マンションの販売状況

マンションの販売件数が減って来ているようです｡先高感の売り惜しみで供給量が減っているのが原因の一つと言われていますが､逆に買い控えも出ているような感じがします｡

何でもかんでも高ければ良いというものではなく､価格に見合ったレベルの物件でないと買わなくなっているような感じがします｡ 高いお金を出してでも是非共買いたい物件が少なくなっていると思われます｡物件調査に行くとこの程度の物件で何故こんな高い値段がつくのか首をかしげる物件も最近目に付きます｡

量産品とは違い､誰か一人に売ればいい訳ですから､このご時世に乗じて誰か高買いしてくれる人が全国いや全世界に一人いればいいじゃないかというのりで売りに出ているような物件も有ります｡

市場価格は需要と供給のﾊﾞﾗﾝｽで決まるものです｡常に冷静な気持ちで見なければ
いけません｡

物件撮影

今日は朝からどんよりとしていて､昼からぽつぽつと雨が振り出してきました｡傘を片手に物件の現地調査へ行き写真を取る時傘を片手にして撮影するのは､片方の手がふさがってしまうので､操作がしにくくなります｡

携帯電話の写真でも移りますが､やはりデジカメ専用機に比べると写りが全然違います｡

天気の悪い日で光量が少ないと自動的にフラッシュがたかれますが､物件に近ずいて撮っていると中から人が出て来るのではとついつい緊張してしまいます｡

デジカメ専用機で撮った写真はさすがに綺麗で迫力が有ります｡

人事管理2

不動産仲介会社は一般的に人の出入りが激しく同じ会社での平均勤続年数が２～３年位だそうです。

会社も実績至上主義の所が多い為か、社員の査定は売上の実績だけの所が殆どのようです。売上実績のみによる評価は単純明快ですが、会社全体をレベルアップさせる為には、社員教育や実績評価以外の評価もして行く必要があると感じます。

色々な職種の方が働く会社程、人事管理プログラムが体系化されているようですが、仲介会社の様に
社員の職種が限定されている所では、人事システムがしっかりしていない所が多いように思われます。

人事管理

不動産会社の人事管理というのはどのようになっているのでしょうか､大手企業等の上場企業では体系的なシステムの中で合理的に運用されている所が殆どだと思いますが､中小･零細の不動産会社はワンマン会社も多く､社長の一声で何でも決まってしまう事が殆どで､体系的に機能していない所も多いものと思われます｡

逆に人数が少ない所は､身近に社長がいてすぐに意思決定が出来るので､わざわざ体系的なシステムを作る必要が有りません｡

会社と従業員の雇用関係で見ると､日本の場合労働契約書を交わす事が殆どないと思います､その為不本意な仕事を強いられてモチベーションが下がるケース有ります｡その点労働契約書を交わして雇用されるｱﾒﾘｶでは､契約書上に書かれている仕事内容以外の仕事をさせる事ができませんし､従業員側も拒否が出来ます｡

どちらが良い悪いというのは一概に言えませんが､モチベーションの高い仕事環境を作る事を会社は考えて行く必要があるのだと思います｡

雑感ⅩⅩⅩⅩⅨ

いつも電車に乗ると､吊広告を楽しみに見ています｡今発売されている週刊誌や月刊誌の記事の見出しがいっぱいに書かれており､特に週刊誌の見出し等は半分楽しんで見ています｡

その見出しの中で､最近不動産の価格下落がもうすぐ始まるといった記事を良く目にするようになりました｡

デベロッパーが売り惜しみをして値を吊り上げても､現段階では金利の先高感も有り上がり過ぎの雰囲気を感じ取り買い控えが始まっているとか､投資用物件も選定条件が厳しくなって売買取引がｽﾑｰｽﾞに行かないｹｰｽが増えていているといった内容のものです｡

円安と世界全体での食糧･ｴﾈﾙｷﾞｰ資源の需要増大により日本の物価も段々上がってきています｡日常生活に身近なコーヒーも1割～2割位値上げになります｡

生活費が上がり金利は上がるけれども賃金が上がらなければ住宅を買う余裕もなくなって来るのかなと感じます｡

中高年の転職

ここの所の景気回復に伴い､会社の採用意欲が高まって数年前に比べると全体的に採用状況は良くなって来ているようですが個々に見ると好調なのは､安く雇えて将来性の高い若年層か､これまでに明確な実績や経験を残してきた人達であり､その枠から外れる人は､依然として就職は厳しい状況のようです｡

新しい分野で注目されている不動産金融･ファンドの分野でも求められるのは若年層かその分野に係る仕事で明確な実績や経験を積ん出来た人が対象でそれを外れると難しい状況にあります｡

特に中高年で著しい実績を上げて来られなかった人や今まで経験のない新しい分野で再挑戦を考えている人に対しては依然として厳しい状況にあります｡

雇う側からすると､若い人よりも体力がなく融通の聞きにくい癖のある中高年よりは若いか実績を上げてきた人の方に傾くのは致し方ないことでしょうし､人材会社も売上げに寄与するかどうか判らない人間に労力をかける
よりか､会社が雇いやすい人間を選別して紹介する方にｴﾈﾙｷﾞｰをかける方に注力するのも当然考えられる事です｡

しかし､今後日本の若年層が減って尚且つ世界との国際競争に立ち向かって行くためには､多かれ少なかれ経験をつんできた中高年層のモチベーションを上げていき､宝の持ち腐れにならないような方向にしていくべきではないかと考えます｡

勿論雇用される側の自らのモチベーションを高めていく努力は必要ですが､その努力を素直に認めてくれる所が増えて行けば､さらにこの国も豊かになって行くのではと感じます｡

M&A

最近の経済新聞を見ていますとM&Aに関する記事が多く見られます｡今後の日本の人口減少予測に伴い国内企業の再編･淘汰がされている事と､外資の日本企業買収とが盛んに行われているようです｡

不動産業界でも､段々といい物件そのものを買う事が難しく成ってきて､いい物件を持っている会社をM&Aで買収してしまおうとする動きも有ります｡

業績不振の企業でも､ポテンシャルのある企業は格好のターゲットになるようです｡しかし買収される方は買収後自分達が築き上げてきたものがどうなるのか､自分がどうなるのかというのは大変不安になる所だと思います｡

特に利益を吸い上げるだけを目的とした買収に対しては､若し私が買収される会社の社員であれば非常に強い抵抗感を感じる事と思います｡

やはり今まで築き上げてきた良い人材･資産･ノウハウを尊重しながらその企業がさらに発展しているような買収が望まれる所であると感じます｡

しかし若し私が社長で会社を何代も存続させたいという気持ちが強いならそのような考えになると思いますが一代限りで終るのならさっさと売ってしまいあとはどうにでもしてくれという事になるかも知れません｡

M&Aにでも巻き込まれるような会社の社長になったらそれだけでも幸せかも知れません｡

天井の高い物件

最近お客様からの問合せで天井高に関する問合せが多くなっているようです｡一昔前のまだ日本人の平均身長が低かった頃の天井と比べると高くなってきており､大体2.4m～2.6m位が標準となっているようですが背の高い人が多い外国では天井高が3m以上が標準になっており､日本でもそれと同じ天井高のある物件を求めて来る方がおられます｡

高さ制限があったり､コストが上がったりして中々普及はしないようですが､最近のマンションでも天井高の高い物件が出て来ています｡

一軒家では､ﾘﾋﾞﾝｸﾞの天井の一部を抜いて吹きぬけにしたり､天井板をつけずに高くしている建売住宅も有ります｡

天井が高い物件は開放感があっていいと思います｡

ユーロ金利引上げ

先日ﾕｰﾛ圏の経済が大変活発でインフレの懸念がある為､ユーロの金利を0.25%上げるとのﾆｭｰｽが流れていました｡金利が上がるとまたユーロへのシフトが進み円がまた安くなるようです｡2000年頃にユーロは１ユーロ=８０円位でしたがその頃から比べると､ユーロの価値は円に対し二倍以上になり､円は逆に半額になっています｡

国内の不動産流通については､件数については落着いて来たものの､海外からの投資は依然として活発です｡国内の銀行も以前と比べて在日外国人に対する融資条件がゆるくなり借りやすくなっています｡

外貨から円に替え､低金利で円を借りて不動産等に投資して高配当を得れば､良い利回りが期待出来ます｡儲けた円を円高時に外貨に換金すればそこでまた為替益を得る事が出来ます｡

日本の景気が上向きで円が安くなればなるほど､海外からの投資は続くでしょう｡

雑感ⅩⅩⅩⅩⅧ

今日の水曜日も静かな一日でした｡一般住宅の仲介業者は殆ど休みで電話も殆どありません｡
こういう日は、書類の整理やﾍﾟﾝﾃﾞｲﾝｸﾞにしていた仕事をすることにしています｡

この仕事を始めて数年になり､仕事のパターンも覚え､ﾙｰﾃｲｰﾝﾜｰｸ化して来ているような感じがあります｡しかし､ステップアップして行く為には､常に何か新しい要素を取り入れて､仕事が単調化しないようにして行かなければそこで停滞してしまいます｡

これは私の今後の課題であります｡