マンション管理

東京電力が、電気代を値上げするというニュースでマンションの管理組合も一括受電で電気代を下げる検討を始め、その業者を呼ぶことになったのですが、その業者は今管理委託している管理会社の親会社が出資している会社にもかかわらず、管理会社からいままで全くそういった提案がされていませんでしたので、彼らにとっても商売に結びつくことを何故提案しないのか不思議に思っていましたが、業者を呼んで話を聞いたところ、一昨年に理事会に管理会社が紹介したのですが、当時の理事会から業者を呼ぶこともなく断られたとのこと。そのような話は当時の組合員には説明がありませんでした。電気メーターを総替えするので、組合員全員の同意が必要なことや、電気メーターの交換したり、定期検査で停電が発生することなどで、面倒くさいと思い断ったのか理由は分かりませんがそのときに組合員の意見だけでもまとめておけば、早く手を打てていたかも知れません。理事会が管理組合全体の利益のために考え、行動しなければ無意味になります。
組合員の管理に対する意識のレベルで、マンション管理のレベルも決まります。

20年エネルギー管理市場、機器・システム拡大 民間予測

民間調査会社の富士経済（東京・中央）は、2020年の国内エネルギー管理関連の市場規模予測をまとめた。スマートメーター（次世代電力計）やパワーコンディショナー（電力変換装置）などの「機器」が11年比で3倍に伸びるほか、ＨＥＭＳ（家庭内エネルギー管理システム）やＢＥＭＳ（ビルエネルギー管理システム）など「システム」は同1・6倍に拡大する。電力供給への不安が長引きそうな中、エネルギー管理システムの導入が進みそうだ。エネルギー関連市場を、機器とシステム、サービスなど4項目でまとめた。機器の項目で大きく増えると予測するのが、住宅向け省エネ監視機能付き分電盤。20年には11年比22倍の430億円に拡大する。ＨＥＭＳの市場拡大とともに、従来の分電盤を省エネ監視機能付きに置き換える動きが加速する(日経産業新聞）（住宅リサーチ）。

これから原子力発電に代わる発電方法の開発がさらに促進され、技術も進歩してゆき、よりエネルギー効率や安全性、コストパフォーマンスの高い発電方法が出現するでしょう。そうなれば災害に備えた自家発電装置の設置も容易になり、一般家庭でもさらに普及してゆきます。早期にそのような発電方法が出現することを期待します。

相続税対策

日々の生活に窮々としている人間から見て、土地や建物を多く持っている大家さんは大変
羨ましく見えますが、日々窮々とした人間には縁のない相続税に悩まされます。
日々の生活を質素にして、来るべき時に出来るだけ資産を減らさないように準備をせず
浪費に明け暮れて、現金を失ってしまった大家さんは、相続税を計算して顔が蒼ざめます。
相続税で多くの土地・建物を失ってしまうことになります。相続税の改正(改悪？)がこれに拍車をかけます生きている間に現金を稼がねばなりません。質素倹約な生活、これも相続税対策の一つかも知れません。

2011年度の都内の貸家新設戸数、前年度比5.0％増、３年振りの増加

東京都が５月８日発表した３月の新設住宅着工統計によりますと、東京都内における３月の貸家の新設着工戸数は、前年同月比1.9％増の4,037戸で、３か月連続の増加となっています。
2012年第１四半期の都内の貸家の新設着工戸数は、前年同期比18.1％増の１万2,621戸で、２期振りの増加。また、2011年度の都内における貸家の新設着工戸数は、前年度比5.0％増の５万945戸で、３年振りの増加となっています(日刊賃貸ニュース)。

店周辺でも、古くなった一軒家をアパートと自宅に分けて立替をしたり、空地に戸建賃貸を建てる家が目立ってきています。地価の高い東京で広い土地の有効活用がどんどん進んでいるようですね。

東日本レインズ／首都圏４月の成約高水準、中古マンション都内２割増

東日本レインズが5月10日に発表した首都圏４月の流通市場によれば、中古マンションの成約件数が高水準で推移している。中古のマンションと戸建ての成約件数は、前年同月に比べて大幅に上回った。
マンションは06年（2737件）と10年（2637件）に次ぐ2628件（同16.4％増）の高い水準。すべての都県で2ケタ台の増加で、都では2割上回った。1平方メートル当たりの成約単価は首都圏平均38.41万円で、前年同月比0.5％下落と前月比0.9％下落だった。平均価格は2520万円（同0.7％上昇、同1.4％下落）となり、価格は２カ月連続で前年同月を上回っている。成約した平均面積は65.61平方メートル。平均築年数は18.97年。
新規登録件数については、1万5608件と前年同月に比べて8.1％増えた。25カ月連続で上回っているものの、増加率は4カ月ぶりに縮小に転じた。新規登録価格は上昇している。
一方、戸建ての成約数は909件で前年同月比16.4％の増加と大幅に上回った。埼玉県を除いて2ケタ台の増加率を示した。平均価格は3000万円（前年同月比6.5％上昇、前月比2.7％上昇）で、4カ月連続で上昇した。土地面積の首都圏平均は149.64平方メートル。同じく建物面積は106.97平方メートル。平均築年は19.60年。新規登録数は5900件で前年同月比9.9％増えた。
土地の成約件数は9カ月連続で前年同月を上回って398件（同11.8％増）だった。神奈川を除いて2ケタの増加となった。1平方㍍当たりの平均単価は18.72万円で、平均価格は2627万円となり、ともに前年同月比・前月比で下落している(週刊住宅新聞）。

価格の下落による値頃感で、成約件数が増えているように思われます。
住家の買い替えも目立ってきています。
その一方で、買取物件の不足も業者さんから聞いています。
この先どこまで続くか気になるところです。

12年のリフォーム市場は約6.3兆円、「創エネ」「省エネ」が期待要因に／矢野経済研究所調査

（株）矢野経済研究所は11日、2012年2～4月の住宅リフォーム市場に関する調査結果を発表した。同社専門研究員が市場規模を算出、併せて文献調査を行なったもの。
11年の住宅リフォーム市場規模は、推計値で6兆1,319億円（前年比3.1％増）。上半期は、震災の影響もあり大きく需要を落としたが、その後夏頃から回復。下半期は前年比10％を超える需要が発生し、結果的に年間でも前年を超えたと分析。また、12年の住宅リフォーム市場規模は、約6.3兆円（10年比約2％増）と予測。太陽光発電システムをはじめとした「創エネ」関連、復興支援・住宅エコポイントによる「省エネリフォーム」などが期待要因となり、堅実なリフォーム需要が続くが、それ以外のリフォーム需要は景気回復などの経済環境に左右され、11年下期の反動も懸念されるため、微増と予測している。（株）矢野経済研究所(R.E.PORT)

平成も今年で２４年、バブルの頃に建てられた物件も、築古物件の仲間入りをしています。それ以前に建てられた物件も含めて、築古物件に対する再生市場は大きくなっていきます。リフォーム技術や、リフォーム材料の品質が向上するとともに、マーケットも増えていくことでしょう。資源の再生、これからの流れです。

物件調査

ある売買物件の現地調査のため東京に行ってきました。この物件、大変築年の古い物件ですが駅からそこへ行く途中や周辺も同じ年代に立ったと思われる物件が多く建っています。幹線道路沿いで、昔から商業目的で立てられた物件が殆どのようですが、東京ではこのような場所が多くあります。建物の密集密度がかなり高い東京で今大地震が起これば、連なって建物が倒壊するのではないかと感じます。特に東京の物件はその物件だけでなくその隣地にある物件も耐震対策が出来ているかできていないかが、大きなポイントになりそうです。

中古住宅の二重価格表示

これまで、築２年以内の物件に限られていた売買物件の販売価格二重表示が中古住宅にも対象が拡げられるようですが、実際の取引価格は必ずしも表示されている価格にならないケースも多く価格を二重に出すことで、購入者側に却って混乱をさせることになることが考えられ、また二重価格の物件が多く出ることで、購入者が値下がりを期待して買い控えする方向になり価格が一つしか出ていない物件がその価格で成約する機会が減り、売主にとって不利になるのではと考えます。私自身、二重価格表示はあまり良い効果をもたらすかどうかは疑問に思います。

東京カンテイ／新築・中古マンション購入しづらく、所得減で年収倍率拡大（ 2012年05月08日

東京カンテイは5月8日、2011年度の分譲マンション価格の年収倍率を新築と築10年の中古マンションから算出した。新築の年収倍率は前年度に比べて0.26ポンイト拡大して全国平均で6.27倍に、中古マンションも同4.06倍から4.32倍に広がり、住宅が買いにくくなっていることがわかった。専有面積70平方メートルを対象に調べた。
新築の年収倍率を圏域別に見ると、首都圏は0.03ポンイトとやや縮小したが7.91倍と高い水準で、近畿圏が0.57ポイントと急拡大し7.55倍、中部圏は0.02ポイントとわずかに縮小したものの6.08倍だった。
中古では、首都圏がやや縮小したが倍率は7.35倍と依然高く、近畿圏が0.17ポイント拡大し4.56倍に、中部圏も0.23ポイント拡大し4.03倍と調査開始以来初の4倍をマークした。
住宅が買いづらくなった背景には所得低下がある。都道府県別で見た平均年収は、鳥取県、福岡県、沖縄県、長崎県を除いたすべてで前年度に比べて下落している。同社調査部は、「新築価格は低下しているものの、年収が落ち込んでいることで倍率が拡大した。一方、新規供給が抑え気味で消費者は中古に流れ、中古価格の上昇圧力が増している。全国的に中古価格の上昇傾向が顕著で、年収減と価格上昇が響いた」と話す。首都圏の新築価格は東京都と神奈川県の落ち込みが大きく、都の平均価格は前年度比103万円減の5763万円、神奈川が同422万円減の4147万円だった。首都圏で唯一上昇した千葉県は3645万円（同214万円増）だったが、「東日本大震災により（地盤の強い場所など）供給エリアが限定され、見かけ以上の上昇感を伴っている」（同社）(週刊住宅新聞）。

価格が下がることは、買う側からみると買いやすくなったと見れますが、何故下がったかを考えると下がる前の価格では売れないから、需要と供給がバランスしていなかったり、購買力がそこまで達していなかったりしているからということになります。不況で年収が下がると購買力が低下して価格も下がってゆきます。この先人口が減り、今までに建てられた中古物件も含め、市場での在庫が増えると、需給のバランスはさらに下方修正されていくことが予想されます。

首都圏不動産公正取引協議会、賃貸関連で１社に、厳重警告等の措置

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会は、このほど公表した広報誌「公取協通信」の５月号で、公正競争規約違反に対する措置内容を明らかにしました。
それによりますと、賃貸住宅関連では、インターネット広告（不動産情報サイト）で、「おとり」「取引内容の不当表示」「取引条件の不当表示」等で１社、14物件に対して、厳重警告・違約金、広告事前審査１ヵ月等の措置がとられました。
違反の主な内容は次の通り。
・ 契約済みで取引できないのに、その約２か月後に新規に情報公開を行ったもの。（おとり広告）
・ 保証会社と賃貸保証委託契約を要する旨及びその額不記載。
　（取引条件の不当表示）
・ 間取り図に「BATH」、または「バス」と記載し、浴槽が設置されているかのように表示⇒シャワーのみ。（取引内容の不当表示）(日刊賃貸住宅ニュース)

意図的に誤った情報を流し、顧客を誘引するような業者が未だにいることは大変残念なことです。意図的でなくても、うっかりして誤った情報をながしたり、契約済みの物件をそのまま長期間放置しておいたりということも気をつけなければいけません｡
一つ一つの行動が信用に影響します。