土地の販売

私の住んでいる近くにあった古い食堂が､転売で取り壊され更地で売りに出されています｡道路沿いで近隣は個人商店やｽｰﾊﾟｰが立ち並んでいる多少人通りのある場所ですが､間口も広く元々1宅地であった所でそのまま売りに出されているかと思いきや､わざわざ旗竿敷地を作って二分割で販売しております｡

当然道路側の間口が広い土地はすぐに売れましたが､接道間口が狭い旗竿敷地は未だに売れていないようです｡広い敷地を二分割して販売することは転売の採算を上げる為に良くされる事ですが､土地の最適有効活用の点から考えると本当に最適かどうか疑問に残ります｡

旗竿敷地は結局評価が安くなり､将来売ることになっても高くは売れません｡結局土地の評価を下げてしまう事になります｡

売る側の利益追求だけでなく､土地の最適化を考えた販売も考えて行くべきではないかとこの物件を見て感じました｡

成約し難い客

最近飛び込み客が何軒か有りました｡一人の方は23区内に住むお医者様でもうひとりは会社の社長で海外経験の長い方でした｡ 要望している物件を聞いてみると､部屋の広さや間取･周囲の環境､ﾕﾆｯﾄの有る階等､共通した所が有ります｡そして要望される物件は今一番不足している物件です｡

この二人の御客様は自分でもｵｰﾌﾟﾝﾙｰﾑに入ってみたり､ｲﾝﾀｰﾈｯﾄでﾃﾞｰﾀｰを出してみたりで前向きに探されているとの事｡しかもあまり急ぎではなく､いいものがあれば買うといったｽﾀﾝｽです｡

こういった御客様で成約するのは簡単では有りません｡あまりのめり込まずに辛抱強くやっていくしか有りません｡

重説

契約で重要事項説明書を読んでいると､大手が仲介している物件や新築物件についてはかなり細かい所まで現況を説明しているｹｰｽが殆どで､重要項目がぎっしり詰まっているケースが大半です｡どのような細かくうるさい客に対しても訴訟になった時でも完璧にプロテクト出来るぞという意気込みを感じますが､これを逐一外国人に説明するのは大変骨が折れます｡語句も法律用語の訳なので余計に疲れます｡しかしここまでしないと契約後のトラブルが解決出来ない所まで不動産取引はリスクを負っているのかと思うと､この仕事も楽ではなくなってくるのかなと感じています｡

中間省略の復活

中間省略がまた復活しました｡国土交通省のお墨付きをもらっているので今後利用する業者が増えてくる事でしょう｡とは言え通常の取引とはやり方が異なるので､通常取引には無いリスクも考えないといけません｡

今度の中間省略で中間者は登録免許税だけではなく､不動産取得税も免除され節税効果が上がります｡但し､転売益に対しては不動産譲渡税がかかります｡譲渡税を払ってまでも節税効果が有る一方で国は登録免許税をなく代りに不動産取得税で浮いた利益を譲渡税で取り戻しています｡

これで一番損をするのは不動産取得税が取れない都道府県でしょう｡

偽情報

物件の仲介の場合､売主から直接物件をもらう物元になると直接売主から情報をもらうので情報の精度は間違いないものが有ります｡しかし､その間に他の仲介業者やさらに複数の業者が入ればその分情報の精度が薄れてゆきます｡

ﾚｲﾝｽﾞ等でｵｰﾌﾟﾝにされている物件では､直接売主か物元業者一社だけですのでそこに確認すれば済みますが事業用物件の場合はﾚｲﾝｽﾞ等でｵｰﾌﾟﾝにされる事もなく､情報がまわるため複数の業者を介在している場合には信憑性はかなり薄らいできます｡

またこのような物件では売主自身が売出している事を知らされたくない為に隠しているｹｰｽもあったりして事実とは正反対の情報があたかも真実のように流れてくるので､どれが真実の情報なのかを確認しないといけません｡

また購入の決済が終る前に次の買い手を見つける事も有り､謄本が変わっていない為､売る予定のない物件も売却物件として情報が流れる事も有ります｡

世は情報化社会ですが常に偽情報にはだまされないようにしなければいけません｡

マンション

最近のマンションでは､日本人の体格大型化で天井が高くなったり梁が天井の中に入ったりして部屋の中がゆったりした物件が増えていますが､古いマンションでは天井が低く､少し背の高い人が歩いても頭がぶつかりそうになる位梁が低い物件が有り､背の高い外国人に敬遠される事が多く有ります｡

また､給湯も直接給湯ではなく深夜電力を利用した貯水温熱給湯式のマンションでは､タンクにお湯がなくなると貯水してお湯ができるまでお湯が使えないという不便さが有り､せっかちなｱﾒﾘｶ人にはあまり好まれないようです｡

マンションの好みも国によって違いが有ります｡

ﾊｲﾊﾟｰｲﾝﾌﾚ

先日テレビでBRICSの一国であるブラジルの特集をやっていました｡今環境問題で石油に変わる代替ｴﾈﾙｷﾞｰとして注目を浴びているエタノールの生産シェアーが世界一であり､それと共に牛肉･果物等の農業製品の最大供給国でもあり､現在経済が急成長していますが､かつては年間1000%ものﾊｲﾊﾟｰインフレで経済が大混乱に陥った事も有り､朝と晩で物の値段が上がっているような状況だったそうです｡

そんな経済状況下で不動産の売買契約をしようものなら契約内容を読み始めて終るまでに不動産の価格が上がってしまってそこで売主と買主が喧嘩を始めて契約が出来なくなってしまうことが起こるかも知れません｡

また一旦契約しても､決済時に値段が倍になり､当初の契約をキャンセルする事も考えられます｡日本のバブル期にも同じような事があったようです｡

現在では想像も出来ませんが将来起こらないという保証は有りませんが､そういう体験はあまりしたくないものです｡

新築?中古?

先日御客様から数千万円位の収益物件を買いたいという要望があり物件を探していますと値段が手頃の一軒の新築アパートを見つけました｡

現地で建物を見ても外側から見て特に問題になるような所もなく新築の割には利回りが高くしかも所有権の物件で､物件の評価額も売出価格とあまり変わらなかったのでこれはいい物件と一瞬思いましたがふと路線価図を見ると全面道路が路線価の対象になっておらず売主に確認した所､この物件は通路のみに接しており再建築不可との事でした｡

しかしそこで疑問に思ったのは何故､再建築不可の場所に新築が建っているのかという事でした｡すると売主は､この物件は柱と土台は昔の家屋のものを使用しているとの事
つまり柱一本残して完全フルリフォームをした物件だという事です｡

再建築不可の物件を柱一本残して建替えすると言う話しは聞いた事がありますが
実際に遭遇したのは初めての事でした｡


この様な物件でも登記上は新築扱いに出来るようです｡
ひとえに新築とは言えども､中にはこの様な物件もありますので､相場よりも安い新築
物件はよく内容を調べた方が良いようです｡

車の運転

今日は車で御客様をつれて都内を内見して来ました。土曜日の午後とあってさすがにいつもの平日と比べて交通量は少なかったもののその分スピードの早い車が多く長年車を運転しておらずスピードを極力落として安全運転をしている私にとっては平日より危険を感じる場面も有りました。

若い頃だとついつられて自分も競争していましたが御客様を乗せていることも有りそういった車は先に過ごしてゆっくり運転しています。

少しの時間を焦って事故を起こすほど馬鹿らしい事は有りません。何事も落着いて対処する事が肝心です。

今年の状況

通常7月ともなると外国人は夏休みの準備に入り引合も閑散として来ますが､今年はそうでもなく忙しい状況が続いています｡特に投資目的の引合が増えています｡長期金利にﾌﾟﾚﾐｱリスクを足した数字よりも高い利回りが期待できるのと､おりからの円安でｱｼﾞｱ･ヨーロッパ方面からの引合が増えています｡

物件概要を見ただけで買うと行ってくる人もたまにいますが､そういう人には詐欺まがいが多いので気をつけています｡ 来年はどうなるか判りませんが､今年は引合数は調子良く来ています｡