分譲賃貸マンション

東京都心から少し離れたところに建っているマンション。
ミニバブル時のマンションブームで新築されたファミリーマンションで、コンシェルジュの
２４時間管理サービスがあるほどの高級マンションです。
新築当時は、マンションが建つ校区の小学校で、収容人数が足りるかどうか懸念されるほどでしたがブームが過ぎ、その当時の子供たちも大きくなり独立して、家を売る人達が出てきました。
もともと周囲の住環境は良いとは言えない場所でしたので、ここ最近では、売り出し価格も大変下落してきています。また、賃貸に出される物件も増えてきています。都心で２４時間コンシェルジェサービスのあるマンションなど借りようともなれば、相当高い家賃を払わなければいけませんが、この辺りでは、都心よりもかなり安い家賃で借りれます。
東京に左程遠くなくても、こういった物件も相次いで出てきています。

賃貸管理

テナントさんからクレームの電話。
「久しぶりにカーテンを全開したら、ガラスが割れていた。」と、
しかし、「いつもガラスとカーテンを一緒に開け閉めしていたのでいつ割れたか分からない。」と。
とりあえず、現場に行くと、網ガラスが下のほうから蛇行しながら割れており、経年劣化によるものとは思えない割れ方。それを調べていると「もう一箇所みてくれ。」というので連れて行かれたのは洗面台。蛇口が根元からぱっくり割れて根こそぎ外れていました。
「もう１０年位住んでいて、ある日蛇口を動かしたら勝手に取れた。」と。
そんなことあるわけない。通常に手入れしてきれいに使っていれば１０年経っても問題なく使えます。
これは使い方の問題です。その隣の住人は防火壁の下に勝手に穴を開けて洗濯機の
ホースを突っ込んでいました。このマンションのテナントさん、いろんなことをしでかして
くれます。

Ｓ＆Ｐ／ＣＭＢＳ毀損率、最終的に4.0％まで上昇

スタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・サービシズは13日、1999-2009年に発行された日本の商業用不動産担保証券（CMBS）の元本毀損率は11年12月末時点の実績ベースで1.0％だが、最終的には4.0％まで上昇する見通しを発表した。09年までの11年間に発行されたCMBS案件の裏付けローンは4兆9440億円。今後、債権回収の進展に伴って上昇すると見込んでいる(週刊住宅新聞社)。

東京を中心に、取引件数が増えてきたり、外国人の投資も活発になっているといったニュースもでていますが、過去の清算は、依然として続いているようです。これが一段落すれば本格的に好況になるのではと期待したいところです。

首都圏新築マンション価格インデックス、11年10～12月期は前年同期比4.4％減／アトラクターズ

アトラクターズ・ラボ（株）はこのほど、「首都圏の新築・中古マンション価格インデックス」を作成、その結果を発表した。売買されるマンション価格は単純平均すると、エリアや面積などの物件属性の偏りで市場の現況を把握することが難しいが、物件ごとの違いをすべて補正し、価格インデックスを作成した。単純平均との乖離は主に立地の変化を表しており、2008年をピークとして、11年は06年と同水準まで下落。立地は05年当時と同様になっていることが分かった。11年10～12月期は前年同期比▲4.4％下落し、購入環境としては、悪い状況ではないとした。
また、築年についても補正した中古マンション価格インデックスでは、04年1月を基準月として新築と中古を比較すると、07～08年は新築価格が高過ぎて、中古になると他の都市よりも10％余計に下落したことが分かった。現状は新築指数が下がった割に中古指数が高止まりしていることから、中古になっても価格が値下がりしにくい状況にあると分析している。
中古価格のインデックスは11年10～12月期は前年同期比▲3.0％下落した。
詳細は同社ホームページを参照。
アトラクターズ・ラボ（株）(R.E.PORT)

価格が下落して、値頃感がでてきたようです。
今年に入って、物件も昨年に増して流動しているようです。
売買の方も奮起していきたいと思います。

退去リフォーム

先日、ファミリータイプの部屋が退去したと思ったら、また同じ物件で退去通知がありました。幸に退去された物件は、きれいに使って下さったので、原状回復の費用が思ったよりも少なく済みそうですが、計画外の退去予告でまた新たな費用が発生しそうです。
この物件の課題は設備、特にキッチンは、機能的には今でも十分に使用できますが、今のデザインからすると古ぼけた感じがして、高級感がかけるような感じになってきています。
そのまま使い続けるか、新しいモデルに切り替えるか、悩みどころです。

新築・中古マンションとも耐震性の重視度が増加／大京調べ

大京は、グループ各社に問い合わせしたユーザーを対象に実施した住まいに関するアンケート結果をまとめた。新築・中古にかかわらずマンションに耐震性能を求める割合が増えていることが分かった。
サンプル数は２４５２件。調査は１月中旬に実施した。
新築マンション購入に際して重視する項目は「立地・環境」８８％、「日照・採光」６６％が１・２位で、順位は前年調査と同じ。一方で３位の「免震など耐震性」に対する重視度が前年の４９％から６０％に増えて２位に迫った。中古マンションも「耐震性」の重視度が４０％から４４％に増え、安全性に対するニーズが高まった。
新築・中古とも重視度トップだった「立地」の具体的内容では、万が一の災害に備えて「行政サービスの充実しているエリア」を望む回答が２６％から３１％に増えたのが目立った。

日本は、地震の多い国です。阪神大震災や東日本大震災のような大規模な地震が発生して今後も近いうちに同じ規模の地震が起こると予測されている中で、耐震性の重要度も増していくのは当然なことでしょう。より安全で快適で便利な住まいが常に求められています。

首都圏中古マンション成約件数、09年以来の高水準／東日本レインズ

（公財）東日本不動産流通機構は10日、2012年3月度の首都圏の市場動向を発表した。
同月の中古マンション成約件数は3,388件（前年同月比35.8％増）と3ヵ月ぶりに前年同月比を上回り、3割を超える大幅増となった。前年同月が、東日本大震災の影響で大幅減だったこともあるが、リーマンショック後に一次取得者層の需要が活性化した09年3月以来の高水準となった。
都県別では、東京都が1,615件（同40.7％増）、埼玉県が406件（同20.1％増）、千葉県が484件（同60.3％増）、神奈川県が883件(同24.9％増）と、いずれも大幅な増加を記録した。
成約単価は、1平方メートル当たり38万7,600円(同▲1.1％）、成約平均価格は2,555万円（同0.2％増）で、平均価格は12ヵ月ぶりのプラス。新規登録件数は1万6,057件（前年同月比20.2％増）と24ヵ月連続で前年同月を上回り、5ヵ月ぶりに増加率が2割を超えた。一方、在庫件数は4万5,328件（同23.7％増）で、18ヵ月連続の2ケタ増、10ヵ月連続の4万件超の高水準だが、前月は下回っている。
一方、中古戸建住宅の成約件数は1,192件（同30.8％増）と、3ヵ月ぶりに前年同月を上回った。成約平均価格は2,921万円（前年同月比▲1.1％）と、4ヵ月連続のマイナスとなった。（公財）東日本不動産流通機構
(R.E.PORT)

価格が下がり、値頃感がでてきた物件の購入が増えてきたのではないかと思われます。
ミニバブル時、ブームにつられて大量に建てられたマンション、まだ築１０年経っていない
にもかかわらず大変価格が安くなってます。当時高値で購入した人達が年月が流れ、
手放す人が増えているようです。手放したくても手放せない人や、そのまま賃貸に出している潜在在庫も多くあると思われます。こういった在庫があるうちは、安値安定で行きそうです。、

マンション管理ルール、反社会的勢力排除に係る専門家の活用等で議論／国交省

国土交通省は9日、「第4回 マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（座長：政策研究大学院大学教授・福井秀夫氏）を開催した。
今回の会合では、暴力団等の反社会的勢力排除に係る専門家の活用、マンションタイプ別の特性と管理方式等について検討がなされた。
暴力団等の反社会的勢力排除については、「管理組合に必要な対応」、「管理規約への暴排条項導入の必要性」などを、日本弁護士連合会・民事介入暴力対策委員会にヒアリングした結果を報告。管理組合が取り得る手段として、（1）暴力団対策法が改正された場合、暴力追放運動推進センターを原告として対応、（2）弁護士等の専門家が管理者となり、原告として対応、（3）区分所有者である管理者が対応、の3つが挙げられた。それを受け、出席者は「社会全体で取り組むべき極めて重要な課題」とした上で、「管理規約に暴排条項を具体的かつ明確に定めておくべき」、「専門家を活用するために必要なコストを補填できる保険が必要では」などの意見を交わした。
マンションタイプ別の特性と管理方式については、規模の大小、築年数で4つのタイプに分類。それぞれの管理方式についてシミュレーションを行なった。その結果、大きく「理事会方式での管理」と「専門家の役員就任」の2つに分けられたが、「理事会運営方式が合っているマンションもあれば、第3者管理方式が合っているマンションもある。二者択一の考えではなく、管理規約にバリエーションを持たせるなどの工夫が必要」などの意見も挙がった。
なお、今後議論すべきマンション管理の課題については、「災害時の場合の管理組合の意思決定手続き等」「緊急時における専有部分への立ち入りについて」などの震災関連事項や、「管理費滞納対策」を挙げた。
　第5回検討会は4月下旬～5月下旬頃に開催予定。
国土交通省(R.E.PORT)

現在は、売買契約・賃貸借契約で反社会的勢力の排除に関する条項が追加され、新たに勢力が入居してくることに対する牽制がありますが、万が一入居された場合も想定して、管理規約等にもそういった勢力に対する排除条項は入れておくべきと考えます。
マンション管理組合の今後の課題です。

東京圏の中枢機能バックアップについて、基礎的論点等をとりまとめ／国土交通省

国土交通省は、かねてより検討を進めてきた東京圏の中枢機能のバックアップについて、基礎的な論点とその考え方等を内容とする二次とりまとめを行ない、公表した。
「東京圏の中枢機能のバックアップに関する検討会」（座長：大西 隆東京大学大学院工学系研究科教授）にて検討を進めていたもので、バックアップ体制の構築に関し、検討すべき順序、バックアップすべき業務の種類、範囲、それに必要なものなど、7つの論点を挙げ、その考え方を列挙している。
「バックアップ場所の要件」については、東京圏との同時被災の可能性が低いこと、東京圏との間のアクセスが容易かつ確実であること、既存の代替施設・設備等が多く存在することなどを挙げており、またバックアップ体制への移行の判断等はどうあるべきかについては、内閣総理大臣等の指揮命令権者またはその権利を継承した者が、業務実施の可能性などをもとに判断すべき、とした。
なお、検討会はバックアップに関する基礎的な検討を進め、論点と考え方を提示することが目的であるため、バックアップ場所としての特定地域の選定などの具体的な検討は行なわないことを前提に進められたもの。(R.E.PORT)

東日本大震災をきっかけに東京一極集中のリスクがより顕著になってきたようです。
天変地異・紛争で東京が壊滅すれば、機能が麻痺して日本が壊滅状態にならないよう
りすくを分散させることは、考えなければいけないと思います。機能分散で日本列島の均衡ある発展も望めるのではと思います。

リフォーム見積

管理の仕事で、空き部屋のリフォームがあります。
工事をする際に、見積書を業者さんから提出してもらいます。
工事内容が少ないときには分かりませんが、工事内容が多いときには、材料と工事費用と分けて他の工事と混ぜたり、工事に使う材料費も別にして他の項目で計上していたり、実質単価が直ぐに分からないようにしている場合があります。設備の入れ替えでも、家賃の安い物件で最高級レベルの身の丈に合わない設備で見積もりをしてきたりします。
本当にその見積もりが妥当なものかどうか、自分でもよく商品や設備・工事の単価を良く調べておかないと必要以上のお金をかけることになってしまいます。材料の良し悪しなども知っておかねばいけません。この仕事でさらに新しい知識が身について勉強になります。