濫用的買収者

濫用的買収者が話題になりました｡大量に株を買い占めて高く売りつけて利益を稼ぐ輩です｡メーカーが上げた利益は次の事業に再投資され企業の含み資産が増えて行きます｡その含み資産を株の買占めという手段で雑巾を絞り上げるが如く利益を吸い上げてしまいます｡

吸い上げられたあとは干からびてしまいます｡ 海外から資金が入ってくると喜んでいてたら､いつのまにか干上げにされていたという可能性も有ります｡ 喜んでばかりはいられません｡

人のふんどしで金儲けしているファンドマネージャーを良く見ないといけません｡

一日を大事に

今日はいい天気でしたが色々な準備で殆ど会社にいる日となってしまいました｡内見の準備やら購入の準備やらでいつのまにか時間が経ってしまったという感じです｡

急な来客やトラブルが発生すると当初予定していたスケジュールが狂ってしまうのも一つの原因です｡

今まで如何に時間を無駄にして来たかというのを特に年齢を重ねてからつくずく感じています｡一日一日をもっと大事に過ごして行きたいと思います｡

生き残れる会社

今日長い事会っていない知り合いの業者に電話をしたら今年は建売が高すぎて全然売れないとのこと23区内ですがさすがに御客様も簡単に買えないようなレベルに来ている様です｡

それに比べると都心は依然として好調のようですが､いずれ同じような事が起こるでしょう｡その時どうするかその時生き残れる会社は強いと思います｡

歩道の有無

住宅地等で居住用の物件を選ぶ場合家まで歩く道に歩道があるかないかで評価が大きく分かれると感じます｡

私の住んでいる所から駅までは新しく出来た道を通りますが､直線で見通しが良く歩道と車道が植込みを挟んで明確に分けられており､歩道も対向するひとが邪魔にならない程幅があります｡この様な道だと前後から来る車にあまり気をつけることなく安全に道を歩く事が出来､また植込みで区分されている事で車を急に横付けされて誘拐されたり拉致されたりといった犯罪を防ぐ事にも繋がります｡

その一方で近くにある昔から街道としてある道では歩道がなく､しかもカーブが多くて見通しが悪く歩いていても車が接近して来ると危険を感じます｡また見通しが悪い為に､通行人が犯罪に蒔き込まれる事もあるようです｡

安全な暮らしをする上で､この様な点も評価のファクターに入るのではないかと思います｡

物件の価値

7月も下旬になりましたが天気は相変わらずどんよりした日が続きいつ梅雨があけるのかなという感じでこれも地球温暖化による気候変動のせいかなと思いながらさすがに8月に入れば夏の日差しが戻るだろうと思いつつ日々暮らしています｡

今日も新築物件の内見へ御客様をつれてゆきましたがさすがに新築マンションはきれいものですが年月が経つ毎に物件は古くなって行きますが物件の価値を維持するのも上昇させるのも下落させるのもオーナーの意識次第でしょう｡

この物件は5年後にいくらで売れますかという質問をたまにされますがそのような質問には明確に答えられませんしかし出来るだけ高く評価してもらおうと思えば立地という外的要素があるにせよオーナーが日々物件の品質維持に努力する事だと思います｡

物件を朽ち果てるまで使うのも一つの考え方ですが何年かで売却してしまう場合やはり品質維持だけはして置きたいですね｡

銀座のマンション

有楽町線の銀座一丁目駅の次の駅は新富町ですがその近くの新築マンションの名前には銀座が冠されています｡周辺は銀座というよりも築地･八丁堀といったイメージの方が強く昼間の人通りもなく寂しい所です｡

周辺を知らない人は銀座という名前がついた新築マンションなので銀座に有るマンションと思いすごく興味を持ちますが実際は銀座から離れた所に有ります｡

銀座に限らず他の地域でも実際の住所はそこではないのにブランド地名をマンション名に冠する事が昔からされています｡

現地を見れば実態が判ってしまいますがこういった事は販売の上で効果大なのか今でも行われているようです｡

テナント仲介

今日はテナント仲介について教えていただきました｡売買の仲介しか殆ど経験がなく､どちらかといえば普段取り扱っている物件が住宅ですので話を大変興味深く聞いていました｡テナントを探す事に重点を置くのか物件を探すのに重点を置くのか店舗と事務所とでは違うというのは面白い点でした｡

一見煩わしく､リｰﾄﾞﾀｲﾑが長く敬遠されがちな店舗仲介が仲介業者にとっては住宅よりもﾋﾞｼﾞﾈｽﾁｬﾝｽが多いという事を知ったのも意外でした｡

今日は役立つ情報を手にいれることが出来､良かったと思っています｡

メンテナンス

物件のメンテナンスは一見地味な作業ですが､これをしっかり行うか行わないかによって物件の価値が違ってきます｡収益物件の価値が上がる事はすなわち家賃が上がりｷｬｯｼｭﾌﾛｰが上がる事です｡

日々の修理･修繕に係る費用的支出だけでなく改善･改良といった資本的支出を考える事も必要です｡1000万円を改善に投資してｷｬｯｼｭﾌﾛｰが上がるならそれを行った方がいいのであります｡

これが正解という物は有りません｡色々な事例を考え最適なものを提案して行くのがプロの仕事です｡このように考えて行くと管理の仕事も奥深いものが有ります｡

問題意識を持つ

今日は勉強で数人の仲間と共にコレド日本橋の見学を行いました｡見学とは言えども建物のなかでメンテナンス上まずい点やリスクになる点がないかどうかという観点からの見学でした｡出来て間もなく管理も悪くなく何とか上げ足をとってやろうと思うほど行き届いた物件ですが､やはりこのような物件でも幾つか課題点を上げる事が出ました｡これをこのビルのｵｰﾅｰにどうのこうのという事は有りませんが､完璧な管理体制とは思っていても至らない所が
見えたり､建物の設計上からくるﾒﾝﾃﾅﾝｽの課題も上げられました｡

例えば建物の上階窓ガラス外側にｶﾞﾗｽﾌﾟﾚｰﾄが多く本体から直角に外へ据付られていますが､先日仲間が被災した新潟地震のような地震が起こった時に落下してこないかどうかというリスクが指摘されました｡

完璧に見えるものでも常に問題意識を持ちながら物事を見ていれば､そこから課題が発見され問題を解決して行く事で進歩が生まれるので有ります｡

不動産会社の社長さん

色々な不動産会社の社長のプロフィールを見ていると､ｻﾗﾘｰﾏﾝ時代は常にﾄｯﾌﾟｾｰﾙｽだったとか年収がいつも高ランクだったとかという文言が殆どです｡勿論そういう実績を上げて来た裏付けがあったからこそ独立して社長になっても成功を収める事が出来るのかも知れませんが､そういう人達の話しは見習う点があるにせよ今まで凡人で来て独立しようとする人間にとってはそのようなスーパースターの話しは全く別世界の話しでありあまり共感には至りません｡

どちらかと言えば､数十年もの間大した実績を上げる事もなく平凡又は平凡以下で過ごしながらも､一年奮起して齢遅くで成功を遂げた社長さんには共感を覚えます｡若しそのような社長さんのお話を伺える機会があればお会いしてみたいと思います｡