リートの公的買取、借入への政府保証を
参議院議員の田村耕太郎氏など自民党の若手議員らが立ち上げた「金融・不動産緊急対策を実現する会」は18日、５回目の会合を開き、加藤一郎太・エムケーキャピタルマネージメント代表取締役、川島敦・ケネディクス社長、山口誠一郎・トーセイ社長など不動産ファンドやＪリート業界の関係者を招いて意見交換を行い、「株式取得機構の買取り対象をリートにも拡大」「全リートに政府保証を付ける」などを内容とする提言をまとめた。
（日刊不動産経済通信 ３月１９日）
REITは通常の株式とは違い、不動産投資を証券・小口化して資金を調達したもので、本質は不動産の現物投資と同じであり、REITの価格は利回りで決まる、すなわち、家賃収入から諸経費を引いたNOIにより決まるものと考えます。
家賃を決めるテナントとの賃借契約は、１年以上の長期契約が一般的で現時点で一年先の家賃収入の見込みはほぼ確定するので、空き室が多かったり、家賃の引き下げがあれば価格が下がるのは当然なことであり、決して異常な現象ではないと考えます。問題なのは、その点の情報公開が十分でないところにあると思います。
REITの買取をすることは、価格が下落した不動産を政府が税金で買い取ることであり、日本全国で不動産価格が下落している中で、REITだけ特別扱いするのは、ナンセンスだと感じます。REIT運営者の経営責任をなぜ我々の税金で穴埋めしなければいけないのでしょか？。
単身世帯のマンション購入増加
金融機関から買取または付保の申請があった債権で、2008年10～12月までに買取または付保の承認を行なったもののうち、集計可能となった1万628件を対象としてフラット35利用者の社会的属性、住宅の概要、資金調達内訳などに関して借入申込書を集計した。
それによると、単身世帯によるマンション購入者が増加。男性30歳未満では、前年同期には12％だったものが30.2％に、30歳代でも同10％から18.9％に、40歳代でも同21.0％から24.8％にそれぞれ増加。
また、年収600万円未満の割合も増加しており、マンションでは、同43.3％から49.9％に、建売住宅では同52.2％から59.5％にまで増加している。
（（独）住宅金融支援機構 3月17日発表）
企業に勤め続けて、３０才辺りから、生活にも多少余裕が出てきて、結婚を考え、家を買っていい人を誘おうと考えだす人が増えてきます。
それに加え、最近では、突然の解雇で貸家を追い出される人も多く出てきている現状を見て、不測の事態も考え、今のうち家を買っておこうと考える人が増えているのかもしれません。
首都圏建売住宅市場動向
＜2009年2月度 首都圏建売住宅市場動向＞
・同月の新規販売戸数は514戸（前年同月比▲7.4％）。
・新規販売戸数に対する契約戸数は260戸で、月間契約率は50.6％（同16.7ポイントアップ）。
・地域別の契約率は東京都47.8％、千葉県62.0％、埼玉県48.6％、神奈川県42.8％、茨城県0.0％。
・一戸当たりの平均価格は4,845万9,000円（同9.3％増）。
・月末時点の翌月繰越販売在庫数（発売後6ヵ月以内）は1,270戸（前月末比▲77戸）となった。
（（株）不動産経済研究所 3月16日）
建売住宅の方も、徐々にですが販売が回復して、在庫が減少してきているようです。
マンションと同様に、建売も、仕入・建築・販売も復活してきそうです。
銀行融資が、緩和してきたら、また取引も活発になってきますね。
首都圏マンション市場動向
＜２００９年２月首都圏のマンション市場動向＞
・発売戸数は前年同月比27．5％減の2509戸、前月比42.6％増。
・販売在庫は2007年11月以来の１万戸割れ。
・契約率は前年同月比1.6ポイント上昇の61.7％、
・１戸当りの価格は同1.2％上昇の4823万円。
（不動産経済研究所 3月16日 発表）
昨年に比べると、発売戸数は減少していますが、１月と比べると販売が増加して在庫数が減っています。
在庫が減ると供給数が減りますので、購買意欲が今後下がらなければ価格下落が間もなく落ち着くという予測もできます。
そうすると、塩漬け土地のマンション建設も復活して、また新築マンションが増えてくることが予想されます。
景気の回復は、左程遠くないのでしょうか。
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一般事業会社の不動産証券化
社団法人不動産証券化協会はこのほど、「第３回一般事業会社の不動産保有意識と行動に関する調査結果」を発表した。
それによると、不動産証券化、流動化の実施・経験の有無は、「検討したことはなく、実施したこともない」の割合が最も高く61.9％（前回調査時は62.5％）。「実施したことがある」は18.4％（同15.8％）に留まった。これに対し同協会は、「不動産証券化の今後の活用意向については頭打ちの状況にある」としている。
不動産取得予定額の増減について前回調査と比較すると、「増加」の企業が17.8％から13.2％に減少。一方で「減少」の企業は17.1％から30.8％に大きく増加した。同協会は、「金融危機の影響などにより、不動産を取得しない方向になっていることが推察される」と分析している。
（３月１３日 朝日新聞より）
不動産証券化の市場は、私募ファンドの増加などで、拡大しているという発表がありましたが、その範囲は、限定的なものになりそうです。
私募ファンド市場
08年末の私募ファンド市場、JREIT大きく上回る13兆円超に／ARES調査
（社）不動産証券化協会（ARES）は12日、4回目となる「私募ファンド実態調査」結果を発表した。協会会員のうち、法律事務所、会計事務所等を除いた251社にアンケートしたもの。
08年末時点で、会員が運用する私募ファンドの資産総額は13兆2,000億円で、前回調査（07年12月）比11.8％増加。同時点のJREIT運用資産総額7兆6,000億円を大きく上回った。JREITと私募ファンドを合わせた運用資産総額は20兆8,000億円（前回調査比13.0％増）となり、不動産証券化の拡大を示している。
私募ファンドの総数は790（同12.2％増）、保有物件総数は3,665物件（同2.0％増）だった。1ファンドの平均運用資産額は166億7,000万円、平均運用物件数は4.6物件。また、1社あたりの運用ファンド数は、平均8.5ファンド、運用物件数は39.8物件、平均運用資産額は1,400億円（同4.7％）。運用期間は「1年以上3年未満」（31.0％）、「3年以上5年未満」（30.8％）で6割を占めている。
保有不動産（運用資産ベース）のトップは「オフィス」の49.4％、次いで商業施設（18.3％）、「賃貸住宅」（14.8％）と続く。また、使用しているビークルはGK－TK（合同会社－匿名組合）が75.6％を占めた。私募ファンドの出口については、「他の私募ファンドへの売却」が39.2％でトップだが、出口を決めず幅広い売却先を探す（「その他」と回答）が49.7％と分散化している。
（３月１３日 （社）不動産証券化協会 REpoｒtより）
昨年からの不動産ファンド不況の中でも、私募ファンドの資産総額増加で、不動産証券化のマーケットが拡大しているようです。
株式市場に公開されているJ-REITに比べると出資者数が限定され、条件が厳格でなく、少ない出資金で組成ができ、コントロールがし易い私募ファンドが増えていると思われます。
塩漬け
自民党は、追加経済対策の一環として、銀行などから融資が受けられないために滞っている民間デベロッパーの都市開発事業を促進するため、民間都市開発推進機構が都市開発事業のための低未利用地を先行取得し、最長10年保有したうえで開発業者などに譲渡する「土地取得・譲渡業務」の復活や、都市開発事業に対するゆうちょ銀行融資への政府保証制度の創設などを盛り込むことを決めた。
（３月１２日 日刊不動産経済通信より）
結局、デベロッパーの尻拭きを税金で行い、デベロッパーを復活させることをするようです。
日本の経済政策は、今の政党が変わらなければ、大企業優先の資本主義政策がつづくでしょう。
単に塩付けして転売するのではなく、国民の利益になるような有効活用を考えて欲しいものです。
パシフィックホールディングス倒産
私募不動産ファンド運用の持ち株会社
東証１部上場
パシフィックホールディングス株式会社など3社
会社更生法の適用を申請
負債3265億2200万円
とうとう、つぶれてしまいましたね。
これまで、倒産した会社の負債額は、いくら位になるのでしょうか。
投資された現金・融資された現金は、いったいどこへいったのでしょうか。
倒産していった会社を通じて、儲けていった人のことは、誰も何も言いませんね。