ファンドビジネス

不動産証券化ビジネスが日本でスタートし、Ｊ－ＲＥＩＴが活況を呈しましたが、サブプライムローンの破綻や、金融引締めによってＪ－ＲＥＩＴは活況が薄らいできました。しかし不動産ファンドビジネスは決して機関投資家のような大口投資家だけのものではありません。これをうまく利用すれば、Ｊ－ＲＥＩＴのような莫大な資金を
必要とせず、不動産現物だけに興味のあるお客さんだけでなく、それ以外の顧客拡大にもつなげることができる可能性があり、地場の会社にもいいビジネスチャンスを与えてくれるものになります。不動産ファンドビジネスを通じて世の中を豊かにしてくことを常に念頭において仕事をしてゆきたいと思います。

円高2

金融の引き締めと、生活費の値上げで投資信託などへの投資意欲が鈍っていますがその中でも海外の商品ファンドは人気があるようです。ドル建ての商品だと円高で同じ
価格で出資額が今までよりも多く買うことができます。１０数年前には１ドル７９円くらいまで円高が進み、国内の輸出メーカーは大変な思いでしたが、数年して為替は１ドル１４５円位まで戻りました。当時は円高で右往左往するだけでしたが、今回は冷静に見ていれます。日本の今後の経済状況からしても近い将来には円安にもどると思います。国内産業がよくなるには円安の方がいいようです。微力ながら円高阻止を
してみたいと思います。

円高

朝から出かけたり、急な仕事が入ったりばたばたの一日になりました。為替も何年か
ぶりに１ドル＝１００円を割ってしまいました。日本から本国に資金を戻している外資系企業は今回の円高でさらに利益が上乗せされると思いますが、それ以上の損失が
でているとたいした問題ではないのかも知れませんが、変な見方をすれば出来るだけ
損を減らすために恣意的に円高にしているとも考えられますが、それは考えすぎでしょうか。不動産の市況は相変わらずですが、世の中は常に変化しています。

不動産の先物取引

不動産証券化によって、不動産・金融・証券が融合して新しいビジネスが日本で始まり１０年ほどたちましたが、現物取引しか考えられなかった不動産も先物で取引される時代がもう来ています。金融の世界では当たり前に使われているデリバティブであるとかオプション取引であるとかいったことも含めて一挙にやってくるようです。
ＲＥＩＴでは日々価格が変化していますが、不動産の現物も石油や穀物と同じように
商品取引市場で取引される日も近いかも知れません。不動産の世界も日々変化しています。

外国の不動産

不動産事情は各国の法律・慣習によって大きく違いますが、先日は韓国不動産についてのセミナーを受けました。韓国にはソウル以外に日本で言うところ政令都市がいくつかありますが、政令都市を中心に政府機関の分散なども検討されていて日本のような一極集中ではないようです。持ち家という店では住宅ローン制度が日本程には普及しておらず、１００％ローンもほぼありえないそうで、日本よりかは持ち家の出来るひとは限られるようです。賃料もチョンセという独特のシステムがあったりします。
以外だったのは不動産の登記システムが日本とほとんど同じでしかも、土地の９７％くらいで地積が確定しているそうで、公図と実測の違いが多すぎると言われている
日本よりも進んでいるといった点です。
各国の不動産制度を知るのはいい勉強になりますし、将来にも役立ててゆきたいと思います。

ふたつの鑑定評価

同じ物件を二箇所の不動産鑑定士から評価結果をもらっていますが、全く違う数字が
出てしまいました。単なる誤差の範囲ではなく桁外れの差が発生しています。
ぞのような数字になった根拠をコメントしているところを見ても、片方は収益還元法による数字をとったというだけで、もう一方の方は収益還元法をメインにしたが
そこに原価法も考慮して別の数字にしたと書かれていますが、数字の計算式の記述が
全く無く、どのような反映がされたのかも全く判らないのであります。収益還元法の
計算にしても、その基礎となる数字はどちらも全く異なる数字であり、差が出ないはずの公租公課の費用も全く違う数字であります。このような裏づけの乏しい数字を根拠に不動産の購入価格や売却価格が決まるのが現実かとおもうと、この業界のいい加減さをしみじみ感じてしまいます。

世の現実

業者さんを回っていても、今は売りも買いも膠着状態で意外と価格が下がっていません。これまでに儲けてきた会社は余裕があるので、赤字を出してまでも売るつもりが
ないですし、昔とは違って資金の調達方法が色々出来るようになってきて、資金対策も昔よりかはし易くなっているのも投売りが少なくなっている要因なのかも知れません。その中でもハゲタカはまだ健全のようで、最近、債権が日本の銀行から外資ファンドに移り、それまで何とか返済を銀行にしてきた債務者が貸し剥がしにあっている
という話を聞きました。外資ファンドに債権を売られると、いままで一生懸命返済してきたお金は無駄となってしまいます。そういう現実もいまだにあるのです。まじめだけでは通用しない世の中なのでしょうか。

食糧問題

人が増えると必要な食料も増える。食料を生産するための原料が必要になる。
ほぼ全ての食料生産に必要な水が急激に不足してくることが予測されます。
世界の食糧需要が急増するなかで、日本の食糧自給率は年々低くなり、輸入量も減らされ価格も上がっています。自給率を上げる事は水の消費量が増えます。水の消費量が増えたからといって降水量が増えるわけでもありません。その一方では残飯が大量に捨てられ、水を無駄に使っているところもあります。幸か不幸か日本の人口はこれから減少してゆきます。米と魚だけを食べていた時代から、水や飼料を大量に使う
食品を食べる時代になった現在、食物の安全性、食物によるアレルギー、成人病など
の問題。日本人の体に合った本来の食生活。日本人の生活を守るための土地活用も含めてもう一度考え直すにはいい時期ではないかと思います。

金融の勉強

今更ながらに金融の勉強をしています。金余りの資金が世界の市場を駆け回って
激しい相場を作っています。しかしやみくもに動いているわけでもなく、ある一定の原理・原則に基づいて動いている訳で、きっちりとその中の仕組みをキッチリ理解しておこうと思っています。新聞などに頻繁にでてくる金融専門用語の理解、金融機関のお金のやりとりの仕方、お金の流れるシステム、ルールなど、あやふやに把握しているところをクリアーにして、さらに自分の考え方をレベルアップしてゆきたいと思っています。

裏話を聞く

昨日は不動産の裏話をいろいろ面白く聞かせていただきました。私の知らない業界の実態も赤裸々に語っていただき、新鮮なイメージがありました。普段目に入るもので特段気にならないことでもこういう話を聞くと何事の奥の深さを感じます。
不動産の市況は売りたい方と買いたい方の我慢比べのような状態になっているようで
押し切ったほうが勝ちのような状況になっているような感じです。どこが危ないといった情報やどこかが大量に物件を売りに出るといった情報が飛び交う中、皆そのタイミングを見計らっているようです。先行き不透明なときは、現金をもっている人が強いです。