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4月に新規上場したREIT銘柄です。
先月のトランプショックの時に大きく値を下げたので、拾った銘柄の一つです。
12/5(月)終値時点でのREIT利回りランキング
分配金利回り:6.36%
NAV倍率:0.84
平均分配金利回り:3.67%
平均NAV倍率:1.2
平均利回りとの乖離率が是正されれば、今の株価の約1.9倍に、NAV倍率は、約1.4倍になってもなんらおかしくありません。
12/5(金)引け後にIRが出ました。
物件の売却により、154百万円の売却益が出たようです。さらに高収益低リスクの物件と組み替えたようです。それにより分配金が上方修正されました。
分配金
2726円→3120円
上記の分配金利回りも、
6.36%→6.88%
になりました。
利回りが上がったこともいいことですが、安く不動産を買って高く売って利益を出すという不動産投資の大原則をしっかりとできているということがみせかけだけの高利回り銘柄ではないことの証明になったと思います。
10%程度の現物不動産を持っているよりよほどいい投資案件だと思います。リアルな収支だと現物10%のもので3〜4%ぐらいでしょう。
現物だと総合課税により、所得税・住民税は、30〜60%程度でしょうか、空室リスクをはじめ様々なリスク満載です。売る時も、手数料や譲渡益税ががっつりかかります。
REITなら、分配金も譲渡益税も一律20%の課税のみ(NISAなら非課税)、手数料は1口100円程度。当然に値上がり益も狙えます。短期譲渡なんて下らない税金もありません。
NAV倍率は、簡単に言うと、総資産の時価額が1として計算されますので、今の株価(90700円)は、積算価格から見ても割安ということになります。理論上、最低でもNAV倍率1以上になります。
現物不動産は今は高くてなかなかお眼鏡にかなう物件は少ない(NAV倍率:1.2〜1.5くらい？)かと思いますが、次回買うまでのつなぎでも、現金で置いておくよりこのような優良銘柄で運用したり、もちろん長期保有でCFを得るのも全然OKです。
私は、ようやく利がのってきましたが、まだまだ割安で高利回りなので、当分売るつもりはありません。本日、よほどのGUでない限り買い増しをしたいと思います。