですが今日本でも一般的に言われているプロパティマネジメントは本当はどういう仕事なのかということが著者の体験を通じて判り易く書かれています｡

不況で殆どの部屋が空部屋になってしまった時に質の低いﾃﾅﾝﾄが入るリスクを負ってでも家賃を安くして不利な条件でテナントを入れるのか､それともあくまで質の高いテナントに限定して､それらのテナントが誘致出来る様なインフラ設定をしてビルの価値を上げていくのか､それを達成させる為のPM会社の設定､テナントを紹介して来る仲介業者との駆引き等どのようにしていったのかといった所を興味深く読ませていただきました｡

この本を読んでプロパティｰマネジメントの仕事は地味な仕事でモチベーションが上がりにくい仕事のように見えるが､やりかた次第では仕事に従事している人のモチベーションを高め物件の価値を高めて行く事が出来る創造的な所もある仕事であると感じました｡

鵠沼海岸

今日はゴールデンウィーク前半の真ん中で天気も良かったので湘南海岸へと遊びに行きました｡車で行く必要のない距離にある鵠沼海岸から江ノ島へと散歩して来ました｡ゴールデンウィークだけあって人出が普段の休みよりも多く134号線の上り方面も道路が整備された二車線にも関わらず歩いているほうが早いといった状況でした｡

134号線の鵠沼海岸沿いはかつて雅叙園といったレストランや少し高級な湘南ホテルやラブホテル､ファミリーレストランばかりが立ち並ぶ商業地でしたがバブル崩壊後は客足が引いたレストランが閉鎖されまたラブホテルも一時の活況時よりも影を潜め湘南ホテルも潰れて跡地にはマンションが建てられました｡

湘南ホテルが建っていた所は日の入りが真正面にみえる所で大変景色のいい所という印象が焼きついていますがあまり海岸に近過ぎると海風と潮がまともにあたり住戸の上階のほうでは窓が明けられないそうです｡でもマンションの住人さんは素晴らしい景色を満喫している事だと想います｡

鵠沼海岸沿いを歩いているとサンタモニカの様なイメージに感じる事がありますが､それとは対象にこの近くで古き良き日本の観光地の雰囲気を残している江ノ島がありコントラストを醸し出しているのもこの辺りの面白さかなと
思います｡

不動産の価格

東京の中心部は不動産の価格が相変わらずﾌｨｰﾊﾞｰしていますが､ここにきて高値警戒感
を感じる業者さんが増えて来ています｡個人の御客様の中でも短期間での急な値上りに
警戒感を感じ買い控えする方も出てきています｡

１ﾙｰﾑﾀｲﾌﾟのﾏﾝｼｮﾝを中心に空室率が増えているとの情報もあります｡
先の事は断定出来ませんがもうそろそろかなという感じがします｡

エコ住宅

横浜国立大学の調査によりますと環境に良いとされるエコ住宅よりも短寿命･高断熱住宅を2030年頃までは多く建てる方が日本全体の長期的な二酸化炭素の排出量が少なくなるとの試算をしたそうです｡

製品単独の製造や廃棄に伴う排出量だけでなくその時期の普及度や雇用等の社会への影響も考慮する社会全体の排出量を百年単位で予測する新手法で計算したものだそうです｡

この先の人口減少で住宅需要が減り､使える無駄な空家が増える為このような試算になるようです｡

全体的な視野から違った角度で見て見ると意外な結果がでるようです｡