変化
住んでいるところの近所ですが、数年ぶりに訪れました。
以前、評判の焼肉屋と中華料理店がありましたが、焼肉屋は、新築の民家になり、
中華料理店は、更地になり、立ち入り禁止のテープが張られておりました。
また、食べてみたかったのですが、残念です。
数十年、殆ど変化のない所でしたが、やはりこのような所でも時代が経つとともに、
変化していってます。
不動産業お断り
賃貸事務所の物件検索をしていますと、
六本木駅 徒歩２分 某劇団ビル内の一部屋
家賃 月 ８８，０００円
但し、金融業、不動産業、風俗業不可。
詳細の理由は判りませんが、世間では依然として、不動産業界は、こういう風に見られているんですね。
外人富裕層向けマーケット
| 外人富裕層向けで香港上海銀と業務提携 | |
三井不動産販売は、外国人富裕層向けのサービスを強化するため、ＨＳＢＣグループ傘下の香港上海銀行と、営業協力に関して業務提携した。両社は日本国内の不動産購入を希望する外国人顧客を紹介し合うなど、営業上必要な協力を行っていく。
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富裕層外国人向け不動産マーケットは、規模が限られており、また日本の不動産を熟知して、しかも英語が話せる人材が少なかったこともあり、このマーケットの大手であるケンコーポレーション社以外の大手不動産会社はあまり進出していませんでしたが数年前より、外国人の日本不動産投資が活発化し、国内の銀行が永住権を持たない外国人に対しても不動産融資の門戸を開き始めたこともあり、単価の高いこのマーケットにも、日系の大手不動産会社が本格的に進出し始めてきました。その中で六本木ミッドタウンを開発した三井不動産グループはその中でも、このマーケットに対し他の大手よりも積極的な動きをしています。このマーケットもシェアの奪い合いが激しくなってゆきそうです。
視野が広くなった
今日は朝から本格的な雨で、寒かったこともあり、一日外出せずに、情報収集とブログを読んでいました。
調子よく仕事が行っている人、苦しいながらもがんばっている人、調子よくいっていると思いきや
実はどん底の状態だった人のブログ、専門知識やノウハウのブログなど、様々な方々のブログを読ませていただき、視野がまた広くなったような感じがします。
自分も早く実践の舞台に戻りたいと、いつも思っています。
今は買い時？
先日、業者さんと話をしていて、確かに今、収益物件の売り物が増えてきて価格も下がっているが、その多くはファンド案件で、バルク売りだとか、価格帯が数億円以上であるといった価格帯の高いものが殆どで、一般の投資家が手の届くような価格帯のものは意外と売り物が少ないとの事。
ファンドのような償還期限がきっちり決められているものについては、どうしても売らざるを得ないのでしょうが償還期限がとくに定められていない物件などは、家賃収入がきっちり入っていれば、特段の事情がなければこのような市況の悪い時期に売却する必要もないし、誰でもが欲しがるような物件など、なおさら出てくる数は少ないでしょうし、出ても公開入札でなければ、その物件所有者の身近なところでほぼ決まってうことが殆どです。
また、融資が出にくくなっている状況では、当然現金を多く持っている方が有利にはなりますが、融資枠が減った分を現金で補うのであれば、ＣＣＲは低くなりますので、現金は持っていても購入には慎重になると思われます。
まわりの情報に踊らされず、自分の目線をしっかり持って、投資する人が結局はいい買い物ができるのではないかと思います。
家賃が下落で買い時？
ファーストロジック社 ニュースリリースのアンケート調査によりますと、現役不動産投資家の８３％の人が「収益物件は、今が買い時」と、思っているそうです。
また、「今後、家賃がさがっていく」と予想している投資家が全体の６８％いたそうです。
確かに、物件価格は最近下落していますが、収益の源泉である家賃収入が下落で減っていくということはいま買えば、今後の利回りは、今よりも減少していくことになり、物件価格はまた下落していくことになります。
８３％の投資家と６３％の投資家が、重なっているかどうかは、わかりませんが、素朴に考えて先の家賃が下落するのに、今が買い時とは考えずらいのではないでしょうか。
それとも、また将来のキャピタルゲインを期待しているのでしょうか。
バリューアップして、家賃を上げるアイデアとか、家賃下落リスクを盛り込んだ具体的な購入価格を決めているのであればよいのでしょうが、もし、一人の投資家が二つの回答をしていたならば、目先のことしか見えてない投資家が多いのかなというのをこのアンケートから感じました。
早く経つ時間
会社へ行かなくなると、家族といる時間が長くなります。
数ヶ月もたつと、仕事にかまけて、あまり見えてなかった部分が見えてくるものです。
表面で見えていた態度の本当の原因や、周辺の人との人間関係等、これにかかわっていると仕事しているほうが、気が楽に思うこともあります。
いろいろあると、時間が経つのが本当に早く感じます。
リフォーム
今日は久しぶりに快晴で、すこし外にでてきました。
近所の団地が老朽化してきており、立替の検討がされましたが、採算を理由に、建替えを断念してリフォームでそのまま使用していくことになったそうです。
その調査のためか、役所の人が、建物の外観を調査していました。
資産を大事に使っていくこと、資産の目減りを少なくしていくという観点からも、建替えではなく、再生利用のケースが増えてゆけばと思います。
売主としての実感
私は、これまで売買仲介の仕事をメインにしてきましたが、これまでに売主の立場を何回か経験したことがあります。
仲介をしていても、売主の立場で交渉することはありますが、実際にその立場に立ってみるのとでは、実感が違います。
所有している物件がほぼ希望の価格で売れる可能性のある場合は、余裕をもって、条件の合う買主がでるまで悠然と待てますが、売れる可能性の低い物件の場合はそういう訳には行きません。
しかも、資金化を急いでいるときは、気が気でなくなってきます。仲介業者に売却を依頼していても、本当に動いてくれてるのだろうかとか、長い間業者からのリスポンスがなければ、心はますます焦って、疑心暗鬼になってきます。
特に、物件が住んでいるところから遠い距離にある場合は、頻繁に現場に訪れることもできませんので、そのストレスはますます高まるばかりです。
実際に、その立場に立つと、実感が味わえます。
それが、また仲介の仕事でも役に立つのであります。