現役不動産営業マンの徒然なる日常 -17ページ目

現役不動産営業マンの徒然なる日常 -17ページ目

ホームピグアメブロ

芸能人ブログ人気ブログ

20Dec
- 項目別資産推移
  いつも読んでいただいてありがとうございます。応援されると励みになります。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ２００７年からの項目別の資産推移をグラフ化してみました。(２０１７年は予想)単純化するためあえて総資産で項目は、預貯金・有価証券・不動産と分類しました。こう改めて振り返ってみると、総資産に対する不動産の割合が２００９年～２０１４年まで非常に高いことが分かります。今だからこのように考えることができますが、危険なポートフォリオだったと思います。だからこそそれを意識して、大きく利益を取ること以上に不動産で損をしないことを第一に考えました。私は、常に資産に対して負債の比率は低く、自己資本比率は５０％～８０％近くで２００９年～２０１４年は推移しておりましたので、総資産に対し不動産の占める割合が高いと言ってもローンによるリスクはほとんどないような状況でした。それでも、国内の不動産は、資産を保全できる力や値上がりの可能性がそれほどあるとも思えないので、資産の大半が不動産というポートフォリオは好ましくありません。今後はどんなにひいき目に見ても半分くらいまでにしたいところです。２００９年に自宅購入をし、当時の預貯金の大半を頭金に入れて購入しております。それによって総資産に対し不動産の占める割合は９０％を超えております。今だったら絶対にしない芸当です。２０１２年と２０１３年には、現金にて投資用の不動産を購入しておりますが、CFが改善したことや預貯金の分もあり、８０％程度で推移しております。不動産で何かあったら目も当てられない状況です。正味金融資産はプラスでしたので破綻リスクは限りなく０に近かったですが。２０１５年で２つ、２０１６年で２つ不動産を売却したことにより、２０１５年で６０％まで低下、２０１６年で３０％程度とかなり良好な割合まで下がってきました。明らかに安い投資先や不動産など、買うチャンスがくればいつでも出動できるよう、今はキャッシュポジション多めになっております。
- ❸雲仙(雲仙セット)中華料理@本八幡
  いつも読んでいただいてありがとうございます。応援されると励みになります。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ市川駅で10年振りの友人というか先輩と飲んで、余韻で一人でふらふら本八幡に。どこに入ろうかな。チェーン店は、つまらないし。ということで、いろいろ徘徊するも閉店してる店も多く、路地裏のこちらの中華屋に吸い込まれた。雲仙相変わらず腹はへっておらず、いろいろ味見をしたい私は、雲仙セット850円を発注。醤油らーめん+餃子(5コ)750円と比較すると、100円増しで1品増える方がよほど嬉しいと感じる私。量は要らないのです。少なくていいから品数くれ〜。手間かかるかそれもそうやな。チャーハンと餃子って最高やない？続いてらーめん。めっちゃ美味そうやろ？はい。想像通り。うまかっちゃん。
19Dec
- 2016年家計簿予想と実績
  いつも読んでいただいてありがとうございます。応援されると励みになります。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ前回予想９月にしました。2016.09.06の記事予想というか目標との思いも込め、年末の数値を出してみたのですが、結果は前回予想を下回るものになってしまいました。 (((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))　　　　　　　　　　前回予想　　　　　実績預貯金　　　　　　　２３．２　　　　　２１．６　　（ー６.９％）外貨　　　　　　　　　０．７　　　　　　０．８　　（＋１４％）有価証券　　　　　　２．０　　　　　　２．２　　（＋１０％）不動産　　　　　　　１２．５　　　　　１２．５　　（±０％）総資産　　　　　　　３８．４　　　　　３７．１　　（－３．４％）負債　　　　　　　　１２．０　　　　　１０．９　　　（－９．２％）純資産　　　　　　　２６．４　　　　　２６．２　　　（－０．８％）自己資本比率　　　６９％　　　　　７１％　　　（＋２％）正味金融資産　　１３．９　　　　　１３．７　　　（－１．４％）（　　　）内は前回予想比先日の記事にあるように一部繰り上げ返済に現金を使ったため、預貯金は減ってますが、それを考慮したところで収入が目標に及ばず、総資産は、－０．５％と目標未達となってしまいました。総資産・純資産・金融資産の推移来年は目標を達成できるようやっていきたいと思います。2016年実績と2017年予想
18Dec
- ④味達(肉野菜炒め&チャーハン)中華料理@下総中山
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ味達前回、美味しいかったチャーハンと中華屋で大好きな肉野菜炒め両方食べたいけど、食えるかな。そんな腹へってないしな。どっちにしようかな？俺「半チャーハンありますか？」店「ありません。」俺「じゃあ、チャーハンと肉野菜炒め」←どっちもかい！？ドーンまずは肉野菜炒め順番がいいね。食べ終えた頃にチャーハン。待ってましたここは餃子とらーめんは、ピンとこなかったけど、今日のコンビは、最高やね。味が濃くて中華屋にしか出せない味っていうのかな。とにかく美味かった。ごっそうさん。肉野菜炒めを食べると、田舎から出てきたあの日のことを思い出します。初めての下宿先の近くのどこにでもありそうな町の中華屋。そこで、大盛りの肉野菜炒め定食よく食べたな。食い切れないぐらいの量で、だけど、美味くて腹いっぱいになりながら夢中になって食べてた。一人暮らしだから栄養が偏ると思って野菜を意識的に食べてた。おかげ様で、今まで体壊すことなくなんとかやってこられました。
- 4mあればセットバック不要というわけではありません。
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ全面道路の幅員が４Ｍ以上あるからセットバックは不要とは限りません。経験者は知っているかと思いますが、初心者や不動産でもマンション転売系の業者等知らない人も割といます。それほど難しいことではないので知っている人はスルーしてください。例外的な話にはなるのですが、セットバックは、４Ｍ未満の道路だけではなく、あくまで道路の中心線からそれぞれ２Ｍ確保できているかというのが正しい理解の仕方になります。上の図を見ると、道路幅員は４．３mあり、一見問題がなさそうに見えます。この図では、道路の先の方で幅員が変わり、３．６mになります。物件調査では、物件そのものだけでなくこういうところまで観察することが必要です。勘のいい人なら、これは２間道路でセットバックの可能性があるとこの段階で気付きます。対象物件の道路の対面では、開発分譲地となり同時期に建てられた当時の新築が何棟か分譲されております。開発行為によると、一般的な敷地の最低面積や全面道路の幅員等は、特定行政庁より厳しく条件が出されそれをクリアしないと認められません。要は、敷地は広く、道路も広くといった条件になります。道路の中心から必要な分だけバックして開発分譲内が建てられた経緯があったため、現況での道路幅員は、４．３mとなっております。上の図では道路中心線を付け加えてあります。対象物件のセットバック面積を考えるうえで、道路の中心線とは、４．３mの物理的な中心線ではなく、本来の２項道路の中心線から２mバックしたところが建替時の敷地と道路の境界線になり、セットバック面積が予測できます。また別の例では、やはり道路の物理的にな中心が中心線にならない場合も多々あるので、まわりの状況などから推測し、場合によっては、一方後退もあることを理解しましょう。お互いの利益は相反しますので道路の中心線について揉めてる道路もあります。
17Dec
- ❸拉麺道場(つけ麺&サービスチャネギ丼)らーめん@下総中山
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ拉麺道場いつ行っても深夜でも活気があります。活気がありすぎて、入りづらく店の中を覗いて他の店に行ったことが何度かあります。らーめんは背脂系で濃すぎず薄すぎずちょうど美味いといった感じです。今までは、らーめんとかネギらーめんとか食べてました。今回は挑戦しました。つけ麺¥860サービスチャネギ丼¥120(ネギチャーシュー丼)つけ麺△チャネギ丼◎チャネギ丼はめちゃ美味かった。つけ麺は、次はないかな。酸味と辛味が特徴なんだけど、ちょっと口に合わなかった。不味くはないですよ。よくある重い感じでないのはよかったんですがね。ここは、やっぱりネギらーめんですかね。
- ニートと同じ精神構造
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへずいぶん前の話ですが、２０１０年９月に日本振興銀行は破綻しました。当時、私も当行の定期預金の金利が１％と高かったこともあり、預金者でしたのでびっくりしてニュースを注視していたことを覚えています。破綻を知り、銀行の支店に詰め掛ける人々が映像に写し出されたのを見ました。中には、怒声を上げ、騒いでいる人もいました。私はそれを見て、なんとも情けない人だなと思いました。当時の私は、１０００万円の金融資産もなく、仮にあったとしても、私ですらペイオフ制度は知っていましたので、１０００万円迄しか預金しなかったと思います。ちなみに１０００万円迄は預金保護機構により全額が保護されることになっています。破綻を知り、怒って詰め掛けている人の大半は、１０００万円以上の預金をし、１０００万円を超えた部分の金額が戻ってこないのではないかという不安からそのような行動をしているのです。これは、はじめから法律で決まっていることですし、絶対に５０００万円迄保護するとか、１００％破綻しませんとかそういう話はなかったはずです。自分がしっかり管理しなかったことや調べなかったことによる損害にすぎません。それを後から文句を言うということに対し、よくも恥ずかしくもなくそんなことできるなと思った次第です。知らなかった自分や調べなかった自分は悪くない。悪いのは、この場合、銀行や法律。これって本質的には、自分がこうなったのは、親や社会やまわりの環境が悪いというニートとなんら変わりません。なぜ、そんなこと言えるかって？私も以前、ニートだった時期がありますし、彼らの記事やテレビ等見るとほとんどのニートがそのように考える傾向があるからです。このような現象は現在日本の過剰なサービスや行き過ぎた消費者保護のような過保護な社会が産んだ産物だと感じます。
16Dec
- ❹鶏そば朱雀(塩らーめん)ラーメン@下総中山
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ鶏そば朱雀何度か食べたこたあるのですが、前回食べたとき、私は醤油でまわりの人がみんな塩だったので、それ以来、ここの塩ラーメンが食べたくて。すっきりしてるけど、旨味もあって体に染みわたるスープでした。ここは麺も変わってて好きなんですよね。うまく表現できないのですが、そばみたいというか。とにかく美味しかったです。
- ④おばん菜(唐揚げ定食)家庭料理@下総中山
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ総武線下総中山駅南口テナントが数軒並ぶ端にひっそりとある。おばん菜全体写真ここは、700円くらいで定食が食べられるのですが、小鉢が3つくらい付けてくれていて体にも心にも優しいお店です。お店の人も女の人が一人でやっていて、「食べられない物はありますか？」と声をかけてくれたり、心づかいもありながらもひょうひょうとしていてとても魅力的な人です。もちろん味の方も何を食べても美味しいのですが、前回来店から気になっていた「ビーフシチュー」を今日は食べたくて頭の中と口の中がビーフシチューを食べる感覚にまでなっていて、注文をすると、今日は、仕入れができなくてありません。とのこと。急遽、別のメニューを決めないといけなくて、そんな状況だったので、なかなか思い浮かばない。普通に唐揚げにしました。お茶は冷たいのか温かいのか。味噌汁は、あさりか豚汁か聞いてくれました。唐揚げも小鉢のおかずもとても美味しいかったです。後から来たおじいさんは、風邪を引いてるらしく、お店の人は、おかゆ作ろうか？と声をかけていて、なんだか和みました。こんな店なかなかないですよね。
14Dec
- 【販売図面の見方】
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ販売図面の見方を項目ごとに簡単に解説したいと思います。マイホームでも収益でも基本の項目は同じです。初心者向けです。徒歩１２分・・・１分８０ｍとしての距離すなわち８０×１２≒約９６０ｍという意味。信号、踏切、坂道、階段等は考慮していないので実際にかかる時間と表記がかなり異なる場合がある。アバウトに12分と判断し、正確には自分でチェックするべき。土地権利：所有権・・・そのままですが、借地権でないか確認。まれに一部借地権の場合もある。土地面積（公簿）・・・公簿と実測に差異がある場合、地積公正登記をしていない場合等もあるので、あくまで登記簿上の面積との理解。セットバック面積の分筆もされてない場合、有効面積は、公簿より小さくなる場合があるので注意が必要。面積は、登記簿よりまずは測量図を確認した方がよい。それから次のステップ。他私道負担面積・・・土地の面積と私道の面積を合算して記載してある場合が中にはあるので分けて確認すべき。また、私道に面していて私道負担免責がないと通行・掘削等の権利等が弱くなるので私道持分の有無は注意が必要。地勢：平坦・・・資産価値としても将来的な建替えも視野に入れると宅地造成工事費用の少なくて済む平坦地が望ましい。傾斜地や道路から高くまたは低くなっている場合は、今すぐでなくともその造成にかかる費用も要確認接面道路・・・（建築基準法上の）道路の種類。幅員、間口でまずは書類上問題がないかどうか。現地を見る場合は、４ｍ記載でも本当に４ｍあるか。私道の場合は、位置指定の延長通りの長さになっているか現地を確認。公図を見る場合は、敷地と道路に一筆がないかもチェック。ここは不動産の最重要項目。構造・・・耐用年数、修繕費用、固定資産税、火災保険・地震保険料、登記料、取得税、解体費用などに影響がある。建築・・・ざっくりと築年数からまだ使えそうかどうか中古として売れる確率がどの程度か書面でもアバウトな判断はできる。きれいかどうかリフォームがどの程度必要かは別問題床面積・・・必要な広さか？貸すなら家賃は？建ぺい率・容積率オーバーかどうかを確認用途地域・・・周辺の住環境や建替えの際の建物の規模、種類等がイメージできる高度地区・・・狭小地の場合、土地にめいいっぱい建築する場合や、３階建てを建築する場合、高度地区によって同じ敷地面積であっても入れられる建物のボリュームはかなり変わってくる。市区町村によっても高度地区の高さの設定は異なるので立体的に感覚的に理解することが重要防火地域・・・２２条は規制少ない。防火・準防火地域は、建物の建築費用が高くなる都市計画・・・おおまかに都市部では市街化区域と市街化調整区域の確認。調整区域でも建築可能な場合があるが様々な要件や市町村によってもルールがことなるのでしっかりと確認するべき項目土地区画整理事業・・・事業計画の有無、都市計画道路の有無等を確認。一般的にはエンドユーザーは計画区域内の土地を嫌がる傾向にあるが、買収されると、一般的な相場より高く買い取ってもらえる可能性が高い施設・・・上下水道、ガス、電気の確認になるが、一部未接続の場合、全面道路までは配管があるのか？事業の計画はあるのかまたは、引込可能な場合はその費用の確認。まれに負担金がある場合もある。古い井戸や浄化槽の有無も所有者すら忘れがちなので確認備考・・・建ぺい率・容積率超過は、程度にもよりますが、一般の都市銀行・地銀では住宅ローンの取り扱い不可となります。現金での購入または金利の高いノンバンク系での融資がメインになります。ただその分、買手が少なくなる傾向にありますので、類似物件より安い価格設定での販売または、値引きが可能となる場合もございます。このあたりは、売主の売却理由や残債、気持ち、考え方にかなり影響はされますが。築年数が新しく転売を考えているなら、流動性リスクは高まりますが、先に建替えを検討しているなら安く買えて、建替え時に法令を遵守した建物になるのでまったく問題がないとの考え方もできます。何か懸念事項があると、すぐにダメとする人も多いですが、逆手にとって利益を上げるという考え方をするのも建設的な考えです。備考欄は、割と重要なことが書いてある場合が多いのでしっかりと確認するところです。すべての項目を細かく見る必要はありません。気に入った物件だけ販売図面をよく見る。→現地確認→質問や調査→買付をすればいいのです。投資用ならまずは価格。マイホームなら価格と大まかな条件をチェック。これだけで9割以上の物件は、それ以外の項目は見るまでもなく検討から外れると思います。金額も内容も気に入っていないのに事細かく項目を質問する人がいますが、木を見て森を見ずです。勉強になってるつもりでしょうが、ほとんどが無駄な行為です。そんなヒマあったら、どんどん物件を見ましょう！その方が100倍、勉強になります。
13Dec
- ベイ枯れすぎてコンサルできません
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへベイカレントコンサルティング本日も２日連続のストップ安。値幅３００円の-２７％。まだまだ売り残がたくさんあります。昨日、売れて本当によかった・・・指標的にはリバ狙いで買うのもありですが、上場直後にとんでもない下方修正を出したり社長が辞任したりする怪しい会社をわざわざ買わなくてもいいかと思います。今日は、RVHが、+２.６７%と反発しました。RVH 大手脱毛エステ買収の多角化経営低PER 高成長高ROE銘柄PER4.79 PBR1.43 時価総額124億円優待銘柄RVHHP
- 謄本が欲しい
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへたまに、問い合わせ初期の段階で、謄本を要求する客がいます。公図や測量図等とともになら、趣旨は分かるのですが、謄本のみなら、いろいろと推測します。所有者(売主)を知って抜こうとしてるのか？保有期間や相続、差押等の指値ができる可能性のある情報を確認したいのか？こんなところでしょうか？いずれにしても、物件を見てもないのに何？しかもなんで謄本だけ？ってかなり不自然な印象を受けます。いろいろと物件について詳細に確認したいなら謄本だけでは、かなり不十分ですし、資料の確認は、物件を見て気に入ってからで通常は遅くないはずです。それだけいい物件は少ないので、先に細かなところから調べたり確認しても実際見たら気に入らなかったと無駄足になることがほとんどだからです。はたまたピントがズレてる素人かなとかいろいろ考えながら、私はなぜ謄本が欲しいか聞きます。
12Dec
- ベイ枯れんと困猿ティング
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへベイカレントコンサルティング9月のIPO銘柄です。12/9引け後に決算発表し、見事な大幅下方修正と社長辞任。12/12成売で注文をしていたのですが、前場終わって、寄らずのSTOP安。割安成長株かと思ったのですが・・・こればっかりは、仕方ないですね。事故にあったと思います。こういうこともあるので、利益は、しっかりと取らないといけませんね。追記大引で約定してました！まだかなりの売り残があったのでよかったと思います。まだ打診買いで先日、追加買いしようか迷っていたので、買わず本当によかったです。今回は比較的浅い傷で済みました。今日は、割と売買しました。【売】関門海優待銘柄ですが、前場跳ねたので、一部利確。オーデリックもっと期待できる銘柄を買うため現金化。いい銘柄なので、下げたらまた買いたい東京特殊電線短期間で割と上がってくれた。上に同じ。【買】ダイイチ北海道のスーパー。業績右肩上がりの低PER低PBR銘柄PER3.45 PBR0.67 配1.81% 時価総額63億円優待銘柄第一交通たまたま。名前がかぶってます。福証の低PER低PBRの優良銘柄。タクシー最大手PER4.68 PBR0.59 配1.72% 時価総額241億円優待銘柄九州リース福証→東証2部昇格の総合リース。低PER低PBRで、金融の出遅れ銘柄。1部昇格期待も！PER6.46 PBR0.63 配1.58% 時価総額162億円優待銘柄インベスコオフィスリートこれまた先日、上方修正増配した優良リート銘柄。利回りナント7.39% NAV倍率0.85
- もっといい投資はないかと考える
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ例えばそれほど業績も悪くなく特別割安でもない株や土地値の１．２倍程度(1を超えたら割高)の価格の１０％の利回りの不動産とか、市場が売られだしたら、当然に値を下げる可能性があります。そうすると保有者は、「そんなに悪くないのになぁ」「なんでこうも下げるかなぁ」「配当もあるし」「CFだって出てるし」と考える人もいるかと思います。この考えこそ危険です。これらの発言は、その対象のみを見た絶対的な発言であって、相対的に見えていないのです。確かに、その対象のみで見ると投資対象になり得るものかもしれません。やらない0よりは期待値は、プラスという意味で。もっと、売買金額が安く利回りもよくいい立地にあるような不動産があれば、私であれば、元を取るまでという考えはなく、市場の相場に合わせて売却し(仮に損切りであっても)もっといい投資対象に乗り換えます。そう思う人が増えてくれば、売物件は増え、市場の価格は下がっていきます。以前は魅力的に思う投資対象であっても状況の変化で、もっともっといい投資対象が増えれば、相対的に評価は下がります。株なら不動産よりその動きは早く顕著です。まだまだ成長性があるからとがんばって保有し続けることも大事だと思いますが、さらに成長性が見込め、利幅が期待できるものが見つかれば、その時点で自分が利益になろうが損失になろうが換金して乗り換えることが投資の考えとしては正しく長い目で見てトータルで利益が出せる考え方のように思います。
11Dec
- 理想と現実(希望条件と予算)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへWICが欲しいとかバルコニーは、ワイドなものがいいとか主寝室は８帖以上とか、あげたらキリがないかと思いますが、こうだといいなあという条件やこれは譲れないという条件が人によってあるかと思います。誰だって、狭いより広い方がいいし、暗いより明るい方がいいし、駅から遠いより近い方がいいです。たいていの人は条件は似通っています。ただほとんどの人が限られた予算の中から、あまり多くない選択肢で、物件を決め購入することになります。相場に対し十分な予算がないのに条件面で理想が高く、妥協をしなければ気に入った物件が見つかる可能性は極めて低いです。絶対、譲れないものなら条件を変える必要はないかと思いますが、できればこの方がいいという程度のものであれば、物は考えようだと思います。本当は、ワイドなバルコニーがよかったけど、他の項目はすべて希望の条件を満たしているし、相場から見ても３００万円も安い。これなら、バルコニーをワイドな同条件の物件があったとして、３００万円高くても買う価値があるのか？とも考えられます。絶対的な条件でなければ、ちょっとした間取の違いなどで３００万円もの価値があるとは個人的には思えません。経済的に裕福で、このようなせせこましいことを考えなくとも構わないような層は、気に入った土地を買って、好きな家を建てればいいと思いますが、ほとんどの層が、住宅購入の予算も他の支出もにらみながら組んでいかねばならない状況です。それなら、マイホーム購入だからと気が大きくなって大盤振舞するような狂ったマネはせず、身の丈に合わせて予算重視で購入するべきなのだと断言できます。お金があって不幸な人よりもお金がなくて不幸な人の方が圧倒的に多いです。感情論や理想論なしで合理的に考えそう思いませんか？
10Dec
- スターアジアェ
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ12/6に紹介しましたスターアジア投資法人12/9引け後のチャート4営業日で連続して力強い陽線が出ました。12/5 終値90,700円←引け後上方修正12/6 始値90,900円12/9 終値94,800円あれから買っても全然間に合うやつでしたね。もちろん私もがっつり仕込みました。利回り4%としても150,000円を超えてきます。今から買っても1.6倍。平均利回り(3.67%)までで1.8倍狙えます。下値は？直近の安値を割る可能性は限りなく0に近いでしょう。仮に下がったとしても利回りもいいし、NAV倍率的にも割安(1を割ってます)なので、ガチホでいいです。さらに買い増す魅力が増えるかと思います。ということで、まだの人は、冴えないアパート買うよりスターアジアを買いましょう！と買い煽ってみましたwww
09Dec
- 分かる分かるよ
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ仕事帰りの50代のサラリーマン。夜11時。独身かな。「生ビール」「野菜炒め」「ごはんセット」うん。分かる分かるよ。お疲れ様。中年男の哀愁の漂う背中。なんか微笑ましい。
08Dec
- 確定損益こそが重要
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ利回りを重視し、購入の意思決定をする人が多いですが、それだけではよくありません。上の表は、2つの物件の購入後10年間の売却+累計CFの推移をイメージしたものです。最終的な確定損益です。赤の物件は、純粋な土地建物の評価の1.5倍で購入し、利回り10%の物件。今はこんなのばかりですね。もっと利回り低いのが多いので、もっとひどいシミュレーションになります。青の物件は、利回りは6%で、素人は見向きもしないでしょうが、土地建物の評価の80%程度で購入した物件です。割といい立地の物件や駐車場や庭の広い物件でたまにあるパターンです。実際は、家賃も下がるし、いろいろありますから、このシミュレーション通りにはならないでしょうが、利回り10%の物件でも資産価値以上の高値で買った時点で、投資価値は0なんです。10年以内の売却は赤字です。赤字になるのが嫌で、売らずに持っていたとしても投資効率として悪すぎます。一方、利回り6%の物件は、買った瞬間からいつ売っても利益が出ます。売却も込みで最終的な利回りで見ると、表面利回りは、見事に逆転してしまいます。不動産投資の基本は、青の物件狙いです。それで利回りが高ければ言うことなしです。高利回りとか言って、赤の物件に飛びついているようでは、売却するときにはじめて失敗に気付くでしょう。細かな計算とか金利とかの前に買いかどうかはこのように簡単に判別できます。ほとんどが買いではないですが。本当にシミュレーションしてみようと次のステップに進む物件は少ないです。利回りやCFを否定してるわけではないですが、このような失敗があるので利回りだけで簡単に判断しては危険です。あと◯年保有すれば、青と赤の利益が逆転するんじゃないかと反論が聞こえてきそうですが、20〜30年先の情勢が読めますか？不確実性の高い投資は、半か丁のようにギャンブル色が強くなってしまいます。仮に10年以上保有してようやく、プラスに転じるようなものは、不動産の様々なリスクを勘案するとあまりにもリターンの低い投資価値のない案件としか私にはうつりません。
06Dec
- スターアジア投資法人
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへスターアジア投資法人4月に新規上場したREIT銘柄です。先月のトランプショックの時に大きく値を下げたので、拾った銘柄の一つです。12/5(月)終値時点でのREIT利回りランキングREIT高利回りランキング分配金利回り:6.36%NAV倍率:0.84平均分配金利回り:3.67%平均NAV倍率:1.2平均利回りとの乖離率が是正されれば、今の株価の約1.9倍に、NAV倍率は、約1.4倍になってもなんらおかしくありません。12/5(金)引け後にIRが出ました。分配金の予想の修正に関するお知らせ物件の売却により、154百万円の売却益が出たようです。さらに高収益低リスクの物件と組み替えたようです。それにより分配金が上方修正されました。分配金2726円→3120円上記の分配金利回りも、6.36%→6.88%になりました。利回りが上がったこともいいことですが、安く不動産を買って高く売って利益を出すという不動産投資の大原則をしっかりとできているということがみせかけだけの高利回り銘柄ではないことの証明になったと思います。10%程度の現物不動産を持っているよりよほどいい投資案件だと思います。リアルな収支だと現物10%のもので3〜4%ぐらいでしょう。現物だと総合課税により、所得税・住民税は、30〜60%程度でしょうか、空室リスクをはじめ様々なリスク満載です。売る時も、手数料や譲渡益税ががっつりかかります。REITなら、分配金も譲渡益税も一律20%の課税のみ(NISAなら非課税)、手数料は1口100円程度。当然に値上がり益も狙えます。短期譲渡なんて下らない税金もありません。NAV倍率は、簡単に言うと、総資産の時価額が1として計算されますので、今の株価(90700円)は、積算価格から見ても割安ということになります。理論上、最低でもNAV倍率1以上になります。現物不動産は今は高くてなかなかお眼鏡にかなう物件は少ない(NAV倍率:1.2〜1.5くらい？)かと思いますが、次回買うまでのつなぎでも、現金で置いておくよりこのような優良銘柄で運用したり、もちろん長期保有でCFを得るのも全然OKです。私は、ようやく利がのってきましたが、まだまだ割安で高利回りなので、当分売るつもりはありません。本日、よほどのGUでない限り買い増しをしたいと思います。
05Dec
- 現金比率を加えました
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ証券口座内の現金比率を棒グラフにしました。今年前半の暴落時に、現金比率が低くまともに暴落をくらいました。結果論ですが、市場が売られている時こそ安く買えるタイミングであり、現金比率を低くし買い越すべきですし、逆もしかりです。私の場合、見事真逆になってます。(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))TOPIXとの比較は気長にやっていこうかと思います。圧倒的にアウトパフォームすればそれは嬉しいですが、現金比率が50%とすると持ち株が10%上がったとしても全体では5%の上昇にしかなりません。だから上にも下にも動きづらいのだと思います。株の数%の増減は総資産(証券口座内の資産は、総資産の数分の一です。)からすると、ほとんど変わりません。まあ、それでいいのかもしれません。だからと言って、今の何倍も資金をつぎこんで運用しようとは思えません。リスクに関してはコントロールして悪いことはありませんので、今後もこのようにしていきたいと思います。