お客さんと話をしていて【これからの不動産査定はハザードマップや建物・メンテナンス歴などで決まっていく】という内容になりましたが、激しく同意。
不動産査定ってハザードマップがまだまだ反映されていませんし、建物もどれも一緒で計算している状態。
不動産業界の悪習と一緒で自浄される感じはしないので、銀行は「住宅ローンの融資額で差がでる」保険では「保険の支払額に差がでる」みたいな外部要因により、査定の仕方が変わってくると思いますね。
行政もハザードマップや居住誘導区域の設定で住み分けを促したいとは思うのですが、現実的に行政としては難しいでしょう。
今までは成約事例や路線価などで価格が決まっていましたが、あと数年もすれば査定要因が変わっていく気がしますね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
今日はお盆休みですけど、朝から打合せと昼からはご案内で大変有難いですね。お盆休みなんで比較的動きやすいって方もいらっしゃると思いますのでお気軽にご相談ください。
で休みではあるんですが、物件のチェックは毎日こなしております。８月に入ってからもちょこちょこと新規売出しで、「お客さんにとって比較するの大変だろうなぁ」っていう類似物件が出てきております。
こうなった時に、物件のメリットデメリットだけではなくて、生活環境の微妙な部分での比較が必要になってきます。この【微妙な部分】っていうのがポイントでホント微妙なんですよ（何回言うねん・・・）。
これはもう生まれ育ったからこそ分かる事もあります。最終的に判断するのはお客さんなんですけどね、その判断する材料で細かいところもお伝えできるのは地元で不動産仲介やってるメリット。これに建築知識を加えて、フワッとみえにくい価格判断などの総合評価を参考にしていただきたいですね。
ここ最近は自分の中での不動産仲介っていう仕事の捉え方が少し変化してきているのが分かります。土地・建物の状況確認・相場価格からずれてないか？など根本の判断は変わらずですが、以前から書いているハザードマップっていうのがかなり頭の中を占めてくるようになってますね。
ホームページの物件詳細ページにある備考欄にもその物件が位置する数値を掲載する様にしていて、これだけハザードマップとにらめっこしながら入力していると大体は把握できるようになってきます。
で不動産仲介っていう仕事の捉え方という部分ですが、茨木市（特に南部・中部）ってエリアを絞ってやっていますので引渡し後のお客さんの生活がすごく気になります。お客さんが気さくに受け入れてくれるとはいえアポイントもなくポンポン行くような事はしませんが、ここ数年の豪雨とかやっぱり気になりますね。
そうなると最初からハザードマップを確認して、お客さんと打合せをするようになります。浸水想定深さなどを気にしながら、土地だったら元々の地盤面の高さ・基礎の高さ・外構の仕上げ具合などイメージします。地盤面の高さは外構工事費用・土留めにも影響してきますのでこのあたりは建物知識も伝えながらバランスを取っていく感じ。
引渡しが終わってからがお付き合いの本番ですので、まずは初期の段階でリスク管理を行って、なんていうのかなぁ 気になる要素をできるだけ取っ払った状態で暮らしが始まるのがベストだと考えています。
そういえば、ここ数日はネットで防災グッズも見直しています。セットで売ってる物もあるし、ホームセンターで土嚢袋だけ買っててもいいかもしれない。あとは、太陽光を利用した家庭用発電機かな、携帯の充電用とかちょっとした発電くらいなら１・２万円で売ってます。
ちょっと今ね、こんな事を考えながら新しい企画を始めようとしています。企画っていってもお客さんへの付随サービスの１つなんですけど、私の中では地域に根ざす不動産仲介の形として浸透させていきたい事です。
もうお盆休み入ってる人も多いんじゃないでしょうか。イメージを上回る暑さ＆空いている道路、お盆って感じがする街中の雰囲気です。
不動産業界でも先週の土・日くらいから休みに入っている会社も多くて、比較的静かな２日間を過ごしています。こんな時ですので、不動産業界の内部でも書いておきましょうか。以前から何回も書いたことありますが、再度おさらいです。
【物件の囲い込み】
上のキーワードで検索していただければ色々と出てきますので詳しくは書きませんが・・・・・ここ何年かで無くなっていくだろうとは思っていましたが、全然減りませんね（汗）。コロナの緊急事態が解除になって各社売り上げが落ちたのか、それを取り戻そうと物件の囲い込みが酷くなった感じもしています。大手さんを筆頭に情報を隠す隠す・・・なのに売主さんには平気な顔して報告してるんだからある意味スゴイなと。
当社は売却を依頼されたらもちろん自社でもネット・チラシなどで販売活動を頑張りますが、同時にレインズに登録して他社にも広く情報を出して、売主さんの為に早く・良い条件で売れる事を第一として取り組んでいます。もちろん他社さんもチラシ・自社ホームページへの掲載もOKです（スーモなどのポータルサイトは当社で掲載してて、他社もOKにすると[大阪市内など物件を全然見た事もない不動産会社が反響のためだけに掲載する][シンプルに複数並んでしまうことの見た目の問題]という懸念があるので無しにしてます）。
そんな感じで売却を依頼されてレインズに登録すると広告承諾書っていうのがイッパイFAX来て、それに対してOKのサインをして返信するんです。まぁ送ってくる会社はほとんど物件情報を囲い込みをしている会社なんですけどね（汗）
平気でFAX送ってくるなんて、モラルというか品の問題。
で、それでも売却を依頼する時に大手さんに相談する人もまだまだ多いんですが、問題点をいくつか書いておきますね。
①他の不動産会社のお客さんには情報が行かない時がある。
物件を探しているとはいえ、営業マンで選別しているお客さんもかなり増えてきましたので、売却を依頼している不動産会社に問合せするとは限らない。説明すると、「他社に相談しているお客さんでも、物件情報を止めていたら、いつかウチの会社に問合せがあるで」っていやらしい考えを持っている不動産会社も多いんです。でもそんな時代じゃなくなってきているのも事実、営業マンで選ぶ時代になると思います。
②もっと突っ込んで書くと、他社の営業マンは「どうせ情報止めるんだったら、最初から物件をつぶそう」っていう発想になる。
コレ、売主さんにとったら最悪ですよね。不動産会社間の問題だけで、自分の所有物に悪口言われるんですから・・・。ちなみに私はしませんので、正直に言う様にしています。
③広く売り出し情報が伝わらないので、一番良い条件で売却できているのか不明。
④もう１つの不動産業界の問題点【買い取り誘導】にされる可能性がある
細かくは書けばもっとありますけど、こんな感じでしょうか。
早くこんな悪習はなくなる事を願って、当社は当社で相談いただけるお客さんに全力集中。そして、こんな事を発信しながら少しでも良くなるように貢献していきたいと考えています。
「ハウスメーカー（住宅業界）からスタートしてよかったぁ」
ってよく思います。不動産仲介って目の前にある物件を扱う仕事ですが、物件っていう情報だけじゃなくて、土地なら間取りや法規制（法規制っていっても内容だけじゃなくて、現実的な説明です）、中古なら建物状態からリフォーム・リノベーションに至るまで、目の前にある物件判断だけでは完結できない流れがある仕事です。
これを一括で話できる経験は住宅業界にいてないとなかなか難しかったかな、という思いですね。不動産業界で長年やってたらある程度は言えるのかもしれませんが、実際に家を建ててきた経験っていうのが自信につながってるとは思いますね。
そんな感じで、当社ホームページの物件情報にはこ基本となる【１次情報】は出来る限り掲載するように心がけています。
・相場的にどうなのか？
・物件に対する自分の考え方
・価格変更があるなら価格変更の経緯
・ハザードマップ
・その他具体的な情報
これらにプラスして、安全な取引（契約書類作成・伝える事）を行う事が不動産仲介の基本中の基本。そこから先の打合せを構築していく、これからの不動産仲介に求められる仕事だと感じています。
先日に折り返しの電話がない事を書きましたが、また1回ありました。まぁ皆さんも知っている大手さんですが、いつも不在なので伝言を2回しましたが未だに連絡来ず・・・。ある意味スゴイな。これが社会人なんだろうか？お客さんには「こんな対応なのでどうします？私としたら取引として感じ悪いし、なんか良い事も起こらない気がする」と率直に伝えておきました。
営業マンのレベルの問題でもありますが、会社の社風もあるでしょうね。売主さんが可哀想ですが、依頼してしまった事が間違いだったという事で。
当社としてもこういった対応の会社にかかわらなくてもいいように、もっとステージを上げていかないと！
んでもって、もう1つ。最近は一層【建築条件付きを避ける】お客さんが増えてきました。良い流れだと思う。
せっかくの家作りなんだから、売主側の建築知識・提案レベル・対応など満足できないと意味がありませんからね。悲しいかな、オススメ出来そうな建築条件付き土地は非常に少ないです。
考え方を少し変えると頭が切り替わりますよ。建築条件付きって、「この土地を買うと、当社で建物を建てて下さい」って理解されてると思います。そうじゃなくて「この土地が欲しかったら、当社で建てるのが条件やで」こんな上から目線なんですよ、実際は。
なら購入する側としてもそれなりの提案を望むべきだと思うんです、私は。家作りは対立して進めるもんではないけど、選べないんだから厳しくチェックしていくべきですよ。
売主としたら「古家を解体して、側溝なども整備して、建物も企画して」ってなんか手間かかってる説明をする事も多いみたいですけど、解体・側溝整備なんて住宅会社に依頼したら一緒にしてくれるし（費用は併せても150〜200万円くらい）、建物企画って言っても下請けに入る施工会社に丸投げがほとんどですからね。
なんだか悪口みたいなブログになってきたからこのへんで止めときます（汗）。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
営業マンのレベルの問題でもありますが、会社の社風もあるでしょうね。売主さんが可哀想ですが、依頼してしまった事が間違いだったという事で。
当社としてもこういった対応の会社にかかわらなくてもいいように、もっとステージを上げていかないと！
んでもって、もう1つ。最近は一層【建築条件付きを避ける】お客さんが増えてきました。良い流れだと思う。
せっかくの家作りなんだから、売主側の建築知識・提案レベル・対応など満足できないと意味がありませんからね。悲しいかな、オススメ出来そうな建築条件付き土地は非常に少ないです。
考え方を少し変えると頭が切り替わりますよ。建築条件付きって、「この土地を買うと、当社で建物を建てて下さい」って理解されてると思います。そうじゃなくて「この土地が欲しかったら、当社で建てるのが条件やで」こんな上から目線なんですよ、実際は。
なら購入する側としてもそれなりの提案を望むべきだと思うんです、私は。家作りは対立して進めるもんではないけど、選べないんだから厳しくチェックしていくべきですよ。
売主としたら「古家を解体して、側溝なども整備して、建物も企画して」ってなんか手間かかってる説明をする事も多いみたいですけど、解体・側溝整備なんて住宅会社に依頼したら一緒にしてくれるし（費用は併せても150〜200万円くらい）、建物企画って言っても下請けに入る施工会社に丸投げがほとんどですからね。
なんだか悪口みたいなブログになってきたからこのへんで止めときます（汗）。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
う～ん、やっぱこの不動産業界はモラルというか常識が・・・。
前にも書いたことあるけど、お客さんはホント良い人が多い。この仕事していて一番苦労するのが同業者の対応だったりする訳です(悲）。この１週間でも色々ありましたよ、ムカつくを通り越して呆れるような事が。
要件を伝えたくて電話したら「担当が出てまして分からないんです」と言われる。ココで終わりの対応がほとんど・・・。まぁマシな会社は「担当に伝えまして、電話させましょうか」って言ってくれるんですが、待てども待てども電話がかかってくる事はありません。再度コチラから電話しても結局外出とかで繋がる事はあまりありませんね（汗）。
売主さんから売却を依頼されている会社だったりするとかなりタチの悪い対応ですよね。他社に情報を出す気がないのか、純粋に適当な性格なのか分かりませんがね、大手の不動産会社でもこんな対応する事がある話です。
こんな電話対応が今週で３回ありました・・・・・
今日は建築が始まる新築一戸建て・電気配線の打合せがありますので、朝から図面の事前チェック。それが終わったら、明日にマンション・リノベーションのショールーム同行があるのでその仕様・見積もりの確認と図面・寸法の再チェックを行ってました。不動産仲介がメインですが経験を活かせるのは本当にありがたい。
ハウスメーカーに就職したのが２５年前。それから住宅・不動産の仕事をしてきたんですが、新人の時からのお客さんの家や打合せを振り返ってみたんです。頭に浮かぶのは「若い頃の打合せ内容は幅が狭かったなぁ」と・・・。それでも依頼してもらったお客さんには感謝しかないです、ホントに。
(念のため言っておくと）住宅とか間取りとかずっと好きでした。１件１件、結構考えていたとは自分でも思います。
でも、なんていうのかな・・・「お客さんが何も言わないからコレでいい」みたいな所で止まってた部分がありました。まだまだ経験も知識もないのに「本当にコレが正解なのか？」っていう追求がなかったと思います。大いに反省。
今は例えば間取りだったらお客さんに最終的に見せる見せないは別としても、いくつかのパターンを考えて「どれが正解なのか」を時間かけています。住宅・不動産っていうのは予算がある中での打合せになる事がほとんどですが、今では「こんな提案もありますが●●の費用がかかると思います。どうしましょう？ でもココをおさえれば予算内でいけるかも」みたいな話は必ずする様にしていますが、ハウスメーカーで営業やってるとなかなか言えない時が多いのよ(汗）、特に契約の前なんかは。理由は、・予算を超える事を言うと断られる可能性がある ・価格が上がると競合メーカーに負ける場合がある とかそんな事なんです。
まぁ考え方が会社よりですよね。仕方ない事だとは思うのですが、そこを追求する余裕が自分にはなかった。
伝える事って大切だと思うんです。予算とか制約とかお客さんがマイナス面の決断をしないといけない事もありますが、逆に良い結果になる事の方が圧倒的に多いですね。住宅業界と比べてもこの不動産業界はまだまだ意識が低いと感じます、良い事ばっかり言う営業マンが多過ぎる・・・（汗）
自社製品を取り扱ってるならいいんですけど、仲介の仕事って販売ではないんでね。個人的な社訓みたいなポリシーがないとアカンと思います。
チラシのポスティングについて。
物件が掲載されているチラシ・売却募集チラシなど、ポストによく投函されています（ポストがたまって腹立つという方はゴメンなさい）。
大手さんとかはほぼポスティング会社に依頼したり、バイトの人を雇って撒いてもらってますね。でも同じ撒くなら営業マンが撒いた方がいい。
私もよくポスティングをしています。朝が早いから早朝の30分とか1時間とか、エリアを決めてルーティン作業。それから事務所に7時〜8時に出勤する感じですね。
●自らポスティングした方がいい理由
・周辺の街の動きが分かる
・街、マンションの変化に気付く
・（私なら早朝の）雰囲気が分かる
今週なんかは、駅近くのマンション前の道路で、企業の送迎バスかな？エンジンかけたまま停車してました。朝の6時前ですよ（汗）。暑いと思う・・・でもエンジン切るか、ちょっと場所ずらしてテナントビル前にするとかした方がいいかなぁ。
駅近くは飲食店なんかも多いんでね。前夜の名残りも分かるし、お客さんへの話題作りも含めていい勉強になります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
物件が掲載されているチラシ・売却募集チラシなど、ポストによく投函されています（ポストがたまって腹立つという方はゴメンなさい）。
大手さんとかはほぼポスティング会社に依頼したり、バイトの人を雇って撒いてもらってますね。でも同じ撒くなら営業マンが撒いた方がいい。
私もよくポスティングをしています。朝が早いから早朝の30分とか1時間とか、エリアを決めてルーティン作業。それから事務所に7時〜8時に出勤する感じですね。
●自らポスティングした方がいい理由
・周辺の街の動きが分かる
・街、マンションの変化に気付く
・（私なら早朝の）雰囲気が分かる
今週なんかは、駅近くのマンション前の道路で、企業の送迎バスかな？エンジンかけたまま停車してました。朝の6時前ですよ（汗）。暑いと思う・・・でもエンジン切るか、ちょっと場所ずらしてテナントビル前にするとかした方がいいかなぁ。
駅近くは飲食店なんかも多いんでね。前夜の名残りも分かるし、お客さんへの話題作りも含めていい勉強になります。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
物件探しという事を昨日の夕方に車を運転しながら再度イメージしてみたんですが、なかなか難しいというか、悩まれる気持ちがよく理解できます。マンションは比較的分かりやすいので、土地という事に絞って書いてみますね。
【駅から徒歩１０分前後】っていう条件で探してみると、茨木市で見れば、それほど多くの土地は売りに出されていません。仮に土地面積３０坪という希望でしたら、相場は坪単価１００万円～１２０万円とかしますので土地価格で３，５００万円位してきます。それに建物や附帯工事・外構工事などを加えると総額で５，５００万円、諸費用も足すと５，０００万円台後半という資金が必要になってきます。この資金計画で検討されている方はそれほど多くないと思うんですね。
さらに建築条件付き土地が多いじゃないですか。「駅近くなら多少高くても売れるだろう、じゃあ買い取って建築条件付けて売ろう」っていう不動産会社が先に買い取ってしまうケースですね（建築条件外して土地価格をもっと上げても、売れるんちゃうっていう魂胆も見え隠れしてます・・・）。
コレについては別の問題になってきますので今回のブログでは詳しく書きませんが、消費者の購買意欲を奪っている方法ですのでお客さん側に根気が必要になってきます。「なかなか土地がないし、建築条件付きでもいいかぁ」「何百万か払ってでも建築条件外そう」っていう選択はあまりおススメできないので、グッと我慢するしかないと思います。今後法律が変わるか、もしくは「土地を買い取ってもなかなか売れへんぞ・・・」って買取業者が思わせるような消費者感覚になるしか、今の所はない様な気がしています。
で話は戻りまして、土地探しについて。駅近などの要望を満たすと資金計画が合わない場合は？
●土地のエリアをもう１回見直す → マンションなら駅距離に対する資産要素の比率は高くなりますが、土地(一戸建て）の場合はどうなのか？というのを自分の基準で見直す事もアリかと考えています。
・住宅街ならOK
・スーパーなどの商業施設が周辺にあって、持続しそう
・ハザードマップでの安全性
「なかなか物件がないのでエリアを広げましょう」って単純な営業トークみたいんじゃなくて、もう少し整理していく感覚ですね。
●建物をFIXする → これは【予算ー土地=建物】ではなくて、住みたい建物を先にある程度決めておいて逆算で土地値＝購入検討エリアが決まるというパターンですね。
・ハウスメーカー一択にすると土地予算がかなり下がるので注意
・場所によっては、外構工事が高くなったりするのでココも注意
・建物に求めるものを整理する
建物知識がかなり必要になってきますので、気に入った住宅の担当と相談しながら並行して進めていくか、信頼できる不動産営業マンと確認しながら探していきましょう。
色々と書いてきましたが、これらの要素にプラスして・土地相場 ・道路種別 ・高低差 ・境界 ・法規制 などで判断が変わってきますので、お客さんにとったら難しいだろうなって感じます。
これらを全部チェックして、総合的に提案・アドバイスするのが私ら不動産仲介会社の仕事。もっと細かい部分もあるのですが、ここまで書いてきてこの仕事は【販売】ではないのがよく分かる。【専門職】ですね。