住宅地価格、中古マンションとも値下がり率が縮小、横ばい傾向に／野村不動産アーバンネット調査
野村不動産アーバンネット（株）は6日、2012年4月1日時点の首都圏「住宅地地価」と「中古マンション価格」の実勢調査結果を発表した。四半期ごとに実施しているもので、今回は第94回。
住宅地地価の平均変動率は▲0.5％（前回▲0.9％）。全エリアで1％未満の下落となり、千葉県以外では値下がり率が縮小し、横ばい傾向となった。
前四半期より「値上がり」を示した地点は4.3％（同3.6％）、「横ばい」が72.1％（同59.3％）、「値下がり」が23.6％（同37.1％）となり、横ばい地点が増加した結果に。
中古マンション価格は、平均変動率が▲0.5％（同▲1.1％）で、全エリアで平均変動率が1％以下となり、値下がり率も縮小し横ばい傾向となった。
前四半期比で「値上がり」を示した地点は4.6％（同1.9％）、「横ばい」が65.7％（同56.5％）、「値下がり」が29.6％（同41.7％）となり、横ばい地点割合が増加した。
なお、11年4月～12年3月の1年間の地価変動率は、首都圏平均で▲2.8％（同▲2.0％）、中古マンション価格変動率は▲3.1％（同▲2.4％）と、いずれも値下がり傾向が強まった。
野村不動産アーバンネット(R.E.PORT)
価格の下落とともに、購買層の値頃感のあるところに近づいてきていると思われます。
ただ、郊外の物件の状況を見ていると、下げ止まりは都心に近いところや、再開発エリアといった特別な地域に限られそうです。
住宅地地価の平均変動率は▲0.5％（前回▲0.9％）。全エリアで1％未満の下落となり、千葉県以外では値下がり率が縮小し、横ばい傾向となった。
前四半期より「値上がり」を示した地点は4.3％（同3.6％）、「横ばい」が72.1％（同59.3％）、「値下がり」が23.6％（同37.1％）となり、横ばい地点が増加した結果に。
中古マンション価格は、平均変動率が▲0.5％（同▲1.1％）で、全エリアで平均変動率が1％以下となり、値下がり率も縮小し横ばい傾向となった。
前四半期比で「値上がり」を示した地点は4.6％（同1.9％）、「横ばい」が65.7％（同56.5％）、「値下がり」が29.6％（同41.7％）となり、横ばい地点割合が増加した。
なお、11年4月～12年3月の1年間の地価変動率は、首都圏平均で▲2.8％（同▲2.0％）、中古マンション価格変動率は▲3.1％（同▲2.4％）と、いずれも値下がり傾向が強まった。
野村不動産アーバンネット(R.E.PORT)
価格の下落とともに、購買層の値頃感のあるところに近づいてきていると思われます。
ただ、郊外の物件の状況を見ていると、下げ止まりは都心に近いところや、再開発エリアといった特別な地域に限られそうです。
住宅市場
店の近くのある１区画で、異なる所有者の住宅が同時に売りに出たり、建て替えをしたり
業者が買い取って建売住宅をたてることになったり、これまでは全く動きのなかったエリアですが動き出すと何か示し合わせたように集中して動き出しています。長く住んでいた人達が多くいるエリア、世代交代が一気に進んでいるようです。今年は、売買のほうも活発になりそうです。
業者が買い取って建売住宅をたてることになったり、これまでは全く動きのなかったエリアですが動き出すと何か示し合わせたように集中して動き出しています。長く住んでいた人達が多くいるエリア、世代交代が一気に進んでいるようです。今年は、売買のほうも活発になりそうです。
投資用区分所有マンションの表面利回り、11％下回る／ファーストロジック調査
（株）ファーストロジックは3日、運営する収益物件マッチングサイト「不動産投資の楽待」（http://www.rakumachi.jp）の「投資用市場動向データ 最新版2012年3月期分」の調査結果を発表した。08年8月1日から12年3月31日までに、同社運営サイトに新規登録された物件を対象に調査したもの。
投資用1棟マンションの表面利回りは9.69％（前月比0.21％下落）と、横ばいで推移。1棟アパートの表面利回りは10.99％（同0.15％上昇）と、12年1月から上昇傾向で、11年6月の11.02％に次ぐ高利回りとなった。
投資用区分所有マンションは10.99％（同1.08％下落）と下落、11年4月ぶりに11％を下回った。
（株）ファーストロジック(R.E.PORT)
投資の需要が高まっていると見ていいのか、家賃が下落していると見るのか
利回りが高くなるのはそれだけリスクも大きくなっているということです。
木造よりも劣化・陳腐化が少ないRCやSRC造の物件に需要が高まっているとも
受け取れます。
投資用1棟マンションの表面利回りは9.69％（前月比0.21％下落）と、横ばいで推移。1棟アパートの表面利回りは10.99％（同0.15％上昇）と、12年1月から上昇傾向で、11年6月の11.02％に次ぐ高利回りとなった。
投資用区分所有マンションは10.99％（同1.08％下落）と下落、11年4月ぶりに11％を下回った。
（株）ファーストロジック(R.E.PORT)
投資の需要が高まっていると見ていいのか、家賃が下落していると見るのか
利回りが高くなるのはそれだけリスクも大きくなっているということです。
木造よりも劣化・陳腐化が少ないRCやSRC造の物件に需要が高まっているとも
受け取れます。
住宅瑕疵保険を改定、リフォーム保険の期間延長など／住宅保証機構
住宅保証機構（東京都港区）は２日、「まもりすまい保険」など瑕疵担保保険の料金引き下げと商品改定を実施した。新築住宅を対象とした「まもりすまい保険」にはオンラインサービスを導入。保険契約の申し込みや保険を利用した住宅情報の一元管理などが可能となった。３階以下（地階含む）の建物については、通常の現場検査のほかに防水検査オプションを設けた。
リフォーム瑕疵保険の「まもりすまいリフォーム保険」は、一定の条件を満たした事業者が行うリフォームについては通常５年の保険期間を10年間に延長できるようになった。保険料金は両商品のほか、中古住宅瑕疵保険、マンションの大規模修繕瑕疵保険でもそれぞれ引き下げた。
中古住宅流通の課題は、個人が売主の中古住宅に対する瑕疵担保の保証を如何に広めてゆくかにあると思います。購入前のインスペクションだけではなく、その後の瑕疵担保保証もつけていくことで、購入リスクをさらに少なくしていくことで、流通量も増えてくるのではないかと思います。
リフォーム瑕疵保険の「まもりすまいリフォーム保険」は、一定の条件を満たした事業者が行うリフォームについては通常５年の保険期間を10年間に延長できるようになった。保険料金は両商品のほか、中古住宅瑕疵保険、マンションの大規模修繕瑕疵保険でもそれぞれ引き下げた。
中古住宅流通の課題は、個人が売主の中古住宅に対する瑕疵担保の保証を如何に広めてゆくかにあると思います。購入前のインスペクションだけではなく、その後の瑕疵担保保証もつけていくことで、購入リスクをさらに少なくしていくことで、流通量も増えてくるのではないかと思います。
中小不動産事業者のこれからのあり方を検討、報告書発表／不動産流通近代化センター 編集部取材
（公財）不動産流通近代化センターは2日、中小不動産事業者の「これからの不動産業を考える研究会」（座長：小林重敬東京都市大学教授）の報告書をとりまとめたと発表した。
同研究会は、人口減少や少子高齢化、東日本大震災発生など、社会・経済構造が激変する中、売買仲介、賃貸仲介・管理などを行なう中小不動産流通事業者（宅建業者）の今後の事業展開のあり方を検討すべく2011年6月に発足したもの。6回開催した。
報告書では、不動産業を取り巻く社会経済環境の変化として、事業の「機会」となる要素に「既存住宅流通量の堅調な推移」「消費者の価値観の多様化」を、また、脅威となるものに「総人口の減少」「国内人口移動数の減少」などを挙げた。
加えて、中小不動産業の状況をアンケートやヒアリングなどから分析。そこから、中小不動産業の強みとして「地域密着しやすい」「きめ細やかなサービスの提供」「事業コストの安さ」を、弱みとして「事業の多角化が難しい」「情報量、物件量が乏しい」「人材確保・教育研修制度の確立が難しい」「情報化への対応が難しい」を指摘した。
また、宅建業者の新規・廃業業者数は1998年以降、増減を繰り返し、その出入りの多さが伺えるほか、免許取得時期の長短に関わらず、残存率が50％となっているとした。
それらを踏まえ、中小不動産事業者が持続可能な経営をしていくには、“顧客満足度の向上”をキーワードとした、「経営のプラットフォームの確立」が必要と提言。そのためには「経営ビジョンの設定」から「持続可能な経営のための方策」を講じるとともに、「事業展開における方向性」に沿って事業を進め、最終的には「中小不動産業としてのアイデンティティの確立」につなげていく一連の流れを策定することが重要とした。
「持続可能な経営のための方策」では、従業員教育の充実、従業員満足度や従業員定着率の向上を強化することで、消費者への情報発信の強化やコンプライアンスの徹底を行なうことが重要とした。「事業展開における方向性」では、「顧客密着の強化」「地域密着の強化」「新たな市場へのアプローチ」をポイントに、高齢者向け住み替え支援やリフォーム付き中古住宅仲介など底堅い需要が見込めるニッチ市場への挑戦が必要としている。
「持続可能な経営のための方策」と「事業展開における方向性」を両輪にアイデンティティ確立を努めることで「地域の魅力の向上」にもつながっていくとしている。
同報告書は同センターホームページにて公開予定。
（財）不動産流通近代化センター(R.E.PORT)
資金がない、人が少ない零細企業で、何でもかんでもするにも時間が足りません。
その時間のうち、売上に結びつく作業や行動にどれだけ結びつけるかの効率性も要求されます。
その中で大企業に劣らない、大企業が手を出せない特色をだしていかねばいけません。密度の濃い仕事が要求されます。
同研究会は、人口減少や少子高齢化、東日本大震災発生など、社会・経済構造が激変する中、売買仲介、賃貸仲介・管理などを行なう中小不動産流通事業者（宅建業者）の今後の事業展開のあり方を検討すべく2011年6月に発足したもの。6回開催した。
報告書では、不動産業を取り巻く社会経済環境の変化として、事業の「機会」となる要素に「既存住宅流通量の堅調な推移」「消費者の価値観の多様化」を、また、脅威となるものに「総人口の減少」「国内人口移動数の減少」などを挙げた。
加えて、中小不動産業の状況をアンケートやヒアリングなどから分析。そこから、中小不動産業の強みとして「地域密着しやすい」「きめ細やかなサービスの提供」「事業コストの安さ」を、弱みとして「事業の多角化が難しい」「情報量、物件量が乏しい」「人材確保・教育研修制度の確立が難しい」「情報化への対応が難しい」を指摘した。
また、宅建業者の新規・廃業業者数は1998年以降、増減を繰り返し、その出入りの多さが伺えるほか、免許取得時期の長短に関わらず、残存率が50％となっているとした。
それらを踏まえ、中小不動産事業者が持続可能な経営をしていくには、“顧客満足度の向上”をキーワードとした、「経営のプラットフォームの確立」が必要と提言。そのためには「経営ビジョンの設定」から「持続可能な経営のための方策」を講じるとともに、「事業展開における方向性」に沿って事業を進め、最終的には「中小不動産業としてのアイデンティティの確立」につなげていく一連の流れを策定することが重要とした。
「持続可能な経営のための方策」では、従業員教育の充実、従業員満足度や従業員定着率の向上を強化することで、消費者への情報発信の強化やコンプライアンスの徹底を行なうことが重要とした。「事業展開における方向性」では、「顧客密着の強化」「地域密着の強化」「新たな市場へのアプローチ」をポイントに、高齢者向け住み替え支援やリフォーム付き中古住宅仲介など底堅い需要が見込めるニッチ市場への挑戦が必要としている。
「持続可能な経営のための方策」と「事業展開における方向性」を両輪にアイデンティティ確立を努めることで「地域の魅力の向上」にもつながっていくとしている。
同報告書は同センターホームページにて公開予定。
（財）不動産流通近代化センター(R.E.PORT)
資金がない、人が少ない零細企業で、何でもかんでもするにも時間が足りません。
その時間のうち、売上に結びつく作業や行動にどれだけ結びつけるかの効率性も要求されます。
その中で大企業に劣らない、大企業が手を出せない特色をだしていかねばいけません。密度の濃い仕事が要求されます。
植栽
先日、長年の手入れ不足で荒れていた管理物件の花壇に植えていた樹木を伐採して、一旦裸にしました。数十年前の新築当時からでしょうか、鉢植えに植えられたフェニックスの木が鉢植えが倒れた状態で横倒しになり、そのまま９０度に曲がり真っ直ぐ空の上に高く伸びていたのには驚きました。
伐採した後は、部屋全体が見通せる位になり、外側の通路にも容易く入れるようになってしまいました。防犯性に優れ、虫もつかない、手入れのし易い紀を植えたいと考えています。できれば季節になるときれいな花が咲くものがいいです。早速図鑑を買って品定めしています。築古で色褪せた物件を蘇らせます。
伐採した後は、部屋全体が見通せる位になり、外側の通路にも容易く入れるようになってしまいました。防犯性に優れ、虫もつかない、手入れのし易い紀を植えたいと考えています。できれば季節になるときれいな花が咲くものがいいです。早速図鑑を買って品定めしています。築古で色褪せた物件を蘇らせます。
家賃交渉
昨今の経済情勢の中、家賃の遅延や更新料の分割払いなどの要望が店子さんから出たりしています。気持ちは分かりますが、経済情勢が厳しいのは大家さんも同じこと、あまり虫のいい条件をうのみにはできません。逆にそういった要望をされると、いつまで家賃をきっちり払い続けてくれるのかが心配になります。話の内容によっては、泥沼にはまらない前に精算をしてもらう方向になるかも知れません。
店子にどれだけここで踏ん張ろうという気持ちがあるのかも見極めなければいけません。
最近はこういったものをはじめとした交渉が増えています。
店子にどれだけここで踏ん張ろうという気持ちがあるのかも見極めなければいけません。
最近はこういったものをはじめとした交渉が増えています。
中古マンション成約、築古物件が増加。築30年超は18％に／東日本レインズ調査
（財）東日本不動産流通機構は30日、2011年1年間の東日本レインズにおける首都圏中古マンション・戸建住宅の成約・新規登録状況を、築年数（建築後経過年数）から分析した結果を発表した。
中古マンション成約物件の平均築年数は18.27年（前年比0.70年上昇）。中古戸建住宅の成約物件では19.37年（同0.67年上昇）と、ともに上昇した。新規登録物件も、中古マンションが19.65年（同0.92年上昇）、中古戸建住宅が19.44年（同0.17年上昇）だった。
築年帯別の構成比率をみると、中古マンション成約物件では10年前と比べ「築30年」を超える物件が4.8％から18.2％へと拡大。新規登録物件でも築30年超の割合は21.0％（同17.7％）まで拡大している。また、中古戸建住宅の成約物件は、築20年を超える物件取引が42.1％（同40.3％）まで増加している。
築年帯別の物件属性では、中古マンションの平均成約価格は築0～5年が3,900万円台、築6～10年が3,600万円台、築11～15年が2,900万円台、築16年以上は2,000万円未満となった。中古戸建住宅の平均成約価格は、築10年以内は3,500万～3,600万円台、築11～15年は3,300万円台、築16年超は2,000万円台となった。
（財）東日本不動産流通機構(住宅新報)
昨今の経済事情も反映してが、中古住宅への関心は高まっているようです。
手垢のついていない新築も魅力ですが、最近は建材や内装設備もも品質がいいものが多くでてきて低コストで新築同様になる中古住宅にも目を向けられてきていると感じます。
また、新築よりも購入後の資産価値の減少が少ないのも中古住宅です。
限られた資源の有効活用という点で、この傾向は、よい方向であると思います。
中古マンション成約物件の平均築年数は18.27年（前年比0.70年上昇）。中古戸建住宅の成約物件では19.37年（同0.67年上昇）と、ともに上昇した。新規登録物件も、中古マンションが19.65年（同0.92年上昇）、中古戸建住宅が19.44年（同0.17年上昇）だった。
築年帯別の構成比率をみると、中古マンション成約物件では10年前と比べ「築30年」を超える物件が4.8％から18.2％へと拡大。新規登録物件でも築30年超の割合は21.0％（同17.7％）まで拡大している。また、中古戸建住宅の成約物件は、築20年を超える物件取引が42.1％（同40.3％）まで増加している。
築年帯別の物件属性では、中古マンションの平均成約価格は築0～5年が3,900万円台、築6～10年が3,600万円台、築11～15年が2,900万円台、築16年以上は2,000万円未満となった。中古戸建住宅の平均成約価格は、築10年以内は3,500万～3,600万円台、築11～15年は3,300万円台、築16年超は2,000万円台となった。
（財）東日本不動産流通機構(住宅新報)
昨今の経済事情も反映してが、中古住宅への関心は高まっているようです。
手垢のついていない新築も魅力ですが、最近は建材や内装設備もも品質がいいものが多くでてきて低コストで新築同様になる中古住宅にも目を向けられてきていると感じます。
また、新築よりも購入後の資産価値の減少が少ないのも中古住宅です。
限られた資源の有効活用という点で、この傾向は、よい方向であると思います。
ファミリーマンション
マンションの自転車置き場、各部屋に割り当てられた駐輪スペースだけでは、足りなくなりましたがもともと限られた敷地に目いっぱいの共用施設が作られて敷地に余裕のないところで何とかスペースを見つけて、何台か有料にて追加で置くことができましたが、それでも最近は足りなくなってきて今回も空き枠より、駐輪を希望する台数のほうが多く抽選となりましたが、抽選に外れた方々は専用庭やバルコニーに置かざるを得ない不便な状況となるため、さらに置けるスペースを探し、結局ちょっとでは気づかないようなわずかなスペースに駐輪してもらうことにしました。ファミリータイプのマンションでは,子供が大きくなりにつれて、自転車を持つ台数が増えてきます。ファミリータイプのマンションは敷地に余裕のあるほうがよさそうです。
「雨」が半減、全国的に回復の兆し 2月の中古マンション価格天気図 東京カンテイ
東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、2012年2月の中古マンション価格天気図(70平方メートル換算)をまとめた。それによると、 「雨」は山形県、新潟県、群馬県、東京都の4地域。前月の8地域から半減し、価格は全国的に回復基調にあるとみられる。ただ、「晴れ」も4地域(前月は6地域)に減った。このほか「薄日」が14(同9)、「曇り」が12(同10)、「小雨」が13(同14)。多数の地域で天気マークが変化した。
天気模様が改善したのは北海道(1010万円、前月比1.4%上昇)、青森県(1359万円、同3.0%上昇)宮城県(1353万円、同0.3%上昇)、福島県(1317万円、同3.2%上昇)など東北地方が中心だが、北陸地方や山陰地方でも同様の傾向がみられた。
一方で、岡山県(1432万円、同0.6%下落)、高知県(1378万円、同3.9%下落)、大分県(1162万円、同2.1%下落)の天気模様が「晴れ」から悪化。宮崎県(1256万円、同3.3%下落)も「薄日」から「曇り」に転じた。
東京の回復が遅いようです。都心部と郊外とで差が大きいのかもしれません。
復興需要のある東北と比べて、西日本は状況が厳しいようですね。
円安・金融緩和の影響がどこまでくるか。最近はガソリンなどの物価も上昇している一方で
年収は上がりません。スタグフレーションはきついです。
天気模様が改善したのは北海道(1010万円、前月比1.4%上昇)、青森県(1359万円、同3.0%上昇)宮城県(1353万円、同0.3%上昇)、福島県(1317万円、同3.2%上昇)など東北地方が中心だが、北陸地方や山陰地方でも同様の傾向がみられた。
一方で、岡山県(1432万円、同0.6%下落)、高知県(1378万円、同3.9%下落)、大分県(1162万円、同2.1%下落)の天気模様が「晴れ」から悪化。宮崎県(1256万円、同3.3%下落)も「薄日」から「曇り」に転じた。
東京の回復が遅いようです。都心部と郊外とで差が大きいのかもしれません。
復興需要のある東北と比べて、西日本は状況が厳しいようですね。
円安・金融緩和の影響がどこまでくるか。最近はガソリンなどの物価も上昇している一方で
年収は上がりません。スタグフレーションはきついです。