「中古住宅・リフォームトータルプラン」策定。ストック型住宅市場転換へ、施策の柱を公表／国交省
国土交通省は27日、2011年6月に閣議決定された「新成長戦略」に示された「中古住宅・リフォーム市場の倍増」に向け、今後講ずべき施策について「中古住宅・リフォームトータルプラン」としてとりまとめ、公表した。
消費者、生活者の視点に立ち、安心して中古住宅を取得でき、リフォームを行なうことができる市場の環境整備を早急に進めるとともに、既存住宅ストックの質の向上や流通の促進、多様なニーズに対応した魅力ある中古住宅リフォーム提供する担い手の育成・強化等の取り組みを総合的に推進することを目的に策定したもの。
中古住宅に関する情報提供の充実や、中古住宅の品質の確保、定期借家制度の普及などの「中古住宅流通を促す環境の整備」と、リフォームの工事費用、事業者情報、リフォームの進め方・適切な維持管理などリフォームに関する情報提供やリフォーム工事のトラブル解決といった「リフォーム市場の環境整備」を大きな柱として挙げている。
さらに既存住宅ストックの質の向上促進に向け、既存住宅のリフォームに対する支援や長期優良住宅の普及促進、リフォームによる民間賃貸住宅の有効活用促進などによる「既存住宅ストックの質の向上の促進」、宅建業者のコンサル機能向上、中小建設事業者等の技術力・セールス力向上等による「中古住宅流通・リフォームの担い手の強化」、安全性の確保等を含めた「住環境・街並みの整備」を加え、5つの柱として、取り組みを総合的に推進していくとしている。
これらにより、20年までに市場規模倍増（20兆円）を目指していく。国土交通省(住宅新報)
これまでにスクラップアンドビルドで過剰に建てられてきた住宅、これからの住宅は
量より質が求められてくる時代になりそうです。これまでに残ってきた価値ある資産を
維持・管理していく能力もさらに問われる時代になってきます。
限りある資源を大切に使いたいと思います。
消費者、生活者の視点に立ち、安心して中古住宅を取得でき、リフォームを行なうことができる市場の環境整備を早急に進めるとともに、既存住宅ストックの質の向上や流通の促進、多様なニーズに対応した魅力ある中古住宅リフォーム提供する担い手の育成・強化等の取り組みを総合的に推進することを目的に策定したもの。
中古住宅に関する情報提供の充実や、中古住宅の品質の確保、定期借家制度の普及などの「中古住宅流通を促す環境の整備」と、リフォームの工事費用、事業者情報、リフォームの進め方・適切な維持管理などリフォームに関する情報提供やリフォーム工事のトラブル解決といった「リフォーム市場の環境整備」を大きな柱として挙げている。
さらに既存住宅ストックの質の向上促進に向け、既存住宅のリフォームに対する支援や長期優良住宅の普及促進、リフォームによる民間賃貸住宅の有効活用促進などによる「既存住宅ストックの質の向上の促進」、宅建業者のコンサル機能向上、中小建設事業者等の技術力・セールス力向上等による「中古住宅流通・リフォームの担い手の強化」、安全性の確保等を含めた「住環境・街並みの整備」を加え、5つの柱として、取り組みを総合的に推進していくとしている。
これらにより、20年までに市場規模倍増（20兆円）を目指していく。国土交通省(住宅新報)
これまでにスクラップアンドビルドで過剰に建てられてきた住宅、これからの住宅は
量より質が求められてくる時代になりそうです。これまでに残ってきた価値ある資産を
維持・管理していく能力もさらに問われる時代になってきます。
限りある資源を大切に使いたいと思います。
高級マンション
久方ぶりに、東京２３区の高級住宅街へ物件調査に行ってきました。
その物件の近くに高級マンションで有名なブランドのマンションが建っていてそれを目印に
進んでいきましたが、そのマンションにたどり着くや、どこかの古ぼけた団地のように
外観はいろあせて、エントランスは、数十年前と様相が変わっていないようで、とても高級マンションとは思えない雰囲気でした。賃貸か分譲か分かりませんが、
管理が十分に行き届いていない様子でした。
高級マンションといえども、管理がずさんになれば、その価値は非常にさがるものです。
その物件の近くに高級マンションで有名なブランドのマンションが建っていてそれを目印に
進んでいきましたが、そのマンションにたどり着くや、どこかの古ぼけた団地のように
外観はいろあせて、エントランスは、数十年前と様相が変わっていないようで、とても高級マンションとは思えない雰囲気でした。賃貸か分譲か分かりませんが、
管理が十分に行き届いていない様子でした。
高級マンションといえども、管理がずさんになれば、その価値は非常にさがるものです。
分譲賃貸マンション
ファミリータイプの賃貸マンション、近くの分譲マンションの賃貸物件との競合が激化しています。最近の分譲マンションはグレードの高い設備があたりまえのようについています。賃貸を目的に建てられたマンションでそれらと同じグレードの設備などつけていては、相場の家賃ではとても利益などでません。自己居住用かキャピタルゲイン狙いで買う人が殆どの分譲マンションでは、ローンの支払ができれば良いと考える人が殆どで、月々のローンの支払額が家賃の相場になってきます。マンション価格の下落とともに家賃も下がってきます。築年とともに採算が厳しくなってきます。如何に効率のよい設備投資をすることができるかが求められています。
「二重サッシ」「太陽光発電」の整備率高まる／国交省・住宅市場動向調査
国土交通省は23日、「平成23年度住宅市場動向調査」結果を発表した。住宅の建設、購入、リフォーム等の実態把握・分析を行なうため、毎年度実施しているもの。今回は2010年4月から11年3月の間に住宅を購入、賃貸住宅に入居、住宅をリフォームした人が対象。
世帯主の年齢の平均は、注文住宅・分譲住宅・中古住宅では30歳代が最も多く、特に分譲住宅では5割を超え、注文住宅・中古住宅でも4割近くを占めた。65歳以上の居住者がいる世帯の比率は、リフォーム住宅で42.9％と最も高く、次いで注文住宅が23.4％。一方、民間賃貸住宅は8.8％と最も低くなっている。
住宅の建築、購入、リフォームに要した資金総額の平均は、注文住宅（土地購入資金を含む）で4,154万円、分譲住宅で3,807万円、中古住宅で2,136万円、リフォーム住宅で216万円となった。資金総額に占める自己資本比率を見ると、注文住宅で37.3％、分譲住宅で28.7％、中古住宅で41.1％、リフォーム住宅で90.0％となった。
工務店や住宅メーカー、建築（購入）した住宅を見つけた方法は、注文住宅では、「住宅展示場で」見つけた人が54.1％と最も多く、分譲住宅・中古住宅では、「不動産業者で」「新聞等の折り込み広告で」が3割以上となった。直前に居住していた住宅と比べて、省エネ設備の整備率は、注文住宅と分譲住宅で「二重サッシ」の増加幅が大きく、注文住宅で82.5％（直前11.3％）、分譲住宅で54.0％（同5.5％）となった。「太陽光発電装置」も民間賃貸住宅を除く住宅において整備率が上がっており、注文住宅では29.8％（同0.1％）と3割弱を占めた。詳細は同省ホームページを参照。国土交通省(住宅新報)。
環境の面で、大変注目されている製品ですが、コスト的、技術的にはまだ課題があります。
技術がさらに進歩して、コストパフォーマンスがさらに良くなり、経済性が高まることが
さらなる普及につながるかと思います。
世帯主の年齢の平均は、注文住宅・分譲住宅・中古住宅では30歳代が最も多く、特に分譲住宅では5割を超え、注文住宅・中古住宅でも4割近くを占めた。65歳以上の居住者がいる世帯の比率は、リフォーム住宅で42.9％と最も高く、次いで注文住宅が23.4％。一方、民間賃貸住宅は8.8％と最も低くなっている。
住宅の建築、購入、リフォームに要した資金総額の平均は、注文住宅（土地購入資金を含む）で4,154万円、分譲住宅で3,807万円、中古住宅で2,136万円、リフォーム住宅で216万円となった。資金総額に占める自己資本比率を見ると、注文住宅で37.3％、分譲住宅で28.7％、中古住宅で41.1％、リフォーム住宅で90.0％となった。
工務店や住宅メーカー、建築（購入）した住宅を見つけた方法は、注文住宅では、「住宅展示場で」見つけた人が54.1％と最も多く、分譲住宅・中古住宅では、「不動産業者で」「新聞等の折り込み広告で」が3割以上となった。直前に居住していた住宅と比べて、省エネ設備の整備率は、注文住宅と分譲住宅で「二重サッシ」の増加幅が大きく、注文住宅で82.5％（直前11.3％）、分譲住宅で54.0％（同5.5％）となった。「太陽光発電装置」も民間賃貸住宅を除く住宅において整備率が上がっており、注文住宅では29.8％（同0.1％）と3割弱を占めた。詳細は同省ホームページを参照。国土交通省(住宅新報)。
環境の面で、大変注目されている製品ですが、コスト的、技術的にはまだ課題があります。
技術がさらに進歩して、コストパフォーマンスがさらに良くなり、経済性が高まることが
さらなる普及につながるかと思います。
2月の中古マンション平均成約価格 東京23区が前年比1割下落 アットホーム
アットホーム(東京都大田区)はこのほど、首都圏における2月の売買動向をまとめた。
中古マンション1戸当たりの平均成約価格は2145万円(前年比1.4%下落)で、前月比も4%下落。東京23区(2410万円、同9.7%下落)で低額物件の成約が増え、1割近く下落したことが要因だ。埼玉県(1672万円、同0.8%下落)、千葉県(1679万円、同6.4%下落)もそれぞれ下落している。また、平均成約価格は平均登録価格(2326万円、同1.6%上昇)を23カ月連続で下回った。
一方、新築戸建て1戸当たりの平均成約価格は3232万円(同2.3%上昇)で14カ月連続のプラス。比較的単価の高い東京都下(3439万円、同5.8%上昇)が上昇したことに加え、平均価格自体は値下がりしたものの、東京23区(4299万円、同4.5%下落)で成約件数が増えていることが影響した。このほか神奈川県(3355万円、同0.3%下落)も前年比は下落したが、前月比は全エリアで上昇している。
(http://www.athome.co.jp/)(住宅新報）
昔にまして、時代のニーズに応えた設計で建築されるマンション、このようなマンションが増えてくると中古マンションの陳腐化も早くなります。ましてや建ててれば売れた時代に大量に供給されたマンションでは老朽化と陳腐化で、今のニーズにあったリフォームも簡単に出来ない物件もあります。
このような状況では、中古マンションの価格はますます厳しくなると思われます。
中古マンション1戸当たりの平均成約価格は2145万円(前年比1.4%下落)で、前月比も4%下落。東京23区(2410万円、同9.7%下落)で低額物件の成約が増え、1割近く下落したことが要因だ。埼玉県(1672万円、同0.8%下落)、千葉県(1679万円、同6.4%下落)もそれぞれ下落している。また、平均成約価格は平均登録価格(2326万円、同1.6%上昇)を23カ月連続で下回った。
一方、新築戸建て1戸当たりの平均成約価格は3232万円(同2.3%上昇)で14カ月連続のプラス。比較的単価の高い東京都下(3439万円、同5.8%上昇)が上昇したことに加え、平均価格自体は値下がりしたものの、東京23区(4299万円、同4.5%下落)で成約件数が増えていることが影響した。このほか神奈川県(3355万円、同0.3%下落)も前年比は下落したが、前月比は全エリアで上昇している。
(http://www.athome.co.jp/)(住宅新報）
昔にまして、時代のニーズに応えた設計で建築されるマンション、このようなマンションが増えてくると中古マンションの陳腐化も早くなります。ましてや建ててれば売れた時代に大量に供給されたマンションでは老朽化と陳腐化で、今のニーズにあったリフォームも簡単に出来ない物件もあります。
このような状況では、中古マンションの価格はますます厳しくなると思われます。
リフォーム
広くて仕切りのかたちが整っている部屋と、狭くていびつなかたちをしている部屋とどちらが
壁や床を貼り易いか、大工さんによると前者のほうがリフォームし易いのだそうです。
前者のほうは、定型にして売られている下地やボードをサイズ合わせてそのまま貼り付けるだけだそうです。広いほうが作業場も広く、作業がスムーズに出来るそうです。
しかし、狭くていびつな部屋は、いびつな形にはまるように、定型的な材料を細かく寸法を取って加工しなければいけません。しかも狭い部屋だと動ける範囲が狭いので、動きが制限される場合があり通常よりも時間がかかるそうです。
一見狭くていびつなほうが、簡単にコストもかからず出来るように見えますが、実際のところ狭くていびつなほうがコストが高いようです。
今後参考にしたいと思います。
壁や床を貼り易いか、大工さんによると前者のほうがリフォームし易いのだそうです。
前者のほうは、定型にして売られている下地やボードをサイズ合わせてそのまま貼り付けるだけだそうです。広いほうが作業場も広く、作業がスムーズに出来るそうです。
しかし、狭くていびつな部屋は、いびつな形にはまるように、定型的な材料を細かく寸法を取って加工しなければいけません。しかも狭い部屋だと動ける範囲が狭いので、動きが制限される場合があり通常よりも時間がかかるそうです。
一見狭くていびつなほうが、簡単にコストもかからず出来るように見えますが、実際のところ狭くていびつなほうがコストが高いようです。
今後参考にしたいと思います。
マンション賃料インデックス、23区に下げ止まりの兆し／アットホーム、住信基礎研調査
アットホーム（株）と（株）住信基礎研究所は21日、2011年第4四半期のマンション賃料インデックスを発表した。アットホームの全国不動産情報ネットワークで成約した全国10都市の賃貸マンションを対象に、四半期ごとに調査しているもの。09年第1四半期を基準点とした連鎖型の指数。
今期の全国主要都市の総合賃料指数は、札幌市101.70（前期比▲0.66ポイント）、仙台市105.72（同▲0.55ポイント）、名古屋市99.31（同▲1.96ポイント）、大阪市104.18（同0.28ポイントアップ）、東京23区94.68（同0.40ポイントアップ）、横浜・川崎市98.24（同▲0.29ポイント）、埼玉東南部97.04（同▲1.04ポイント）、千葉西部95.96（同▲2.49ポイント）、福岡市95.78（同▲0.41ポイント）、大阪広域96.07（同0.61ポイントアップ）と、東京23区と大阪のみやや上昇し、残りの都市は弱含みの推移となった。特に東京23区は、物件種別でもシングルタイプ（18～30平方メール未満）が94.62（同0.22ポイントアップ）、コンパクトタイプ（30～60平方メートル未満）が95.35（同0.53ポイントアップ）、ファミリータイプ（60～100平方メートル未満）89.92（同0.74ポイントアップ）とすべてで指数がアップしており、賃料下げ止まりの兆しが見えている。アットホーム（株）、（株）住信基礎研究所(R.E.PORT)
都心の賃料が下げ止まり、上昇基調になると２３区周辺にも影響がでてきそうです。
東京の盛り上がりを期待したいところです。
今期の全国主要都市の総合賃料指数は、札幌市101.70（前期比▲0.66ポイント）、仙台市105.72（同▲0.55ポイント）、名古屋市99.31（同▲1.96ポイント）、大阪市104.18（同0.28ポイントアップ）、東京23区94.68（同0.40ポイントアップ）、横浜・川崎市98.24（同▲0.29ポイント）、埼玉東南部97.04（同▲1.04ポイント）、千葉西部95.96（同▲2.49ポイント）、福岡市95.78（同▲0.41ポイント）、大阪広域96.07（同0.61ポイントアップ）と、東京23区と大阪のみやや上昇し、残りの都市は弱含みの推移となった。特に東京23区は、物件種別でもシングルタイプ（18～30平方メール未満）が94.62（同0.22ポイントアップ）、コンパクトタイプ（30～60平方メートル未満）が95.35（同0.53ポイントアップ）、ファミリータイプ（60～100平方メートル未満）89.92（同0.74ポイントアップ）とすべてで指数がアップしており、賃料下げ止まりの兆しが見えている。アットホーム（株）、（株）住信基礎研究所(R.E.PORT)
都心の賃料が下げ止まり、上昇基調になると２３区周辺にも影響がでてきそうです。
東京の盛り上がりを期待したいところです。
建築確認検査制度など建築法体系見直しへ／国交省勉強会が検討結果公表
国土交通省は16日、建物の質の確保・向上に向け、建築基準法などの建築法体系全体の目指すべき基本的方向について検討してきた「建築法体系勉強会」（座長：久保哲夫東京大学教授）の検討結果を公表した。
勉強会では、建築規制等が、事故・災害の発生等に対応する形で法令改正を重ねてきた結果、複雑でわかりにくいものとなってしまっていること、行政庁の政策判断や地域住民の意向等、地域の実情を建築規制に反映させる仕組みが不十分であること等を指摘した。
建築確認検査制度については、特定行政庁・民間審査機関における技術的審査能力の確保、専門分野等の現行審査体制では対応困難な分野への審査能力向上等を課題として挙げたが、構造計算適合性判定の対象の見直しや確認とのワンストップ化の必要性については、賛成派と慎重派で意見が分かれた。
資格制度については、意匠・構造・設備の分野間の調整が的確になされず、設計図書間の不整合などの不備発生や確認申請図書と施工内容の不整合等、施工段階の品質管理が必ずしも的確に実施されていないことなどを指摘した。
これらの課題を踏まえ、勉強会では（1）わかりやすい規制体系への移行、（2）実効性が確保され、効率的な規制制度への見直し、（3）専門家の資質確保・向上に資する資格制度への見直し、（4）所有者等が的確に判断できる法体系への見直し、という基本的方向を示した上で、建築規制項目・内容（基準体系）の再検証、整備段階に係る規制手法、資格制度の再検証など、解決に向けての具体的な検討課題を挙げた。
また、指摘された多くの課題に対応するために、「建築規制などの目指すべき基本的方向と関連検討課題を踏まえ、今後は建築実務者や利用主体などの関係者も交えて建築法体系の具体的な見直し・再編等を検討すべきである」と明記。不適切な住宅リフォーム工事の防止に向けた建設業法などの関係法令見直しや、不良化した建築ストックの解消に向けての税制見直しなど、「建築規制等以外の仕組みについても、見直しが必要との指摘があった」とし、必要な検討を併せて進めるよう努力すべきである、としている。国土交通省(R.E.PORT)
建物の調査を行ったとき、建物内にある１階のスペースで駐車場を予定していた
スペースを事務所にしたことで、違反建築になったり、駐車場に屋根をつけただけで容積超過になったり、廊下に屋根をつけることで容量超過になるので、最上階へ向かう外階段には屋根がなかったりとあまり実用的でないと感じることがよくあります。
より実用性に即した法律を目指していただければと思います。
勉強会では、建築規制等が、事故・災害の発生等に対応する形で法令改正を重ねてきた結果、複雑でわかりにくいものとなってしまっていること、行政庁の政策判断や地域住民の意向等、地域の実情を建築規制に反映させる仕組みが不十分であること等を指摘した。
建築確認検査制度については、特定行政庁・民間審査機関における技術的審査能力の確保、専門分野等の現行審査体制では対応困難な分野への審査能力向上等を課題として挙げたが、構造計算適合性判定の対象の見直しや確認とのワンストップ化の必要性については、賛成派と慎重派で意見が分かれた。
資格制度については、意匠・構造・設備の分野間の調整が的確になされず、設計図書間の不整合などの不備発生や確認申請図書と施工内容の不整合等、施工段階の品質管理が必ずしも的確に実施されていないことなどを指摘した。
これらの課題を踏まえ、勉強会では（1）わかりやすい規制体系への移行、（2）実効性が確保され、効率的な規制制度への見直し、（3）専門家の資質確保・向上に資する資格制度への見直し、（4）所有者等が的確に判断できる法体系への見直し、という基本的方向を示した上で、建築規制項目・内容（基準体系）の再検証、整備段階に係る規制手法、資格制度の再検証など、解決に向けての具体的な検討課題を挙げた。
また、指摘された多くの課題に対応するために、「建築規制などの目指すべき基本的方向と関連検討課題を踏まえ、今後は建築実務者や利用主体などの関係者も交えて建築法体系の具体的な見直し・再編等を検討すべきである」と明記。不適切な住宅リフォーム工事の防止に向けた建設業法などの関係法令見直しや、不良化した建築ストックの解消に向けての税制見直しなど、「建築規制等以外の仕組みについても、見直しが必要との指摘があった」とし、必要な検討を併せて進めるよう努力すべきである、としている。国土交通省(R.E.PORT)
建物の調査を行ったとき、建物内にある１階のスペースで駐車場を予定していた
スペースを事務所にしたことで、違反建築になったり、駐車場に屋根をつけただけで容積超過になったり、廊下に屋根をつけることで容量超過になるので、最上階へ向かう外階段には屋根がなかったりとあまり実用的でないと感じることがよくあります。
より実用性に即した法律を目指していただければと思います。
貸家リフォーム
いつ建てたかわからない貸家の風呂がこわれ、その修繕に百万円近くの費用がかかります。家賃の２,３年分の費用です。普通の大家さんならそんなに金をかけるなら風呂無しで今後は我慢してくれと言いそうですが、ここの大家さんは、入居者の不便が解消されるなら少々の費用はかけてもいいですとおっしゃってくれました。そのおかげで計画通りの内容で修理をすることができました。
入居者思いの大家さんの仕事ができて大変有難く思います。
入居者思いの大家さんの仕事ができて大変有難く思います。
事業用物件
ある築古の店舗付き一戸建て、古い蕎麦屋さんが店を一軒借り上げて家賃をオーナーに
払っています。今この物件が売りに出されていますが、なかなか買い手が見つかっていません。立地は別段悪くはなく、古家を取り壊して住宅に建替えても遜色のない場所で、家賃から計算される利回りも左程悪くありません。ただ懸念されるのは、このお蕎麦屋さんあまり繁盛していません。いつつぶれるかも分かりませんが、現状の家賃の支払がきっちり出来ているのかが心配です。滞納が長期間つづいてもすぐに立ち退きと今の法律ではいきません。繁盛していない店が入っている収益物件はリスクが大変大きそうです。
払っています。今この物件が売りに出されていますが、なかなか買い手が見つかっていません。立地は別段悪くはなく、古家を取り壊して住宅に建替えても遜色のない場所で、家賃から計算される利回りも左程悪くありません。ただ懸念されるのは、このお蕎麦屋さんあまり繁盛していません。いつつぶれるかも分かりませんが、現状の家賃の支払がきっちり出来ているのかが心配です。滞納が長期間つづいてもすぐに立ち退きと今の法律ではいきません。繁盛していない店が入っている収益物件はリスクが大変大きそうです。